1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое аренда с последующим выкупом жилья

Аренда жилья с последующим выкупом и ипотека

Ипо­те­ка сего­дня сде­ла­ла жилье доступ­ным для раз­ных сло­ев насе­ле­ния. Воз­мож­ность взя­тия целе­во­го кре­ди­та, а затем посте­пен­но­го его пога­ше­ния в тече­ние ряда при­вле­ка­ют моло­дые семьи и людей, чей доста­ток не поз­во­ля­ет сра­зу купить недви­жи­мость. Одна­ко поми­мо ипо­те­ки, на рын­ке недви­жи­мо­сти, суще­ству­ют и иные виды срав­ни­тель­но доступ­но­го жилья, и это очень хоро­шо, так дает воз­мож­ность срав­не­ния и выбо­ра. Одна из аль­тер­на­тив ипо­те­ке – арен­да жилья с выку­пом.

Аренда с выкупом: интересы покупателя и арендодателя

Арен­да жилья с выку­пом – такая сдел­ка на рын­ке извест­на дав­но, и суть ее в сле­ду­ю­щем:

Поку­па­тель по дого­во­ру с про­дав­цом арен­ду­ет жилое поме­ще­ние, а когда срок арен­ды исте­ка­ет, выку­па­ет его у соб­ствен­ни­ка. Фак­ти­че­ски, это покуп­ка в рас­сроч­ку и арен­да одно­вре­мен­но.

Аренда с выкупом для покупателя

Чем при­вле­ка­тель­на такая опе­ра­ция для поку­па­те­ля?

  1. Он может ее осу­ществ­лять без началь­но­го взно­са, что невоз­мож­но в боль­шин­стве слу­ча­ев в обыч­ной ипо­те­ке, если толь­ко она не про­хо­дит по про­грам­мам соци­аль­ной госу­дар­ствен­ной под­держ­ки или ипо­теч­но­го стра­хо­ва­ния.
  2. Для оформ­ле­ния арен­ды с после­ду­ю­щим выку­пом не нуж­ны, в отли­чие от ипо­те­ки, доку­мен­ты об офи­ци­аль­ном тру­до­устрой­стве и справ­ка о еже­ме­сяч­ных дохо­дах:
    • Как извест­но, усло­вие выда­чи ипо­теч­но­го кре­ди­та гла­сит, что пла­ты по пога­ше­нию кре­ди­та и еже­ме­сяч­ных бан­ков­ских про­цен­тов в сум­ме не долж­ны быть выше 45 % (а в иных слу­ча­ях и 33 %) обще­го месяч­но­го дохо­да заем­щи­ка.
  3. Пло­хая кре­дит­ная исто­рия не пре­пят­ству­ет заклю­че­нию дого­во­ра об арен­де с выку­пом, в то вре­мя как поме­ще­ние чело­ве­ка в «чер­ный» бан­ков­ский спи­сок лиша­ет его воз­мож­но­сти взять повтор­ный ипо­теч­ный кре­дит.
  4. Арен­да с выку­пом преду­смат­ри­ва­ет досроч­ное пога­ше­ние всей сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти без штраф­ных начис­ле­ний.
  5. Съем­щик и буду­щий вла­де­лец жили­ща в одном лице име­ет пра­во про­пи­сать на жилой пло­ща­ди всех чле­нов семьи – такую воз­мож­ность ипо­теч­ный кре­дит­ный дого­вор не преду­смат­ри­ва­ет.

Интересы арендодателя в аренде с выкупом

Выгод­на ли само­му арен­до­да­те­лю арен­да жилья с выку­пом? И да, и нет.

  • Да, если у арен­до­да­те­ля мно­го сво­бод­ной жилой пло­ща­ди, и он зара­ба­ты­ва­ет имен­но на сда­че квад­рат­ных мет­ров в арен­ду, то есть явля­ет­ся жилищ­ным инве­сто­ром.
  • Да, если жилье нелик­вид­но, слиш­ком доро­го, нахо­дит­ся в невы­год­ном в транс­порт­ном отно­ше­нии рай­оне, а на рын­ке жилья устой­чи­вое паде­ние цен и малый спрос – во всех этих слу­ча­ях про­да­жа недви­жи­мо­сти иным спо­со­бом, кро­ме как в рас­сроч­ку, невоз­мож­на.
  • Нет, если соб­ствен­ник заин­те­ре­со­ван в быст­рой про­да­же и вло­же­нии средств в дру­гую недви­жи­мость, биз­нес или про­сто в осво­бож­де­нии денеж­ных средств, напри­мер, при пере­ез­де в дру­гой город, опла­те дол­га и дру­гих ситу­а­ци­ях.

Особенности договора об аренде с выкупом

Пра­во арен­ды жилья с выку­пом в буду­щем содер­жит­ся в Граж­дан­ском Кодек­се.

Аренд­ный дого­вор с выку­пом отли­ча­ет­ся от обыч­но­го тем, что в нем долж­но быть про­пи­са­но пра­во при­об­ре­те­ния арен­до­ван­но­го иму­ще­ства съем­щи­ком до исте­че­ния аренд­но­го сро­ка либо в момент исте­че­ния при вне­се­нии съем­щи­ком сум­мы, ука­зан­ной в дого­во­ре.

Дого­вор на арен­ду с выку­пом дол­жен быть оформ­лен по всем пра­ви­лам пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­ра о покуп­ке-про­да­же — раз­мы­тые фор­му­ли­ров­ки о том, что в буду­щем арен­да­тор может стать соб­ствен­ни­ком юри­ди­че­ской силы не име­ют:

По тако­му дого­во­ру как соб­ствен­ник может най­ти ново­го, более выгод­но­го поку­па­те­ля, так и арен­да­тор впра­ве отка­зать­ся от выку­па.

Дого­вор на арен­ду с выку­пом дол­жен содер­жать чет­кие фор­му­ли­ров­ки о сро­ках арен­ды и раз­ме­ре выпла­ты сто­и­мо­сти жилья.

Соб­ствен­ник и поку­па­тель сами дого­ва­ри­ва­ют­ся о спо­со­бах опла­ты арен­ды и сто­и­мо­сти жилья:

  • арен­ду и рас­сроч­ку пла­те­жа мож­но про­из­во­дить отдель­но и с раз­ной пери­о­дич­но­стью (напри­мер, еже­ме­сяч­но опла­чи­ва­ет­ся арен­да, а один раз в квар­тал или год арен­да­тор вно­сит часть сум­мы от выку­па);
  • рас­чет за выкуп может вхо­дить в аренд­ную пла­ту.

Какой бы не была фор­ма рас­че­та, глав­ное усло­вие дого­во­ра – ука­за­ние точ­ной сум­мы выку­па.

Когда выкуп­ная цена за недви­жи­мость выпла­че­на пол­но­стью, опла­та арен­ды пре­кра­ща­ет­ся.

Пра­во соб­ствен­но­сти пере­хо­дит к арен­да­то­ру толь­ко после его реги­стра­ции в Еди­ной Госу­дар­ствен­ной Реги­стра­ци­он­ной Пала­те (ЕГРП).

Проект о межрегиональной жилищной корпорации

Спад про­даж и спро­са на доро­гое жилье при­вел к воз­рас­та­ю­щей попу­ляр­но­сти про­даж в рас­сроч­ку. На этой поч­ве воз­ник­ли инве­сти­ци­он­ные ком­па­нии, выку­па­ю­щие квар­ти­ры эко­ном-клас­са и сда­ю­щие их в арен­ду с после­ду­ю­щим выку­пом. Так, к при­ме­ру, и появил­ся про­ект Меж­ре­ги­о­наль­ная жилищ­ная кор­по­ра­ция.

В замыс­лах про­ек­та:

  • Рас­сроч­ка выку­па на 15 лет (боль­ший срок при­во­дит к слиш­ком боль­шой ито­го­вой сто­и­мо­сти жилья).
  • Воз­мож­ность для граж­дан само­сто­я­тель­но­го поис­ка квар­ти­ры с после­ду­ю­щим оформ­ле­ни­ем дого­во­ра покуп­ки-про­да­жи с отсроч­кой пла­те­жа.
  • Деле­ние еже­ме­сяч­но­го пла­те­жа на две доли, в одну из кото­рых вхо­дит аренд­ная пла­та, в дру­гую – отчис­ле­ния в счет выку­па.
  • Нали­чие всех льгот для поку­па­те­лей, пере­чис­лен­ных выше, каса­е­мо пер­во­на­чаль­но­го взно­са, пло­хой кре­дит­ной исто­рии и т.д.

Реа­ли­за­ции инве­сти­ци­он­но­го про­ек­та меша­ют сле­ду­ю­щие дис­кус­си­он­ные пунк­ты:

  1. Выбрать квар­ти­ру само­сто­я­тель­но кли­ен­ту будет доз­во­ле­но из фон­да уже выкуп­лен­но­го ком­па­ни­ей жилья или любую с после­ду­ю­щим отку­пом ее МЖРК и заклю­че­ни­ем дого­во­ра?
  2. Будут ли в рас­сроч­ку вхо­дить про­цен­ты?
  3. По каким пра­ви­лам будет про­из­во­дить­ся аренд­ная пла­та, и оста­нет­ся ли она неиз­мен­ной весь срок арен­ды?
  4. Будет ли вхо­дить в аренд­ную пла­ту ком­му­наль­ные услу­ги?

Подоб­ные вопро­сы тор­мо­зят выра­бот­ку еди­ных усло­вий арен­ды с выку­пом для инве­сти­ци­он­но­го про­ек­та.

Аренда жилья с выкупом или ипотека?

Несмот­ря на ряд пре­иму­ществ для мало­иму­ще­го без­ра­бот­но­го насе­ле­ния, запят­нав­ше­го свою кре­дит­ную исто­рию, у арен­ды с выку­пом есть серьез­ные недо­стат­ки:

  • Вступ­ле­ние в пра­ва соб­ствен­ни­ка воз­мож­ны толь­ко после вне­се­ния послед­не­го пла­те­жа в счет выкуп­ной сто­и­мо­сти.
  • Счи­та­ет­ся, что арен­да жилья с выку­пом в сум­ме обхо­дит­ся на пять – десять про­цен­тов доро­же, чем ипо­те­ка.

Про­ве­рим так ли это, вос­поль­зо­вав­шись ипо­теч­ным каль­ку­ля­то­ром Сбер­бан­ка и МРЖК.

Пример расчета стоимости ипотеки и аренды с выкупом

В каче­стве при­ме­ра:

  • квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 000 000 руб;
  • пер­во­на­чаль­ный взнос – 10 % (200 000 руб.);
  • кре­дит – 1 800 000 руб.;
  • срок кре­ди­та (рас­сроч­ки) – 15 лет (180 мес);
  • 16 % годо­вых (на сего­дня такой про­цент – пре­дел меч­та­ний для заем­щи­ков);
  • вид пла­те­жей – анну­и­тет­ный.

На ипо­теч­ном каль­ку­ля­то­ре полу­ча­ют­ся сле­ду­ю­щие циф­ры:

  • еже­ме­сяч­ные пла­те­жи – 26 436 руб;
  • пере­пла­та по про­цен­там — 2 958 590 руб. (164 %);
  • общая сум­ма пла­те­жа — 4 758 590 руб.

Сто­и­мость ипо­теч­ной квар­ти­ры с уче­том началь­но­го взно­са – 4 958 590 руб.

На каль­ку­ля­то­ре МЖРК квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 000 000 руб. с нуле­вым взно­сом:

еже­ме­сяч­ные пла­те­жи – 31 267 руб., из кото­рых:

  • 14 445 руб. идут в счет выку­па жилья;
  • 16 823 руб. – пла­та за рас­сроч­ку (арен­ду).
  1. Еже­ме­сяч­ные выпла­ты в счет выку­па при арен­де полу­чи­лись дей­стви­тель­но боль­ше на 4830 руб, чем при ипо­те­ке:
    • здесь при­ви­ле­гия ипо­те­ки кажу­ща­я­ся, так как мень­шие выпла­ты в месяц полу­ча­ют­ся из-за частич­но­го пога­ше­ния сто­и­мо­сти заем­щи­ком в виде началь­но­го взно­са.
  2. Пере­пла­ты сверх сто­и­мо­сти жилья:
    • Пла­та за арен­ду: 16 823 х 180 = 3 028 140 руб.
    • Пере­пла­та за про­цен­ты за бан­ков­ские про­цен­ты в ипо­те­ке — 2 958 590 руб.

То есть обе сум­мы прак­ти­че­ски оди­на­ко­вы.

Уже хоте­лось закри­чать «ура» — вот она, мол, аль­тер­на­ти­ва ипо­те­ке. Одна­ко при про­вер­ке общих выплат в счет выку­па выяс­ни­лось, что они состав­ля­ют:

31 267 х 180 = 5 628 060 руб.

А это при­мер­но на 600 000 руб. боль­ше той сум­мы, что долж­на была быть с уче­том одной лишь арен­ды. Види­мо это и есть тот самый про­цент за рас­сроч­ку пла­те­жей, о кото­ром все никак не дого­во­рят­ся в про­ек­те инве­сти­ций в эко­ном-жилье?

Читать еще:  Составьте проект договора аренды

Итак, клю­че­вая циф­ра – во сколь­ко обой­дет­ся квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 млн руб. с арен­дой и выку­пом в рас­сроч­ку на 15 лет по дого­во­ру с МРЖК — это 5 628 060 руб.

Сто­и­мость арен­ды с выку­пом полу­чи­лась на 669 470 руб. или на 13.5 % про­цен­тов боль­ше сто­и­мо­сти ана­ло­гич­ной квар­ти­ры, при­об­ре­тен­ной в ипо­те­ку.

Одна­ко эта раз­ни­ца обра­зо­ва­лась толь­ко из-за про­цен­тов, неглас­но насчи­тан­ных ком­па­ни­ей, сда­ю­щих жилье с после­ду­ю­щим выку­пом.

Арен­да с выку­пом недви­жи­мо­сти у част­но­го лица может быть рав­но­цен­на по свои затра­там ипо­те­ке – все зави­сит от дого­во­ра меж­ду арен­да­то­ром и про­дав­цом:

  • он может сдать жилую пло­щадь в арен­ду по мини­маль­ной цене;
  • про­цен­ты за выкуп в рас­сроч­ку как пра­ви­ло част­ные лица не начис­ля­ют, либо они вхо­дят в ту цену выку­па, кото­рая ука­зы­ва­ет­ся в дого­во­ре;
  • если квар­ти­ра нелик­вид­на и не про­да­ет­ся, то уступ­ки про­дав­ца могут быть очень зна­чи­тель­ны.

Видео: Арен­да жилья с выку­пом

Аренда жилой недвижимости с последующим правом выкупа: как оформить

Таблица: отличия лизинга, рассрочки и аренды с последующим выкупом

Аренда с правом выкупаЛизингРассрочка
Стороны сделкиАрендодатель и арендаторПродавец, лизингодатель и лизингополучательЗастройщик и покупатель
Первоначальный взносНетЕстьЕсть
ОбязанностиПри расторжении договора выплаченные суммы не возвращаютсяВозврат внесённых сумм при расторжении договораВозврат выплаченных сумм при аннулировании сделки
Срок сделкиОграничений не существуетОт 1 года до времени полезного применения имуществаОт 6 месяцев до 3 лет

Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры

Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:

  • арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
  • жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
  • площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².

Для дома подобных требований не выдвигается.

При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:

  1. Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
  2. Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
    • документ оформляется обязательно в письменной форме;
    • из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
    • в документе прописываются все существенные условия аренды:
      • предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
      • стороны сделки вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
      • размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
      • срок действия арендного договора;
      • выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
      • условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
  3. Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
  4. Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
  5. По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
  6. Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.

Какие документы требуются

Для заключения аренды с выкупом квартиры требуются:

  • документ, подтверждающий личность арендатора;
  • документ, подтверждающий личность арендодателя (для физического лица), или документ, свидетельствующий о регистрации юридического лица (для организаций);
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость, которое должно быть оформлено на арендодателя.

Свидетельство о праве собственности на недвижимость

Документы, необходимые для проведения регистрации в Росреестре составленного договора аренды:

    заявление на регистрацию;

Форма документа на регистрацию по установленной форме

Пошаговая инструкция аренды квартиры с последующим выкупом: образец договора между физическими лицами, риски, плюсы и минусы

Альтернативой купле продаже с рассрочкой может стать аренда квартиры с последующим выкупом. Арендатор постепенно выплачивает стоимость жилья, которое в итоге переходит в его собственность. Сегодня рассмотрим подробнее особенности данного инструмента.

В чем суть процедуры

Оформление договора аренды квартиры с последующим выкупом – не совсем обычная сделка. Сущность следующая – гражданин снимает жилье, ежемесячно вносит плату, а в момент, определенный договором, вносит выкупную цену. Такая цена может как включаться в аренду, так и выплачиваться отдельно.

После внесения выкупной цены отношения по аренде заканчиваются, право собственности переходит к арендатору как в купле продаже. По сути, аренда с последующим выкупом – это синтез сделок аренды и купли продажи в рассрочку.

Важно! Заключить аренду с последующим выкупом можно в отношении любой квартиры. Ограничений насчет участников сделки также не предусмотрено.

Порядок действий

Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:

  1. Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
  2. В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
  3. По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
  4. Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.

После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.

Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.

Внимание! Аренда с правом выкупа квартиры – это очень редкий вид сделок. Рекомендаций и судебной практики по данной теме не так много.

Как заключить договор между физическими лицами

Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.

Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.

Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.

Список документов

Для заключения аренды квартиры с последующим выкупом потребуется тот же пакет документов, что и для купли продажи:

  • паспорта участников сделки;
  • выписка из ЕГРН на квартиру;
  • технический паспорт;
  • согласие супругов на сделку;
  • справка о прописанных в квартире.

Справка о прописанных необходима для того, чтобы выявить граждан, имеющих право пользования жильем. Дополнительно арендатору нужно ознакомиться с документом-основанием, по которому арендодатель распоряжается квартирой.

Образец договора и существенные условия

Обратите внимание на существенные условия, которые обязательно должны быть в тексте. Если эти условия не прописать – контракт признают незаключенным. А если не будет условия о выкупной цене, то он превратится в обычное арендное соглашение.

Важно! Юридически будет заключен контракт найма жилья с последующим выкупом, а не аренды. Подробнее о найме жилья, его отличиях от аренды, видах и особенностях заключения мы писали здесь.

В тексте должны появиться следующие условия о дальнейшем выкупе:

  • ФИО участников. Обязательно, чтобы ФИО наймодателя совпадало с правообладателем квартиры по выписке из ЕГРН. Указывают также адрес и паспортные данные.
  • Полное описание квартиры с кадастровым номером, площадью, этажом и полным адресом.
  • Возможность выкупа нанимателем указанной квартиры. Без этого упоминания договор не будет иметь необходимой силы.
  • Выкупная цена квартиры и размер арендных платежей, а также порядок и сроки их оплаты. Прописывается твердо на весь срок аренды или с возможностью индексации.
  • Срок аренды.
  • Обязанность наймодателя по итогу договора передать квартиру в собственность нанимателя.
  • Обязанности сторон по ремонту, оплате коммунальных услуг и другим моментам.

В соглашении могут быть предусмотрены и другие пункты, которые стороны сочтут необходимыми.

Загрузить и заполнить текст найма с последующим выкупом можно по этой ссылке.

Договор подписывается сторонами собственноручно. Удостоверять у нотариуса не требуется. Подписанный договор нужно сохранить на весь срок аренды – в момент внесения выкупной цены вступят в силу пункты о переходе собственности.

Особенности регистрации в Росреестре

Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:

  • регистрация обременения из долгосрочного найма;
  • регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.

Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:

  1. Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
  2. Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
  3. Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.

Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.

После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:

  • тот же договор найма;
  • документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
  • нотариальные согласия супругов;
  • выписку из ЕГРН на жилье;
  • госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.

Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.

Риски, плюсы и минусы

Аренда с последующим выкупом квартиры – это очень редкая сделка. Она не получила распространения по разным причинам:

  • участники вторичного рынка просто не знают о такой возможности;
  • хозяева квартир не спешат передавать свое жилье на выкуп, ведь оно приносит им стабильный и постоянный доход;
  • не всегда такая сделка экономически выгодна – привычнее заключить рассрочку или взять жилье в ипотеку.

Риски такой сделки значительные:

  • Наниматель рискует получить в итоге сделки квартиру с обременением. Весь срок аренды собственником квартиры является наймодатель. Теоретически он может совершать с жильем любые сделки, несмотря на обременение в виде жильцов. Если квартира будет арестована или заложена, то проблемы по снятию обременений перейдут на нового хозяина.
  • Если не указано право выкупа в договоре, то наниматель рискует лишиться возможности получить жилье в собственность. В глазах закона этот договор будет обычной арендой, а платежи не будут засчитаны в качестве выкупных.

Вместе с этим у сделки есть большие плюсы:

  • Никто не обязывает нанимателя обязательно выкупать жилье. Если он передумает, то заключать сделку его заставить нельзя.
  • Договор достаточно гибкий – если условия меняются, можно просто заключить дополнительное соглашение. Регистрировать или заверять у нотариуса новые условия не нужно.
  • Наймодатель не рискует жильем как при рассрочке – он передаст свое право только после внесения полной цены.
  • Первоначальный взнос, как по ипотеке, не требуется.

Переплата по договору

Если цена квартиры прописана твердо, а сам выкуп планируется в течение долгого времени, 10-15 лет, то с учетом инфляции такую квартиру можно даже приобрести дешевле, чем через привычные инструменты.

Внимание! Если в договоре индексация не прописана, то предусмотреть ее можно через дополнительное соглашение.

В любом случае необходимо оценивать конкретные условия по аренде с выкупом, сравнивая их с ипотечными. В этом может помочь наш ипотечный калькулятор.

Альтернативные варианты

Сегодня на рынке много более привычных инструментов, которые пользуются большой популярностью у населения.

Рассрочка

При рассрочке право собственности переходит на покупателя сразу при заключении договора, а платежи вносятся в порядке, установленном контрактом. Рассрочка устанавливает обременение в пользу продавца до полной оплаты. Подробнее о рассрочке мы писали в этой статье.

Кредит

Иными словами – ипотечная сделка, при которой покупатель рассчитывается с продавцом кредитными деньгами. На этом взаимоотношения с бывшим собственником заканчиваются, а покупатель в течение долгого времени выплачивает ипотеку избранному банку.

На нашем сайте вы можете ознакомиться подробнее с условиями ипотеки в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзен и в других банках, входящих в ТОП-50.

Залоговое жилье

Выкуп залогового жилья у продавца, банка или через аукцион у государства, а также через службу судебных приставов всегда сопровождается определенным риском. С другой стороны, такие квартиры можно купить намного дешевле их рыночной стоимости за счет обременения залогом.

Подробнее о купле продаже ипотечного жилья читайте по этой ссылке.

Аренда с последующим выкупом квартиры – редкий, но рабочий инструмент приобретения квартиры. Воспользоваться им можно, заключив договор в простой письменной форме с соблюдением ряда обозначенных выше условий. В целом такие сделки не представляют сложности.

Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их дежурному специалисту в окно чата в правом нижнем углу экрана.

Команда Ипотекаведа будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Читайте также о том, как выкупить долю в квартире – в нашей следующей статье.

Договор аренды с последующим выкупом

Договор аренды имущества с последующим выкупом является достаточно сложным документом с точки зрения юриспруденции. В нашей статье подробно рассказано о том, как правильно оформить договор аренды квартиры, автомобиля и другого имущества, какие сведения в него следует внести и другие нюансы.

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто — оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические. При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать следующие особенности:

  • право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в соглашении в виде заключения будущего договора купли-продажи (ДКП) имущества. То есть договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….»;
  • основным отличием договора аренды с выкупом от ДКП с рассрочкой платежа является оплата — в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором — только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества;
  • в документе прописывается полное описание предмета аренды (в последующем приобретаемого имущества);
  • также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом — достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом есть сочетание соглашений об аренде и купле-продаже недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов.

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения — родственниками, друзьями и т.д, что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в документе занимает установление выкупной цены за квартиру или другую недвижимость, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу.

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договоренности, уплаченные суммы не возвращаются — они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется ДКП только в момент перехода права собственности от наймодателя к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения:

  • полное описание предмета договора — адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование;

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности. То есть даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

  • переход права собственности по договору — этим моментом может быть либо прекращение договора, либо истечение действия договора по причине выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности;
  • цена аренды жилья и выкупная стоимость — без указания данных сведений соглашение будет считаться незаключенным;
  • сроки и порядок оплаты — одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья;

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

  • положения об аренде квартиры — данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это такие вопросы как: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению;
  • ответственность сторон — еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения обязанностей может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в документ включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора, арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе сверить номера двигателя и кузова с документами.

В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре.

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользования и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют. По соглашению арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом сторонами могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль. Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать:

  • выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
  • право арендатора на выкуп автомобиля;
  • порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора помимо документов на авто:

  • для граждан — паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания;
  • для организаций — документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

Скачать Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector