13 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Порядок расторжения договора аренды

В помощь арендатору — расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Арендные отношения в современном обществе встречаются довольно часто. Это удобно для обеих сторон: арендодатель получает стабильный пассивный доход, арендатор за определенную сумму получает в пользование недвижимое или движимое имущество. Но бывают случаи, которые приводят к тому, что договор приходится расторгать. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором практика, которая встречается довольно часто. В правилах и особенностях этого процесс следует разобраться детальней.

Основные данные о сделках

Отношения, касающиеся арендных взаимоотношений, регулирует Гражданский Кодекс РФ. Иное может устанавливаться специальными правилами. По определению аренда – это гражданско-правовой договор, по его условиям одна сторона передает другой во временное использование объект недвижимой или движимой собственности. За это вторая сторона обязуется вносить арендную плату зачастую ежемесячно.
Существует несколько видов договоров, среди них:

  1. Прокат.
  2. Аренда машин, механизмов, спец. транспорта.
  3. Сдача в наем зданий, построек, учреждений, в том числе муниципальных.
  4. Финансовая аренда или лизинг.

Важно! Продукция, которая получена в результате аренды является имуществом арендатора, то есть того, кто вносит регулярную оплату. Отличия могут быть, если иное указано в документе.

Арендодателем может быть исключительно собственник, при условии, что у него есть соответствующие подтверждающие документы. Что касается арендатора, то им может быть физическое или юридическое лицо, если его права касательно аренды объекта не ограничиваются законом.

Формы, элементы, другие важные условия

Сделка обязана быть составлена в письменном виде, если заключается между:

  • Физ. лицами на период более 1 года.
  • Между физическим и юр. лицом, срок не имеет значения.
  • Между юр. лицами, в том числе ООО независимо от срока.
  • Между индивидуальными предпринимателями (ИП).

Срок – это важное положение, хотя для подобного договора оно не считается существенным. Подразумевается, если срок не прописан, то договор бессрочный, к тому же каждая из сторон в любой момент может расторгнуть его в одностороннем порядке. При этом второй стороне должно быть отправлено предупреждение за 3 месяца, но данные сроки могут зависеть от норм закона или ранее достигнутого уговора.

Важно! Договор аренды относится к возмездным, при этом основное обязательство – это выплата арендного платежа.

Собственно плата может вноситься в разной форме, а именно:

  1. Конкретная оговоренная сумма, которая может вноситься с определенной периодичностью: ежемесячно, ежегодно.
  2. Доля от результатов функционирования арендатора.
  3. Взамен неких услуг со стороны арендатора.
  4. Встречная передача в собственность определенного имущества.
  5. Возложение обязательства касательно улучшения состояния арендуемого имущества. Чаще всего это ремонт, модернизация, реконструкция.

Специфические признаки договора аренды

Для однозначной идентификации арендных отношений, в законе выделены специфические признаки, среди них:

  • Данная сделка подразумевает предоставление собственности во временное использование.
  • Арендатор приобретает права титульного владельца, то есть может осуществлять защиту имущества.
  • Предоставление в аренду собственности (предмета договора) – это право его собственника.
  • При аренде право владения к арендатору не переходит, но при этом он несет за него ответственность. Единственное исключение, если в договоре предусмотрена возможность последующего выкупа, причем арендатор будет иметь преимущественное право на это. Часто подобное относиться к муниципальной собственности, а также может быть прописано в сделке лизинга.

Права, обязанности сторон или, какие, могут быть, причины расторжения арендатором договора аренды в одностороннем порядке

Любой договор подразумевает определенный объем прав и обязанностей сторон. Нарушение их влечет за собой возможности для расторжения сделки раньше срока.

Арендодатель

Объем его прав касательно имущества широкий, конкретней:

  1. Заключение и продление срока соглашения аренды на прежних или новых условиях.
  2. Совершение с собственностью сделок, которые не противоречат закону.
  3. Он может предлагать объем оплаты на свое усмотрение.
  4. Расторжение в одностороннем порядке.
  5. Требование своевременного внесения платы.
  6. Посещать объект недвижимости, осматривать движимое имущество для проверки его состояния в любое время, но только после предварительного согласования.

Что касается обязанностей, то они такие:

  • Предоставление в аренду помещения/движимого объекта, которые отвечают оговоренному состоянию.
  • Обеспечение доступа к коммунальным услугам – если это касается недвижимости.

Арендатор

Его права ограничиваются следующими пунктами:

  1. Пользование имуществом в пределах, оговоренных в договоре на указанный срок аренды.
  2. Аренда квартиры, дома – право прописки вместе с супругой и детьми.

Обязанности более масштабные, а именно:

  • Использовать арендное имущество согласно договору, то есть соблюдать правила использования.
  • Вернуть/освободить помещение по прошествии оговоренного срока.
  • Допускать арендодателя для осмотра имущества.
  • Оплачивать арендную плату.

Ниже можно скачать образец договора, из которого будет понятно содержание и обязательные к исполнению пункты:

  • Причины расторжения сделки арендатором.
  • В основном моменты, касательно досрочного расторжения любой из сторон прописываются в договоре еще на этапе согласования условий. Если четкой формулировки, касательно этих вопросов нет, и при подписании был определен срок действий сделки, то дело приходится решать в судебном порядке.

Важно! Для сделок, оформленных без указания сроков, досрочное расторжение, возможно, даже если данные моменты не прописаны в сделке. При этом важно предупредить арендодателя за определенный срок.

Что касается причин, то существует 2 обоснованных: согласие сторон и решение суда. Арендатор имеет возможность подать в суд по следующим причинам:

  1. Арендодатель не передал предмет аренды в пользование. Причем, это может касаться, в том числе несвоевременного предоставления. Один из ярких примеров – это замена замков в арендуемой квартире без предупреждения и предоставления дубликатов ключей.
  2. Обнаружение недостатков объекта аренды, которые усложняют или делают невозможной его эксплуатацию. При этом суд будет учитывать, была ли подана информация об этом факте до подписания сделки и была ли у арендатора возможность во время осмотра эти недостатки выявить.
  3. Капремонт объекта. Преимущественно это касается тех, кто берет в аренду недвижимость, транспортные средства.
  4. Нанесение предмету критичных повреждений, которые делают невозможной его последующее использование. Причем для суда будет существенным условием – невозможность арендатора повлиять на ситуацию.

Важно! Если первичная сделка была составлена, верно, то в любой момент можно прекратить его действие в том числе по инициативе арендатора.

Расторжение договора: как это происходит

Для того чтобы процесс расторжения все же состоялся, следует собрать определенный пакет документов, что регламентирует ГК РФ. После того как действие соглашения будет прекращено, имущество возвращается к законному владельцу, при этом обязательно составляется акт приема-передачи, аналогичный тому, что был создан при передаче в пользование объекта. В нем должны быть отображены следующие пункты:

  • Характеристика объекта.
  • Сроки его возврата. В отдельных случаях нужна определенная подготовка.
  • Место прекращения арендного договора.

Минимизация спорных ситуаций зависит от полноты описания объекта в документе.

Обоюдное согласие касательно прекращения периода действия подтверждает договор о преждевременном прекращении срока арендного соглашения. А также он необходим в таких случаях, как:

  1. Одна из сторон отказывается исполнять обязательства.
  2. В первичной сделке прописана автоматическая пролонгация.
  3. Сделка была заключена на неопределенный срок.

Если обоюдное согласие достигнуто, то подписание указанного бланка – это исключительно формальная процедура. Но вместе с тем его нужно составлять внимательно и грамотно, иначе для арендодателя появится лазейка для взыскания материального ущерба.

Разрыв договора без суда

Можно даже, не достигнув обоюдного соглашения, расторгнуть сделку, но только при наличии определенных нюансов в первичном соглашении. Так, момент и процедура расторжения должна быть предусмотрена в договоре аренды, и все особенности ее оговорены перед подписанием. Если же данного пункта нет, то процесс расторжения будет сложнее, но все равно возможен.

Основной момент – это срок действия соглашения. Его расторжение, возможно, только при подписании бессрочного договора, без конкретного срока завершения обязательств. Единственное условие в этом случае – это сообщить арендодателю за 3 месяца о своем намерении, если дело касается недвижимости, если же арендуется другое имущество – то за 1 месяц.

Важно! Подобное право для бессрочных договоров отдельно не прописывается, а подразумевается по закону.

Судебное разбирательство

Это крайняя мера, если полюбовно договориться не удалось. Предварительно следует составить уведомление в двух экземплярах, касательно желания расторгнуть арендный договор. На ответ арендодателю отводится месяц, если никакой реакции нет, то вторая сторона имеет право обращаться в суд.

В самом уведомлении важно внести следующие данные:

  1. Данные о сторонах сделки.
  2. Основание для расторжения.
  3. Сроки прекращения его действия.
  4. Дата составления уведомления, подпись составителя.

Стоит понимать, если сделка подразумевала за досрочное расторжение штраф, то его придется заплатить, независимо от того были ли основания.

Читать еще:  Авансовое соглашение при покупке квартиры образец

Что касается конкретно расторжения соглашения, то это может происходить на основании нарушения соглашения арендодателем или одной из причин, озвученных ранее.

В отношении нарушения условий, принимаются такие доводы, как:

  • Нарушение существенных положений сделки арендодателем.
  • Изменение первичных обстоятельств, при которых осуществлялось заключение сделки.
  • Другие ситуации, описанные в законе.

Вывод

Расторжение арендного договора, которое инициируется арендатором вполне привычная практика как в мирном поле, так и при судебных разбирательствах. Важна правильность изначальной формулировки при составлении, тогда трудностей с расторжением не будет.

Расторжение договора аренды

Договор аренды движимого и недвижимого имущества (квартир, производственных помещений, транспортных средств) является распространенным актом оформления гражданских правоотношений. Он может заключаться как между физическими лицами, так и между организациями.
На практике стороны сделки нередко сталкиваются с необходимостью досрочного расторжения договора. Причины его аннулирования могут быть самыми разными. Однако вне зависимости от мотивации участников, необходимо придерживаться требований законодательства РФ. Как грамотно оформить расторжение договора аренды — рассмотрим далее.

Основания для расторжения договора аренды

Возможность и условия для расторжения арендного соглашения раньше указанного срока следует предусмотреть заранее, еще на стадии составления документа, прописав указанные пункты в тексте договора. В противном случае, стороны могут понести значительные денежные убытки для компенсации возникших неудобств, а кроме этого, они рискуют оказаться втянутыми в длительные судебные разбирательства. Согласно действующему законодательству, арендный договор может досрочно завершить свое существование в следующих случаях:

  • по инициативе одной из сторон;
  • по обоюдному согласию участников сделки.

Рассмотрим подробнее каждую из причин.

В одностороннем порядке

Процедура прекращения рассматриваемых правоотношений в одностороннем порядке подразделяется на 2 вида:

  • по инициативе одной из сторон сделки в мировом порядке на основании условий заключенного договора (если при составлении в нем была предусмотрена такая возможность);
  • по инициативе из сторон сделки в судебном порядке на основании положений, установленных ГК РФ — если в тексте арендного договора возможность его расторжения в одностороннем порядке не предусмотрена.

По соглашению сторон

Согласно ст. 450 ГК РФ, если обе стороны согласны досрочно прервать свои правоотношения, расторгнуть договор на аренду можно без каких-либо дополнительных условий и финансовых затрат. В данной ситуации они не обязаны заранее предупреждать друг друга о намерении аннулировать заключенный договор.

В случае достижения обоюдного согласия в вопросе расторжения договора между арендодателем и арендатором оформляется соглашение, которое будет выступать основанием прекращения их правоотношений.

Досрочное расторжение договора арендодателем

Основания для расторжения арендного договора в судебном порядке по инициативе арендодателя установлены в ст. 619 ГК РФ. Его аннулирование возможно, если ответчик:

  • существенно или неоднократно нарушил условия заключенного соглашения или предназначения имущества;
  • испортил имущество, переданное ему в пользование истцом (например, сделал самовольную перепланировку жилого или нежилого помещения, ухудшив своими действиями его внешний вид или функциональность);
  • более 2 раз подряд не внес плату за пользование вещью в установленный срок;
  • не осуществляет своевременный капитальный ремонт арендованного имущества (если такая обязанность установлена условиями заключенного договора или нормативно-правовыми актами).

Нарушение может считаться существенным, если в результате него арендатор в значительной мере лишается того, на что он мог рассчитывать при оформлении арендного договора.

Кроме указанных выше ситуаций, поводом на досрочное аннулирование арендных правоотношений через суд может выступать существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). Не следует забывать, что если инициатором преждевременного расторжения договора выступает арендодатель, то до подачи заявления в суд он обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования конфликта. Ему необходимо направить противной стороне письменное уведомление о необходимости выполнения последним взятых на себя обязательств.

Досрочное расторжение договора арендатором

Законодательством РФ установлены следующие случаи, когда арендатор может заявить в суд требование о досрочном прекращения действия договора аренды, если:

  • после подписания документа арендодатель (ответчик) не передал в пользование истцу арендуемую вещь;
  • ответчик создает препятствия для законного пользования имуществом;
  • переданное имущество имеет изъяны, мешающие его использованию, а ответчик о них знал, но скрыл от истца;
  • ответчик не выполняет в установленные сроки капитальный ремонт сданной в аренду недвижимости;
  • произошла форс-мажорная ситуация (не по вине истца) и арендованное имущество стало непригодным для дальнейшего использования.

Порядок расторжения договора аренды

Когда участник сделки желает аннулировать договор в одностороннем порядке по одному из прописанных в документе оснований, то он просто уведомляет об этом второго участника сделки. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения и оповещением о доставке в срок не позже, чем за 2 месяца до даты фактического расторжения.

Если в договоре на аренду имущества отсутствуют условия, предусматривающие возможность его одностороннего расторжения, либо субъект хочет прекратить правоотношения по иным причинам, он может аннулировать соглашение только через суд.

Уведомление о расторжении договора

Когда арендатор никак не реагирует на уведомление с просьбой выполнить свои обязательства, арендодатель вправе направить ему другое письмо — о расторжении договора аренды.

Законодателем не предусмотрена форма подобного документа. На практике уведомление о расторжении арендного договора обычно имеет следующую структуру:

  • преамбула — указывается кем и кому адресован документ;
  • основная часть — прописывается информация о подлежащем расторжении договору (его номер, место подписания, полное наименование, дата заключения, данные сторон), а также причины прекращения правоотношений;
  • заключительная часть — уточняются необходимые детали: дата прекращения отношений по договору, срок для ответа на письмо и др.;
  • список прилагаемых к уведомлению бумаг;
  • подпись арендодателя и дата составления документа.

Немаловажным обстоятельством также является правильная передача уведомления противной стороне. Документы можно передать двумя способами:

  • адресату лично в руки и под роспись;
  • отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Письменное подтверждение передачи документа поможет отправителю обезопасить свои права, ведь в отсутствие доказательств адресат может отрицать факт получения данного уведомления.

Споры относительно арендных правоотношений довольно распространены. Чтобы расторжение договора осуществлялось без проблем, еще на этапе его заключения следует предусмотреть различные нюансы. Наилучшим решением будет обращение за помощью к нашим опытным юристам.

Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника

Государство в рамках борьбы с эпидемией приостановило работу немалой части бизнеса еще в марте. С 28 числа того же месяца президент ввел нерабочие оплачиваемые дни. Параллельно с этим главы регионов установили запрет на деятельность многих предпринимателей. Рестораны, кинотеатры, салоны красоты и не только несут убытки из-за вынужденного «простоя».

Чтобы помочь бизнесу, 7 мая 2020 года правительство внесло законопроект, согласно которому арендаторы могут расторгать договор аренды без возмещения убытков (ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»). Добросовестный арендатор мог отказаться от договора аренды без каких-либо компенсаций, а также мог требовать вернуть обеспечительный платеж. Право получили лица, чьи доходы после введения режима повышенной готовности упали на 50% и более.

После опубликования законопроекта многие юристы выступили с критикой. «Такие изменения существенно меняют баланс интересов в арендных отношениях», – утверждает Вероника Величко, советник юрфирмы Avelan Avelan Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × . Ведь право на односторонний отказ не ограничено каким-либо сроком. Также у арендодателя нет возможности начать заранее поиск новых арендаторов, поскольку срок уведомления о расторжении договора не установлен.

21 мая Госдума во втором чтении внесла правки в закон и приняла его, а 22 числа того же месяца передала его на рассмотрение Совету Федерации в новой редакции.

Итоговый вариант

В новой редакции право расторгнуть договор в одностороннем порядке есть только у субъектов малого и среднего предпринимательства. И только у тех, кто в наибольшей степени пострадал от коронавирусной инфекции (согласно перечню правительства, составленному по кодам ОКВЭД).

Право на расторжение возникнет только в случае, если арендодатель не снизит арендную плату контрагенту по его просьбе или откажет в ином изменении условий договора. На сколько цена должна быть снижена, в законе не уточняется. Соглашение должно быть заключено в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора с таким требованием. Уменьшить размер арендных взносов можно на срок до года. Право на односторонний отказ возникает, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Читать еще:  Шаблон договора аренды квартиры между физическими лицами

Также арендатор вправе отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 года. Обеспечительный платеж при расторжении договора останется у арендодателя. А вот убытки, которые связаны с досрочным прекращением договора, с арендатора не взимаются.

Другие изменения предусмотрены для арендаторов государственного или муниципального имущества. В 2020 году арендодатель не вправе отказать в заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его действия на срок до одного года. Условия документа могут отличаться от прежних, если не ухудшают положение арендатора. Право есть у арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязательства. Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × , считает, что арендатор может продлить срок договора и при наличии нарушений. «Из буквальной трактовки следует, что если на дату обращения арендатора собственник не располагает сведениями о нарушениях, то их выявление уже при рассмотрении заявления не может стать основанием отказать в продлении», – рассказывает эксперт.

Кроме того, арендаторы государственных или муниципальных земельных участков вправе до 1 марта 2021 года обратиться с требованием об увеличении срока действия договора. Арендатор сам предлагает длительность периода, но больше срока действия договора нельзя. А если договор заключен более чем на три года, то максимальный срок пролонгации равен трем годам.

Для этого должны быть соблюдены условия:

  • договор аренды заключен до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
  • на дату обращения срок действия договора не истек. К тому же в суд не было заявлено требование о расторжении договора;
  • нет сведений о неустранимых нарушениях, выявленных в рамках государственного земельного надзора.

Оценки экспертов

Юридическое сообщество разошлось в оценках ключевого нововведения – права арендатора получить «скидку», а в противном случае расторгнуть договор в одностороннем порядке. «Это стимул для переговоров между арендодателем и арендатором, – говорит Антон Демченко, адвокат коллегии Делькредере Делькредере Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × . – Если до этих изменений позиции арендодателя были сверхзащищенными, то теперь же поиск компромисса – это во многом оптимальный способ защиты». Эксперт убежден, что законопроект создает баланс интересов между сторонами. В интересах каждого договориться и не расторгать договор. Поскольку арендодателю трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии, он может снизить арендную плату нынешнему контрагенту и тем самым не потерять его.

Подобного мнения придерживается и Евгений Митин, начальник управления судебной практики Howard Russia Howard Russia Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство × : «Бизнес столкнулся с небывалым до сегодняшних дней вызовом, а подобные законопроекты помогают, спасают его от разорения».

Но есть мнение, что арендаторы будут находиться в более выгодном положении. Об этом говорит Игорь Чумаченко, партнер VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство группа ТМТ 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 6 место По количеству юристов Профайл компании × : «Очевидно, что эти нормы будут рычагом для арендаторов в переговорах с арендодателями. Споров будет много, этого не избежать, хотя законопроект и направлен на то, чтобы постараться их минимизировать». Коллегу поддерживает Литвинов. Он отмечает неопределенности закона и говорит о возможном злоупотреблении со стороны арендатора.

Законодатель не ограничивает требования об уменьшении платежей. Если арендатор потребует снижения на 99% на год, а собственник не согласится, то после этого арендатор может отказаться от договора. Этот отказ в дальнейшем будет практически невозможно оспорить в судебном порядке, ведь закон дает право на расторжение договора, если стороны не договорились о сумме.

Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании ×

Остается непонятным соотношение новых положений о снижении арендной платы с ранее существующими. П. 3 ст. 19 закона от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» уже разрешал арендатору требовать снижения арендной платы за 2020 год. Это право возникает из-за «невозможности использовать арендуемое имущество по назначению». «Причем Верховный суд в «коронавирусном» обзоре указал, что в случае недостижения согласия между сторонами сумму все равно надо уменьшать», – делится Александр Латыев, партнер INTELLECT INTELLECT Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность группа ТМТ 16 место По количеству юристов 26 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 40 место По выручке Профайл компании × . Также юрист опровергает мнение о том, что крупному бизнесу совсем нельзя добиться снижения арендной платы. По мнению эксперта, такие утверждения не совсем верны. Ведь изменить размер платежей по тому же п. 3 ст. 19 законодатель не запретил.

Еще арендодатель рискует остаться без каких-либо выплат от арендатора, если в договоре нет условия об обеспечительном платеже. Поэтому Латыев считает правильным предусмотреть в законе, что арендатор после отказа от договора обязан заплатить арендную плату за какой-то срок. Это поможет лучше защитить арендодателя от последствий одностороннего расторжения договора.

А есть мнение, что новеллы и вовсе не нужны. Ведь действующее законодательство позволяет изменять условия договора при обстоятельствах непреодолимой силы. Ранее о том, что вирус может быть признан форс-мажором, говорил премьер-министр Михаил Мишустин. Впрочем, актов по этому поводу правительство не принимало. Сергей Водолагин, управляющий партнер юридической фирмы Вестсайд Вестсайд Федеральный рейтинг группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) × , указывает на первостепенную роль судов в таких делах: «Думается, что если арендатор не может исполнять свои обязанности по договору, то только суд может определить в каждом конкретном случае, должен ли такой арендатор нести ответственность за нарушение. Или, наоборот, он должен быть освобожден от ответственности из-за наличия обстоятельств непреодолимой силы».

Кто и как может расторгнуть договор аренды

Кто может расторгнуть договор аренды

У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.

Договор можно расторгнуть:

  • По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
  • В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
  • В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.

Расторгает арендодатель

Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:

  • существенно его нарушил (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • неподобающим образом использует имущество (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
  • портит имущество (подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
  • не платит за аренду два месяца подряд и более (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
  • не осуществляет капремонт имущества (если по договору он должен это делать) (подп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ).
Читать еще:  Скачать бланк аренды квартиры между физическими лицами

Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.

Расторгает арендатор

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Договор можно расторгнуть, если арендодатель:

  • не передал имущество вовремя (подп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
  • не проводит капремонт при условии, что он взял на себя такие обязательства (подп. 3 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
  • передал имущество, котороенельзя нормально использовать из-за имеющихся недостатков (подп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
  • не предупредил о том, что есть другие люди, имеющие право на имущество (п. 2 ст. 613 ГК РФ);
  • нарушил существенные условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

А еще арендатор может прекратить исполнение договора, если в какой-то момент имущество оказалось непригодным для использования — но не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия, повлиять на которое он не мог (подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ).

Как расторгнуть договор аренды

Порядок прекращения договорных обязательств определен законодательно. Если его соблюдать, проблем с оформлением документов не будет. Важно выполнять все действия в определенной последовательности — это сэкономит и время, и деньги.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя имеет одну особенность — если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель должен письменно напомнить ему о том, что их нужно исполнять (п. 3 ст. 619 ГК РФ). В обратной ситуации арендатор может никаких предупреждений не направлять, а сразу приступить к процедуре расторжения.

В остальном процедура одинакова как для арендатора, так и для арендодателя.

  • составить предложение о прекращении действия договора;
  • направить его второй стороне;
  • если вторая сторона согласится с предложением, составить и подписать допсоглашение о расторжении договора аренды;
  • если вторая сторона откажется принимать предложение или просто его проигнорирует, обратиться в суд.

О каждом из этих этапов расскажем подробнее.

Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения

Если вы — арендатор, который хочет расторгнуть договор, пропустите эту часть и читайте статью дальше. Если вы арендодатель, знайте, что без предупреждения вы не сможете досрочно расторгнуть договор (п. 3 ст. 619 ГК РФ), поэтому составить его придется.

Предупреждение должно быть составлено в письменном виде. Обязательно укажите:

  • Нарушение, которое допустил арендатор.
  • Предложение о его устранении в разумный срок. При этом гражданское законодательство указаний на то, какой срок считается разумным, не содержит, поэтому определите его самостоятельно. Желательно, чтобы он составлял семь или более дней — это общий срок для исполнения обязательств со дня предъявления требования, установленный п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Предупреждение нужно передать арендатору лично (не забудьте получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предупреждения) или по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Составляем предложение о расторжении договора

По закону просто обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения (или любого другого имущества) нельзя — обязательно должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно поэтому придется подготовить предложение о расторжении договора.

Требований к содержанию документа законодатель не устанавливает — можете подготовить его сами или воспользоваться нашим образцом. Помните, что в нем обязательно должна быть указан следующая информация:

  • основание для расторжения договора;
  • предложение о его расторжении в досудебном порядке;
  • срок, в течение которого вторая сторона должна отреагировать на предложение (если он не установлен договором и не указан в предложении, ответить нужно в течение 30 дней с момента получения документов — п. 2 ст. 452 ГК РФ).

К документу можно приложить соглашение о расторжении договора — если вторая сторона согласится с предложением, она сможет сразу же его подписать.

Передаем документы на рассмотрение

Чтобы получить право на обращение в суд, надо правильно передать документы второй стороне договора. Это можно сделать:

  • по почте –ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату;
  • лично — второй стороне договора или его представителю (в этом случае обязательно нужно получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предложения о расторжении договора).

Отправлять документы нужно на юридический адрес контрагента — он указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Суды допускают передачу предложения по адресу, указанному в договоре (см. п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Подписываем дополнительное соглашение

Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:

  • допсоглашение должно быть составлено в письменном виде;
  • если основной договор был зарегистрирован в Росреестре (например, если в аренду была передана недвижимость на срок, превышающий один год), дополнительное соглашение также подлежит госрегистрации.

Обращаемся в суд

Если вторая сторона отказалась от вашего предложения о расторжении договора или вовсе не ответила на него, можно обращаться в суд.

Иск можно подать не ранее чем через 30 дней с момента передачи предложения контрагенту (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Исключение — если договором, законом или предложением о расторжении не установлен иной срок.

Иск о расторжении договора аренды подается в суд общей юрисдикции. Если обе стороны договора являются предприятиями — юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, дело будет рассматривать арбитражный суд.

Чтобы подать исковое заявление, необходимо:

  • выбрать суд;
  • составить исковое заявление с требованием о расторжении договора аренды;
  • подготовить документы, подтверждающие обоснованность требований, изложенных в заявлении, в том числе копию предупреждения о нарушении условий договора и предложения о заключении дополнительного соглашения о его расторжении;
  • уплатить госпошлину;
  • направить копии иска и документов ответчику;
  • подать иск.

Требования к форме и содержанию искового заявления установлены ст. 131 ГПК РФ (для исков, подаваемых в арбитражный суд — ст. 125 АПК РФ). В нем обязательно должна быть указана следующая информация:

  • наименование суда, в который подается иск;
  • сведения об истце и об ответчике — Ф.И.О. или наименование, адрес, контактный телефон; для ответчика также нужно указать один из идентификаторов, например СНИЛС или ИНН;
  • описание обстоятельств сложившейся ситуации;
  • требование о расторжении договора аренды;
  • доказательства, подтверждающие обоснованность предъявляемых требований;
  • перечень документов, прилагаемых к заявлению.

Иск подписывает сам заявитель или его представитель.

Последствия расторжения договора аренды

После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора. Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.

Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.

Расторжение договоров аренды в условиях пандемии коронавируса

22 мая в третьем чтении Госдумой был принят закон, предоставляющий арендаторам — владельцам малого и среднего бизнеса — право на досрочное расторжение договоров аренды коммерческой недвижимости до 1 октября 2020 года (см. законопроект № 953580-7).

Условия для получения права на расторжение договора такие:

  • арендатор — предприниматель, имеющий статус субъекта МСП;
  • арендатор работает в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавирусной инфекции;
  • арендатор и арендодатель не смогли договориться об уменьшении или отсрочке арендных платежей по договору.

При этом к арендатору не могут применяться штрафные санкции, даже если они предусмотрены положениями договора. А вот обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю (если он был), арендатору не возвращается.

Итак, расторжение договора аренды — многоступенчатая процедура, пренебрегать исполнением которой не стоит. Причем неважно, согласен ваш контрагент на прекращение действия договора или нет — в любом случае придется составлять документы: от предложения о расторжении договора до дополнительного соглашения и даже искового заявления в суд.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector