Что такое субарендатор

Субаренда квартиры, помещения — как заключить договор аренды с субарендатором

Что такое субаренда недвижимости?​

Субаренда — это передача арендованной недвижимости (имущества) в аренду третьему лицу. Согласно договору субаренды арендатор с согласия арендодателя передает на определенный срок часть или все арендуемое им помещение в пользование субарендатору.

При субаренде заключается два договора аренды:

1. Основной договор аренды с правом на субаренду (на пересдачу);
2. Договор субаренды между предыдущим и новым арендатором.

Стороны договора именуются как:

• Владелец – «Арендодатель» (фигурирует в основном договоре)
• Арендатор в основном договоре фигурирует как — «Арендатор» , в договоре субаренды как – «Суборендодавець»
• «Субарендатор» фигурирует в договоре Субаренды.

Субаренда и аренда: договор субаренды не может существовать без первичного договора аренды:

• Срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды недвижимого имущества.
• В случае досрочного расторжения договора аренды жилья одновременно с ним расторгается договор субаренды.
• Судьба договора субаренды зависит не только от субарендодателя, но и от владельца имущества. С подписанием договора субаренды арендатор становится вторичным арендодателем, но он, по-прежнему является полноправным участником первичного договора об аренде. Поскольку договор субаренды не является основным, его юридическая судьба зависит от основного договора.

При каких условиях можно сдавать недвижимость в субаренду?

По закону сдавать недвижимость в субаренду арендатор имеет право только с согласия собственника имущества или уполномоченного, доверенного им лица.

• Согласие на субаренду владельцу необходимо предоставить в письменной форме в ответ на просьбу арендатора.
• На практике большинство договоров аренды уже содержат условие о субаренде. В одних случаях владелец (или его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать недвижимость в субаренду, в других — позволяет, но каждый раз требует обращаться к арендодателю за согласием. Владелец заранее дает разрешение на субаренду (без ограничений или с некоторыми условиями) и нередко предоставляет пользователю право самостоятельно определять его условия и выбирать субарендаторов.

Что такое субаренда и кто такой субарендатор

Аренда (наем) — это наиболее популярная форма сделки, встречающаяся в имущественном обороте. Получение вещи во временное владение и пользование за установленное денежное возмещение представляет собой удобный способ приобретения чего-либо на ограниченный период времени без перехода правомочия по распоряжению. Арендуются различные объекты: как недвижимое, так и движимое имущество.

Так как аренда является ограниченным вещным правом, то к арендатору не переходит право по распоряжению соответствующей вещью. Гражданское законодательство допускает ее передачу в субаренду с волеизъявления арендодателя. Далее в статье мы изучим, что такое субаренда (поднаем) и как это работает.

Договор субаренды

При ответе на вопрос о том, что такое субаренда нежилого помещения, необходимо понимать, что и аренда, и поднаем по своему содержанию одинаковы. Как уже было сказано, это временное пользование и владение вещью за плату.

Но субаренда возникает в том случае, когда арендодатель дает согласие арендатору на передачу арендованного имущества во вторичную аренду с соответствующим переходом совокупности прав и обязанностей, предусмотренных договором, другому лицу (субарендатору).

При этом ответственность по договору за переданное имущество остается у арендатора.

Само согласие на поднаем включается как в текст основного соглашения, так и отдельного дополнительного соглашения или же договора о поднайме, а срок, на который он заключается, не должен быть больше срока, предусмотренного основным соглашением.

В чем разница между арендой и субарендой

Приведем пример.

Гражданин Иванов А. И. (арендодатель) заключил с гражданином Петровым В. И. (арендатор) соглашение об аренде в отношении нежилого помещения.

В одном из пунктов сказано, что арендодатель с предварительного уведомления арендатора разрешает передачу имущества поднанимателя на условиях основного договора субарендатору.

Тогда субарендатор — это тот, кто заключит с арендатором (Петровым В. И.) договор субаренды и будет осуществлять пользование и владение нежилым помещением согласно оговоренным условиям.

Таким образом, основное отличие — субъектный состав. Если в договоре аренды всего лишь две стороны, то поднаем — это уже многостороннее соглашение (арендодатель, арендатор и субарендатор). Следовательно, это уже сложная юридическая сделка с множественностью лиц.

Кроме того, чем еще отличается аренда от субаренды, так это тем, что поднаем — сделка через посредника, поэтому с экономической точки зрения она менее эффективна. Арендаторы, как правило, повышают стоимость арендных платежей, чтобы получить выгоду для себя, субарендатор же фактически платит двум сторонам.

Если истек срок аренды

Ранее уже было сказано о совпадении сроков договоров аренды и поднайма. Однако на практике бывают ситуации, когда по каким-либо причинам отношения между сторонами прекращаются ранее оговоренного срока. Как в таких случаях необходимо поступить субарендатору?

По общим правилам, если истек срок договора аренды, то прекращается и субаренда, если договором не предусмотрен иной порядок. Таким образом, учитывая диспозитивность нормы, стороны свободны в определении условий о действительности договора, что может их обезопасить. Как только соглашение прекращается, то арендодатель связывается договором с поднанимателем напрямую, уже без посредника, а сам договор поднайма превращается в договор найма. В таких случаях заключение нового соглашения не требуется.

Внимание. Для того чтобы избежать неприятных последствий для каждой из сторон, рекомендуется включать в текст соглашения пункт о досрочном прекращении действия договора аренды, где будут указаны все условия и особенности. Такую оговорку можно сделать и в поднайме, что станет еще одним подтверждением согласования воли сторон.

Целевое использование имущества

Сторона обязана использовать имущество в порядке и на условиях, закрепленных соглашением, или в соответствии с его функциональным предназначением. Несоблюдение этих требований является основанием для расторжения договора.

Заключение договора субаренды не должно приводить к изменению целевого использования той или иной вещи, поэтому субарендатор обязан обеспечить выполнение требуемых условий.

Лучше всего вновь прописать цели в соглашении о субаренде, а в случае если поднаниматель изъявляет волю на их изменение, данный вопрос должен быть решен с арендодателем и также отражен в документах.

Принцип свободы договора позволяет сторонам использовать вещь как в соответствии с ее прямым назначением, так и иными способами. Главное, чтобы такое использование не нарушало чьих-либо прав и обязанностей, не противоречило требованиям закона.

Примечание. В вопросах налогообложения отсутствие согласия наймодателя может стать основанием для отказа налогового органа в классификации платежей как налоговых расходов по договору и вычетах НДС.

Права и обязанности субарендатора и субарендодателя

Обе стороны соглашения имеют комплекс прав и обязанностей.

Так, субарендодатель:

• обязан передавать имущество субарендатору;
• обязан получить согласие наймодателя на поднаем;
• вправе получать плату за пользование вещью;
• вправе потребовать возврат вещи по истечении оговоренного срока и т.д.

Субарендатор обязан:

• передавать денежные средства за пользование и владение вещью;
• вернуть ее (по требованию или по истечении срока соглашения);
• обеспечивать содержание вещи в достойном состоянии;
• нести ответственность за ее техническое состояние;
• принимать меры и оповещать арендатора о любых экстраординарных ситуациях и т.п.

Формально их правовой статус практически не отличается от статуса сторон по договору найма.

Порядок заключения договора

Если вы хотите заключить подобное соглашение, то первым шагом должно быть получение согласия арендодателя. Кроме того, есть примерный перечень необходимых документов: договор аренды с первоначальным арендатором (копия), акт приема-передачи имущества и договор поднайма.

Примечание. Аренда и субаренда недвижимого имущества на срок более 1 года подлежат государственной регистрации, поэтому нужно предоставить документ, подтверждающий регистрацию.

Заключение

Соглашение о субаренде — это интересный правовой механизм. Однако, чтобы обезопасить себя, необходимо выполнять существенные условия договора, ведь лучше предусмотреть все возможные ситуации, чем оказаться в неблагоприятном положении.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (495) 280-04-20
+7 (812) 389-29-90
+7 (800) 511-29-38

Это быстро и бесплатно !

Субаренда: что это такое, кто такой субарендатор

Субъекты предпринимательства, а также физические лица, имеющие в собственности движимое и недвижимое имущество, которое не задействовано в ведении хозяйства, стремятся сократить убытки, связанные с простоем, а также с необходимостью проведения платежей, обуславливающих поддержание объектов в функциональном состоянии. Снижение расходов на содержание собственности, а также получение прибыли за владение ею, возможно за счёт оформления договорных отношений об аренде. Арендаторы также стремятся уменьшить свои затраты на арендную плату, что становится возможным в случае, если есть свободные объекты, которые можно передать в пользование третьим лицам на правах субаренды.

Что такое субаренда

Что такое субаренда

Субарендой называется передача стороной, арендовавшей объект собственника имущества в пользование третьему лицу.

Переуступка прав ограниченного распоряжения предмета аренды оформляется временно. Компетентно оформленные отношения регламентируют субарендатору права и обязанности, вменённые арендатору в первичном арендном соглашении. Субарендные отношения актуальны в случаях, когда часть арендованного имущества не используется. Процедура позволяет значительно сократить расходы на проведение обязательных платежей за пользование имуществом.

Законодательное регулирование

Что такое аренда предмета собственности

Чтобы ответить на вопрос: «Субаренда — что это такое?», следует изучить законодательные нормы, его регулирующие. Субаренда является официальной формой гражданско-правовых отношений, которые регулируются на законодательном уровне. Их нюансы отражены в Гражданском Кодексе в контексте прямых и второстепенных отношений между собственником имущества и лицами, оформляющими аренду и субаренду. Арендатор в данной схеме оказывает посреднические услуги за счёт предоставления в субаренду имущества, которое ему не принадлежит.

Участие третьего лица увеличивает риски финансовых потерь, связанных с невыполнением обязательств и с порчей имущества. Однако, нормы Гражданского Кодекса позволяют снизить вероятность наступления непредвиденных событий, обусловленных невыполнением обязательств сторонами. Они также помогут решить проблемные ситуации в случае возникновения споров и претензий. Регламентирование отношений возможно только при документальном их оформлении в виде соглашения и приложения к нему, являющимся письменным разрешением собственника о проведении сделки. Отсутствие документов свидетельствует о неправомерном нахождении субарендатора на территории арендодателя.

Как оформить

Принципы проведения процедуры аренды идентичны с операциями по субаренде

При оформлении субарендных отношений обязательно заключение двух соглашений. Основным документом является договор аренды, в котором должен быть раздел с указанием права арендатора на пересдачу предмета соглашения. Договор субаренды – это документ, регулирующий отношения предыдущего и нового арендаторов. Он не может быть составлен без первичного арендного договора. Участниками сделки являются лица:

• арендодатель, являющийся собственником имущества;
• арендатор-лицо, пользующееся имуществом арендодателя, который также является субарендатором;
• субарендатор — сторона, оформившая в пользование через арендатора движимое или недвижимое имущество.

Особенности отношений

Решившись оформить субарендные отношения, следует помнить о юридических нюансах. Срок субарендного сотрудничества не может превышать времени действия основного договора аренды. Это объясняется тем, что предмет соглашения не является собственностью субарендодателя, а ограниченное право распоряжения им регламентировано документально. Досрочное расторжение арендного соглашения означает автоматический разрыв отношений с субарендатором.

Виды арендных отношений

Потенциальный участник соглашения, разобравшись в вопросе о том, субарендатор — кто это такой, сможет понять нюансы отношений с ним. Они зависят не только от субаренддодателя, но и от владельца собственности, которая вторично передаётся в пользование. При оформлении отношений, арендатор приобретает статус субарендодателя, но при этом является полноправным участником первичного договора аренды, в котором отражены его обязательства, не выполнение которых чревато разрывом контракта. Юридическая судьба договора субаренды находится в прямой зависимости от договора аренды и взаимоотношений участников первичного соглашений.

Что такое субаренда квартиры и при каких условиях её можно оформить

Законодательные нормы регулируют процедуру субарендования. Её невозможно провести без согласия собственника квартиры или его нотариально уполномоченного доверенного лица. Обычно в первичных документах об аренде включается раздел, касающийся возможности переоформления права пользования. В такой ситуации можно не обращаться к собственнику за разрешением. Однако, если в документе предусмотрены какие-либо ограничения или запреты на проведение действий с недвижимостью, то новые отношения невозможны без получения нотариально заверенного разрешения в ответ на письменную просьбу арендатора.

Образец договора аренды

Субаренда нежилого помещения

Оформляя отношения о передаче в пользование собственности через посредника, следует уяснить, что такое субаренда нежилого помещения и какие правовые нормы, регулирующие процедуру, которая должна быть оформлена документально. В контракте следует отразить разделы:

• описание предмета сделки с указанием его территориального расположения, регистрационного адреса, целевого предназначения и площади застройки с учётом общих и передаваемых в субаренду величин;
• условия эксплуатации;
• срок действия договора;
• способы проведения финансовых операций и график платежей;
• ответственность сторон;
• способы решения спорных и конфликтных ситуаций.

Субарендатору рекомендуется ознакомиться с основным договором аренды, в качестве приложения к которому обязательны кадастровый паспорт на недвижимость, свидетельствующий о том, что объект зарегистрирован в государственной базе и акты приёма-передачи предмета договора арендатору. Если контракт оформляется на временной период, превышающий 12 месяцев, то обязательна его государственная регистрация, после проведения которой, документ становится актуальным. Во вторичном договоре не может быть указан срок, превышающий временные рамки основного контракта. Не допускается автоматическое пролонгирование отношений, поэтому их новый этап должен быть оформлен с соблюдением норм документооборота.

Обязанности и права субарендодателя

Арендатор в статусе субарендодателя обязан предоставить в пользование помещение нежилого типа субарендатору в пригодном для эксплуатации состоянии. Обязательно обеспечение водоснабжением, отоплением и электроэнергией. Должны быть разработаны правила поведения на территории и план эвакуации на случай пожара или других чрезвычайных ситуаций. Арендодатель, также как и субарендодатель, имеет право осуществлять проверку соблюдений условий контракта. Мероприятие проводится в дневное время только в присутствии субарендатора. По требованию проверяющих лиц, он обязан предоставить всю документацию, касающуюся ведения хозяйствования.

Обязанности и права субарендатора

Субарендатор вправе использовать предмет сделки только в целях, регламентированных контрактом.

Он ответственен за техническое состояние здания, а также за пожарную безопасность в нём. Перед контролирующими органами, субарендатор несёт самостоятельную ответственность. В его обязанности входит устранение последствий нанесённого ущерба в результате собственных действий.

В период, когда нежилое помещение находится в пользовании, арендатор вправе проводить перепланировку или ремонтные работы только после получения письменного разрешения на такие действия. В этот период арендную плату оплачивать не нужно. Несвоевременно оплаченная арендная плата является основанием для расторжения контракта. В случае досрочного расторжения контракта по инициативе субарендатора, он обязан уведомить субарендодателя не позднее чем за месяц до наступления события.

Нюансы субаренды земельных угодий

Разбираясь с понятием о том, что такое субаренда земельного участка, следует учитывать, что различают несколько видов угодий, каждый из которых имеет свои нюансы при оформлении его передачи в пользовании. Если земля находится в собственности у физического или юридического лица, то они вправе передать её, при условии использования в соответствии с регламентированным целевым назначением. Если земельные угодья находятся в муниципальной собственности, то сдача в аренду или в субаренду возможна только после проведения торгов. Субарендатором становится субъект, выигравший торги.

Сдача земли в аренду

Сроки действия соглашения

Поскольку договор субаренды является второстепенным после первичного арендного соглашения, поэтому все его условия должны быть согласованы. Срок сотрудничества в нём не может быть превышен сроков действия договора, составленного владельцем имущества. Следует также учитывать условия досрочного расторжения соглашения и обязательно отразить идентичную информацию во вторичных документах. Чтобы избежать недоразумений и спорных ситуаций, которые наверняка коснутся и финансовой стороны, рекомендуется все нюансы субарендного сотрудничества согласовать с основным арендатором.

Ответственность сторон

Владелец имущества, являющийся арендодателем и субарендатор, не связаны договорными обязательствами, поэтому в случае недоразумений, связанных с пользованием предмета субаренды, предъявление претензий невозможно. В случае нарушений договорных требований субарендатором, за его действия перед владельцем имущества, отвечает субарендодатель. Он также имеет право требовать с субарендатора объяснений, а в случае необходимости, и компенсаций.

Порядок налогообложения

Результатом сдачи в аренду недвижимости является получение прибыли арендодателем или субарендодателем. Законодательные нормы определяют необходимость оплачивать налоги с любого полученного дохода, и этот источник не является исключением. Субаренда не относится к категории посреднических услуг, которые оказывают в этой сфере агентства недвижимости. Это обуславливает различия в порядке налогообложения. Физические лица обязаны оплатить в государственную казну 13 процентов от полученного дохода, тогда как для юридических лиц применяются ставка налогообложения 6 процентов и страховые взносы. Невыполнение налоговых требований может повлечь наказание штрафными санкциями, размеры которых достигают 500000 рублей. Злостные нарушители, или при отсутствии у них в полном объёме суммы штрафа, могут лишиться свободы до 3 лет.

Аренда и субаренда: в чём разница

Чтобы понять, чем аренда отличается от субаренды, следует разобраться в нюансах проведения юридической сделки. При аренде имущество передаётся во временное пользование его собственником. При этом арендодатель за оказанную услугу взимает самостоятельно установленную плату. При субаренде арендатор является посредником в оказании аналогичных услуг, ранее ему оказанных владельцем собственности. По такой схеме субарендатор платит за пользование предметом договора арендатору, который расплачивается с арендодателем.

С юридической и практической точек зрения, прямая аренда более дешёвая и надёжная, но она предполагает передачу в пользование всего объекта собственности, который часто не нужен в таких объёмах предпринимателю. В таких случаях субаренда позволяет оформить часть собственности, что значительно сокращает статью расходов, связанную с необходимостью оплаты пользования арендованным имуществом.

Субаренда

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.