1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Право аренды это

Права аренды

Права аренды (leasehold estate) — термин Международных стандартов оценки (МСО), также переводимый иногда как интерес арендатора, интерес съемщика или интерес лизгольда; — это права распоряжения собственностью, создаваемые условиями договора аренды, в противоположность общим правам собственности на имущество (движимое и недвижимое). П.а. ограничиваются условиями конкретного соглашения об аренде: например, оно может устанавливать срок действия аренды, допускать или не допускать разукрупнение имущества или сдачу его целиком или частично в субаренду другим сторонам.

Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки. — М.: Дело . Л. И. Лопатников . 2003 .

Смотреть что такое «Права аренды» в других словарях:

права аренды — Термин Международных стандартов оценки (МСО), также переводимый иногда как интерес арендатора, интерес съемщика или интерес лизгольда; это права распоряжения собственностью, создаваемые условиями договора аренды, в противоположность общим правам… … Справочник технического переводчика

Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества — право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

Стоимость права аренды имущества — единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом. См. также: Стоимость имущества Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь

Права и обязанности собственника жилого помещения — Характерной чертой законодательства Российской Федерации является то, что правовое положение и особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько отлично от всех остальных видов недвижимости. Существует два основополагающих нормативных … Жилищная энциклопедия

Права пользования участками лесного фонда — условия, на которых участки лесного фонда предоставляются в пользование физическим и юридическим лицам в виде аренды, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования … Краткий словарь основных лесоводственно-экономических терминов

Права пользования участками лесного фонда — Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам в пользование на условиях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом, на следующих правах пользования: аренды, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного… … Словарь юридических понятий

ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА — права на вещи, производные от права собственности. В главе ГК РФ о праве собственности и иных вещных правах можно встретить регламентацию следующих типов О.в.п.: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного… … Энциклопедия юриста

ограниченные вещные права — права на вещи, производные от права собственности. В главе ГК РФ о праве собственности и иных вещных правах содержится регламентация следующих типов О.в.п.: а) право хозяйственного ведения, б) право оперативного управления, в) … Большой юридический словарь

Договор аренды в Республике Беларусь — Под арендой законодательство Республики Беларусь понимает основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности. [1] Из данного… … Википедия

ДОГОВОР АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) — в соответствии со ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция … Юридический словарь современного гражданского права

Понятие и виды аренды

Форма имущественных отношений, которую мы хотим представить в этой статье, довольно распространена и многогранна. Поэтому стоит разобрать не только само понятие, но и виды аренды. А также остальные важные особенности подобного типа договоров.

Понятие

Аренда — вид деятельности, название которого имеет латинские корни (arrendare — сдавать внаем). Это одна из форм имущественного договора, характеризующаяся передачей собственности во временное пользование (или временное владение и пользование) арендатору арендодателем. Естественно, за определенную плату.

Для лучшего знакомства с понятием и видами аренды обратимся к примеру. Арендатор оплачивает временное пользование землей и ее ресурсами. Это так называемая земельная рента, а также амортизация процента за использование материальных активов. А вот доходы, продукция, урожай, полученные арендатором за время пользования земельным участком, считаются его полноправной собственностью.

Объекты аренды

Объектом аренды может стать и движимое, и недвижимое имущество. Например:

  • здание;
  • земельный участок;
  • сооружение;
  • предприятие;
  • оборудование;
  • транспортное средство и проч.

Иными словами, объект любого вида договора аренды — это непотребляемая собственность. Что-либо, не теряющее своих свойств в процессе эксплуатации.

Договор аренды обязательно определяет собственность, сдаваемую в аренду, — данные, ее индивидуализирующие, обязательно прописываются в документе. Зарубежное право допускает аренду не только чего-то материального, но и прав, акций, иных ценных бумаг, паев товариществ.

Форма договора

Любой из видов договоров аренды заключается именно в письменной форме при наличии двух условий: срок — более одного года, одна из сторон — юридическое лицо (в этом случае срок может быть и менее года).

Если подписывается документ по поводу недвижимого имущества, чей срок аренды — более 1 года, то соглашение подлежит государственной регистрации в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы.

Две стороны

У каждого из видов аренды две стороны:

  • Арендатор (рентер, лесси, тенант, посессор) — это юридическое или физическое лицо, которое заключает договор аренды, а также вносит плату за пользование (владение и пользование) имуществом арендодателя. ГК не вносит относительно этой стороны каких-то особых ограничений, правил. Требование только одно: лицо должно быть дееспособным, как и любой другой субъект правовых, гражданских отношений.
  • Арендодатель (лессор) — это сторона (юридическое, физическое лицо), предоставляющая арендатору за плату имущество во временное пользование (или же владение и пользование). Отметим, что сдать что-либо в наем может только собственник этого объекта.

Сроки договора

Срок любого вида аренды — это соглашение между двумя сторонами. Он обязательно прописывается, фиксируется в договоре. Если же такие данные в документе не указаны, то его можно считать заключенным на неопределенный срок. Это случай удобен тем, что и арендатор, и арендодатель могут в любой момент отказаться от его исполнения. Условие здесь одно: другую сторону нужно предупредить о своем решении за месяц (при сдаче недвижимости — за три месяца).

С этого ракурса видов аренды четыре:

  • До 1 года — краткосрочная.
  • 1-5 лет — среднесрочная.
  • 5-49 лет — долгосрочная.
  • Период действия договора не обговорен сторонами — бессрочная.

Основные виды аренды

Законодательство Российской Федерации подразделяет аренду на четыре разновидности:

Существует также разделение видов аренды имущества по типу сдаваемой собственности — недвижимой и движимой. Это следующая градация:

  • Лизинг (финансовая аренда).
  • Аренда транспортных средств с предоставлением прав по технической эксплуатации и управлению.
  • Аренда ТС без предоставления прав по технической эксплуатации и управлению.
  • Прокат движимого имущества.
  • Аренда зданий и сооружений.

Давайте разберем эти виды права (аренды) более подробно.

Прокат

Договор регулируется п. 1 ст. 626 Гражданского Кодекса. Законодательно устанавливает определение соглашения: по данному документу арендодатель обязан предоставить движимую собственность арендатору во временное пользование и владение за установленную плату.

  • Заключается в письменной форме, считается публичным.
  • Арендодатель правомочен в любое время отказаться от своих обязательств, предупредив вторую сторону о своем решении за 10 дней.
  • Арендная плата — твердая сумма и регулярно вносимые платежи.
  • Арендодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт сданной собственности.
  • Соглашение заключается на год. Его автоматическое продление не допускается.
  • Передача арендатором своих прав третьим лицам.
  • Сдача в субаренду.
  • Безвозмездная передача имущества.
  • Залог своих правомочий.

Аренда ТС с предоставлением услуг по техноэксплуатации и управлению

Данный вид деятельности, сдача в аренду регулируется ч. 1 ст. 632 Гражданского Кодекса. Это вид фрахтования на время (аренды) транспортного средства, когда арендодатель арендатору представляет право временного владения и пользования ТС за плату. При этом лессор сам оказывает услуги по управлению и технической эксплуатации транспорта.

Читать еще:  Является ли управляющая компания исполнителем коммунальных услуг

Теперь ключевые особенности соглашения:

  • В отношении данного договора не действует положение об автопродлении, преимущественном праве арендатора.
  • Вне зависимости от срока действия документ возможно составить только в письменной форме.
  • Вопросы будущих взаимоотношений арендатор и арендодатель самостоятельно включают в документ.
  • Арендатор возмещает арендодателю все убытки в связи с гибелью транспорта, если лессор сможет доказать, что они были причинены в силу обстоятельств, за которые по договору (или по действующему законодательству) отвечает рентер.

Аренда ТС без предоставления услуг по управлению и техноэксплуатации

Этот вид права аренды во многом соответствует вышеописанному. Поэтому здесь мы приведем только его ключевые отличия:

  • Управление транспортным средством осуществляется силами арендатора.
  • Поддерживать надлежащее состояния арендуемого ТС — это обязанность лесси. Также арендатор обязан проводить капитальный и текущий ремонт техники.

Аренда сооружения, здания

Соглашение об аренде характеризуют следующие черты:

  • По договору во временное пользование (владение и пользование) лессор обязан передать арендатору сооружение или здание.
  • Документ заключается только в письменной форме — остальные его варианты недействительны.
  • Если срок вида аренды помещений более года, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации.
  • Передача объекта арендатору осуществляется по документу о передаче (например, по передаточному акту), который подписывается обеими сторонами.
  • Обязанность арендодателя (передача во временное пользование здания или сооружения) считается выполненной, когда обе стороны подписали передаточный акт.
  • Обязательно должен быть установлен объем арендной платы. Если она рассчитывается, исходя из площади сооружения или здания, то ее размер определяется фактическими параметрами объекта.

Теперь касательно вида земельной аренды:

  • При сдаче в аренду сооружения или здания также передается в пользование та часть земельного участка, на которой находится объект, который необходим для полноценного пользования имуществом.
  • Если арендодатель также и собственник земли, на которой находится сооружение и здание, то вместе с недвижимостью передается во временное пользование и этот участок.
  • Если же на землю предусмотрено иное право (кроме собственности), или оно не определено в договоре, то на весь срок соглашения лесси имеет право временно пользоваться только тем участком, без которого полноценная эксплуатация здания или сооружения невозможна.
  • Аренда объекта, который находится на земельном участке, не являющимся собственностью арендодателя, допускается и без согласия на то владельца земли. Но только в случае, если это не противоречит законодательству, договору с собственником участка.
  • Если во время срока аренды земельный надел, на котором находится сооружение, здание, продается иному лицу, то за рентером все же сохраняется право пользования тем участком, без которого нормальная эксплуатация объекта невозможна.

Аренда предприятия

Договор об аренде предприятия является самым многопунктным. Во временное пользование передается не только имущественная структура, необходимая для осуществления арендатором предпринимательской деятельности, но и следующее:

  • Здания.
  • Сооружения.
  • Оборудование.
  • Земельные участки.
  • Запасы материалов, сырья и топлива.
  • Иные оборотные средства.
  • Правомочия на пользование водными ресурсами, землей, природными богатствами, сооружениями, зданиями, имущественными объектами, связанными с данным предприятием.
  • Право на обозначение, индивидуализирующее деятельность данного завода или комбината.
  • Уступка прав требования, перевод долгов, которые относятся к объекту-предприятию.

Особенности договора здесь можно выделить следующие:

  • Заключается только в письменной форме.
  • Становится действительным после государственной регистрации.
  • Передача собственности проходит только по передаточному акту.
  • Кредиторы предприятия должны быть уведомлены о факте аренды.
  • Если кредитор не сообщил в письменном виде о своем согласии на переводы долга, то в течение 3 месяцев после заключения договора аренды он правомочен потребовать досрочного исполнения обязательств или их прекращения.
  • Если кредитора не уведомили о передаче предприятия, то в продолжение 1 года с этого события он может предъявить судебный иск для удовлетворения своих вышеизложенных требований.
  • Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по долгам, которые были переданы без согласия кредитора.

Финансовый лизинг

Иное название явления — финансовая аренда. Это специальное приобретение имущества в собственность, но не для личного пользования, а для сдачи объекта во временное пользование, владение. Срок аренды при этом приближен к сроку его эксплуатации, а также амортизации цены предмета лизинга. Таким образом, арендодатель здесь лизинговыми платежами и возвращает себе затраченные на покупку средства, и получает сверх этого прибыль.

Договор здесь трехсторонний. Лизингодатель приобретает объект у поставщика, предприятия, чтобы передать его в пользование лизингополучателю за соответствующую плату.

Финансовый лизинг определяют следующие признаки:

  • Имущество приобретается лессором не для личного пользования, а для сдачи в аренду.
  • Лизингодатель выбирает по собственному усмотрению и имущество, и продавца.
  • Реализатор объекта в курсе, что последний приобретается для сдачи в лизинг.
  • Претензии по дефектам, качеству и комплектности объекта непосредственно отправляются реализатору, продавцу.
  • Ответственность за порчу, случайную гибель имущества передается лизингодателю после подписания акта передачи-приемки.

Что может стать предметом лизинга? Весь спектр неупотребляемых вещей — имущественные комплексы, сооружения, здания, предприятия, транспортные устройства, оборудование, иные объекты, необходимые для предпринимательской деятельности.

При этом предметом лизинга нельзя назвать земельные наделы, природные ресурсы, имущество, для которого законодательные акты РФ запрещают свободное обращение или вводят особый порядок последнего.

Понятие «аренда» весьма многогранно, так как насчитывает в себе несколько основных видов, которые внутри себя классифицируются на более мелкие. Однако для всех подобных договоров существуют общие правила по срокам, сторонам сделки, ее предмете и проч.

Владение на основе аренды

Аренда – это такой вид гражданско-правовых отношений, при котором собственник (арендодатель) на основании договора аренды передаёт своё имущество (движимое или недвижимое) другому лицу (арендатору) во временное владение и пользование или временное пользование.

Правовые аспекты аренды

Арендодатель, заключая договор имущественного найма, не перестаёт быть собственником, но результаты использования арендуемой вещи, такие как продукция, плоды иные доходы являются собственностью нанимателя.

Выступать в роли арендатора могут дееспособные лица, достигшие совершеннолетнего возраста. Несовершеннолетние, недееспособные могут распоряжаться своим имуществом только лишь с согласия родителей или попечителей.

В аренду могут передаваться следующие категории имущества:

  • здания и сооружения,
  • земельные участки и природные объекты,
  • оборудование и техника,
  • транспортные средства и т. д.

Законом может быть введено ограничение или запрет на сдачу в аренду некоторых видов имущества.

Арендуемое имущество эксплуатируется согласно условиям, прописанным в договоре, а если их нет, то по его прямому назначению.

Сроки аренды и условия заключения договара

Соглашение имущественного найма может быть срочным. Если срок использования имущества в договоре не оговорён, то такое соглашение считается бессрочным, т. е. заключённым на неопределённый срок. Стороны

заключившие договор на бессрочный срок, обладают правом в одностороннем порядке расторгнуть его в любое время. В случае когда в аренду передано недвижимое имущество, то обязанность предупредить о расторжении соглашения возлагается на сторону за три месяца до фактического его прекращения, во всех остальных случаях – за один месяц.

Письменная форма заключения соглашения обязательна в случаях, когда:

— один из участников договора юридическое лицо;

— договор имущественного найма заключается сроком больше, чем на один год.

Законодатель оставил за собой право устанавливать максимальные (предельные) сроки соглашения в отношении определённых видов арендуемого имущества.

Поэтому, несмотря на то, оговорён ли какой-либо срок в заключаемом договоре, по истечении определённым законом предельного срока данное соглашение будет прекращено.

Во всех остальных случаях стороны сами определяют срок действия заключаемого договора аренды. По истечении оговорённого срока, если стороны не имеют никаких взаимных претензий, этот договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, что и раньше.

В случае, когда наниматель планирует в дальнейшем выкупить временное имущество, договор аренды заключается в форме договора купли-продажи.

В договоре имущественного найма в обязательном порядке должны быть прописаны данные, которые позволят определённо установить, какое именно имущество передаётся арендатору, т. е. указывается его цвет, размер, формы, модель и пр. В противном случае такой договор будет считаться ничтожным. Кроме того, в договоре аренды существенными условиями являются: обязанности сторон соглашения, срок, на который передаётся имущество, размер арендных платежей.

Стороны договора имущественного найма, решая вопрос, какими правами будет обладать новый временный владелец, составляют договор с соответствующими правами и обязанностями.

Обязанности сторон

Права и обязанности арендодателя:

  • В обязанности собственника входит передача имущества, указанного в договоре аренды, другой стороне на оговорённых условиях.
  • Арендодатель вправе получать вознаграждение (плату) за предоставленное имущество.
  • При окончании действия договора имущественного найма собственник имеет право истребовать свое имущество обратно от арендатора.

Права и обязанности арендатора:

  • Право на требование предоставления арендатором имущества, указанное в договоре аренды.
  • Право использовать или владеть и использовать арендуемую вещь по своему усмотрению.
  • В обязанности нанимателя входит платить оговоренную в соглашении сумму за временное использование имущества.
  • Арендатор должен вернуть имущество по истечению срока действия заключённого соглашения.

Виды договоров аренды

Существует два вида договора имущественного найма:

  • договор, согласно которому имущество переходит во владение и пользование арендатору,
  • соглашение, по которому имущество передаётся только во временное пользование.

Наиболее частым случаем является первый вариант вещных отношений по договору аренды.

Передача имущества только для использования возможен лишь в таких ситуациях, когда арендодатель может постоянно наблюдать арендуемое имущество, например, в случае, где вещью пользуются в его помещении.

Статус владельца со всеми правовыми последствиями у арендатора появляется в первом случае арендных отношений (владение и пользование).

Смыслом любого договора имущественного найма является получение нанимателем возможности эксплуатации арендованного имущества. За эту возможность соответственно арендатор и платит. Владение имуществом в арендных отношениях является вторичным правом. Ключевым значением здесь обладает слово «возможность».

Важно, чтобы у временного владельца было законное право воспользоваться имуществом, а воспользуется он этим правом или нет – вопрос другой. Это самый важный момент. По идее наниматель может не вносить арендные платежи собственнику за тот временной период, в котором он фактически не имел доступа к арендованному имуществу. Наниматель имеет право взыскать с собственника внесённые им за этот период денежные средства, квалифицируя это как неосновательное обогащение арендодателя.

Что такое право владения?

Владение – это возможность фактически обладать вверенным имуществом, оказывать на него физическое воздействие. Право владеть вещью позволяет арендаторам решать вопрос о доступе к имуществу, и если то нужно, повлиять на его местонахождение. К примеру, если арендуемое имущество движимое, арендатор может переместить его в пространстве.

Право владения дает возможность арендатору использовать имущество с большей целесообразностью. В зависимости от возникших условий и потребностей, арендатор сможет использовать временное имущество без задержки в эксплуатации по своему усмотрению, в любое время и в любом месте. Судебная практика подтверждает этот факт.

Право владения позволяет нанимателям защищать свои вещные права как собственник в соответствии со ст. 305 Гражданского кодекса (далее — ГК РФ), а именно:

  • арендатор вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения или от добросовестного приобретателя,
  • наниматель вправе требовать возврат или возмещение доходов, которые незаконный владелец получил или должен был получить за все время своего владения имуществом,
  • временный владелец также может защищать права от нарушений, не связанных с лишением владения.

Имущество, которым владеет арендатор по заключенному договору аренды, все время находится под его контролем; у нанимателя имеется возможность на своевременное реагирование в случае посягательства на вверенное имущество со стороны третьих лиц, в том числе используя возможность ограничить доступ к нему.

Особенности владения

Право владения имеет еще такую особенность: арендатор может защищать свои вещные права в общем порядке только с момента фактического поступления во владение арендуемого имущества. Дата заключения договора аренды может не совпадать с датой фактического перехода вещи от собственника к нанимателю, поэтому передачу вещи от собственника к новому временному владельцу целесообразно оформить актом приёмки-передачи.

Право владения и пользования имуществом позволяет арендатору, с согласия собственника, сдавать арендуемое имущество по договору субаренды, предоставлять его в безвозмездное пользование, закладывать арендные права на имущество, вносить арендные права в уставной капитал некоторых видов юридических лиц. Кроме того, арендные права могут передаваться по наследству.

Временный владелец должен поддерживать арендуемое имущество в надлежащем состоянии, нести расходы по его содержанию, проводить текущий ремонт за свой счет. Капитальный же ремонт входит в обязанности арендодателя. Если капитальный ремонт проводится нанимателем, то он вправе потребовать у собственника возместить потраченные средства, как вариант, засчитать её в счёт арендной платы.

При прекращении арендных отношений, наниматель должен вернуть имущество в том состоянии, в котором получил с учетом нормальной амортизации, или в том виде, что обусловлён договором.

Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника

Государство в рамках борьбы с эпидемией приостановило работу немалой части бизнеса еще в марте. С 28 числа того же месяца президент ввел нерабочие оплачиваемые дни. Параллельно с этим главы регионов установили запрет на деятельность многих предпринимателей. Рестораны, кинотеатры, салоны красоты и не только несут убытки из-за вынужденного «простоя».

Чтобы помочь бизнесу, 7 мая 2020 года правительство внесло законопроект, согласно которому арендаторы могут расторгать договор аренды без возмещения убытков (ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»). Добросовестный арендатор мог отказаться от договора аренды без каких-либо компенсаций, а также мог требовать вернуть обеспечительный платеж. Право получили лица, чьи доходы после введения режима повышенной готовности упали на 50% и более.

После опубликования законопроекта многие юристы выступили с критикой. «Такие изменения существенно меняют баланс интересов в арендных отношениях», – утверждает Вероника Величко, советник юрфирмы Avelan Avelan Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × . Ведь право на односторонний отказ не ограничено каким-либо сроком. Также у арендодателя нет возможности начать заранее поиск новых арендаторов, поскольку срок уведомления о расторжении договора не установлен.

21 мая Госдума во втором чтении внесла правки в закон и приняла его, а 22 числа того же месяца передала его на рассмотрение Совету Федерации в новой редакции.

Итоговый вариант

В новой редакции право расторгнуть договор в одностороннем порядке есть только у субъектов малого и среднего предпринимательства. И только у тех, кто в наибольшей степени пострадал от коронавирусной инфекции (согласно перечню правительства, составленному по кодам ОКВЭД).

Право на расторжение возникнет только в случае, если арендодатель не снизит арендную плату контрагенту по его просьбе или откажет в ином изменении условий договора. На сколько цена должна быть снижена, в законе не уточняется. Соглашение должно быть заключено в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора с таким требованием. Уменьшить размер арендных взносов можно на срок до года. Право на односторонний отказ возникает, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Также арендатор вправе отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 года. Обеспечительный платеж при расторжении договора останется у арендодателя. А вот убытки, которые связаны с досрочным прекращением договора, с арендатора не взимаются.

Другие изменения предусмотрены для арендаторов государственного или муниципального имущества. В 2020 году арендодатель не вправе отказать в заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его действия на срок до одного года. Условия документа могут отличаться от прежних, если не ухудшают положение арендатора. Право есть у арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязательства. Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × , считает, что арендатор может продлить срок договора и при наличии нарушений. «Из буквальной трактовки следует, что если на дату обращения арендатора собственник не располагает сведениями о нарушениях, то их выявление уже при рассмотрении заявления не может стать основанием отказать в продлении», – рассказывает эксперт.

Кроме того, арендаторы государственных или муниципальных земельных участков вправе до 1 марта 2021 года обратиться с требованием об увеличении срока действия договора. Арендатор сам предлагает длительность периода, но больше срока действия договора нельзя. А если договор заключен более чем на три года, то максимальный срок пролонгации равен трем годам.

Для этого должны быть соблюдены условия:

  • договор аренды заключен до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
  • на дату обращения срок действия договора не истек. К тому же в суд не было заявлено требование о расторжении договора;
  • нет сведений о неустранимых нарушениях, выявленных в рамках государственного земельного надзора.

Оценки экспертов

Юридическое сообщество разошлось в оценках ключевого нововведения – права арендатора получить «скидку», а в противном случае расторгнуть договор в одностороннем порядке. «Это стимул для переговоров между арендодателем и арендатором, – говорит Антон Демченко, адвокат коллегии Делькредере Делькредере Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × . – Если до этих изменений позиции арендодателя были сверхзащищенными, то теперь же поиск компромисса – это во многом оптимальный способ защиты». Эксперт убежден, что законопроект создает баланс интересов между сторонами. В интересах каждого договориться и не расторгать договор. Поскольку арендодателю трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии, он может снизить арендную плату нынешнему контрагенту и тем самым не потерять его.

Подобного мнения придерживается и Евгений Митин, начальник управления судебной практики Howard Russia Howard Russia Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство × : «Бизнес столкнулся с небывалым до сегодняшних дней вызовом, а подобные законопроекты помогают, спасают его от разорения».

Но есть мнение, что арендаторы будут находиться в более выгодном положении. Об этом говорит Игорь Чумаченко, партнер VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство группа ТМТ 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 6 место По количеству юристов Профайл компании × : «Очевидно, что эти нормы будут рычагом для арендаторов в переговорах с арендодателями. Споров будет много, этого не избежать, хотя законопроект и направлен на то, чтобы постараться их минимизировать». Коллегу поддерживает Литвинов. Он отмечает неопределенности закона и говорит о возможном злоупотреблении со стороны арендатора.

Законодатель не ограничивает требования об уменьшении платежей. Если арендатор потребует снижения на 99% на год, а собственник не согласится, то после этого арендатор может отказаться от договора. Этот отказ в дальнейшем будет практически невозможно оспорить в судебном порядке, ведь закон дает право на расторжение договора, если стороны не договорились о сумме.

Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании ×

Остается непонятным соотношение новых положений о снижении арендной платы с ранее существующими. П. 3 ст. 19 закона от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» уже разрешал арендатору требовать снижения арендной платы за 2020 год. Это право возникает из-за «невозможности использовать арендуемое имущество по назначению». «Причем Верховный суд в «коронавирусном» обзоре указал, что в случае недостижения согласия между сторонами сумму все равно надо уменьшать», – делится Александр Латыев, партнер INTELLECT INTELLECT Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность группа ТМТ 16 место По количеству юристов 26 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 40 место По выручке Профайл компании × . Также юрист опровергает мнение о том, что крупному бизнесу совсем нельзя добиться снижения арендной платы. По мнению эксперта, такие утверждения не совсем верны. Ведь изменить размер платежей по тому же п. 3 ст. 19 законодатель не запретил.

Еще арендодатель рискует остаться без каких-либо выплат от арендатора, если в договоре нет условия об обеспечительном платеже. Поэтому Латыев считает правильным предусмотреть в законе, что арендатор после отказа от договора обязан заплатить арендную плату за какой-то срок. Это поможет лучше защитить арендодателя от последствий одностороннего расторжения договора.

А есть мнение, что новеллы и вовсе не нужны. Ведь действующее законодательство позволяет изменять условия договора при обстоятельствах непреодолимой силы. Ранее о том, что вирус может быть признан форс-мажором, говорил премьер-министр Михаил Мишустин. Впрочем, актов по этому поводу правительство не принимало. Сергей Водолагин, управляющий партнер юридической фирмы Вестсайд Вестсайд Федеральный рейтинг группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) × , указывает на первостепенную роль судов в таких делах: «Думается, что если арендатор не может исполнять свои обязанности по договору, то только суд может определить в каждом конкретном случае, должен ли такой арендатор нести ответственность за нарушение. Или, наоборот, он должен быть освобожден от ответственности из-за наличия обстоятельств непреодолимой силы».

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector