Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения

Дума утвердила закон о досрочном расторжении договоров аренды из-за коронавируса

Москва. 22 мая. INTERFAX.RU — Депутаты Госдумы приняли в третьем чтении закон о праве арендаторов недвижимости из числа мелкого и среднего бизнеса досрочно расторгать договоры аренды до 1 октября 2020 года.

Документ входит пакет поправок о поддержке бизнеса в период пандемии (№953580-7), норма об аренде дорабатывалась и менялась несколько раз за время обсуждения документа в Госдуме.

Сначала предполагалось, что все арендаторы, добросовестно платившие арендную плату и чья выручка после начала пандемии упала более чем на 50%, смогут в одностороннем порядке без каких-либо санкций и с возвратом обеспечительного платежа отказаться до договора аренды. Это не понравилось владельцам торговых центров. В итоге ко второму, основному, чтению ряд норм законопроекта был смягчен в пользу арендодателей.

По этому закону, не все арендаторы, а только субъекты малого или среднего предпринимательства (МСП), работающие в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от коронавируса, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года в том случае, если договор аренды был заключен до решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории региона.

Принятый закон очерчивает, о каком имуществе идет речь: это договоры аренды в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от договора аренды.

При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, с арендатора не взимаются. Обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон. Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения. Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие, применимые основания возникновения права досрочного расторжения договорных отношений по аренде:

• основные нарушения договорных обязательств;
• наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

• использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
• систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
• отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени. Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма. Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

• О наименовании;
• О реквизитах сторон и договора;
• Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
• О содержании требований.

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды. Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества. Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

• Нарушены договорные условия;
• Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
• Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось – последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Пять вопросов о новых правилах расторжения договоров аренды

Часть арендаторов получит право временно расторгать договоры аренды недвижимости без штрафов и необходимости оплаты неустоек, даже если они оговаривались в договоре.

Это положение входит в законопроект «О принятии неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции». Госдума 21 мая приняла этот законопроект во втором чтении.

Второе чтение — основное, в ходе третьего, которое пройдет в пятницу, 22 мая, суть законопроекта поменяться уже не может.

Кто сможет разрывать договор без штрафа

Упрощенный порядок выхода из арендных отношений получат не все компании, а только компании малого и среднего бизнеса, которые относятся к отраслям экономики, наиболее пострадавшим от распространения коронавируса.

К малому и среднему бизнесу относятся компании, в которых работает не более 250 человек, а годовая выручка не превышает 2 млрд руб. Госучастие в них не должно превышать 25%, доля иностранцев — не выше 49%.

Список отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, определяет правительство. Сейчас в нем около 30 отраслей, в том числе торговля непродовольственными товарами, гостиничный бизнес, туризм, авиаперевозки, кинотеатры, стоматологические клиники, музеи и зоопарки. Список не окончательный, правительство уже несколько раз его расширяло.

Арендаторы, подходящие под оговоренные в законе критерии, смогут расторгать договоры аренды всех типов коммерческой недвижимости — не только торговых центров, но и офисов, складов и т.п.

В каком случае можно расторгнуть договор без штрафов

Чтобы арендатор мог расторгнуть договор, должны выполняться несколько условий.

• В регионе, где находится арендуемая недвижимость, введено чрезвычайное положение или режим повышенной готовности, и договор аренды был заключен до введения этих режимов.
• Не менее чем за 14 дней до отказа от договора арендатор обратился к собственнику помещения и попросил о скидке по аренде (на срок не более года, размер возможной скидки не указан в законопроекте), но арендодатель скидку не предоставил.
• Уведомление об отказе от договора арендатор направил арендодателю не позднее 1 октября 2020 года.

Если при заключении договора арендатор заплатил обеспечительный платеж, он остается у арендодателя. При этом арендодатель будет не вправе требовать от арендатора, разорвавшего договор, возмещение упущенной выгоды.

Как менялся законопроект между чтениями в Госдуме

В первоначальной версии законопроекта, которая была внесена в Госдуму правительством и принята в первом чтении, предлагалось дать право одностороннего отказа от аренды всем компаниям, в том числе крупным торговым сетям. Поправки о малом и среднем бизнесе не фигурировали в версии, которую профильный комитет Госдумы (по бюджету и налогам), загрузил в систему обеспечения законотворческой деятельности за час до заседания как рекомендованную к принятию.

Выступая на заседании парламента во время второго чтения законопроекта, глава комитета Андрей Макаров рассказал, что поправки в документу готовились до 4:30 утра.

Ко второму чтению исключили норму, согласно которой для одностороннего разрыва договора ежемесячные доходы арендатора должны сократиться более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта федерации. В документе также больше не упоминается условие, что арендатор до пандемии должен был исправно платить аренду.

Как отнеслись к новым правилам ретейлеры и владельцы недвижимости

Андрей Макаров, выступая на заседании Госдумы, назвал новую версию законопроекта сбалансированной. По его словам, он поддерживает законопроект, поскольку им в равной степени будут недовольны и арендаторы, и арендодатели. При этом документ, по мнению Макарова, решит проблемы малого бизнеса и граждан.

Управляющий директор Российского совета торговых центров (в него входят владельцы торговых центров «Гагаринский», «Невский центр», «Охта Молл», сети «Мега» и других) Олег Войцеховский считает, что государственное вмешательство в отношения арендатора и арендодателя приведет к снижению доверия между ними. При этом последний вариант законопроекта он называет «компромиссным» и «наиболее корректным». По словам Войцеховского, РСТЦ «интенсивно работал над вариантами поправок к законопроекту для снижения ущерба, который будет неизбежно нанесен отрасли и экономике страны в целом». «Мы рады, что большая часть наших предложений вошла в принятый текст», — говорит Войцеховский.

Ретейлеры считают принятые меры поддержки арендаторов недостаточными. По словам президента Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ) Артема Соколова, необходимо поддерживать весь непродуктовый ритейл вне зависимости от его размеров.

Финальная редакция законопроекта не решает проблем подавляющего большинства арендаторов, которые формируют значительное количество рабочих мест, говорит председатель президиума Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) Сергей Беляков. Он напоминает, что 75% арендаторов торговых центров не относятся к малому и среднему бизнесу (МСП).

«Для арендаторов, не относящихся к МСП, возможности по сохранению фонда оплаты труда и вообще финансовой устойчивости без пересмотра арендных платежей в текущих условиях теперь очень ограничены», — добавляет Беляков. По его словам, от таких арендаторов зависит значительное количество контрагентов — поставщиков непродовольственных товаров и продуктов питания. «Можно ожидать серьезных проблем и у арендаторов (рестораторы, ритейл, вся сфера услуг), и у контрагентов этих компаний», — заключает Беляков.

Как новые правила повлияют на судебную практику

«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат. Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде. «Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.

Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения

1.1. Уведомить в соответствии с условиями договора.
УДАЧИ ВАМ.

1.2. Уведомлять и написать заявление о расторжении договора.

2.1. Договор аренды расторгается по соглашению сторон. Нужно смотреть Ваш договор, что в нем Вы прописали.
Ситуация может быть не однозначной.

3.1. Договор может быть заключен как и между юридическими лицами так и между физическим лицом и юридическим лицом. В вашем случае если должник должен физическому лицу, то физ. лицо и выступает по договору цессии как цедент.

4.1. Для корректной консультации нужно увидеть договор. Пока не ясно с какого момента считать 11 мес. Если нужна помощь, можете скинуть фото договора в личку. Проверю его и попробуем найти решение вашей проблемы.

4.2. Досрочно расторгнуть договор аренды ст 606 ГК РФ можно расторгнуть если арендатор допускает просрочку оплаты арендной платы.

5.1. Можете расторгнуть договор в одностороннем порядке, на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ (переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора), с возмещением расходов. Вначале в претензионном порядке, затем через арбитражный суд. Хотя в суде, скорее всего, встанет вопрос о том, как Вы перед заключением договора проверяли документацию на арендуемое помещение.

5.2. Уважаемый Денис, в данном случае можно потребовать расторжения договора с возмещением затраченных Вами на кафе сумм, т.к. на лицо обман со стороны собственника.

6.1. В дополнение к ответу коллеги могу добавить, что в последующем если данное помещение будет предоставлено по договору аренды, то вы сможете обжаловать это, т.к. имеете преимущественное право на предоставление этого помещения.

6.2. скорее всего нет, т.к арендатор поступил так, как указано в договоре, а не просто вышвырнул Вас с территории.
В чем причина расторжения договора? Поднимается арендная плата?

7.1. Все зависит от того, кто арендатор. Если это помещение муниципальное, то расчет арендной платы производится по утвержденной методике и можно попытаться оспорить расчет, уточнив данные по площади. Если же это частное лицо, то вероятнее всего оспорить не получится, если только у в условиях договора не описан механизм расчета арендой платы.

8.1. Направляйте заявление арендатору о расторжении договора, на основании невыполнения им условий договора (не производит оплату).

Если откажется,-в судебном порядке сможете расторгнуть договор. Иск подается в соответствии со ст. 131, 132 ГПК РФ.

8.2. Расторжение возможно по соглашению сторон либо в судебном порядке, ст.450-452 ГК РФ.Смотрите условия своего договора. Направьте письменное заявление о расторжении.

9.1. Можете подавать заявление о расторжении договора аренды юридическому лицу. Есть исполняющий обязанности директора.

10.1. Если в договоре прописано за 40 дней, значит за 40. По соглашению с арендодателем вы можете расторгнуть договор хоть завтра, если он согласится. А продажа помещения никак не влияет на ваши права по договору аренды, договор останется в силе до конца срока его действия на тех же условиях, статья 617 ГК РФ.

11.1. Да,можете расторгнуть договор аренды земельного участка. Обратитесь для этого в администрацию. Ст.450-452 ГК РФ. удачи Вам.

12.1. Обращайтесь, поможем составить письмо и расторгнуть договор аренды нежилого помещения. С уважением Владимир Александрович.

12.2. Виктор
Договор аренды вы имеете право расторгнуть только по основаниям, предусмотренных договором аренды, либо законодательством
Устную договоренность к делу не пришьешь.

12.3. Вам нужно посмотреть порядок данного расторжения в самом договоре, что там указано и какие действия нужно предпринять, после чего может направить уведомление.

12.4. В чем конкретно ваш вопрос заключается? Если хотите досрочно расторгнуть договор, то смотрите условия расторжения по договору аренды какие прописаны.

12.5. Условия расторжения договора указаны в самом договоре.
Вам следует направить письмо с требование о расторжении договора. Если не согласятся, то можете обратится в суд.

13.1. Вы имеете право требовать ровно того, что вы прописали в условиях договора аренды. Нужно читать весь ваш договор, чтобы определить точную сумму.

13.2. Можете взыскать сумму арендной платы за тот месяц предупреждения, который начнет исчисляться с даты переезда арендатора, а также пени за несвоевременную оплату.

13.3. чтобы получить подробные рекомендации по этому вопросу обращайтесь за работой на почту или по телефону к выбранному юристу. И все уточняйте.

14.1. Здравствуете.
Так если он перестал быть собственником у него и право требования денег пропало.
Его иск отклонят. Пишите на иск возражения.

Всего Вам самого доброго и приятного. Счастья, добра и благополучия.
С уважением коллектив ООО «ОРИОН».

14.2. До обращения в суд с иском арендодатель должен был предъявить письменную претензию, была такая? Судебное заседание уже назначено?

15.1. Арендодатель совершенно законно расторгнул договор. Все остальные споры решаются с ним. Так как ремонт помещения вы провели добровольно. Обычно это указывается в договоре. Но если это нигде не зафиксировано, у вас нет никаких иных прав.

16.1. Если Вам необходимо официальное расторжение Договора, то подавайте в суд исковое заявление о расторжении договора аренды.

16.2. Уведомление под расписку направили ил вручили? Есть доказательства получения?
Тогда направьте арендодателю заказное письмо с требованием явиться для подписания акта приема-передачи.

17.1. Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора составляется в свободной форме. В случае возможного спора в суде лучше на уведомлении получить подпись другой стороны, но можно отправить и по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или с описью вложения.

18.1. 1)заключается отдельное соглашение и все.
2)если регистрировали в росреестре, то да.
3)после расторжения договора и сдачи в регпалату.

18.2. Для процедуры расторжения договора требуется соглашение между сторонами.
Документы в Росреестр подать не надо, если договор не зарегистрирован там.
Договор можно не расторгать, а пролонгировать, то есть продлить его действие для сдачи в аренду помещения.

18.3. 1. Если соглашение устно достигнуто уже, то составляете соглашение о расторжении договора. Если нет, то устно или письменно ведете переговоры, а потом заключаете соглашение.
2. Если договор подлежал гос. регистрации — то да
3. Когда расторгните соглашение.

19.1. Расторгайте договор в судебном порядке, основанием будет то, что сторона по сделке ликвидирована, соответственно договор не может исполняться.

20.1. Это решается через суд.

20.2. В договоре аренды внесите пункт о судьбе выстроенного помещения в случае расторжения договора.

21.1. Должны конечно подавайте иск в суд.

21.2. Все зависит от условий договора. Если уже вынесено решение суда. То в любом случае не имеет смысла рассуждать на эту тему и нужно просто обжаловать решение в вышестоящий суд.

22.1. По ГПК РФ и АПК РФ предусмотрен обязательный, досудебный (претензионный) порядок.

22.2. Направьте претензию, дайте 5 дней на погашение долга. Не погасят, обращайтесь в суд.

22.3. В любом случае вначале нужна претензия.

23.1. Нет оснований для расторжения договора аренды. Почитайте договор, может в нём предусмотрены дополнительные условия для расторжения, к примеру — препятствие арендодателю к доступу в помещение для его проверки и т.д.

23.2. Расторгается в судебном порядке.

24.1. В случае смерти арендодателя права на его имущество перейдут к его наследникам только после принятия ими наследства. Поэтому пока этого не произойдет — Вам не к кому обратиться с требованиями.
Ст. 617 ГК РФ
Переход права собственности. на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

24.2. Нужно смотреть договор аренды ст. 606 ГК РФ.

24.3. Вы имеете полное право не продлевать договор с наследником умершего. Можете его письменно уведомить о расторжении договора (прочтите условия конкретно Вашего договора) в связи со смертью арендодателя.

24.4. Расторгайте договор на общих основаниях. Зависит от того какой именно договор был заключен (срочныйбессрочный)
За более подробной консультацией вы можете обратиться к любому юристу на данном сайте.

25.1. Ваш договор прекращен со смертью арендатора. Но если имеются долги, то наследники несут ответственность в случае принятия ими наследства.

25.2. Согласно ст. 617 ГК РФ:
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Следовательно, сможете расторгнуть договор, если докажете, что заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Либо при наличии общих оснований для расторжения — ст. 450 ГК РФ.

26.1. Нет, у вас 3 года на это.

27. Соглашение или расторгнуть договор и заключить новый на новый срок?

Для получения лицензии на алкоголь, необходимо продлить договор аренды нежилого помещения.
Вопрос: 1. Продлить, заключив доп. соглашение или расторгнуть договор и заключить новый на новый срок?
2.Как быть в этом случае с кадастровым номером — он изменился! Свидетельство не менялось, может его поменять?
Договор зарегистрирован в Росреестре! Спасибо.

27.1. Нужно идентификационные признаки предмета аренды указывать точно. Свидетельство нужно менять. В вашем случае нужно заключать новый договор аренды.

28.1. Если договор у вас закончился, то продлить вы его уже не можете, значит — необходимо заключать новый. 2. Если кадастровый номер объекта изменился, то свидетельство нужно менять, так как в настоящее время идет разночтение в документах.

29.1. Если у Вас в договоре предусмотрено право на расторжение — можете расторгнуть только в судебном порядке. До этого момента договор действует, пользоваться имуществом не можете, арендная плата начисляется.
Если в договоре указано на право на отказ от исполнения договора -достаточно уведомления стороны об отказе. При этом договор считается расторгнутым.