Что такое аренда квартиры

Переехавшие на время изоляции на дачу стали сдавать свои городские квартиры

На рынке аренды жилья продолжается снижение цен: в мае квартиры стали доступнее во всех городах-миллионниках. Отрицательную динамику обеспечивает значительный рост объема предложения. На рынок долгосрочной аренды массово вышли квартиры для краткосрочного найма и жилье людей, решивших переждать период ограничений за городом. Хотя спрос уже начал восстанавливаться, возвращения цен к докризисным показателям участники рынка не ждут.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в среднем по России в мае составила 14,73 тыс. руб. в месяц, снизившись на 2,1% относительно апреля. Такие данные приводит «Авито Недвижимость». В компании добавляют, что показатель при этом оказался на 1,2% выше значения за аналогичный период прошлого года. Аналогичную динамику зафиксировали аналитики ЦИАН. Согласно данным сервиса, аренда жилья за месяц подешевела на 2–10% во всех городах-миллионниках. Средневзвешенная ставка по России составляет 20,3 тыс. руб. в месяц. Это на 7% ниже показателя апреля и на 6% дешевле, чем в мае прошлого года.

Портал «Мир квартир» отмечает снижение стоимости аренды однокомнатных квартир в 47 из 70 крупных городов, двухкомнатных — в 51, трехкомнатных — в 58. В мае цены снижались намного медленнее, чем в апреле, констатирует гендиректор «Мира квартир» Павел Луценко.

«Помимо квартир, которые освобождали жильцы, на рынок выходила недвижимость, снятая с продажи, и жилье людей, решивших пересидеть период ограничений за городом»,— рассуждает господин Луценко. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов называет эту ситуацию закономерной: в апреле потерявшие доход арендаторы могли продолжать жить за счет внесенного ранее залога, а в мае многим из них пришлось съехать.

По расчетам ЦИАН, самая заметная коррекция цен произошла в Омске, где за месяц средневзвешенная стоимость аренды сократилась на 10%, до 15 тыс. руб. На втором месте — Нижний Новгород, где жилье потеряло в цене 9%, подешевев до 18,1 тыс. руб. Аналитики «Авито Недвижимости» обращают внимание на довольно заметное снижение цен в Москве: согласно их расчетам, однокомнатные квартиры в столице подешевели за май в среднем на 6,25%, примерно до 30 тыс. руб. в месяц. Алексей Попов объясняет, что дополнительное давление на рынок аренды Москвы и Санкт-Петербурга оказал выход лотов, которые традиционно сдавались в краткосрочную аренду.

« Стали появляться предложения о временной аренде на два-три месяца, скидки по ним достигают 20–25% от докризисных цен»,— поясняет эксперт.

Руководитель направления долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов связывает снижение цен на аренду жилья с введенными на фоне распространения COVID-19 ограничениями на передвижение. Но сейчас, по его словам, рынок уже начал восстанавливаться: число просмотров объявлений в мае выросло на 12% относительно апреля. «Мы ожидаем, что, как только ограничения будут сняты, этот отложенный спрос превратится в реальные сделки, а на цены будут влиять уже экономические показатели: доходы населения, уровень инфляции и другое»,— рассуждает господин Закирьянов.

Александра Мерцалова о сдаче недвижимости в период эпидемии

Господин Луценко не исключает, что цены вскоре начнут восстанавливаться: уехавшие из крупных городов на период ограничений люди вернутся и начнут подбирать себе жилье. Алексей Попов настроен более пессимистично, указывая, что, согласно данным опросов, только треть россиян не столкнулась за время начавшегося кризиса со снижением доходов.

«Это главная причина, которая не позволит ставкам вернуться к докризисным значениям по меньшей мере до конца года»,— рассуждает он. Эксперт предполагает, что многие также примут решение отказаться от дорогих квартир в центре города, расположенных в «пяти минутах от офиса». Спрос сместится в сторону более доступных вариантов, это отразится на общей динамике цен.

Хочу сдать квартиру – как найти арендаторов?

Сколько времени в среднем требуется, чтобы найти жильцов в квартиру, которую вы собираетесь сдавать? Как ускорить этот процесс? Арендодатели и риелторы делятся историями и советами.

Жилец по объявлению

За десять лет сдачи квартиры в аренду житель Петербурга Игорь Афонькин ни разу не пользовался услугами агентов по недвижимости. «Мне гораздо спокойнее самостоятельно найти будущего жильца, поговорить с ним, убедиться в порядочности и бережном отношении к чужим вещам, – рассказывает Игорь Афонькин. – У агента одна простая задача – поскорее подписать договор и убежать на следующую сделку. Я же никогда не тороплю будущего жильца, рассказываю про все нюансы квартиры и задаю много уточняющих вопросов».

В среднем на поиск нанимателя уходит не более двух недель, говорит он. Будущих жильцов ищет исключительно через социальные сети. «Я принципиально не размещаю объявления о сдаче квартиры в аренду на сайтах объявлений. В большинстве случаев звонят агенты. А через соцсети можно заранее посмотреть профиль жильца. Чаще всего это позволяет составить верный образ человека», – уверен Игорь Афонькин.

Со своей стороны эксперты рынка недвижимости настоятельно рекомендуют обращаться за помощью к профессионалам. «Арендодателям нужно внимательно смотреть на будущих жильцов и пытаться проверить объективными данными заявления о порядочности и платежеспособности, – считает вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. – Опять же, для этого существуют риелторы: но не те, кто просто называет себя таковыми, а те, кто ими является. Речь идет о специалистах, которые обладают соответствующей квалификацией».

Игра по правилам нанимателя

За последние десять лет на рынке аренды потребности жильцов стали иметь больше значения, уверяют опытные риелторы. Так, в начале двухтысячных владельцы квартир могли найти арендатора буквально за день, при этом выбирать жильца из множества желающих. Сейчас, напротив, чаще всего наниматели выбирают из нескольких более или менее подходящих квартир. Поэтому на поиск добросовестного жильца у владельца и агента уходит около двух-трех недель.

«Из-за большого количества предложений на рынке аренды недвижимости время поиска жильцов сильно увеличилось. В неудачный для аренды сезон владелец квартиры может несколько месяцев искать жильцов, – рассказывает риелтор Фирдаус Анохина. – Однако важно отметить, что если владелец квартиры будет чересчур разборчив и капризен во время поиска жильца, то это грозит длительным простоем и дополнительными тратами, прежде всего оплатой коммунальных услуг. С другой стороны, заключать сделку с первым встречным опасно: небрежный и безответственный человек может быстро привести квартиру в негодность. Поэтому нужно быть внимательным, обязательно заключать договор и сразу же договариваться о правилах. Например, сразу же сообщать владельцу о любых неисправностях в квартире: проще поддерживать работее состояние, чем делать капитальный ремонт».

Особенности позиционирования

Вне зависимости от того, сам владелец квартиры ищет жильцов или обращается за помощью к агентам, важно организовать грамотную презентацию. Ехидные пользователи соцсетей регулярно составляют подборки самых экстравагантных интерьеров. В рейтинге лидируют неопрятные квартиры с большим количеством мебели, заставленными хрусталем полками и пыльными коврами на стенах.

«Я взяла за правило не работать с арендодателями, которые отказываются привести квартиру в порядок перед сделкой: увезти личные все личные вещи, выкинуть старые ковры и сделать элементарный косметический ремонт, – рассказывает риелтор Алла Никольская. – Никто не хочет снимать квартиру и чувствовать себя в ней как в гостях у чужой бабушки. Любому жильцу необходимы опрятный ремонт, свободные полки в комнате и чистота. В Москве жильцов в квартиру, полностью готовую к заселению сразу же после подписания договора, в среднем можно найти за три-пять дней».

По словам агента, из квартиры в любом районе города можно сделать привлекательное жилье для аренды, соблюдая элементарные правила и вложив минимальные средства. Желательно привести в порядок как минимум ванную и кухню – починить краны, поменять кухонный фартук. Идеальный вариант – новые обои светлых тонов. Перед фотографированием квартиры нужно сделать генеральную уборку. Делать снимки лучше при дневном свете.

«Я всегда советую владельцам квартир сделать приятный комплимент будущим жильцам. Например, купить постельное белье и минимальный набор посуды, – говорит риелтор Алла Никольская. – По своему опыту знаю: одна фотография с таким набором новосела способна привлечь в несколько раз больше звонков от заинтересованных клиентов».

Аренда и найм

Экономический кризис, разгоревшийся в мире, закономерно сказался на российском рынке аренды. Ситуацию можно охарактеризовать, как благоприятную для арендаторов – людей, снимающих дорогое жильё, всё меньше, а количество желающих его сдать увеличивается с каждым месяцем. Такая закономерность наблюдается не только в столице, но и в регионах.

Приобретение собственной квартиры в нашей стране всегда было делом непростым, требующим значительных капиталовложений. Сокращение доходов и общая нестабильность привели к ещё большему снижению уровня жизни и возникновению парадоксальной ситуации – при резком обеднении средних слоёв населения арендный рынок продолжает довольно активно функционировать и развиваться.

Российский рынок аренды

Позволить себе купить жильё на сегодняшний день могут лишь единицы.

В крупных городах и, особенно, в Москве, около 25% коренных жителей вынуждены арендовать квартиры.

То есть, возникает своеобразный рыночный парадокс – невозможность приобрести квартиру заставляет её снимать даже в том случае, когда это накладно для семейного бюджета. В свою очередь, трудное финансовое положение принуждает арендодателей быть более сговорчивыми.

Чем сильнее дешевеет жильё, тем проще договориться об аренде с его хозяевами и, соответственно, ниже арендная плата. Например, в районе московской станции метро «Домодедовская» трёхкомнатную квартиру можно арендовать по цене двухкомнатной – примерно за 55 000 рублей. Многие хозяева разрешают селиться с домашними животными и вполне спокойно реагируют на многодетные семьи.

В Санкт-Петербурге экономия на съёме двухкомнатной квартиры по сравнению с прошлыми годами составит 20% (около 6 000 рублей в месяц). Московские арендные скидки – это порядка 10% на однокомнатные квартиры (так называемый экономкласс), 15% на двухкомнатные и 20-25% на жильё премиум класса.

В регионах наиболее выгодна аренда в Омске – цены в 3,5 раза ниже московских. Средняя стоимость аренды по России для однокомнатной квартиры составляет 10 000–17 000 рублей. Для Москвы и Санкт-Петербурга эта цифра заметно выше – до 20 000 рублей. Такие же арендные ставки в Нижнем Новгороде и Екатеринбурге.

Участники сделки

Для людей, впервые столкнувшихся с потребностью аренды жилья, стоит ознакомиться с основной терминологией рынка.

Арендатор – это юридическое либо физическое лицо, получающее объект недвижимости в пользование и владеющее им фиксированное время. По законодательству РФ в роли арендаторов могут выступать не только граждане или организации России, но также и физические или юридические лица других государств. В том числе международные фирмы.

Арендодатель – юридическое либо физическое лицо, сдающее недвижимость в пользование на фиксированное время другим юридическим или физическим лицам.

Сдавать жильё могут лица, управомоченные законом или собственником недвижимости.

Что проверить перед тем, как снять квартиру?

Аренда квартиры – это целая наука, и когда первый раз сталкиваешься с поиском жилья, велик риск попасть в руки мошенников. Итак, на что обращать внимание, какие документы проверять и что должно настораживать при съеме квартиры.
Изучить цены на рынке арендного жилья
Нашли объявление, где предлагается квартира за 25 тыс. рублей в центре Москвы с хорошим ремонтом? Забудьте про нее, она не существует. Вы позвоните по указанному телефону и там, скорее всего, скажут, что ее уже сдали, но можно рассмотреть другой прекрасный вариант. Это будет квартира дороже указанной цены и намного хуже. Так недобросовестные риелторы заманивают клиентов.

Чтобы понимать, какая стоимость аренды адекватная, а какая подозрительно дешевая, нужно изучить рынок. Проанализируйте объявления аренды в интересующем вас районе, позвоните по указанным телефонам, чтобы проверить реальность квартир, и спустя несколько часов вы уже будете понимать, что за 25-30 тыс. рублей в пределах Садового кольца вы не снимите ничего приличного, но в спальных районах это возможно.

Не ведитесь на уловки мошенников
В 95% случаев вам все равно придется иметь дело с риелтором. Даже если вы занимаетесь поиском жилья самостоятельно, почти наверняка агент будет со стороны собственника. Бывают мошенники, которые, представляясь риэлторами, предлагают посмотреть квартиру за деньги (квартира просто шикарная и вы точно захотите ее арендовать) или же предлагают вам купить базу собственников, которые сдают квартиры (тогда вы сможете заключить договор напрямую и не придется платить комиссию риелтору). Конечно, все это обман.
Также не стоит сотрудничать с агентами, которые показывают вам липовые фотографии, а на деле квартиры совершенно другие. Если он недобросовестен в этом вопросе, то может обмануть и в другом.

Проверить документы собственника
Когда вам приглянулась квартира и вы уже думаете, что нашли ту самую, обязательно спросите документы. Нужно проверить свидетельство на право собственности квартиры, паспорт и квитанции об оплате коммунальных платежей.
— Свидетельство на право собственности
На что смотреть? Во-первых, данные в этом документе и в паспорте должны совпадать. Во-вторых, так вы убедитесь, что перед вами действительно владелец жилья. Показывать квартиру может кто угодно – риелтор, сосед, родственник, но подписывать договор нужно только с собственником, либо с человеком, у которого есть нотариально заверенная доверенность от собственника. Иначе на следующий день после того, как вы отметите новоселье, придет настоящий хозяин квартиры и просто выгонит вас. А вы потеряете все уже выплаченные деньги.
Также обратите внимание на количество собственников. Если их несколько, то необходимо требовать письменное согласие от всех владельцев на сдачу квартиры в аренду. Последствие будет примерно таким же – например, придет бывшая жена, скажет, что ее никто не спрашивал, и даст один день на выселение. Почти наверняка это их совместный сговор, ведь они получат все ваши деньги.
— Квитанции об оплате коммунальных услуг
В квитанциях посмотрите информацию о задолженности за предыдущие месяцы. Если она есть, то требуйте погасить долг. В какой-то момент либо собственник захочет приписать эту сумму вам, либо, если речь идет о крупной задолженности, коммунальные службы начнут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.

Внимательно осмотреть квартиру

Это еще один шаг до заключения договора. Нужно проверить в квартире все – работает ли бытовая техника, не течет ли кран, не сломаны ли ножки у дивана или подлокотники у кресла. Всю информацию о состоянии квартиры необходимо прописать в акте приема-передачи имущества. Часто в спешке риелторы или сами собственники пишут стандартную формулировку «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии». Лучше все зафиксировать дотошно, чтобы потом с вас не требовали возместить стоимость изначально поцарапанного ламината.

Прочитать договор от и до

Неважно, заключает договор риелтор или вы взяли типовой из интернета, не поленитесь внимательно его изучить. В договоре нужно проверить ФИО и паспортные данные владельца жилья, адрес квартиры, указать срок аренды и стоимость, условия пересмотра платы за жилье, условия и порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции, и даже количество визитов собственника. Так, если вы забудете про этот пункт, то хозяин сможет запросто приходить к вам хоть каждый день якобы с проверкой. Вы это вряд ли выдержите и решите съехать, а это значит, что санкции будут наложены на вас за расторжение договора. Или же, если вы устно проговорите, что будете жить с кошкой, но не пропишите этого в договоре, в один день это сможет стать причиной вашего выселения. И не забывайте о подробнейшей описи имущества в приложении к договору – акте приема-передачи

Оценить адекватность собственника

Как ни крути, вам в любом случае надо будет общаться с собственником. Допустим, вы будете переводить оплату на карту, но… сломался кран, пришло письмо в почтовый ящик, соседи предлагают скинуться на шлагбаум. Да и количество визитов можно ограничить в договоре, но не число звонков. Некоторые бабушки, сдающие квартиры, считают своим долгом слишком навязчиво беспокоиться об арендаторах. Все это можно понять при знакомстве с собственниками и взвесить, сможете ли вы с этим смириться.

Оплатить первый месяц, залог, комиссию

Нужно понимать, что при аренде квартиры, вам сразу стоит подготовить три суммы – оплата за первый месяц, залог и комиссия риелтору.
Залог вы платите собственнику, обычно он равняется ежемесячному платежу за аренду. Некоторые владельцы соглашаются разделить платеж на два месяца. Залог – это своего рода защита собственника, ведь его тоже могут обмануть. Вдруг вы заберете всю технику и съедете из квартиры или испортите всю мебель? Залог либо возвращается по окончании срока аренды (если ничего не повреждено), либо по договоренности вы можете жить последний месяц в счет этой суммы.
Комиссия идет риелтору и платите ее вы. Обычно только при аренде дорогой квартиры агенту платит сам собственник. Сумма может быть разной – как 10% от стоимости аренды за месяц, так и 100%.