6 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Формы арендной платы

Формы арендной платы

Дата написания: 2014-03-24

Как известно, договор аренды является возмездным договором. В связи с этим, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение им арендной платы за пользование имуществом. Возникает эта обязанность у арендатора с того момента, когда арендодатель сам исполнит свою обязанность по предоставлению арендатору объекта аренды в пользование.

п. 8, 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66

Условие об арендной плате для недвижимого имущества является существенным условием договора аренды, однако во избежание возможных недоразумений сторонам договора настоятельно рекомендуется и для движимого имущества надлежащим образом согласовать условие об арендной плате.

Так как если условие об арендной плате для движимого имущества не согласовано, то согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ

считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Понятно, что «обычно применяемые условия и сроки» могут стороны не удовлетворить вовсе. Поэтому корректное согласование условия об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора или нет, это обоюдная необходимость.

В связи с этим, для надлежащего согласования арендной платы в договоре необходимо указать:

  • Вид (форму) арендной платы
  • Размер арендной платы или способ его определения

Понятие платы в договорах аренды следует трактовать шире нежели в обычном смысле этого слова. То есть это не только расчеты денежными средствами, но и другие формы платы, которые могут быть фактически и не связанными с передачей денежных средств.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  1. Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно
  2. Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов
  3. Предоставления арендатором определенных услуг
  4. Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду
  5. Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества

При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм арендной платы или иные формы оплаты, например, размер арендной платы может быть согласован сторонами путем установления в договоре порядка его определения.

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07

Установление твердой суммы арендной платы — самый простой и распространенный способ согласования вознаграждения, которое уплачивается арендатором за пользование объектом аренды арендодателю. Надлежащее согласование арендной платы данным способом производится путем указания размера арендной платы в рублях. Например, «Размер арендной платы по настоящему договору составляет 10000 (Десять тысяч) рублей в месяц.» При этом, если стороны определили плату в виде твердой суммы платежей, то арендатор не вправе без согласия арендодателя использовать другие формы арендной платы.

В зависимости от того, что является объектом аренды и как арендованное имущество используется, стороны договора могут определить арендную плату путем установления доли одного или нескольких видов поступлений от использования арендованного имущества. К поступлениям от использования имущества относятся плоды, продукция и доходы. При этом, согласно абз. 2 ст. 606 ГК РФ:

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендатор имеет право сам распоряжаться указанными поступлениями, в том числе и передавать долю от них арендодателю в качестве арендной платы.

Например, в случае когда объектом аренды является имущество, в результате использования которого могут быть получены как плоды, так и продукция, при этом для арендодателя имеет значение конкретный вид поступления, то условие о виде поступлений в договоре максимально подробно (то есть конкретизируют). Рекомендуется перечислить в договоре все возможные виды поступлений от использования и определить доли, которые подлежат передаче арендодателю, по каждому виду отдельно.

Если для арендодателя неважно, какими именно плодами будет расплачиваться арендатор (т.е. важен только объем поступлений), то в тексте договора можно использовать либо общий термин — «поступления», либо перечислить все виды возможных поступлений. Например, «Стороны установили, что арендная плата по настоящему договору составляет 1/4 доли от общего количества поступлений, полученных арендатором в результате использования им арендованного имущества.»

Следующей разновидностью платы по договору аренды является плата в виде предоставления арендатором определенных услуг арендодателю, т.е. совершение им определенных действий или осуществления определенной деятельности, имеющих экономическую ценность. Для согласования данной формы арендной платы стороны должны указать в тексте договора перечень услуг, которые арендатор обязан оказать арендодателю в качестве оплаты. Для этого стороны договора определяют:

  • Виды и объем оказываемых услуг
  • Сроки оказания услуг
  • Место оказания услуг
  • Стоимость услуг в денежном выражении

Например, «В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор оказывает арендодателю услуги по предоставлению консультаций по бухгалтерскому и налоговому учету. Консультирование осуществляется в устной форме (по телефону) по месту нахождения арендованного имущества, в течение всего срока аренды со следующей периодичностью: консультирование по бухгалтерскому учету — не более трех раз в неделю с 9:00 до 18:00 по московскому времени, консультирование по налоговому учету — не более двух раз в неделю с 10:00 до 17:00 по московскому времени. Общая стоимость услуг, оказываемых в качестве арендной платы, составляет 70 000 (Семьдесят тысяч) рублей, что соответствует 100 % арендной платы.»

В случае если арендатор обладает каким-либо имуществом, в пользовании которого нуждается арендодатель, стороны договора могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю этого имущества в аренду (собственность). Для установления такой формы арендной платы сторонам договора необходимо указать:

  1. Данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендодателю
  2. Объем правомочий арендодателя в отношении передаваемого имущества, т.е. временное владение и/или временное пользование (если имущество передается в аренду)
  3. Cрок аренды (если имущество передается в аренду)
  4. Порядок передачи и возврата имущества(если имущество передается в аренду)

И наконец существует возможность установления арендной платы в виде возложения на арендатора определенных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Исходя из судебной практики под улучшением в данном контексте понимаются работы капитального характера, которые повышают или изменяют качественные характеристики объекта аренды, в том числе работы по его реконструкции, модернизации, достройке, дооборудованию и т.д.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09

При согласовании сторонами указанной формы арендной платы в договоре необходимо определить все затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы. Для надлежащего согласования всех условий стороны указывают в договоре:

  • Обязательство арендатора произвести улучшение арендованного имущества своими силами (или третьих лиц) и за свой счет
  • Перечень и характер улучшений, которые должны быть произведены
  • Стоимость возлагаемых на арендатора затрат
  • Перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих объем и стоимость понесенных затрат
Читать еще:  Расторжение договора аренды тс

Необходимо отметить, что вышеуказанный перечень видов арендной платы не является закрытым. Стороны по своему усмотрению имеют право определить в договоре несколько видов арендной платы, учитывая, конечно, при этом требования, установленные для каждого из них.

Для надлежащего согласования арендной платы в договоре необходимо указать:

  • Вид (форму) арендной платы
  • Размер арендной платы или способ его определения

Понятие платы в договорах аренды следует трактовать шире нежели в обычном смысле этого слова. То есть это не только расчеты денежными средствами, но и другие формы платы, которые могут быть фактически и не связанными с передачей денежных средств.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  1. Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно
  2. Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов
  3. Предоставления арендатором определенных услуг
  4. Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду
  5. Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества

Стороны договора могут предусмотреть сочетание вышеуказанных форм арендной платы или иные формы оплаты, например, размер арендной платы может быть согласован сторонами путем установления в договоре порядка его определения.

Формы арендной платы

Принятие решения об обращении в суд

Всегда можно договориться

Правила написания искового заявления.

В Москве 35 районных суда и более 300 мировых судей! Какой из них нужен Вам?

За правосудие тоже надо платить

Подать заявление тоже нужно правильно!

Подготовка дела к суду и предварительное судебное заседание.

Основное судебное заседание.

Решение еще надо получить

Работа с судебными приставами-исполнителями

Запись на консультацию: 8 (495) 585-82-43

Адрес: г. Москва, Варшавское ш. Д.132 стр. 9, оф. 589

3 минуты от м.»Южная», 15 минут от м.»Пражская»

Арендная плата. Виды и размер арендной платы

Одним из основных условий договора аренды является его возмездность — имущество передается в пользование за плату. Поэтому в договоре аренды в обязательном порядке должны быть определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Что касается договора аренды зданий и сооружений, то статья 654 Гражданского кодекса РФ относит и размер арендной платы к существенным условиям договора, то есть при если в письменной форме условия о размере арендной платы сторонами не согласовано, то договор аренды здания (сооружения) признается незаключенным.

Пункт 2 статьи 614 ГК РФ устанавливает следующие виды арендной платы:

— конкретная денежная сумма, которая вносится арендатором периодически или единовременно;

— установленная сторонами доля доходов или продукции, которые получаются в результате использования арендованного имущества;

— предоставление арендатором в качестве платы определенных услуг;

— передача арендодателю определенной вещи в натуре – в собственность или аренду;

— возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества.

Несмотря на такое разнообразие видов арендной платы, любой из них должен быть выражен в денежном эквиваленте – даже если в качестве арендной платы будет выступать оказание услуг, то в договоре надо будет указать и их стоимость. Надо также помнить, что от размера арендной платы непосредственно зависит величина налога на добавленную стоимость.

Согласно статье 317 ГК РФ, стороны договора аренды, как и другого обязательства, могут предусмотреть, что оплата аренды производится в рублях, но эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах – сумма, подлежащая уплате в рублях, определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, либо этот курс устанавливается договором аренды.

Размер арендной платы может меняться в течение всего срока действия договора аренды, если на то имеется соглашение сторон. В одностороннем порядке размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год, если иное не установлено в договоре аренды. Если же другая сторона возражает против такого изменения, то спорный вопрос разрешается в судебном порядке

Согласно действующему законодательству, передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества, а потому арендодатель не несет ответственности за недостатки имущества, о которых он предупредил арендатора при заключении договора аренды, или которые арендатор мог обнаружить. во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду. В прочих ситуациях ответственность за недостатки арендованного имущества, в частности, за те, которые препятствуют использованию имущества по назначению, несет арендодатель.

В таких случаях арендатор имеет право требовать от арендодателя либо устранения недостатков имущества, либо возмещения расходов на устранение этих недостатков, либо просто удержать сумму понесенных им расходов в счет арендной платы; либо уменьшения размера арендной платы, либо досрочного расторжения договора.

С другой стороны, если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может потребовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Формы арендной платы

Наиболее важным звеном организации арен­дных сделок является экономически обоснованный состав и раз­мер арендных платежей. Так как в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом (произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимате­ля либо наносит ущерб собственнику и государству). Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим до­ходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производственного использования.

Читать еще:  Расчет размера арендной платы

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности .

В механизме арендной платы выделяют три существенных момента:

— способы (методы) расчетов.

Наиболее распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельного по каждой его составной частей. Платежи вносятся, как правило, в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливаемся на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Арендная плата может вноситься путем передачи части продукции или посредством оказания определенных услуг. В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

В случае сдачи действующими предприятиями в аренду отдельных объектов основных средств арендная плата включается в состав доходов от внереализационных операций. Амортизационные отчисления начисляются арендодателем и возмещаются за счет полученной арендной платы с отнесением их в состав расходов от внереализационных операций. Исключение составляют амортизационные отчисления, производимые арендатором по имуществу по договору аренды предприятия. В этом случае арендатор включает плату в затраты на производство.

При установлении размера арендной платы учитываются наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты. Beличина арендной платы не останется постоянной на протяжении договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь — с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, ту размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год (табл. 1.). При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и ведению текущего ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия арендодателя произвел отдель­ные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собст­венностью — в противном случае ему выплачивается их стоимость. Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляет­ся арендодателем.

Периодичность внесенияФорма внесенияСоставляющие арендной платыПериодичность пересмотра
ЕдиновременноТвердая сумма платежаАмортизационные отчисления, начисляемые на стоимость арендуемого имуществаВ сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год
Периодически, в установленные в договоре срокиДоля от продукции или доходов, полученных в результате использования арендованного имуществаДоход, который был бы получен при непосредственном использовании арендуемого имущества
Предоставление арендатором определенных услугЗатраты на проведение ремонта объекта аренды после окончания ее срока
Передача арендодателю обусловленного договором имущества в собственность или арендыРасходы на страхование арендуемого имущества
Возложение на арендатора затрат, обусловленных договором, на улучшение арендованного имуществаПрочие расходы арендодателя
Сочетание перечисленных выше форм

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

— амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

— средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от участия собственника в его проведении (Ск);

— налог на имущество (Ни);

— часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент — Ца).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз):

Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па.(1)

Наиболее сложным и спорным остается определение арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю, как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению арендаторы, использующие относительно лучшие получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

Читать еще:  Расторжение договора аренды жилого помещения образец

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector