4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Подводные камни при аренде квартиры

Подводные камни при аренде квартиры

Ноябрь – завершение сезона городской аренды. Кто-то в связи с кризисом ищет квартиру подешевле, кто-то решил пожить отдельно от родителей, кто-то приехал в Москву работать и собирается впервые снимать квартиру в столице – мотивации для аренды жилья у всех разные. Но в процессе поиска подходящей квартиры все арендаторы, как правило, сталкиваются с одними и теми же вопросами. Вот основные моменты, на которые арендатор должен обратить внимание в процессе подписания договора найма.

Мебель, вид из окна, и наличие животных

Основная масса предлагаемого и пользующегося спросом жилья в Москве – это жилье эконом класса. О нем и пойдет речь. Самое главное – еще до заключения договора внимательно осмотреть квартиру, в которую вы хотите вселиться. Проверить, закрываются ли замки и форточки. Осмотреть сантехнику. Выглянуть в окно, убедиться в приемлемости того, что вы за этим окном видите. Проверить, как стоит мебель, устраивает ли она вас. В случае необходимости, можно и нужно договариваться с хозяином о возможности перестановки, вывоза или покупки дополнительной мебели, каких-то аксессуаров и оборудования. Если вы пришли к соглашению о какой-то покупке, (от тумбочки для обуви до металлической двери), то в договоре следует зафиксировать, за чей счет она совершается и каким образом погашаются затраты.
Если вы – любитель животных и планируете поселить свое животное в съемной квартире, это тоже обязательно нужно обговорить с хозяином до заключения договора, и обязательно вписать в договор, какое животное будет проживать вместе с вами. Желательно также указать породу, чтобы хозяин не потребовал расторжения договора на том основании, что в квартире живет огромный пес вместо заявленной маленькой болонки.
В идеале, рекомендуется при заключении договора составлять акт приемки квартиры, в котором подробно описывается общее состояние квартиры, полов, окон, сантехники и прочего…

Проверить собственника

Если все вышеперечисленные вопросы улажены, то можно переходить к главному. Прежде чем принимать окончательное решение об аренде, следует убедиться, является ли арендодатель собственником данной квартиры и прописан ли он в ней сам. Для этого следует запросить у него документы, подтверждающие собственность (Свидетельство о государственной регистрации права, и документ, на основании которого оно было выдано). Дополнительно можно запросить документы, косвенно подтверждающие право собственности. Это может быть, например, выписка из лицевого счета, или оплаченные квитанции на коммунальные услуги, где указаны фамилия и имя собственника, количество прописанных жильцов. Обязательно надо посмотреть паспорт.
Если в квартире зарегистрировано более одного человека, то при заключении договора найма, на ее сдачу в обязательном порядке требуется письменное согласие всех собственников, старше 14 лет, и «несобственников» старше 14 лет, зарегистрированных в квартире.

Собственно договор

Договор аренды обязательно должен содержать фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон договора: арендатора и арендодателя. Кроме того, в договоре должны быть указаны стоимость найма с указанием валюты и порядок внесения платы за найм (периодичность, сроки оплаты и т.п.).
Если вносится залоговая сумма, то в договоре необходимо указать размер этой суммы, в обеспечение чего она вносится (в счет непогашенной задолженности, в счет возможного ущерба имуществу и так далее) и порядок ее возврата.
Обязательно должен быть указан срок действия договора, порядок его расторжения (в случае досрочного расторжения), в каком случае договор может быть расторгнут без штрафных санкций и возможность его продления.

Странности и причуды

Если портрет арендатора квартиры эконом класса представляется достаточно ясным, то для большинства горожан, никогда не сталкивавшихся c арендой квартир, не всегда ясно, что представляют собой арендодатели. Например, одна хозяйка квартиры ставила обязательным условием неприкосновенность своей обстановки. Это могло бы показаться вполне типичным требованием, если не учитывать, что квартира была буквально забита старой мебелью и накопившейся за годы жизни утварью. При этом категорически запрещалось двигать даже тумбочки и столы, убирать или перемещать пыльные ковры. Найти клиента на такой «уголок Плюшкина» не удалось.
Другой пример продемонстрировал нам хозяин большой 4-х комнатной квартиры. Он был готов ее сдать ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО семейной паре с высшим образованием (при осмотре просил показать дипломы), работающей в государственных структурах. Сотрудники коммерческих предприятий, а также семьи с детьми не вызывали его доверия. Ну и конечно, не рассматривались жители других государств и россияне без постоянной московской прописки.
При этом арендная плата была назначена даже выше рынка. Несмотря на полугодичные поиски, квартира капризного клиента осталась пустовать.
Иногда, сдавая квартиру или комнату, хозяева пытаются решить сразу несколько проблем. По крайней мере, так можно подумать, слыша пожелания женщины сдать комнату только мужчине – сибиряку. Или требование мужчины видеть в качестве жильца исключительно одинокую женщину. К странностям я бы отнесла и запросы, например, найти 4-х комнатную квартиру в центре Москвы для семьи их 7-ми человек за 25 тысяч рублей.
Случаются ситуации, когда людям настолько срочно нужна квартира, что они готовы снять первую попавшуюся. А потом осматриваются, понимают, что квартира им не подходит и приходят и начинают искать что-то новое. Конечно, все приличные агентства практикуют услуги по переселению, но переселение — это дополнительные траты, так что все-таки лучше заранее тщательно осматривать ваше будущее жилье.

Оплата аренды квартиры — подводные камни

Допустим, вы уже выбрали квартиру, прошли проверку документов и составили договор. Расслабляться ещё рано! Давайте поговорим о том, как оплачивать аренду квартиру и в какой момент.

Читать еще:  Расторжение договора аренды помещения образец

О чем тут написано?

Из чего складывается первый платёж за аренду?

Если вы нашли квартиру самостоятельно, первый платёж будет включать в себя две суммы:

  1. стоимость первого месяца проживания;
  2. страховой депозит, чаще всего равный стоимости ещё одного месяца.

Если вы обращались к риелтору, добавляется третья статья расходов:
• риелторская комиссия.

Тут мы подробно рассказывали как искать квартиру в Москве на что обращать внимание в объявлениях, а тут как снять квартиру без посредников, очень познавательный материал получился, а главное всегда актуальный. Вообще про аренду квартир у нас есть специальный раздел, загляните потом еще и в него.

Когда передавать деньги?

Торопиться ни к чему. Проверьте все документы, внимательно осмотрите квартиру, зафиксируйте любые дефекты в акте приёма-передачи квартиры и подпишите договор найма. Платить можно только после этого.

Владелец требует задатка, якобы за бронь? Лучше не рисковать! Где гарантия, что он не канет в воду с вашими деньгами?

Кто платит риелтору и сколько?

Владельцы элитной недвижимости обычно оплачивают работу риелтора сами, потому что им сложнее найти жильцов. В среднем ценовом сегменте платят как раз жильцы. Иногда жилец и собственник обращаются к разным специалистам – в этом случае каждый рассчитывается со своим.

Если риелтор у вас один на двоих, уточните у собственника, платил ли он комиссию. Ушлый посредник может взять деньги и с вас, и с владельца!

Гонорар риелтора зависит от стоимости аренды и востребованности квартиры. В среднем комиссия составляет 50 % месячного платежа, но может доходить и до 100.

Можно ли обойтись без договора с риелтором?

Можно, но не нужно. В элитном сегменте договор заключают всегда. В среднем этой формальностью часто пренебрегают – просто платят, когда работа выполнена. Это не очень-то дальновидно.

Что, если вы заплатите за аренду, заселитесь в квартиру, а через месяц собственник заставит вас съехать из-за своей прихоти? Придётся начинать всё заново и опять платить риелтору. Другое дело – если есть договор, который в такой ситуации обязует риелтора бесплатно найти вам другую квартиру.

Без договора вы сильно рискуете. Если вам не предлагают заключить его – настаивайте.

Зачем нужен страховой депозит?

Многие думают, что это платёж за последний месяц проживания. Истинный смысл страхового депозита (иначе говоря, залога) отражён в названии: это страховка квартиры и всего, что в ней оставит хозяин. Когда вы будете съезжать, из этой суммы вычтут стоимость испорченного имущества.

Страховой депозит часто по взаимному согласию разбивают на две части. Предложите это хозяину, если вам сложно выложить нужную сумму за один раз.

Не забывайте об износе имущества с течением времени. С годами обои могут потускнеть, краска – облупиться, диван – стать скрипучим. Вы не виноваты и не сможете предотвратить естественные процессы, даже будучи идеальным жильцом!

Вы отвечаете только за те повреждения, которых могли избежать: разбитое стекло, сломанную мебель, винные пятна на обивке дивана.

Что, если ущерб превысит сумму депозита?

Как правило, залог рассчитан лишь на незначительный ущерб. Если жилец спалил, затопил и изуродовал квартиру, собственник вправе требовать исправления дефектов или оплаты ремонта. При этом не имеет значения, на какой срок подписан договор и является ли хозяин добросовестным налогоплательщиком.

Ущерб и его стоимость фиксируются в документе, который дают вам на подпись. В случае отказа собственник может попросить ещё раз, уже через письмо с уведомлением, а затем подписать документ в одностороннем порядке. После того, как размер убытков установит независимый оценщик, их могут взыскать через суд.

В наших реалиях это маловероятно, особенно если хозяин уклоняется от налогов. Ему самому придётся раскошелиться, если этот факт выйдет наружу.

Как говорится на сайте департаменты Москвы налоги платить нужно

Вот про налоги которые нужно платить с доходов от недвижимости у нас тоже есть большой раздел и несколько полезных статей от экспертов, почитайте их тоже. Например «Cдаю квартиру плачу налоги«, или «Как сдавать квартиру и не платить налог с аренды?» эти две статьи в последнее время самые популярные на сайте.

Такого сценария стоит опасаться только в крайнем случае – когда ущерб измеряется сотнями тысяч или миллионами (например, после пожара).

Более распространённая ситуация – поломка бытовой техники.

Обычно жильцы ремонтируют её на свои деньги, если сами виноваты. В остальных случаях платит хозяин.

Если вы сдаёте квартиру, позаботьтесь о страховке

Тогда вы точно получите полную компенсацию даже в случае пожара или потопа. Страховка может покрывать только ущерб, причинённый жильцами, или принимать в расчёт ещё и соседей. Стоит она от 2500 рублей – смотря какие опции вы выберете. Не такая уж большая плата за спокойный сон.

Кто отвечает за коммуналку?

В большинстве случаев жилец оплачивает:

  • электричество и воду по счётчикам;
  • интернет;
  • кабельное телевидение;
  • телефон.

Хозяин оплачивает по единой квитанции отопление, капитальный ремонт и прочие услуги – в том числе воду, если на неё не установлены счётчики.

Как правило, владелец снимает показания со счётчиков, приходя за деньгами, или просит присылать ему данные. Кто-то вносит платежи сам, а кто-то предоставляет жильцам доступ к личному кабинету, чтобы они платили без его участия. Договаривайтесь так, чтобы всем было удобно.

Читать еще:  Регистрация договора аренды коммерческой недвижимости

Как платить после первого раза?

Есть два варианта: платить хозяину лично, или с карты на карту. В первом случае придётся ежемесячно встречаться с хозяином и вписывать платежи в специальную ведомость. Обычно такой вариант предпочитают владельцы, которые уклоняются от налогов.

Им спокойнее, когда платежи фиксируются только в ведомости. Жильцу гораздо удобнее переводить деньги: можно не обналичивать крупные суммы и даже включить автоматические платежи. Но это устроит хозяина лишь в том случае, если он исправно платит налоги.

Иначе ему грозят неприятности: по правилам банков и Федеральному закону No 115 ежемесячные переводы одной и той же суммы могут признать подозрительными.

Какая именно сумма может привести к блокировке – нигде не сказано. Очевидно, что опасность возрастает вместе с количеством денег. Кстати, комментарий о назначении платежа тут не поможет.

Платёжную ведомость необходимо заполнять в любом случае. Даже при безналичном расчёте желательно регулярно встречаться и проставлять подписи в таблице.

Вывод для арендатора квартиры

С деньгами перестраховаться невозможно. Обязательно всё проверяйте и уточняйте, а уж потом расставайтесь со своими кровными. Фиксируйте в письменном виде все платежи, все претензии, состояние квартиры до и после вас. Отношения с собственником должны быть максимально честными и открытыми – тогда любые проблемы решаемы.

Квартирный Эксперт

Квартирный эксперт — делится информацией которая помогает собственникам, арендаторам, найти ответы на актуальные вопросы и разрешить возникшие проблемы по владению и пользованию жилой недвижимостью.

Подводные камни договора аренды жилого помещения

Найм жилого помещения – очень востребован в крупных городах. Для обеих сторон всегда выгодно заключить договор аренды, это оберегает от дальнейших споров, в том числе и судебных. Если квартира найдена через риелтора, то часто шаблон предлагается посредником. Иногда собственник и будущий жилец обходятся без участия кого-либо, тогда форму соглашения они определяют самостоятельно. Неграмотно составленный договор может отразиться на интересах обеих сторон, поэтому до подписания проверьте, чтобы в нем были учтены все «скользкие» моменты.

Ловушки для хозяев

В договоре обязательно нужно прописывать сроки его заключения, иначе по умолчанию считается, что соглашение действительно в течение пяти лет. По истечении этого срока договор пролонгируется автоматически, если жильцам письменно не предложить новые условия. Выселить арендаторов через пять лет можно будет в судебном порядке, если они нарушают текущий контракт, или отказавшись от сдачи в наем квартиры на один календарный год. Разорвать автоматически продленный договор без веских причин и в одностороннем порядке невозможно.

В договоре необходимо перечислить всех арендаторов с указанием паспортных данных, это не позволит создать на базе квартиры нелегальное общежитие, а также убережет от пересдачи помещения третьим лицам.

Традиционно жильцы оплачивают те коммунальные платежи, сумма оплаты за которые зависит от потребления (вода, электричество и т.д.). Данный факт тоже следует прописать отдельным пунктом.

Кстати, от этой и подобных неприятностей вас застрахует депозит, из которого можно удержать сумму неоплаченных счетов. Хозяин квартиры имеет право определить самостоятельно размера депозита, чаще всего он равен стоимости месячного проживания. Этот же депозит скомпенсирует возможную порчу техники, мебели и отделки квартиры. Естественно, что размер депозита и случаи его окончательного перехода к арендатору должны быть указаны в договоре аренды. Приложением к документу нужно оформить список всей мебели и техники в квартире, нередки случаи порчи, а то и продажи дорогих устройств.

Если собственник не платит налогов с прибыли, полученной от сдачи, то апеллировать к договору в случае его нарушений будет невозможно.

Грамотно оформленные образцы договоров аренды жилого помещения вы всегда можете найти на нашем сайте в соответствующей рубрике.

Права арендатора

До завершения всех формальностей и передачи денег арендодателю настоятельно рекомендуется проверить документы, подтверждающие права собственника на квартиру. Сдавать неприватизированную квартиру нельзя сдавать, договор об аренде такой квартиры будет признан ничтожным. Документы, которые должны предоставляться хозяином жилья:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий права арендодателя (свидетельство о собственности, договор дарения и т.д.);
  • выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в квартире лиц
  • акт приема-передачи помещения.

Если собственников несколько, требуется их нотариальное согласие на сдачу квартиры.

Стоимость аренды в контракте должна быть указана и цифрами, и прописью. Если упоминается возможность повышения цены, то должен быть прописан и максимальный размер повышения в процентах от цены.

Договор может оговаривать все моменты взаимодействия собственника и жильца, не стоит стесняться включать в него, например, порядок посещений квартиры собственником.

Указанная в соглашении возможность безналичного перечисления денег в счет оплаты за квартиру максимально обезопасит арендатора от обвинений в неуплате.

Подведем итог:

Законодательство РФ более лояльно к нанимателю, а не к собственнику жилья, поэтому хозяину стоит прописать в договоре все, что его волнует, так как, если в соглашении не прописывается прямого запрета на какие-либо действия сторон, а данные действия не противоречат закону, то они считаются разрешенными.

Внимательно следует отнестись и к составлению акта приема-передачи помещения, это убережет обе стороны от присваивания их имущества; проверить весь список, передаваемого имущества – разумная необходимость.

Устные договоренности не имеют веса в суде и попросту недоказуемы, в официальном оформлении договорных отношений заинтересованы обе стороны.

Читать еще:  Уведомление о расторжении договора аренды гк рф

Подводные камни при съеме жилья у собственника или лица, которое им представляется

Краткое содержание:

В продолжение предыдущей публикации на тему: Подводные камни при съеме жилья через риелтора. Как избежать обмана предлагаю также рассмотреть возможные проблемы при контакте непосредственно с собственником жилого помещения (квартиры, дома) или лицом, называющим себя таковым.

Поиск жилья на сайтах объявлений

При подборе подходящих вариантов жилья через сайты объявлений вы находите привлекательный вариант, расположенный недалеко от ваших интересов (школа, сад, работа), да и цена аренды терпимая. Вы ярый противник «съема» жилья через риелтора, так как это дополнительное финансовое бремя ляжет на вас, и главной целью ставите контакт непосредственно с его собственником. И о чудо, вы находите такое объявление, по телефону лицо представляется собственником и назначает вам время осмотра квартиры (дома).

Встреча с собственником квартиры

Прибыв по указанному адресу, вы встречаетесь с человеком, который называет себя хозяином квартиры и предлагает вам внести 100%-ную предоплату за 1–2 месяца вперед. Большинство обычных граждан, не задумываясь, отдает деньги, а взамен получает ключи от заветной квартиры. Но стоит ли так торопить события и обойтись лишь устной договоренностью?

«Подводные камни» при «съеме» жилья у собственника

1) Проживание без заключения договора аренды (найма) – не заключив письменный договор аренды, вы ставите себя в неравное положение со своим арендодателем (собственником жилья), поскольку он вами будет манипулировать и ставить всяческие условия, нарушив которые, вы рискуете оказаться на улице. Это относится также и к постоянному повышению собственником арендной платы (в договоре ее можно зафиксировать и указать повышение не чаще, чем 1 раз в 6 месяцев). Кроме того, с его стороны возможные постоянные визиты с проверками, а владение вторым комплектом ключей позволит ему посещать жилье в ваше отсутствие, а это вам надо? Без письменного договора в квартире вы проживаете на «птичьих правах».

2) Передача денег в счет аренды за 1–2 месяца без оформления расписки – вы заключили договор, но передачу денег в счет арендной платы не оформили распиской, это также чревато возможными проблемами. Выждав 1 месяц, собственник может заявить вам о значительном повышении аренды за следующий месяц. При несогласии вы просто потеряете деньги, ведь доказать, что вы оплатили и второй месяц, нечем.

Мой совет: один раз сделайте шаблон расписки и каждый раз при передаче денег требуйте от собственника расписаться в ней, указав месяц оплаты и сумму, только в этом случае вы будете застрахованы.

3) Низкая арендная плата – этот аспект также должен вас насторожить, так как он направлен на быстрое привлечение клиента, который, купившись на его цену, не будет задавать лишних вопросов, кидается в омут с головой, не проверяя собственника и жилье, а потом пожинает последствия в виде потерянных денег и времени. Были случаи, когда снимали жилье по низкой стоимости, а потом узнавали, что в этом жилье было совершено убийство, труп пролежал несколько месяцев и прочее. Наверняка вы не захотите проживать в таком жилье и решите его покинуть максимально быстро.

«Подводные камни» при «съеме» жилья у лица, называющего себя собственником

Таких лиц можно смело называть мошенниками, поскольку, не имея законных оснований для сдачи жилья в аренду, они в нарушение закона этим промышляют.

Мною выделено несколько основных моментов, по которым можно выявить мошенника.

1) При встрече отказываются показать паспорт – под всяческими предлогами свои документы они показывать не спешат, а то и вообще не показывают, мотивируя тем, что с собой их нет и в следующий раз покажут обязательно.

2) Отказываются или уклоняются показать документы о праве собственности на жилье – это пункт является дополнением первого. Если вам не показывают документы на квартиру, стоит задуматься, а собственник ли перед вами и стоит ли иметь с ним дело. В моей практике был случай, когда таким «собственником» была пожилая старушка, которая, не имея разрешения, сдавала квартиру своей соседки. Ключ от квартиры у нее был для полива цветов, так как действительный собственник была в длительном отъезде. Мой доверитель впоследствии имел неприятное общение со следователем Следственного комитета по заявлению собственника о незаконном проникновении в жилище, таким образом, ходил по лезвию ст. 139 УК РФ. Это хорошо, что следователь попался нормальный и разобрался в ситуации. Аналогичные ситуации возникают и в случае сдачи жилья в поднаем.

Выводы

Это далеко не весь перечень подводных камней, с которыми может столкнуться человек при обращении к собственнику жилья или лицу, которое себя таковым называет. На конкретных примерах я попытался показать, что будет, если не предусмотреть эти риски. Полагаю, что многие не разделят моего мнения, сказав, что с такими требованиями жилье не снимешь. Скептикам отвечу, еще как получается, необходимо только приложить усилие и не опускать руки. При предварительном разговоре по телефону нужно стразу предупредить собственника, что вы хотите от него увидеть (конкретные документы), ведь вы же свои документы ему показываете. Покупать «кота в мешке» или нет, вам решать. Комментарии к статье приветствуются. Напишите, с какими подвохами встречались конкретно вы.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector