Что такое аренда с последующим выкупом жилья
Аренда жилья с последующим выкупом и ипотека
Ипотека сегодня сделала жилье доступным для разных слоев населения. Возможность взятия целевого кредита, а затем постепенного его погашения в течение ряда привлекают молодые семьи и людей, чей достаток не позволяет сразу купить недвижимость. Однако помимо ипотеки, на рынке недвижимости, существуют и иные виды сравнительно доступного жилья, и это очень хорошо, так дает возможность сравнения и выбора. Одна из альтернатив ипотеке – аренда жилья с выкупом.
Аренда с выкупом: интересы покупателя и арендодателя
Аренда жилья с выкупом – такая сделка на рынке известна давно, и суть ее в следующем:
Покупатель по договору с продавцом арендует жилое помещение, а когда срок аренды истекает, выкупает его у собственника. Фактически, это покупка в рассрочку и аренда одновременно.
Аренда с выкупом для покупателя
Чем привлекательна такая операция для покупателя?
- Он может ее осуществлять без начального взноса, что невозможно в большинстве случаев в обычной ипотеке, если только она не проходит по программам социальной государственной поддержки или ипотечного страхования.
- Для оформления аренды с последующим выкупом не нужны, в отличие от ипотеки, документы об официальном трудоустройстве и справка о ежемесячных доходах:
- Как известно, условие выдачи ипотечного кредита гласит, что платы по погашению кредита и ежемесячных банковских процентов в сумме не должны быть выше 45 % (а в иных случаях и 33 %) общего месячного дохода заемщика.
- Плохая кредитная история не препятствует заключению договора об аренде с выкупом, в то время как помещение человека в «черный» банковский список лишает его возможности взять повторный ипотечный кредит.
- Аренда с выкупом предусматривает досрочное погашение всей стоимости недвижимости без штрафных начислений.
- Съемщик и будущий владелец жилища в одном лице имеет право прописать на жилой площади всех членов семьи – такую возможность ипотечный кредитный договор не предусматривает.
Интересы арендодателя в аренде с выкупом
Выгодна ли самому арендодателю аренда жилья с выкупом? И да, и нет.
- Да, если у арендодателя много свободной жилой площади, и он зарабатывает именно на сдаче квадратных метров в аренду, то есть является жилищным инвестором.
- Да, если жилье неликвидно, слишком дорого, находится в невыгодном в транспортном отношении районе, а на рынке жилья устойчивое падение цен и малый спрос – во всех этих случаях продажа недвижимости иным способом, кроме как в рассрочку, невозможна.
- Нет, если собственник заинтересован в быстрой продаже и вложении средств в другую недвижимость, бизнес или просто в освобождении денежных средств, например, при переезде в другой город, оплате долга и других ситуациях.
Особенности договора об аренде с выкупом
Право аренды жилья с выкупом в будущем содержится в Гражданском Кодексе.
Арендный договор с выкупом отличается от обычного тем, что в нем должно быть прописано право приобретения арендованного имущества съемщиком до истечения арендного срока либо в момент истечения при внесении съемщиком суммы, указанной в договоре.
Договор на аренду с выкупом должен быть оформлен по всем правилам предварительного договора о покупке-продаже — размытые формулировки о том, что в будущем арендатор может стать собственником юридической силы не имеют:
По такому договору как собственник может найти нового, более выгодного покупателя, так и арендатор вправе отказаться от выкупа.
Договор на аренду с выкупом должен содержать четкие формулировки о сроках аренды и размере выплаты стоимости жилья.
Собственник и покупатель сами договариваются о способах оплаты аренды и стоимости жилья:
- аренду и рассрочку платежа можно производить отдельно и с разной периодичностью (например, ежемесячно оплачивается аренда, а один раз в квартал или год арендатор вносит часть суммы от выкупа);
- расчет за выкуп может входить в арендную плату.
Какой бы не была форма расчета, главное условие договора – указание точной суммы выкупа.
Когда выкупная цена за недвижимость выплачена полностью, оплата аренды прекращается.
Право собственности переходит к арендатору только после его регистрации в Единой Государственной Регистрационной Палате (ЕГРП).
Проект о межрегиональной жилищной корпорации
Спад продаж и спроса на дорогое жилье привел к возрастающей популярности продаж в рассрочку. На этой почве возникли инвестиционные компании, выкупающие квартиры эконом-класса и сдающие их в аренду с последующим выкупом. Так, к примеру, и появился проект Межрегиональная жилищная корпорация.
В замыслах проекта:
- Рассрочка выкупа на 15 лет (больший срок приводит к слишком большой итоговой стоимости жилья).
- Возможность для граждан самостоятельного поиска квартиры с последующим оформлением договора покупки-продажи с отсрочкой платежа.
- Деление ежемесячного платежа на две доли, в одну из которых входит арендная плата, в другую – отчисления в счет выкупа.
- Наличие всех льгот для покупателей, перечисленных выше, касаемо первоначального взноса, плохой кредитной истории и т.д.
Реализации инвестиционного проекта мешают следующие дискуссионные пункты:
- Выбрать квартиру самостоятельно клиенту будет дозволено из фонда уже выкупленного компанией жилья или любую с последующим откупом ее МЖРК и заключением договора?
- Будут ли в рассрочку входить проценты?
- По каким правилам будет производиться арендная плата, и останется ли она неизменной весь срок аренды?
- Будет ли входить в арендную плату коммунальные услуги?
Подобные вопросы тормозят выработку единых условий аренды с выкупом для инвестиционного проекта.
Аренда жилья с выкупом или ипотека?
Несмотря на ряд преимуществ для малоимущего безработного населения, запятнавшего свою кредитную историю, у аренды с выкупом есть серьезные недостатки:
- Вступление в права собственника возможны только после внесения последнего платежа в счет выкупной стоимости.
- Считается, что аренда жилья с выкупом в сумме обходится на пять – десять процентов дороже, чем ипотека.
Проверим так ли это, воспользовавшись ипотечным калькулятором Сбербанка и МРЖК.
Пример расчета стоимости ипотеки и аренды с выкупом
В качестве примера:
- квартира стоимостью 2 000 000 руб;
- первоначальный взнос – 10 % (200 000 руб.);
- кредит – 1 800 000 руб.;
- срок кредита (рассрочки) – 15 лет (180 мес);
- 16 % годовых (на сегодня такой процент – предел мечтаний для заемщиков);
- вид платежей – аннуитетный.
На ипотечном калькуляторе получаются следующие цифры:
- ежемесячные платежи – 26 436 руб;
- переплата по процентам — 2 958 590 руб. (164 %);
- общая сумма платежа — 4 758 590 руб.
Стоимость ипотечной квартиры с учетом начального взноса – 4 958 590 руб.
На калькуляторе МЖРК квартира стоимостью 2 000 000 руб. с нулевым взносом:
ежемесячные платежи – 31 267 руб., из которых:
- 14 445 руб. идут в счет выкупа жилья;
- 16 823 руб. – плата за рассрочку (аренду).
- Ежемесячные выплаты в счет выкупа при аренде получились действительно больше на 4830 руб, чем при ипотеке:
- здесь привилегия ипотеки кажущаяся, так как меньшие выплаты в месяц получаются из-за частичного погашения стоимости заемщиком в виде начального взноса.
- Переплаты сверх стоимости жилья:
- Плата за аренду: 16 823 х 180 = 3 028 140 руб.
- Переплата за проценты за банковские проценты в ипотеке — 2 958 590 руб.
То есть обе суммы практически одинаковы.
Уже хотелось закричать «ура» — вот она, мол, альтернатива ипотеке. Однако при проверке общих выплат в счет выкупа выяснилось, что они составляют:
31 267 х 180 = 5 628 060 руб.
А это примерно на 600 000 руб. больше той суммы, что должна была быть с учетом одной лишь аренды. Видимо это и есть тот самый процент за рассрочку платежей, о котором все никак не договорятся в проекте инвестиций в эконом-жилье?
Итак, ключевая цифра – во сколько обойдется квартира стоимостью 2 млн руб. с арендой и выкупом в рассрочку на 15 лет по договору с МРЖК — это 5 628 060 руб.
Стоимость аренды с выкупом получилась на 669 470 руб. или на 13.5 % процентов больше стоимости аналогичной квартиры, приобретенной в ипотеку.
Однако эта разница образовалась только из-за процентов, негласно насчитанных компанией, сдающих жилье с последующим выкупом.
Аренда с выкупом недвижимости у частного лица может быть равноценна по свои затратам ипотеке – все зависит от договора между арендатором и продавцом:
- он может сдать жилую площадь в аренду по минимальной цене;
- проценты за выкуп в рассрочку как правило частные лица не начисляют, либо они входят в ту цену выкупа, которая указывается в договоре;
- если квартира неликвидна и не продается, то уступки продавца могут быть очень значительны.
Видео: Аренда жилья с выкупом
Аренда жилой недвижимости с последующим правом выкупа: как оформить
Таблица: отличия лизинга, рассрочки и аренды с последующим выкупом
Аренда с правом выкупа | Лизинг | Рассрочка | |
Стороны сделки | Арендодатель и арендатор | Продавец, лизингодатель и лизингополучатель | Застройщик и покупатель |
Первоначальный взнос | Нет | Есть | Есть |
Обязанности | При расторжении договора выплаченные суммы не возвращаются | Возврат внесённых сумм при расторжении договора | Возврат выплаченных сумм при аннулировании сделки |
Срок сделки | Ограничений не существует | От 1 года до времени полезного применения имущества | От 6 месяцев до 3 лет |
Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры
Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:
- арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
- жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
- площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².
Для дома подобных требований не выдвигается.
При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:
- Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
- Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
- документ оформляется обязательно в письменной форме;
- из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
- в документе прописываются все существенные условия аренды:
- предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
- стороны сделки – вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
- размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
- срок действия арендного договора;
- выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
- условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
- Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
- Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
- По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
- Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.
Какие документы требуются
Для заключения аренды с выкупом квартиры требуются:
- документ, подтверждающий личность арендатора;
- документ, подтверждающий личность арендодателя (для физического лица), или документ, свидетельствующий о регистрации юридического лица (для организаций);
- свидетельство о праве собственности на недвижимость, которое должно быть оформлено на арендодателя.
Свидетельство о праве собственности на недвижимость
Документы, необходимые для проведения регистрации в Росреестре составленного договора аренды:
- заявление на регистрацию;
Форма документа на регистрацию по установленной форме
Пошаговая инструкция аренды квартиры с последующим выкупом: образец договора между физическими лицами, риски, плюсы и минусы
Альтернативой купле продаже с рассрочкой может стать аренда квартиры с последующим выкупом. Арендатор постепенно выплачивает стоимость жилья, которое в итоге переходит в его собственность. Сегодня рассмотрим подробнее особенности данного инструмента.
В чем суть процедуры
Оформление договора аренды квартиры с последующим выкупом – не совсем обычная сделка. Сущность следующая – гражданин снимает жилье, ежемесячно вносит плату, а в момент, определенный договором, вносит выкупную цену. Такая цена может как включаться в аренду, так и выплачиваться отдельно.
После внесения выкупной цены отношения по аренде заканчиваются, право собственности переходит к арендатору как в купле продаже. По сути, аренда с последующим выкупом – это синтез сделок аренды и купли продажи в рассрочку.
Важно! Заключить аренду с последующим выкупом можно в отношении любой квартиры. Ограничений насчет участников сделки также не предусмотрено.
Порядок действий
Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:
- Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
- В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
- По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
- Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.
После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.
Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.
Внимание! Аренда с правом выкупа квартиры – это очень редкий вид сделок. Рекомендаций и судебной практики по данной теме не так много.
Как заключить договор между физическими лицами
Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.
Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.
Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.
Список документов
Для заключения аренды квартиры с последующим выкупом потребуется тот же пакет документов, что и для купли продажи:
- паспорта участников сделки;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- технический паспорт;
- согласие супругов на сделку;
- справка о прописанных в квартире.
Справка о прописанных необходима для того, чтобы выявить граждан, имеющих право пользования жильем. Дополнительно арендатору нужно ознакомиться с документом-основанием, по которому арендодатель распоряжается квартирой.
Образец договора и существенные условия
Обратите внимание на существенные условия, которые обязательно должны быть в тексте. Если эти условия не прописать – контракт признают незаключенным. А если не будет условия о выкупной цене, то он превратится в обычное арендное соглашение.
Важно! Юридически будет заключен контракт найма жилья с последующим выкупом, а не аренды. Подробнее о найме жилья, его отличиях от аренды, видах и особенностях заключения мы писали здесь.
В тексте должны появиться следующие условия о дальнейшем выкупе:
- ФИО участников. Обязательно, чтобы ФИО наймодателя совпадало с правообладателем квартиры по выписке из ЕГРН. Указывают также адрес и паспортные данные.
- Полное описание квартиры с кадастровым номером, площадью, этажом и полным адресом.
- Возможность выкупа нанимателем указанной квартиры. Без этого упоминания договор не будет иметь необходимой силы.
- Выкупная цена квартиры и размер арендных платежей, а также порядок и сроки их оплаты. Прописывается твердо на весь срок аренды или с возможностью индексации.
- Срок аренды.
- Обязанность наймодателя по итогу договора передать квартиру в собственность нанимателя.
- Обязанности сторон по ремонту, оплате коммунальных услуг и другим моментам.
В соглашении могут быть предусмотрены и другие пункты, которые стороны сочтут необходимыми.
Загрузить и заполнить текст найма с последующим выкупом можно по этой ссылке.
Договор подписывается сторонами собственноручно. Удостоверять у нотариуса не требуется. Подписанный договор нужно сохранить на весь срок аренды – в момент внесения выкупной цены вступят в силу пункты о переходе собственности.
Особенности регистрации в Росреестре
Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:
- регистрация обременения из долгосрочного найма;
- регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.
Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:
- Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
- Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
- Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.
Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.
После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:
- тот же договор найма;
- документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
- нотариальные согласия супругов;
- выписку из ЕГРН на жилье;
- госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.
Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.
Риски, плюсы и минусы
Аренда с последующим выкупом квартиры – это очень редкая сделка. Она не получила распространения по разным причинам:
- участники вторичного рынка просто не знают о такой возможности;
- хозяева квартир не спешат передавать свое жилье на выкуп, ведь оно приносит им стабильный и постоянный доход;
- не всегда такая сделка экономически выгодна – привычнее заключить рассрочку или взять жилье в ипотеку.
Риски такой сделки значительные:
- Наниматель рискует получить в итоге сделки квартиру с обременением. Весь срок аренды собственником квартиры является наймодатель. Теоретически он может совершать с жильем любые сделки, несмотря на обременение в виде жильцов. Если квартира будет арестована или заложена, то проблемы по снятию обременений перейдут на нового хозяина.
- Если не указано право выкупа в договоре, то наниматель рискует лишиться возможности получить жилье в собственность. В глазах закона этот договор будет обычной арендой, а платежи не будут засчитаны в качестве выкупных.
Вместе с этим у сделки есть большие плюсы:
- Никто не обязывает нанимателя обязательно выкупать жилье. Если он передумает, то заключать сделку его заставить нельзя.
- Договор достаточно гибкий – если условия меняются, можно просто заключить дополнительное соглашение. Регистрировать или заверять у нотариуса новые условия не нужно.
- Наймодатель не рискует жильем как при рассрочке – он передаст свое право только после внесения полной цены.
- Первоначальный взнос, как по ипотеке, не требуется.
Переплата по договору
Если цена квартиры прописана твердо, а сам выкуп планируется в течение долгого времени, 10-15 лет, то с учетом инфляции такую квартиру можно даже приобрести дешевле, чем через привычные инструменты.
Внимание! Если в договоре индексация не прописана, то предусмотреть ее можно через дополнительное соглашение.
В любом случае необходимо оценивать конкретные условия по аренде с выкупом, сравнивая их с ипотечными. В этом может помочь наш ипотечный калькулятор.
Альтернативные варианты
Сегодня на рынке много более привычных инструментов, которые пользуются большой популярностью у населения.
Рассрочка
При рассрочке право собственности переходит на покупателя сразу при заключении договора, а платежи вносятся в порядке, установленном контрактом. Рассрочка устанавливает обременение в пользу продавца до полной оплаты. Подробнее о рассрочке мы писали в этой статье.
Кредит
Иными словами – ипотечная сделка, при которой покупатель рассчитывается с продавцом кредитными деньгами. На этом взаимоотношения с бывшим собственником заканчиваются, а покупатель в течение долгого времени выплачивает ипотеку избранному банку.
На нашем сайте вы можете ознакомиться подробнее с условиями ипотеки в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзен и в других банках, входящих в ТОП-50.
Залоговое жилье
Выкуп залогового жилья у продавца, банка или через аукцион у государства, а также через службу судебных приставов всегда сопровождается определенным риском. С другой стороны, такие квартиры можно купить намного дешевле их рыночной стоимости за счет обременения залогом.
Подробнее о купле продаже ипотечного жилья читайте по этой ссылке.
Аренда с последующим выкупом квартиры – редкий, но рабочий инструмент приобретения квартиры. Воспользоваться им можно, заключив договор в простой письменной форме с соблюдением ряда обозначенных выше условий. В целом такие сделки не представляют сложности.
Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их дежурному специалисту в окно чата в правом нижнем углу экрана.
Команда Ипотекаведа будет благодарна вам за лайк и репост статьи!
Читайте также о том, как выкупить долю в квартире – в нашей следующей статье.
Договор аренды с последующим выкупом
Договор аренды имущества с последующим выкупом является достаточно сложным документом с точки зрения юриспруденции. В нашей статье подробно рассказано о том, как правильно оформить договор аренды квартиры, автомобиля и другого имущества, какие сведения в него следует внести и другие нюансы.
У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто — оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические. При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать следующие особенности:
- право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в соглашении в виде заключения будущего договора купли-продажи (ДКП) имущества. То есть договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….»;
- основным отличием договора аренды с выкупом от ДКП с рассрочкой платежа является оплата — в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором — только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества;
- в документе прописывается полное описание предмета аренды (в последующем приобретаемого имущества);
- также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.
Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.
Договор аренды жилья с последующим выкупом
Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом — достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.
Особенности аренды жилья с последующим выкупом
Договор аренды квартиры с последующим выкупом есть сочетание соглашений об аренде и купле-продаже недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов.
Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения — родственниками, друзьями и т.д, что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.
Особое внимание в документе занимает установление выкупной цены за квартиру или другую недвижимость, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу.
Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договоренности, уплаченные суммы не возвращаются — они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы
Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется ДКП только в момент перехода права собственности от наймодателя к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения:
- полное описание предмета договора — адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование;
Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности. То есть даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.
- переход права собственности по договору — этим моментом может быть либо прекращение договора, либо истечение действия договора по причине выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности;
- цена аренды жилья и выкупная стоимость — без указания данных сведений соглашение будет считаться незаключенным;
- сроки и порядок оплаты — одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья;
Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.
- положения об аренде квартиры — данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это такие вопросы как: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению;
- ответственность сторон — еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения обязанностей может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в документ включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.
Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.
Договор аренды автомобиля с последующим выкупом
Как и при составлении договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора, арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе сверить номера двигателя и кузова с документами.
В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре.
Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользования и владение автомобилем.
Как составить договора аренды авто с последующим выкупом
В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют. По соглашению арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом сторонами могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль. Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать:
- выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
- право арендатора на выкуп автомобиля;
- порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.
Какие документы необходимы для заключения договора помимо документов на авто:
- для граждан — паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания;
- для организаций — документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.
Скачать Договор аренды автомобиля с последующим выкупом