Прекращения договора аренды

Дума утвердила закон о досрочном расторжении договоров аренды из-за коронавируса

Москва. 22 мая. INTERFAX.RU — Депутаты Госдумы приняли в третьем чтении закон о праве арендаторов недвижимости из числа мелкого и среднего бизнеса досрочно расторгать договоры аренды до 1 октября 2020 года.

Документ входит пакет поправок о поддержке бизнеса в период пандемии (№953580-7), норма об аренде дорабатывалась и менялась несколько раз за время обсуждения документа в Госдуме.

Сначала предполагалось, что все арендаторы, добросовестно платившие арендную плату и чья выручка после начала пандемии упала более чем на 50%, смогут в одностороннем порядке без каких-либо санкций и с возвратом обеспечительного платежа отказаться до договора аренды. Это не понравилось владельцам торговых центров. В итоге ко второму, основному, чтению ряд норм законопроекта был смягчен в пользу арендодателей.

По этому закону, не все арендаторы, а только субъекты малого или среднего предпринимательства (МСП), работающие в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от коронавируса, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года в том случае, если договор аренды был заключен до решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории региона.

Принятый закон очерчивает, о каком имуществе идет речь: это договоры аренды в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от договора аренды.

При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, с арендатора не взимаются. Обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон. Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения. Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие, применимые основания возникновения права досрочного расторжения договорных отношений по аренде:

основные нарушения договорных обязательств;
наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени. Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

Читать еще: Скачать договор аренды оборудования между юридическими лицами

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма. Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

О наименовании;
О реквизитах сторон и договора;
Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
О содержании требований.

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды. Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества. Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

Нарушены договорные условия;
Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось – последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Соглашение о расторжении договора аренды

Договоренность о расторжении между сторонами арендного договора (арендатором/арендодателем) подлежит оформлению в виде отдельного соглашения, в случае, если по тем или иным причинам, у какой-либо из сторон отсутствует возможность исполнения принятых на себя обязательств в рамках ранее оформленного и действующего договора.

Такое соглашение, по общепринятым правилам, не должно оформляться в случае, если срок, на который был заключен арендный договор, полностью истек, а арендатор не высказал определенных намерений повторного найма этого же имущества: оборудования, транспорта, недвижимости и т. п. в аренду, с определением нового срока.

Условия соглашения могут предусматривать конкретный порядок прекращения действия сделки для сторон, включительно с определением объема и вида штрафных санкций для той стороны, которая высказала желание досрочно расторгнуть договоренность.

Здесь же может обозначаться отсутствие у сторон каких-либо претензий друг к другу финансового (куда входит выплата платежей по аренде, возврат суммы задатка и прочее) и материального (по ремонту имущества, находящегося в аренде, возмещению причиненного вреда и прочее) характера.

Преимущественно, в арендном соглашении обозначается конкретный порядок, в соответствии с которым одна и вторая сторона имеют возможность досрочно прекратить действие договора.

Но условиями соглашения могут лишь подтверждаться договоренности, достигнутые сторонами, или же определяться новые, имеющие приоритетное значение для арендного соглашения.

При наличии у сторон претензий взаимного характера, они должны быть полностью разрешены до момента оформления соглашения по расторжению арендного договора, в противном случае, у ущемленной стороны останется право обращения в судебную инстанцию с отдельным иском.

С того момента, как сторонами будет подписано это соглашение, между ними прекращаются все ранее предусматриваемые документом гражданско-правовые отношения.

Унифицированный образец подобного соглашения законом не предусмотрен, именно поэтому составляться оно может в удобной произвольной форме.

В соглашение должны быть включены все существенные реквизиты, которые свойственны любым договорам.

К таким относят:

реквизиты каждой из сторон и их наименование;
предмет заключаемого соглашения. Здесь подразумевается само расторжение арендного соглашения (необходимо обозначить его номер и дату подписания документа), начиная с конкретной даты, порядок, в соответствии с которым будет осуществляться прием-передача объекта;
другого рода положения (включительно с порядком урегулирования спорных моментов, присутствие/отсутствие взаимных или односторонних претензий и прочее);
дата, когда документ составляется;
в подведении итогов, стороны должны оставить свои личные подписи, что является прямым подтверждения согласия с обозначенными в документе условиями.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Читать еще: Согласие на аренду квартиры вторым собственником

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Соглашение о расторжении договора аренды: образец

Образец соглашения здесь.

Соглашение
о расторжении договора аренды № 8372 от «19» июля 2016 г.

(реквизиты расторгаемого договора)

г. Санкт-Петербург «20» декабря 2016 г.

ООО «ОртМаст», именуемое в дальнейшем Арендодатель,

в лице генерального директора Владовцева Анатолия Федоровича, действующего на основании устава ООО, с одной стороны, и ООО «Милитари», именуемое в дальнейшем Арендатор,

в лице генерального директора Валерьевой Вероники Владимировны действующего на основании устава ООО, с другой стороны, подписали настоящее соглашение о нижеследующем:

Расторжение договора аренды по соглашению сторон.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора читайте тут.

В связи с процедурой банкротства Арендодателя стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды № 8372 от «19» июля 2016 г. с «25» декабря 2016 г.
Арендатор обязуется до «25» декабря 2016 г. передать Арендодателю помещения общей площадью 750 (семьсот пятьдесят) кв.м. №№ 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35 в здании, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Истоминская, 27, кадастровый № 737:8737745:8377:8334 по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.
Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды №8372 от «19» июля 2016 г.
Все расчеты между Сторонами завершены, претензий друг к другу возникших из расторгаемого Договора Стороны не имеют.
Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

г. Санкт-Петербург, пр. Ленина, 377/2

р/с 88399483940383483945 ПАТ «Форум-банк»

г. Санкт-Петербург, ул. Декабрьская, 37/3

р/с 83774839485499534583 ПАТ «Ириа-Банк»

Соглашение о расторжении договора аренды: бланк

Бланк соглашения здесь.

Соглашение
о расторжении договора аренды № ________ от «___» ______ _______г.

(реквизиты расторгаемого договора)

г.___________________ «____» ______ _______г.

(место составления соглашения) (дата составления соглашения)

_______________________________________, именуемое в дальнейшем Арендодатель,

(наименование арендодателя, реквизиты и адрес)

в лице_____________________________________________, действующего на основании

(должность и ф.и.о. уполномоченного лица)

____________________________________________________________, с одной стороны,

(наименование и реквизиты документа)

и _________________________________________, именуемое в дальнейшем Арендатор,

(наименование арендатора, реквизиты и адрес)

в лице _____________________________________________, действующего на основании

(должность и ф.и.о. уполномоченного лица)

____________________________________________________________, с другой стороны,

(наименование и реквизиты документа)

подписали настоящее соглашение о нижеследующем:

1.В связи с ______________________________________ стороны пришли к соглашению

(указать причины расторжения договора)

расторгнуть договор аренды № _______от «___»_____ ____г. с «___»________ _______г.

(реквизиты расторгаемого договора) (дата расторжения)

2. Арендатор обязуется до «____» _______ _____г. передать Арендодателю помещения

общей площадью ____________ (_________________) кв.м. №№ ____________________

(площадь цифрами и прописью) (указать номера помещений)

в здании, расположенном по адресу: ____________________________________________ ,

кадастровый № __________________ по акту приема-передачи в надлежащем состоянии. (указать кадастровый номер)

3. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды № __________

от «____» ________________ ________г.

(реквизиты расторгаемого договора)

4. Все расчеты между Сторонами завершены, претензий друг к другу возникших из расторгаемого Договора Стороны не имеют.

5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

6. Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

(наименование, адрес и банковские реквизиты арендодателя)

(наименование, адрес и банковские реквизиты арендатора)

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Бланк соглашения здесь.

СОГЛАШЕНИЕ N ____

о расторжении договора аренды нежилого помещения

N _____ от «___»_________ _____ г.

г. ____________ «___»________ ____ г.

_____________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», в лице ___________, действующего на основании ___________, с одной стороны, и ____________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», в лице ____________, действующего на основании ___________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N ___ от «__»____ ___ г. (далее — «договор») с момента подписания настоящего соглашения.
Все обязательства Сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения Арендодателю по акту приема-передачи.
В акте приема-передачи должно быть указано техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
Акт должен быть составлен и подписан уполномоченными представителями Сторон в течение _______ дней с момента подписания настоящего соглашения.
Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
Адреса и банковские реквизиты Сторон:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как расторгнуть договор аренды в условиях режима «повышенной готовности»?

Про возможность расторгнуть договор аренды нежилого помещения спрашивают многие арендаторы. И этот вопрос является одним из самых популярных, наряду с кредитными каникулами.

Арендодатели не хотят идти на уступки — их можно понять, арендаторы не понимают за что они должны платить, если не могут вести деятельность в помещении — их также понимаешь. Как же решить вопрос?

Идеальный путь — решить вопрос миром путем переговоров. Когда обе стороны идут на встречу друг к другу. Но скорее всего, в условиях кризиса, решить мирно вопрос мало у кого получится.

Отсрочка платы за аренду

Нормы по безусловной отсрочке платы за аренду нежилого помещения были приняты правительством в начале апреля и распространяются на арендаторов, чья деятельность включена в список пострадавших областей.

Читать еще: Стандартный договор аренды квартиры

ОКВЭДы по этим отраслям постоянно добавляются, актуальный перечень можно проверять на сайте covid.economy.gov.ru. Отсрочка распространяется и на коммерческие помещения (не государственные) — то есть арендодатель будет обязан предоставить отсрочку по заявлению арендатора , это его императивная обязанность.

Таким образом законодатель напрямую вторгся в гражданские отношения сторон, понуждая арендодателя отсрочить плату по аренде и при этом запрещая последнему расторгнуть договор или подать в суд на арендатора.

Расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора — нормы закона

Сразу скажу — что судебной практики расторжения аренды в условиях невозможности работать (ограничения властей) — нет. Потому что никогда ранее подобной ситуации не было. Но что то мне подсказывает, что суд будет на стороне арендаторов и в целом судебные дела будут разрешаться в их пользу. И вот почему.

Статья 416 ГК предусматривает прекращение договора (обязательства) в связи с невозможностью его выполнить по независящим от сторон (стороны) причинам . То есть в статье законодатель говорит о фактической невозможности исполнить обязательство.

Статья 417 ГК уже предусматривает юридическую причину невозможности исполнить обязательство — акт государственного органа, органов субъектов РФ и местного самоуправления . В этой же статье указано, что если сторона понесла убытки в результате принятия акта государством, она может требовать их возмещения на основании ст. 13, 16 ГК (что, конечно же, нереально в действительности).

Таким образом, и статья 416 и статья 417 являются нормами, на которые можно ссылаться при судебном расторжении договора аренды. Так как деятельность подавляющего большинства арендаторов в настоящий момент ограничена по независящим от них обстоятельствам в результате действия властей — это основание для расторжения договора. Потому что если бы арендатор предвидел или хотя бы мог предвидеть указанные события — договор аренды вовсе бы не заключался.

Кроме того, конструкция статьи 606 ГК РФ, определяющей понятие договора аренды, предполагает, что арендодатель ПРЕДОСТАВЛЯЕТ, а арендатор принимает во временное владение имущество. В связи с ограничениями деятельности торговых центров, многих рынков и т.п. — фактически отсутствует предоставление имущества не по вине арендодателя (следовательно на него суд не возложит штрафные санкции (ст. 401 ГК)). В связи с чем, арендатор имеет право приостановить встречное исполнение (ст. 328) по договору аренды (вносить плату) . Арендатор также не может нести риски по договору аренды, связанные с ухудшением имущества (а они всегда прописываются), т.к. не пользуется помещением.

Расторгнуть договор аренды: порядок

Важно соблюсти процедуру расторжения договора — сразу пойти в суд нельзя. Точнее можно, но не нужно. Статьи 451, 452 ГК предписывают арендатору, желающему расторгнуть договор, сначала обратиться к арендодателю с требованием расторгнуть (изменить) договор и при получении отказа или не получении ответа — только тогда обращаться в суд.

Примерная форма уведомления о расторжении договора аренды из за пандемии (скачать образец) — ее нужно изменить под свою ситуацию.

Требование (уведомление) лучше вручить в руки под роспись арендодателю, либо отправить курьером (почтой). В нем сослаться на акты государственных органов, на приостановление деятельности арендатора, невозможность осуществлять работу, отсутствие прибыли и прочие существенные обстоятельства. Попросить арендодателя снизить плату, дать отсрочку и или сразу расторгнуть договор с такой то даты. Срок ответа на требование должен быть прописан в договоре аренды (претензионный срок), если его нет — 30 дней . По истечении месяца можно идти в суд.

Также в суде можно отстаивать и другую позицию. Договор аренды был прекращен с даты наступления события, приведшее к невозможности исполнить договор (ст. 416 ГК) — то есть с конца марта 2020 года. Вполне возможно суд примет эти доводы и расторгнет договор с даты введения режима, связанного с С19, а не с даты, указанной в уведомлении арендатора. Про это же указывает Верховный суд в Обзоре 2017 г.

По смыслу ст. 416 ГК РФ невозможность исполнения обязательства наступает в случае, если действие, являющееся содержанием обязательства, объективно не может быть совершено ни одним лицом.

Обеспечительный платеж и штрафы

Что делать, если арендодатель не вернет обеспечительный платеж и начислит штрафы, связанные с расторжением договора?

В статье 381-1 п. 2 ГК РФ указано, что обеспечительный платеж подлежит возврату при прекращении договора. Да и его удержание н е подпадает под условия расторжения договора по ст. 416, 417 ГК. Следовательно, арендодателю его придется вернуть. Тоже самое касается и поручительства, залога иного вида обеспечения по договору, а также штрафных санкций — нет вины арендатора, нет и штрафа.

Судебная практика

Как я указала в начале статьи, практики по расторжению договора аренды в связи с действиями властей в нынешних условиях — нет. Однако есть Обзор ВС №2 от 2015г. , в котором суд (раздел 3 вопрос 4) указывает:

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Суд, ссылаясь на ст. 606, 611, 614 ГК, приходит к выводу, что если арендатор не может пользоваться помещением, которое принял в аренду, то и платить он не обязан., так как аренда — это взаимные отношения сторон. Арендодатель — дает, арендатор — платит. Обнадеживающая для арендаторов практика Верховного суда.