Форс мажор в договоре аренды нежилого помещения
Как использовать форс-мажор в свою пользу
Внутри шаблон допсоглашения, чтобы обезопасить себя от рисков
Из-за ограничений во время пандемии многие компании парализованы. Но обязательства у предпринимателей остались, и договоры надо исполнять.
Например, кофейня в Брянске заказывала кофе в местном обжарочном производстве. Заключили договор на поставку шести пачек в день. Во время нерабочих дней кофейня переориентировалась на доставку, но заплатить не может — спрос уменьшился вдвое. Обжарочное производство не работает и не может поставлять кофе вообще.
Пандемию можно считать форс-мажором , потому что для этого есть основания, о которых говорят Минфин, Федеральная антимонопольная служба и Торгово-промышленная палата. Значит, и договор между кофейней и обжаркой можно отсрочить. Но есть много нюансов.
В материале рассказали, какой бизнес может не исполнять обязательства, для кого договор остается в силе и как заключить новый договор во время пандемии. А еще сделали шаблоны письма контрагенту и допсоглашения, которые обезопасят вас от санкций — можно брать и использовать.
Письмо ТПП РФ от 10.04.2020 № 04в/0086 — о признании форс-мажораPDF, 198 КБ
Как форс-мажор влияет на исполнение договоров
Из-за пандемии в некоторых регионах, в том числе в Москве, на Дальнем Востоке, Северо-Западе и Юге России ввели режим повышенной готовности (РПГ). РПГ вводят, если есть угроза чрезвычайной ситуации — как в случае с распространением коронавируса.
РПГ — один из факторов, когда начинает действовать форс-мажор . Предприниматели рассчитывают, что форс-мажор поможет избавиться от обязательств или хотя бы отсрочить их, но все не так просто.
ст. 401 ГК РФ — ответственность за нарушение обязательств
Форс-мажор — это обстоятельства непреодолимой силы, которые не зависят от участников договора. То есть из-за форс-мажора невозможно выполнить обязательства. А в некоторых случаях он освобождает от рисков неисполнения договора.
Правда, в обычное время на этот пункт договора никто не обращает внимание. Все думают: «Ну какая вероятность цунами или урагана». Сейчас раздел о форс-мажоре особенно важен, и там есть свои тонкости.
Есть ситуации, которые считаются форс-мажором по умолчанию:
- Стихийное бедствие.
- Эпидемия. Сейчас эпидемия в стране не объявлена, но некоторые регионы, включая Москву, запретили работу компаний из-за эпидемии коронавируса и приравняли РПГ к обстоятельствам непреодолимой силы.
- Забастовка.
- Война.
- Теракт.
- Диверсия.
- Запрет перевозок и торговли.
- Закрытие границ.
- Другие обстоятельства, которые стороны не контролировали и не могли предвидеть либо преодолеть.
Это автоматические условия, из-за которых срываются договоренности. Отдельно их прописывать в договоре не нужно.
А есть обстоятельства, которые прописывать надо:
- Действия или бездействие третьих лиц, из-за которых вы не в состоянии исполнить обязательство. Например, поставщики не заплатили вам в срок, и поэтому вы не можете выплатить зарплаты.
- С рынка исчезли товары, нужные для исполнения обязательства. К примеру, вы поставляете медицинские маски, но из-за пандемии возник дефицит, и закупить маски невозможно.
- Нет денег из-за экономического кризиса или девальвации рубля.
- Преступление, виновники которого не установлены. Например, взломали счет ИП и перевели все деньги, и теперь нечем платить за аренду.
Если отдельно не прописать это в договоре, все обязательства должны быть исполнены несмотря на сложные обстоятельства.
Форс-мажор работает абсолютно для всех договоров, которые составлены в виде отдельного документа: B2C, B2B, B2G, договоры с ИП и самозанятыми.
Важно помнить, что форс-мажор не начинает действовать автоматически. Даже из-за коронавируса, который является форс-мажором по умолчанию, нельзя просто забыть про договор и не платить контрагенту. При любом форс-мажоре нужно сообщить о нем контрагенту и договориться о том, что будет дальше.
К примеру, у ИП Кофеинова договор с арендодателем. Из-за РПГ он не может работать, и платить аренду не с чего. Кофеинов ищет в договоре пункт про форс-мажор и смотрит, какие ситуации там указаны. Отдельно должны быть прописаны действия сторон из-за форс-мажора .
Если в договоре Кофеинова с арендодателем прописан кризис, этот пункт защищает его от санкций, и обязательства можно не исполнять. Но нужно сообщить о наступлении форс-мажора в письме и приложить допсоглашение с новыми договоренностями. Далее расскажем, что там написать.
Пример пункта о форс-мажоре 
Этот пункт регламентирует действия после форс-мажора : переговоры, предоставление доказательств форс-мажора , отмену санкций
Что делать, если не можете исполнить договоренности
Если из-за форс-мажора пострадавшая сторона не может исполнить обязательство, по закону она должна:
- Сообщить о форс-мажоре другой стороне. Нельзя просто молча не платить или не исполнять обязательства.
- Представить доказательства о наступлении форс-мажора и невозможности исполнить обязательство. Напоминаем, что к форс-мажору относится только то, что в таблице выше.
- Доказать, что предприняла все действия, чтобы уменьшить ущерб для контрагента. Например, вернуть хотя бы часть полученного аванса.
Постановление Пленума ВС от 24.03.2016 № 7 — ответственность за неисполнение и возмещение убытков
Обзор № 1, утв. Президиумом ВС 21.04.2020 — судебная практика, связанная с COVID-19PDF, 299 КБ
Письмо ТПП РФ
от 10.04.2020 № 04в/0086 — подготовка заключений о форс-мажореPDF, 198 КБ
Что можно не исполнять
Если компания не может работать во время РПГ, форс-мажор освобождает от некоторых обязательств.
Временно — от обязательств в натуре. Это обязательства, которые должны быть обязательно исполнены. Их нельзя делегировать или заменить штрафом или неустойкой.
ст. 401 ГК РФ — ответственность за нарушение обязательств
п. 3 Положения, утвержденного постановлением ТПП
от 23.12.2015 № 173-14 — признание обстоятельств форс-мажоромPDF, 233 КБ
Форс-мажор освобождает от выполнения обязательств в натуре. Для компаний это значит:
Ресторан имеет право не проводить предоплаченный банкет.
Фитнес-клуб может не пускать людей в зал по оплаченным клубным картам.
Гостиница больше не обязана предоставлять номера, за которые постояльцы расплатились.
Договорные санкции за неисполнение обязательств в натуре в оговоренный срок. Если в договоре предусмотрены неустойки, пени или штрафы для предпринимателя, он имеет право их не платить. Не придется платить покупателю за несостоявшийся банкет, закрывшийся фитнес-зал или хостел.
Денежные обязательства, если доказали связь между отсутствием денег и РПГ. Компания может не платить по счетам, если докажет, что у нее нет денег и финансовой подушки из-за РПГ. Не платить можно, пока деньги не появятся, полностью или частично, если подпишете с контрагентом соглашение о прощении долга.
Ресторан может повременить с возвратом аванса за банкет и не оплачивать продукты поставщикам.
Фитнес вправе придержать деньги за клубные карты, от которых люди отказались. И пока не оплачивать рекламные баннеры, которые заказали до этого.
Гостиница может какое-то время не возвращать деньги за бронь номеров. И не оплачивать клининговой фирме уборку номеров накануне закрытия отеля.
Санкций за неисполнение в этом случае тоже не будет. Не придется платить пени и штрафы, которые были предусмотрены в договоре. Но и здесь нужно помнить, что о форс-мажоре обязательно нужно сообщить другой стороне.
Форс-мажорные обстоятельства в договоре аренды
Договор аренды нежилого помещения.
Арендатор, салон красоты, вынужденно приостановил деятельность из за пандемии.
В договоре говориться:
— Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в случае, если нарушение настоящего Договора вызвано обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажор).
— Факт наступления обстоятельств непреодолимой силы должен быть подтвержден актом Торгово-Промышленной Палаты Российской Федерации или справкой соответствующего государственного органа.
Правильно ли я понимаю, что да же в случаи признания форс-мажорными обстоятельства по договорам аренды не освобождает арендатора от необходимости внесения арендной платы и речь может идти только о пересмотре условий договора и отсрочки платежа?
Ответы юристов ( 2 )
- 9,6 рейтинг
- 1233 отзыва
На основании ст. 19 закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. Вы вправе потребовать уменьшения арендной платы. Закон только вчера опубликован и вступил в силу.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имуществавправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Если деятельность салона красоты приостановлена из-за введенных ограничений, то на указанном основании Вы вправе потребовать уменьшения арендной платы с учетом времени, в течение которого Вы лишены возможностью пользоваться арендованным имуществом.
На основании п. 1 ст. 19 того же закона Вы вправе потребовать отсрочки арендной платы.
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Только пока Правительство не установило соответствующий порядок в части такой отсрочки.
- 8,5 рейтинг
- 1053 отзыва
Правильно ли я понимаю, что да же в случаи признания форс-мажорными обстоятельства по договорам аренды не освобождает арендатора от необходимости внесения арендной платы и речь может идти только о пересмотре условий договора и отсрочки платежа?
Нет исходя из условий договора
Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в случае, если нарушение настоящего Договора вызвано обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажор).
то есть по условиям договора арендатор не несет ответственность за неуплату арендной платы в связи с форс-мажором.
Однако также нужно учитывать ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ „О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций“
согласно которой арендатор вправе требовать отсрочки уплаты арендной платы за 2020 год, а также вправе требовать уменьшения арендной платы в связи с введением режима повышенной готовности, в случае невозможности использования арендуемых помещений.
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Форс-мажор по договору аренды или обстоятельства непреодолимой силы
Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору аренды, если невозможность их исполнения явилась следствием обстоятельств непреодолимой силы (далее по тексту «Обстоятельства»), таких, как пожар, наводнения, иные стихийные бедствия, войны, вооруженные конфликты, массовые гражданские беспорядки, эпидемии, террористические акты, акты органов государственной власти и органов местного самоуправления и т.д., при условии, что они непосредственно влияют на выполнение обязательств по настоящему Договору аренды.
Сторона, которая не исполняет свои обязательства вследствие обстоятельств непреодолимой силы, указанных в пункте Договора аренды, должна письменно уведомить другую Сторону о наступлении и/или прекращении обстоятельства непреодолимой силы в срок не позднее 10 дней со дня начала и/или прекращения его действия с указанием степени его влияния на надлежащее исполнение обязательств. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение 3 (Трех) месяцев подряд и не обнаруживают признаков прекращения, Стороны совместным решением определяют дальнейшие действия.
Сторона, своевременно письменно не уведомившая другую Сторону о действии непреодолимой силы с указанием ее влияния на надлежащее исполнение обязательств, лишается права ссылаться на действие непреодолимой силы как на основание освобождения от ответственности за нарушение обязательств. Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, должна представить подтверждение соответствующей торгово-промышленной палаты. В случае досрочного расторжения настоящего Договора аренды по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, Арендная Плата, причитающаяся по настоящему Договору аренды Арендодателю, вносится по дату подтверждения Обстоятельств соответствующей торгово-промышленной палатой. В той части, в которой она не причитаются Арендодателю Арендная Плата, внесенная авансом, но еще не начисленная, возвращаются Арендатору после освобождения Помещений Арендатором и вывоза из него всего имущества Арендатора.
Здесь представлен образец условий форс-мажора по договору аренды. И далеко не самый удачный!
Наша компания принимает договоры на экспертную оценку. Помогаем с составлением сложных договоров.
COVID-19 и договоры аренды: последствия для арендаторов и арендодателей
_crop.jpg)
|
