Преимущества и недостатки аренды

Ипотека или аренда, что выгоднее?

Ипотека от 10%
ЖК Тополя

от 25 335 руб/мес

Срок сдачи
сдан

Содержание статьи:

У многих людей в особенности молодых семей проблема собственного жилья является одной из самых важных. Приобретение собственных квадратных метров большинству россиян недоступно в силу того, что цены на недвижимость значительно превышают финансовые возможности людей. Многие люди копят деньги на жилье годами и порой просто не могут угнаться за ценами, в то время как сбережения съедает инфляция. Выходом из положения, решающим жилищную проблему здесь и сейчас может стать либо аренда жилья, либо ипотека. Почему одни выбирают аренду, а другие ипотеку? В чем преимущества и недостатки обоих вариантов? Давайте разберемся.

Преимущества и недостатки ипотеки и аренды жилья

Преимущества и недостатки аренды

Среди основных преимуществ аренды жилья можно назвать следующее:

1. невысокие ежемесячные платежи относительно средних взносов по ипотеке;
2. отсутствие необходимости решать насущные проблемы содержания недвижимости (тратиться на ремонт крыши или коммуникаций, установку счетчиков и т.д.);
3. нет долгосрочных обязательств перед банком и риска потери самой квартиры, а также дополнительного имущества если при продаже ее цена окажется ниже остатка по кредиту;
4. возможность с легкостью в кратчайшие сроки переехать в другую часть города или в другой регион при необходимости.

В то же время аренда имеет и ряд недостатков, в частности:

1. необходимость выполнять любые пожелания арендодателя, даже самые абсурдные (к примеру, не вывозить присутствующий в квартире хлам, не открывать какие-то окна и т.п.);
2. риск быть неожиданно выселенным даже если вы исправно вносите арендные платежи (к примеру, если хозяева решили сами поселиться в квартире или захотели продать ее);
3. регулярное повышение арендных платежей в силу инфляции или просто по желанию арендодателя;
4. отсутствие возможности сделать в квартире ремонт или внести какие-то изменения для более комфортного проживания (установить кондиционер, заменить стеклопакеты и т.п.);
5. возможно, наличие психологического дискомфорта от необходимости ежемесячно отдавать приличную сумму денег другому человеку.

Преимущества и недостатки ипотеки

Ипотека имеет ряд неоспоримых преимуществ перед арендой, это:

1. жилье по выплате задолженности перейдет в собственность заемщика, и он сможет распоряжаться им по собственному усмотрению (продать, подарить, жить в нем и т.д.);
2. с самого первого дня после оформления договора купли-продажи заемщик имеет право прописать в квартиру детей, сделать в ней ремонт (даже перепланировку по согласованию с банком), установить в ней кондиционер или душевую кабину и т.д.;
3. ежемесячные платежи со временем либо обесцениваются в силу инфляции (при аннуитетной схеме), либо уменьшаются по мере выплаты долга;
4. если заемщик не допустил просрочки по выплатам, то банк не имеет право выселить его в одностороннем порядке или пересмотреть условия договора;
5. залоговое жилье можно сдавать и вносить эти средства в банк, тем самым снижая нагрузку на семейный бюджет (иногда для сдачи требуется брать согласие банка).

Есть у ипотеки и свои недостатки, в частности:

1. высокий ежемесячный платеж, который далеко не каждому под силу, а также значительная переплата в случае погашения займа в установленный срок;
2. риск не только лишиться квартиры при невозможности погашать займ, но и остаться должным после ее продажи (если вырученной суммы не хватит для погашения остатка долга);
3. необходимость ежегодно страховать жилье в пользу банка, а в некоторых случаях жизнь и трудоспособность заемщика;
4. необходимость тратить сбережения на внесение первоначального взноса и другие расходы при оформлении займа.

Ипотека или аренда: что выгоднее?

Для того чтобы понять какой из вариантов решения жилищной проблемы выгоднее следует учитывать несколько важных жизненных обстоятельств, которые оказывают на них непосредственное влияние. Это, прежде всего:

• наличие собственной жилой недвижимости или вероятность ее получения в будущем (к примеру, в наследство);
• наличие некоей суммы собственных сбережений, которой бы хватило на внесение первоначального взноса и оформление ипотечного договора;
• наличие стабильного источника доходов на уровне выше среднего по стране;
• соответствие требованиям социальных жилищных программ и перспектива получения льготной ипотеки;
• необходимость в постоянных разъездах в силу профессии;
• наличие негативной или позитивной кредитной истории.

Если у молодых людей есть перспектива получения жилья в наследство, то им нет необходимости взваливать на себя ярмо ипотечного кредита. Им достаточно будет снимать на время ожидания небольшую квартиру. То же самое относится и к тем, у кого есть перспектива получения социальных льгот или социального жилья. Люди, стоящие в очереди на жилье вычеркиваются из нее после покупки квартиры в ипотеку, поскольку считается, что их жилищная проблема решена.

В то же время если в семье нет накоплений и относительно высоких доходов, то ипотека становится недоступным вариантом решения жилищной проблемы. Как правило, такая ситуация возникает в многодетных семьях, в семьях тех, кто работает в бюджетной сфере и т.д. Эти люди могут воспользоваться одной из программ социального ипотечного кредитования, но нужно быть готовым к тому, что не всем удается получить льготные кредиты. Если же у потенциального заемщика кредитная история испорчена, то, скорее всего, ему не достанется даже социальная ипотека.

Лизинг или аренда: что выгоднее?

Илья Антоненко, финансовый директор группы лизинговых компаний «Северная Венеция»,
ведущий эксперт «Национальной консалтинговой компании»

Лизинг и аренда. на первый взгляд у них много общего. Однако если детально изучить условия договоров, сравнить условия, на которых компания получает имущество в аренду, то зачастую лизинг выгоднее с экономической точки зрения.

В современной российской экономике широкое распространение получило приобретение компаниями основных средств не только в собственность (по договору поставки), но и во временное владение и пользование с последующим возвратом имущества или его выкупом (аренда и лизинг). В данной статье мы рассмотрим правовые и экономические основы лизинга и аренды, преимущества и недостатки данных видов правоотношений.

Экономические основы лизинга и аренды

С экономической точки зрения арендные (лизинговые) отношения дают возможность предприятию, не отвлекая единовременно из хозяйственного оборота существенные суммы, получить для своих производственных нужд необходимые основные средства.

Так, при стоимости станка в 1 000 000 руб. его приобретение в собственность потребует единовременного отвлечения ровно такой суммы из оборота предприятия, что не только не всегда возможно, но зачастую просто невыгодно при высокой рентабельности деятельности. Поэтому предприятию выгоднее заплатить за аренду или лизинг такого станка пусть и чуть большую сумму, зато по удобному графику оплаты за срок аренды или лизинга.

К тому же использование механизма лизинга позволяет ускорить списание стоимости основного средства в состав налоговых расходов. К сожалению, эта налоговая преференция на сегодняшний день осталась единственной из всего арсенала налоговых преимуществ лизинга, который был предоставлен законодателем в начале развития данного вида бизнеса в России.

Лизинговый договор в подавляющем большинстве случаев предусматривает переход имущества в собственность арендатора (лизингополучателя) в конце договора, а договор аренды — возврат имущества арендодателю, поэтому платежи по договору лизинга априори будут больше платежей по договору аренды аналогичного имущества на величину его выкупной стоимости.

Обращаю внимание читателей на то обстоятельство, что арбитражной практикой признается правомерность истребования лизингополучателем с лизингодателя выплаченной в течение срока действия договора лизинга выкупной стоимости предмета лизинга при расторжении договора лизинга и возврате имущества лизингодателю по не выделенной в договоре лизинга выкупной стоимости (пост. Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 № 1729/10) и по выделенной в договоре лизинга «символической» выкупной стоимости (пост. Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 17389/10).

Срок действия договора аренды (если речь идет не об аренде недвижимости), как правило, краткий (до 12 месяцев), тогда как при необходимости в долгосрочном использовании имущества аренда чаще всего трансформируется в лизинг просто потому, что арендодателю не выгоден возврат от арендатора переданного в долгосрочную аренду имущества с существенным износом.

Таким образом, при прочих равных условиях рентабельной компании выгоднее:

— при краткосрочной (до 12 месяцев) потребности в основном средстве взять его в аренду;

— при средне- и долгосрочной (от 12 месяцев и дольше) потребности в использовании имущества приобрести его по лизинговой схеме.

Также лизинг предпочтительнее, если предприятие хочет по завершении договора получить арендованное имущество в собственность (для дальнейшего использования либо продажи).

Правовые основы лизинга и аренды

Общим положениям об аренде посвящен параграф 1 главы 34 Гражданского кодекса, а правовой режим договора лизинга установлен параграфом 6 той же главы и специальным законом — Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)» (Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (далее — Закон № 164-ФЗ)).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (далее — лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее — лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем (ст. 2 Закона № 164-ФЗ). И договор аренды, и договор лизинга должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ; п. 1 ст. 15 Закона № 164-ФЗ).

Отличия лизингового договора от договора аренды

Для разграничения столь схожих правоотношений, как аренда и лизинг, необходимо четко понимать их существенные отличия. В таблице 1 приведены главные отличия договора лизинга от договора аренды с правовой точки зрения.

Таблица 1. Отличия договора лизинга от договора аренды

Лизинг

Аренда

По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность выбранное стороной договора имущество у определенного продавца специально для передачи этого имущества в лизинг конкретному лизингополучателю (ст. 2 Закона № 164-ФЗ). Это означает, что в лизинг нельзя передать имущество, находящееся в собственности лизингодателя на дату заключения договора лизинга

В аренду в общем случае передается имущество, находящееся в собственности арендодателя на дату заключения договора аренды (ст. 608 ГК РФ)

Имущество для передачи в лизинг может быть приобретено лизингодателем только по договору купли-продажи и/или поставки (п. 2 ст. 15 Закона № 164-ФЗ)

Имущество, передаваемое в аренду, может поступить в собственность арендодателя каким угодно путем: по договору дарения, мены, по отступному, по договору подряда и пр. (ст. 608 ГК РФ)

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты (п. 2 ст. 3 Закона № 164-ФЗ)

Предметом аренды могут быть земельные участки и другие природные объекты (п. 1 ст. 607 ГК РФ)

Договор лизинга может быть заключен только на определенный срок (п. 4 ст. 15 Закона № 164-ФЗ)

Договор аренды может быть заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ)

Любой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, если договор лизинга не будет содержать существенных условий, необходимых для данного вида договора, то такой договор является ничтожным в связи с его несоответствием законодательству (ст. 168 ГК РФ). В такой ситуации по иску заинтересованного лица, например налоговой инспекции, могут быть применены последствия недействительности сделки, в результате чего лизингодатель получит переданное им в лизинг имущество, а лизингополучатель получит от лизингодателя выплаченную сумму лизинговых платежей за вычетом компенсации за фактическое пользование имуществом (п. 2 ст. 167 ГК РФ; пост. ФАС ДО от 19.02.2001 № Ф03-А59/01-1/91). В ряде случаев судьи квалифицируют договоры лизинга, не соответствующие законодательству, в качестве обычной аренды (пост. ФАС ЦО от 30.03.2006 № А54-3841/2005) либо аренды с правом выкупа (пост. ФАС ДО от 03.04.2001 № Ф03-А37/01-1/442).

В любом случае несоответствие договора лизинга требованиям, предъявляемым законодательством, даст налоговикам возможность требовать от сторон такого договора, чтобы они отказались от использования ускоренной амортизации предмета лизинга в налоговом учете. Так, Минфин России в письме (письмо Минфина России от 31.08.2007 № 03-03-06/1/628) указал, что для признания гражданско-правового договора договором финансовой аренды (лизинга) для целей налогообложения прибыли указанный договор должен соответствовать всем требованиям, установленным гражданским законодательством.

В таблице 2 приведены условия договора лизинга, являющиеся существенными для подобного вида договоров в соответствии с законодательством и арбитражной практикой.

Таблица 2. Существенные условия договора лизинга

Существенное условие договора лизинга

Положение закона / Арбитражная практика

В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга.

Аналогичное требование выдвигается и в отношении договора аренды

п. 3 ст. 15 Закона № 164-ФЗ

Лизингодатель обязан уведомить продавца о том, что имущество приобретается для передачи в лизинг определенному лизингополучателю

пост. ФАС ДО от 03.04.2001
№ Ф03-А37/01-1/442

В договоре лизинга должен быть указан поставщик лизингового имущества

пост. ФАС ВСО от 01.12.1999 № А58-18/99-Ф02-2082/99-С2

Лизингодатель обязан приобрести имущество для передачи в лизинг только у определенного договором лизинга продавца

пост. ФАС ДО от 19.02.2001 № Ф03-А59/01-1/91

В договоре лизинга должно быть указано лицо, осуществившее выбор поставщика лизингового имущества

пост. ФАС ДО от 03.04.2001 № Ф03-А37/01-1/442

Стороны лизинговой сделки должны соблюдать последовательность заключения договоров: вначале должен быть заключен договор лизинга, и лишь затем — договор купли-продажи имущества для передачи в лизинг

пост. ФАС ВВО от 10.09.2003 № А28-2934/2003-59/13

Указание в договоре лизинга общей суммы лизинговых платежей (цены договора лизинга), а также периодичности и способа осуществления лизинговых платежей является существенным условием договора лизинга

пост. ФАС УО от 06.02.2012 № Ф09-9318/11

Существенным условием договора лизинга является условие о выплате платежей и возврате имущества по окончании срока лизинга (п. 5 ст. 15 Закона № 164-ФЗ) либо приобретении его в собственность (п. 5 ст. 15, п. 1 ст. 19 Закона № 164-ФЗ)

пост. ФАС ВВО от 03.06.2004 № А17-254/15/3

Сближает аренду и лизинг то, что предметом таких сделок могут быть только непотребляемые вещи (п. 1 ст. 607 ГК РФ; п. 1 ст. 3 Закона № 164-ФЗ), поэтому по указанным договорам не могут быть переданы потребляемые вещи, например расходные материалы, а также объекты гражданских прав, не являющиеся вещами (ст. 128 ГК РФ), например нематериальные активы, в том числе программное обеспечение.

Основные отличия лизинга от аренды, сходства, преимущества и недостатки

Аренда и лизинг являются необычными сделками, позволяющими получать в пользование какое-либо имущество, не обладая нужной суммой средств для покупки. Данные сделки обладают как схожими моментами, так и значимыми отличиями. Если человеку или фирме требуется получить в использование определенный объект, то следует оценить плюсы и минусы каждого варианта оформления. Отличия лизинга от аренды считаются существенными, поэтому решение должно быть обоснованным.

Понятие аренды

Аренда представлена процессом, при котором определенное имущество передается другому человеку или компании во временное пользование. Обычно предметом соглашения выступает недвижимость, производственное оборудование или автомобиль. К особенностям такой сделки относится:

• за использование имущества арендатор перечисляет владельцу определенную арендную плату, размер которой фиксируется в официальном договоре;
• собственником предмета остается арендодатель, поэтому именно он несет расходы, связанные с содержанием и обслуживанием имущества, а также с уплатой имущественного налога;
• участниками такого соглашения могут выступать частные лица или компании;
• заключать договор можно на любой срок;
• после окончания срока действия договора, предмет возвращается владельцу;
• допускается при наличии согласия обеих сторон продлевать срок действия данного соглашения.

Основные сведения о правилах применения аренды приводятся в ст. 625 ГК.

Виды аренды

Чтобы определить отличия лизинга от аренды, следует хорошо разбираться в этих понятиях. К основным разновидностям аренды относится:

• прокат, но арендодателем в этом случае должна выступать компания, предоставляющая обычно автомобили во временное пользование;
• аренда авто с экипажем, когда передается не только машина, но и предоставляются услуги водителя;
• стандартная аренда, по которой в пользование может передаваться совершенно разное имущество.

Аренда обычно не предоставляет арендатору возможность выкупа имущества.

Что такое лизинг?

Каждый человек, нуждающийся на определенное время в каком-либо имуществе, должен определиться с понятиями аренды и лизинга. Лизинг называется по-другому финансовой арендой. Он представлен инвестиционной деятельностью, предполагающей, что имущество передается лизингополучателю на ограниченный период времени. Обычно выбирается срок, равный примерно сроку полезного использования предмета.

После окончания срока действия договора лизингополучатель может выкупить данное имущество, для чего используется его остаточная стоимость. Данная стоимость заранее прописывается в соглашении.

При таком сотрудничестве собственником остается лизинговая компания, хотя налоги уплачиваются получателем имущества. Лизингополучатель отвечает за техническое состояние и другие параметры предмета.

Виды лизинга

Аренда и лизинг являются схожими операциями, но все же некоторые значимые моменты являются разными. К основным видам лизинга относится:

Каждый вариант имеет свои особенности, причем каждый лизингодатель может вносить корректировки в стандартное соглашение.

Отличия лизинга от аренды

Вышеуказанные сделки имеют некоторые значимые отличия, о которых должны знать все люди и компании, желающие за оптимальную плату получить имущество во временное пользование. Чем отличается лизинг от аренды? К основным отличиям относится:

• предмет соглашения при лизинге выбирается обычно лизингополучателем, после чего он приобретается лизинговой компанией, а вот при аренде арендатор может получить только тот предмет, который уже имеется в собственности арендодателя;
• договор лизинга обычно оформляется на период, равный сроку полезного использования имущества, а вот арендное соглашение может составляться на несколько месяцев или лет;
• ответственность за предмет соглашения возлагается на лизингополучателя и арендодателя;
• лизингодателем может выступать исключительно компания, а вот передавать имущество в аренду могут не только предприятия, но и частные лица;
• обычно при составлении лизингового договора предусматривается возможность выкупа предмета данного соглашения, а при аренде переход права собственности предусматривается достаточно редко;
• в стоимость лизингового контракта включается плата за использование имущества, а также выкупная стоимость, а вот при расчете арендных платежей учитывается только возможность использования предмета;
• арендные платежи ниже лизинговых;
• лизингополучатель может самостоятельно передавать имущество в аренду, а вот арендатор никаким образом не может распоряжаться полученным предметом.

Хотя имеются действительно значительные отличия лизинга от аренды, данные сделки имеют и некоторые сходства. Они должны изучаться каждым человеком или представителем компании, если планируется заключение сделки, на основании которой будет получено определенное имущество во временное пользование.

Сходства сделок

Существуют некоторые общие черты у аренды и лизинга. Отличия финансовой аренды и стандартной аренды считаются значительными, но к общим моментам относится:

• передаваемый предмет остается в собственности арендодателя или лизингодателя;
• предоставляется имущество на строго ограниченный период времени, закрепляющийся в официальном договоре;
• получатель предмета может пользоваться им только на основании условий, прописанных в соглашении;
• за использование имущества арендаторы и лизингополучатели обязаны уплачивать определенную плату, размер которой оговаривается с собственником заранее;
• при заключении любой сделки требуется составлять официальный договор, подписываемый обеими сторонами.

Если требуется не только воспользоваться определенным имуществом, но и выкупить его, то целесообразно подписать лизинговый договор. Если нужно только временно пользоваться имуществом, то подходит арендное соглашение.

Плюсы и минусы лизинга

Отличия лизинга от кредита и аренды являются существенными, так как он представлен специфической сделкой, обладающей следующими преимуществами:

• не требуется обладать крупной суммой средств для покупки объекта;
• допускается выкупить предмет соглашения после окончания срока его действия, причем применяется для этого остаточная стоимость имущества;
• крупные компании преодолевают многочисленные ограничения, так как при минимальных затратах они могут пользоваться специфическим и дорогостоящим оборудованием;
• предлагаются лизингодателями разные программы, что позволяет выбрать наиболее оптимальный вид соглашения;
• не увеличивается налог на имущество.

К минусам относится высокая стоимость предмета и значительный размер ежемесячный платежей. Нередко использование лизинга приводит к увеличению финансовых рисков.

Плюсы и минусы аренды

К положительным сторонам оформления аренды относится:

• экономия средств на покупке какого-либо имущества;
• процесс составления арендного соглашения является простым и быстрым;
• можно выбрать любое имущество;
• сделка может заключаться не только с компаниями, но и частными лицами;
• услуга считается доступной и распространенной.

К недостаткам относится то, что если по разным причинам полученное имущество будет разрушено или повреждено, то арендатору придется покрыть убытки владельца. Дополнительно при заключении сделки могут возникать разные подводные камни, что приводит к появлению рисков у арендатора.

Заключение

Аренда и лизинг – это разные сделки, обладающие не только отличиями, но и некоторыми сходствами. По ним предполагается передача определенного имущества в пользование третьим лицам. За использование предмета уплачивается ежемесячно некоторая сумма средств.

Каждая операция имеет как плюсы, так и минусы. Поэтому перед заключением какого-либо контракта следует оценить все параметры лизинга и аренды, чтобы выбрать подходящий способ получения имущества в пользование.

11. УЧЕТ АРЕНДЫ

1. Определение аренды.

2. Преимущества и недостатки аренды.

3. Основные виды аренды

4. Учет основных видов аренды

5. Прочие виды аренды

7. Раскрытие информации в финансовой отчетности

1. Определение аренды

Аренда – это контракт, по которому собственник активов (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) эксклюзивное право пользования активами за плату на определенный период времени.

Главным обязательством арендатора является периодическая выплата арендной платы, обычно ежемесячно или ежеквартально, а также авансом. При этом арендное соглашение уточняет, кто поддерживает активы в рабочем состоянии.

2. Преимущества и недостатки аренды

Аренда позволяет решать проблемы с денежными средствами, потому что в этом случае доступно финансирование до 100% стоимости арендованного актива. Банковские кредиты обычно ограничиваются 80% стоимости актива. Также можно договориться о фиксированной процентной ставке при аренде в то время, как для многих банковских кредитов характерны плавающие процентные ставки.

Операционная аренда позволяет арендатору добиваться финансирования вне балансового отчета в те моменты, когда существуют долговые ограничения.

В случае с оборудованием, которое часто приходится изготавливать на заказ с продолжительными задержками вступления в строй, аренда готового к использованию оборудования может быть выгодной.

Аренда помогает избежать проблемы владения активами, которые невыгодно постоянно иметь в использовании.

Аренда активов на относительно короткие сроки позволяет арендатору “защититься” от устаревания новейшей продукции и высокотехнологичного оборудования.

Аренда может давать преимущества при уплате подоходного налога в связи с ускоренной амортизацией, расходам по процентам и, в некоторых случаях, налоговыми скидками на инвестиции.

Что касается арендодателя, то производители, дилеры и дистрибьюторы промышленного оборудования используют аренду для увеличения сбыта. Для кредитных институтов и коммерческих арендодателей аренда просто является дополнительной “производственной линией” финансовых услуг.

Кроме преимуществ, аренда имеет и недостатки. 100%-ное финансирование арендованных активов также означает повышенные процентные платежи.

При сезонной аренде нет гарантий того, что оборудование будет доступно тогда, когда оно потребуется. Кроме того, могут устанавливаться предельные арендные процентные ставки.

Краткосрочная аренда может защитить от устаревания оборудования, но плата за краткосрочную аренду обычно превышает плату за более долгосрочную аренду (арендодатель компенсирует риск возможного устаревания).

Фиксированная ставка при долгосрочной аренде подвергает арендодателя — кредитора риску убытков, если процентная ставка поднимется.

3. Основные виды аренды

Существует много различных сделок, в которых возникают арендные отношения. Наиболее часто встречаются два вида: финансируемая и операционная аренда.

Финансируемая аренда

Финансируемая аренда – это аренда, при которой все риски и вознаграждения, связанные с правом собственности на актив, передаются арендатору, который поддерживает активы в рабочем состоянии. Аренда является финансируемой при соответствии любому из следующих условий:

1. Посредством аренды передается право собственности на активы арендатору по окончанию срока аренды.

2. Аренда дает возможность покупки активов по цене ниже рыночной стоимости.

3. Срок аренды составляет большую часть срока полезного функционирования актива (например 75% или более).

4. В начале аренды текущие минимальные арендные платежи больше или равны рыночной стоимости арендованного имущества на дату начала аренды.

Для обеспечения однозначности трактовки аренды арендатором и арендодателем существуют следующие два критерия:

1. Сумма минимальных арендных платежей должна быть обоснованно прогнозируемой.

2. Невозмещаемые расходы (помимо расходов по страхованию, содержанию и налогообложению), которые должен взять на себя арендодатель, должны быть измеримы и прогнозируемы.

Ни один из этих критериев не меняет признания факта аренды, а лишь обращает внимание на принцип консерватизма. С другой стороны эти критерии дополняют определение аренды двумя факторами:

а) передачей риска и доходов от владения, и

б) степенью реалистичности оценки чистой дебиторской задолженности арендодателя.

Операционная аренда

Операционная (текущая) аренда – эта любая аренда, за исключением финансируемой аренды, соответствующая условиям:

1. Арендатор не несет никакого риска, но не имеет никаких преимуществ, связанных с владением активом.

2. Активы, арендуемые на условиях текущей аренды, включаются в бухгалтерский баланс арендодателя.

4. Учет основных видов аренды

Учет финансируемой аренды арендатором

Финансируемая аренда предполагает, что на балансе арендатора учитываются арендованные средства — в активе, арендные обязательства — в обязательствах. Сумма, капитализированная в начале срока аренды, должна быть равна текущей дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей, определяемых на основе рыночной стоимости объекта аренды. Она исчисляется вычитанием из суммы арендных платежей расходов на содержание, страхование и выплату налогов, т.е. затрат по осуществлению аренды.

При расчете дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей, учетным фактором дисконтирования является предполагаемая процентная ставка аренды, если ее можно определить; если нет – используется альтернативная процентная ставка, которую должен был бы заплатить арендатор занимая средства, необходимые для приобретения этого актива.

Пример : Величина текущей (дисконтированной) стоимости арендных платежей должна быть отражена в активе баланса арендатора. Сумма обязательств по аренде должна быть показана в разделе “Обязательства” баланса: величина текущих платежей сроком до 1 года – как краткосрочные обязательства и более 1 года – как долгосрочные обязательства. Информация об арендуемом имуществе может быть скомбинирована со сходной информацией о собственных активах, но в приложении нужно указать стоимость арендуемого имущества и его амортизацию.

АКТИВЫ

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Основные средства по первоначальной стоимости*

3,000,000

Краткосрочные обязательства по финансируемой аренде

90,000

Минус: накопленный износ

1,000,000

Балансовая стоимость основных средств

2,000,000

Долгосрочные обязательства по финансируемой аренде

270,000

* В общую стоимость основных средств включена арендованная собственность $500,000, а в накопленный износ — $140,000 амортизации этого имущества.

Мы видим, что капитализированная стоимость аренды основных средств составляет $500,000 минус $140,000 амортизации или $360,000. Обязательства по аренде делятся на $90,000 краткосрочных и $270,000 долгосрочных.

Арендные платежи должны распределяться в учете на финансовую плату (расходы по процентам) и платеж по уменьшению обязательства (выплаты по самому арендному соглашению).

Финансовая плата представляет собой разницу между суммой минимальных арендных платежей в течении срока аренды и первично записанным обязательством. Финансовая плата распределяется по периодам в течение срока аренды таким образом, чтобы сохранялась постоянная процентная ставка на остаток обязательств в каждом периоде.

Амортизация арендованного имущества определяется моментом передачи права собственности на него. Если право собственности переходит к арендатору по окончанию срока аренды или это предполагается, то периодом для начисления амортизации является срок полезной службы актива. Если право собственности не передается – периодом для начисления амортизации является более короткий из: срока аренды или срока полезного функционирования.

Сумма финансовой платы и начисленной амортизации актива обычно не равна арендной плате, выплачиваемой за отчетный период, в следствии чего стоимость арендованного актива и стоимость связанного с ним обязательства не будут равны для всех периодов с начала срока аренды.

Начало срока аренды – это более ранняя из следующих дат: дата заключения договора об аренде или дата принятия сторонами обязательств в отношении основных условий аренды.

Срок аренды – это период, в течение которого договор аренды не может быть расторгнут, на который арендатор договорился арендовать актив, а также любые дополнительные сроки, в которые, по выбору арендатора, он может продолжить аренду актива с оплатой или без нее, если на момент начала срока аренды имеется обоснованная уверенность в том, что арендатор сделает такой выбор.

Пример : Срок аренды оборудования 5 лет. Стоимость реализации $110,000. Право собственности на момент передачи оборудования не переходит, негарантированная остаточная стоимость (та часть остаточной стоимости арендованного актива, реализация которой арендодателем не обеспечивается или гарантируется только стороной, связанной с арендодателем) – $10,000. Арендатор принимает к учету $100,000. Арендатор обязуется производить ежегодные арендные платежи в размере $25,000. Предусмотренная процентная ставка 7.93%.

Предусмотренная процентная ставка при аренде – ставка дисконта, которая определяет дисконтированную стоимость имущества в начале аренды для определения минимальных арендных платежей и негарантированную остаточную стоимость в начале аренды по текущей стоимости арендованного актива. Приростная процентная ставка на заемный капитал – процентная ставка, которую должен будет заплатить арендатор за подобную аренду или ставка, которую примет арендатор в начале аренды, за пользование кредитом (займом) на такой же период для покупки актива. В договоре должны быть предусмотрены обязательно процентная ставка (арендное вознаграждение) и возврат инвестированных средств.