2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Претензия о расторжении договора аренды нежилого помещения

Правила составления заявления о расторжении договора аренды нежилого помещения. Образец претензии

Договор аренды нежилого помещения заключается на определенных условиях, с указанием прав и обязанностей сторон. Нарушение прописанных в соглашении пунктов может привести к расторжению сделки по инициативе как арендодателя, так и арендатора. Первым шагом к устранению разногласий или полному прекращению обязательств является составление письма-претензии.

Претензия к арендодателю

Согласно ст. 450 ГК РФ, основания для расторжения сделки должны быть существенными, т. е. несоблюдение заключенного договора приводит к значительному ущербу для пострадавшей стороны. Причины, по которым арендатор может расторгнуть договор аренды нежилого помещения, указаны в ст. 620 ГК РФ.

  1. Собственник имущества или арендатор, сдающий помещение в субаренду, отказываются передавать объект и документы на него нанимателю.
  2. Арендодатель чинит препятствия арендатору в эксплуатации недвижимости. Например, ограничивает доступ в помещение или отключает объект от коммуникационных сетей.
  3. Арендуемая недвижимость имеет существенные недостатки, которые усложняют его использование. Условием для признания судом этого основания является отсутствие информации у арендатора об имеющихся дефектах объекта при подписании договора аренды и невозможность их визуального обнаружения при приемке помещения. В данной ситуации суд нередко назначает независимую экспертизу для выявления лиц, по вине которых возникли эти неполадки.
  4. Арендодатель отказывается или уклоняется от проведения капитального ремонта объекта в указанные в соглашении сроки или, если данный пункт в договоре отсутствует, в разумные сроки. Под капитальным ремонтом понимается замена или реконструкция основных частей помещения. Суд принимает это основании в случае, если в договоре аренды обязанность по проведению данного ремонта не возложена на нанимателя.
  5. Разрушение или порча недвижимости, делающее дальнейшую эксплуатацию помещения по назначению невозможным. Причем обстоятельства, приведшие к данной ситуации, не зависели от воли арендатора. Это могут быть стихийные бедствия, пожары, затопления и другие непредвиденные причины.
  6. Наниматель не был проинформирован о наличии права собственности на арендуемую недвижимость у третьих лиц.
  7. Иные существенные нарушения арендодателем пунктов заключенного договора аренды нежилого помещения.

Для применения этого основания, инициатор разрыва сделки должен представить доказательства наличия четырех условий, указанных в законе:

  • на момент заключения соглашения стороны не предполагали подобного изменения обстоятельств;
  • изменение обстоятельств было вызвано неподконтрольными арендатору причинами, которые он не смог преодолеть несмотря на добросовестно и полной мере предпринятые усилия;
  • сохранение условий заключенного договора без изменений, принесло бы нанимателю значительный ущерб и лишило бы тех преимуществ, на которые он рассчитывал при подписании соглашения;
  • условия договора и обычаи делового оборота не накладывают риск изменения обстоятельств на арендатора.

Подробно о том, какие есть основания для расторжения договора аренды нежилого помещения и каков порядок процедуры, мы рассказывали в отдельной статье.

Для чего необходим документ?

Для досрочного расторжения договора аренды обязательно предоставление арендатором другой стороне письма-претензии. При принятии арендодателем ответственности за указанные в претензии нарушения и их исправлении, возможно дальнейшее сотрудничество или взаимное решение о прекращении арендных отношений. О правилах составления соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений читайте тут.

В ином случае этот документ позволит обозначить факт нарушения соглашения арендодателем в суде и наниматель будет вправе потребовать возмещения ущерба и досрочного расторжения договора аренды.

Следует знать, что фактическое освобождение помещения арендатором, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды, т. е. это не освобождает от уплаты аренды и других прописанных в соглашении платежей. Арендные отношения считаются оконченными только после расторжения договора в мирном или судебном порядке и передачи недвижимости собственнику по письменному акту.

Что указывается в претензии?

Начало письма должно содержать информацию об арендуемом имуществе и основных пунктах и условиях заключенного договора. Далее указываются, какие условия соглашения были нарушены арендодателем, подробно описывается суть нарушения. Обязательно даются отсылки на пункты нормативных актов, которые регламентируют выполнение данных условий договора аренды.

Претензии и требования должны быть правильно и понятно сформулированы, указаны разумные или регламентированные законодательством сроки их исполнения. Описаны дальнейшие действия арендатора, если арендодатель не предпримет никаких мер для урегулирования вопроса.

Требования, указанные в претензии, не должны противоречить условиям сделки и законам РФ.

Как правильно составить?

Письмо-претензия обязательно оформляется в письменном виде и должна содержать следующую информацию:

  1. В начале письма указываются данные составителя заявления и его получателя.
  2. Наименование документа, в котором обязательно указывается слово «претензия», предмет и основание требования. Пример: «Претензия об устранении препятствий к эксплуатации арендуемого объекта».
  3. Реквизиты договора аренды нежилого помещения и акта приема-передачи (о том, как составить акт возврата (приема-передачи) нежилого помещения по договору аренды и каковы последствия его отсутствия, можно узнать здесь). Пример: «На основании договора аренды нежилого помещения №__ от ______ (далее Договор), заключенного между ______ (далее Арендодатель) и _______ (далее Арендатор).
  4. Информация об арендуемой недвижимости: наименование, описание помещения, полный адрес.
  5. Указание пунктов и условий договора, которые нарушил арендодатель. Пример: «Пункт 2.1 Договора содержит обязанность Арендодателя предоставить помещение в аренду Арендатору с 01.02.2019 года».
  6. Подробное описание сути нарушения, обязательно для предъявления документа в суд. Пример: «Согласно Договору, Арендодатель был обязан предоставить Арендатору нежилое помещение в аренду не позднее 01.02.2019 года. Однако по прошествии данного срока, Арендатору не был предоставлен доступ в помещение, Арендодатель от встреч и объяснения причин отказа в доступе уклоняется».
  7. Ссылки на нормы законодательства, которые были нарушены. Пример: «На основании изложенного и п. 1 ст. 620 ГК РФ».
  8. Приведение письменных доказательств нарушения и перечень прилагающихся к этим доказательствам документов.
  9. Указание на недопустимость несоблюдения принятых обязательств и отказа от них (ст. 309—310 ГК РФ).
  10. Требование об устранении допущенных нарушений и сроки исполнения. Пример: «Требую предоставить доступ в арендуемое помещение до _____».
  11. Обозначение намерения обратиться в суд в случае игнорирования претензии арендодателем.
  12. Дата составления, подпись.
Читать еще:  Пример договора аренды комнаты

Действия в случае отказа арендодателя: подача иска в суд

По истечении указанного в претензии срока арендатор имеет право обратиться с иском в суд. Для этого следует собрать пакет необходимых документов:

  • договор аренды нежилого помещения;
  • акт приема-передачи недвижимости (возврата);
  • копия претензии с отметкой о получении или почтовым уведомлением;
  • доказательства нарушения условий договора и закона;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Исковое заявление содержит следующую информацию:

  • наименование судебного органа;
  • полные данные сторон договора аренды;
  • контактная информация истца и ответчика;
  • реквизиты договора;
  • полные данные арендуемого объекта;
  • причины досрочного расторжения договора, с указанием доказательств нарушения;
  • требование к арендодателю;
  • перечень приложенных документов;
  • дата составления и подпись истца.

Исковое заявление подается в Арбитражный суд по месту регистрации ответчика или в тот, что указан сторонами в договоре аренды. Согласно ст. 152 АПК РФ, срок рассмотрения иска судом не должен превышать трех месяцев. В этот промежуток времени входит рассмотрение заявления, разбирательство по делу и вынесение решения.

На размер госпошлины влияют:

  • гражданско-правовой статус истца;
  • характер заявления;
  • если заявление имущественного характера, размер госпошлины можно рассчитать из суммы иска.

Подводные камни

Попытки досрочного расторжения договора аренды могут вызвать ряд проблем, которые следует учитывать при принятии решения.

    Судебные инстанции не всегда удовлетворяют подобные заявления по причине:

  • доказательства нарушения недостаточны для вынесения решения;
  • основания для расторжения не относятся к перечисленным в ст. 620 ГК РФ;
  • изменения обстоятельств (при ссылке истцом на ст. 451 ГК РФ) не признаны судом существенными.
  • Собственник может потребовать дополнительной платы для заключения сделки.
  • Высокая сумма неустойки, прописанная в договоре, в случае неисполнения обязательств.
  • При заключении договора аренды нежилого помещения следует обязательно включить в него условия прекращения арендных отношений по инициативе одной из сторон.

    Для признания претензии законной нужно подробно описать в ней суть проблемы, дать ссылки на конкретные нормы закона и пункты соглашения, иметь доказательства передачи письма ответчику. Неисполнение сторонами обязательств по договору аренды влечет за собой судебные разбирательства и санкции в виде штрафов, возмещений убытков, возврата средств и т. д.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Образец претензии по договору аренды нежилого помещения

    Образец претензии по договору аренды нежилого помещения доступен для ознакомления на нашем портале. В статье расскажем, что представляет собой этот документ.

    Претензия по договору аренды: когда обязательна?

    Направление претензии ― необходимый этап перед обращением в суд, если того требует закон или договор (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, абз. 7 ст. 132 ГПК РФ).

    В арендных отношениях лишь арендодатель обязан по закону направлять претензию арендатору, но только если он намерен воспользоваться правом на досрочное расторжение договора в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ). Напомним, что это право возникает, если:

    • имущество используется не по назначению (к примеру, организовано производство в офисных помещениях);
    • помещение или находящееся в нем имущество разрушается;
    • более двух раз подряд арендатор не оплатил аренду;
    • не был проведен капремонт, хотя арендатор обязан был его осуществить.

    В прочих случаях арендодатель обязан направить досудебную претензию, если это предусмотрено в договоре.

    Арендатора закон не обязывает предварительно направлять претензию, если он захочет досрочно расторгнуть договор в суде (ст. 620 ГК РФ). Но такая обязанность может следовать из договора.

    Структура и образец претензии арендодателю

    Если в договоре есть требования к содержанию претензии, нужно руководствоваться ими. В противном случае претензия составляется согласно обычаям делового оборота, так как нормативно вопрос не урегулирован.

    В названии документа указывается слово «претензия», а также потенциальные предмет и основание иска, к примеру: «Претензия об устранении препятствий к пользованию арендованным помещением». Это нужно, чтобы снять вопрос о квалификации документа и его относимости к иску в суде.

    В тексте обязательны:

    • ссылка на договор, условия которого нарушены, с указанием его номера и даты (особо важно, если договоров между сторонами несколько);
    • ссылка на норму закона и/или договора, предусматривающую обязанность, которая не выполняется;
    • подробное описание сути нарушения (особо важно, если планируется в связи с этим нарушением расторгать договор в судебном порядке ― см. постановление ФАС ЗСО от 26.08.2011 по делу № А45-4281/2011);
    • указание на недопустимость нарушения обязательств и отказа от них (ст. 309, 310 ГК РФ);
    • требование о добровольном устранении нарушений;
    • указание на намерение обратиться в суд в случае неисполнения требований.

    Претензия подписывается предпринимателем или руководителем организации либо по доверенности иным лицом. К ней прикладываются документы, на которых основаны требования (копия договора, подтверждения нарушения), копия доверенности представителя.

    Предлагаем ознакомиться с образцом претензии арендодателю по договору аренды на нашем сайте.

    Особенности претензий о выплате задолженности по аренде

    Если нарушение выражается в невнесении арендной платы, необходимо произвести расчет долга на дату составления претензии. Расчет может быть сделан как в тексте претензии, так и в отдельном документе. В претензии по договору аренды нежилого помещения задолженность, как правило, включает:

    • саму арендную плату, которая может состоять, к примеру, из платы за пользование помещением и коммунальных платежей;
    • договорную или законную неустойку (их одновременное взыскание допускается, только если договорная неустойка носит штрафной характер ― см. определение ВАС РФ от 23.10.2009 № ВАС-13468/09).
    Читать еще:  Типовой договор аренды имущества

    Сумма долга рассчитывается на дату направления претензии. На дату подачи иска она будет пересчитана. Когда арендодатель планирует расторгнуть договор в связи с систематической неуплатой, важно в претензии обозначить, за какие именно периоды образовался долг (постановление ФАС Поволжского округа от 19.06.2009 по делу № А65-9835/2008).

    Итоги

    Залог признания претензионного порядка по договорам аренды соблюденным ― следование простым правилам. Необходимо подробно описать суть нарушения, сослаться на конкретные нормы закона и/или договора, при необходимости ― сделать расчеты. Направлять претензию нужно так, чтобы на руках остались доказательства ее отправки.

    Письмо о прекращении договора аренды

    Письмо о прекращении договора аренды является одним из способов прервать существующие отношения между арендодателем и арендатором. Договор можно прервать как по обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке. Руководствоваться при этом необходимо текстом заключенного договора и существующими на сегодняшний день нормами законодательства.

    Отношения аренды регулирует в нашей стране Гражданский кодекс. О расторжении договора аренды говорится в 619 и 620 его статьях.

    В 610 статье говорится о сроках арендного соглашения. Там сказано, каким образом стоит формулировать изначальный договор, для того чтобы он автоматически не продлевался.

    Также для того чтобы прекратить договор аренды, иногда применяется судебный порядок. Но это не наш случай. Верно сформулированное письмо даст однозначный ответ на сроки аренды. Если это относится к возникшей ситуации, то в письме необходимо сослаться на пункты договора об одностороннем прерывании соглашения. А включаться такие пункты могут согласно информационному письму ВАС от 11.01.2002 года.

    Инициатива

    Желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке может возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Причем по существующему законодательству арендатор вправе это сделать, если:

    • Арендуемое имущество пришло в негодность, однако это произошло без участия арендатора. К примеру, ввиду стихийного бедствия.
    • У арендуемого объекта есть недостатки, которые не позволяют его использовать по прямому назначению и о которых до заключения договора арендатору не было известно.
    • Существуют препятствия для использования имущества, которые устраиваются арендатором и пр.

    Существующая судебная практика может расширить этот список до бесконечности. Арендатор при этом может ссылаться как на пункты заключенного договора, так и на статьи Гражданского кодекса.

    У арендодателя же могут быть веские причины для расторжения договора, например, в таких случаях:

    • Порча арендуемого имущества, эксплуатация не по назначению, другие неправомерные действия арендатора.
    • Отсутствие выплат, положенных по договору. Естественно, задержка должна быть не на один день. Но если иных условий не содержится в договоре, то критическим значением является долг за два месяца арендной платы.
    • Несоблюдение арендатором отдельных пунктов договора, таких как осуществление ремонта в конкретно определенные сроки.

    Когда требуется уведомление

    Письмо о прекращении договора аренды будет уместным вариантом для документального оформления в случаях, если:

    • Договор аренды бессрочный.
    • Срок аренды без такого рода письма автоматически продляется (что делает соглашение также заключенным на неопределенный срок).
    • Одна из сторон не выполняет взятые на себя обязательства. Самый распространенный случай – это когда арендатор не платит положенную (прописанную в договоре) сумму.

    Помимо этих ситуаций, бывают еще и другие, требующие именно такого поведения со стороны арендатора либо арендодателя.

    Сроки

    Если договор аренды был оформлен на какое-либо помещение, то письмо о прекращении соглашения должно быть направлено другой стороне заранее. Как минимум, за три месяца до фактической смены помещения. Для того чтобы найти новое место, может потребоваться значительное время.

    Если же договор касается движимого имущества (оборудования), то для послания такого уведомления минимальный срок исчисляется одним месяцем.

    Элементы документа

    В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.

    Письмо имеет три части: введение, основную часть и заключение.

    В основной части находится вся смысловая нагрузка, но и остальные важны. Без введения и заключения письмо просто не будет иметь юридической силы.

    В шапке письма прописываются:

    • Реквизиты обеих организаций или лиц, которые заключали договор аренды. Должно быть четко понятно, от кого и кому направлено уведомление.
    • Должность руководителя организации, которой посылается письмо.
    • Наименование.
    • Дата.
    • Если в организации принята нумерация деловых писем, то номер.

    Идеальный вариант – размещение информации на фирменном бланке компании. В этом случае в верхней части всегда будут прописаны ее реквизиты. Если же договор был заключен между частными лицами либо частным лицом и организацией, то достаточно будет паспортных данных и сведений об адресе проживания (регистрации) этого лица.

    В основной части письма обычно размещаются:

    • Номер и дата договора, который был заключен между сторонами. Может подчеркиваться срок его заключения.
    • Основные моменты договора. Какой движимый либо недвижимый объект сдается, на какой срок, какие условия оплаты предполагало соглашение и пр.
    • Пункты договора, согласно которым одна сторона может разорвать его.
    • Причина прекращения договора аренды. Это может быть нарушение условий либо просто завершение срока действия соглашения.
    • Ссылки на статьи Гражданского кодекса при необходимости.
    • Дата, когда фактически прекращаются все договоренности между сторонами.
    • Просьба отправителя о чем-либо, что касается арендуемого имущества: освобождение помещения, ремонт, возврат возникшего долга и пр.
    Читать еще:  Расписка аренда квартиры

    Завершается письмо подписью отправителя, по возможности — печатью. Если отправителем является организация, то расписывается ее руководитель.

    После подписания письмо о прекращении договора аренды регистрируется в журнале исходящей корреспонденции и отправляется адресату. Лучше делать это лично, через службы доставки либо письмом с отметкой о вручении. Так, в случае возникновения судебных разбирательств по этому вопросу можно будет доказать факт существования документа и его получения адресатом.

    Образец уведомления о расторжении договора аренды

    Генеральному директору ООО «Сибирь»
    Васильеву Василию Николаевичу
    От директора ООО «Соболь»
    Николаевой Ирины Николаевны

    Уведомление
    о расторжении договора аренды недвижимого имущества

    В соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества №___ от_____________ , заключенного между ООО «Сибирь» (далее — Арендодатель) и ООО «Соболь» (далее — Арендатор) , Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в аренду и временное пользование следующее недвижимое имущество — нежилое помещение № _____ общей площадью 24 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: 660006, г. Кр-к, ул. 60-лет Октября, 30 (далее по тексту — Имущество), для размещения косметического салона.
    В соответствии с п.п.1.3 договора аренды недвижимого имущества №____от____________срок действия настоящего договора до ______________.
    Настоящим уведомляем Вас о намерении расторгнуть договор аренды недвижимого имущества №____от ___________и передать Имущество по акту приема-передачи Арендодателю.

    Директор ООО «Соболь» _________________И.Н. Николаева

    Директору ООО «Апрель»
    Новосибирск, пр. Ленина, д. 3, оф. 1

    от ООО «Компания»
    Новосибирск, пр. Ленина, д.23, оф. 30

    Уведомление
    о расторжении договора аренды нежилого помещения

    Между Обществом с ограниченной ответственность»Компания» (Арендодатель) и Обществом с ограниченной
    ответственность»Апрель»(Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения №14 от
    13.01.2018 г. (далее — Договор).
    Согласно условиям Договора Арендатору во временное владение и пользование предоставляется нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск, пр. Ленина, д.3,оф. 1, площадь» 35,5кв.м, (далее — Помещение).
    Арендная плата составляет 33 000 рублей в месяц. Срок уплаты- не позднее 10 числа каждого месяца.
    09.06.2018 Арендатор перечислил на расчетный счет Арендодателя арендную плату за июнь 2018 г. За июль и август 2018 г. арендная плата не поступила. Письмо о погашении задолженности по арендной плате и предупреждении о досрочном расторжении договора аренды оставлено без ответа.
    Таким образом, Арендатор нарушил срок внесения арендной платы более чем на 2 месяца.
    На основании п. 3ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную платы.
    Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
    Настоящим Арендодатель уведомляет Арендатора о расторжении Договора.
    На основании п. 3 ст. 450 ГК РФ и п. 6.3 Договора договор считается расторгнутым со дня получения настоящего уведомления.
    На основании изложенного требуем направить вашего уполномоченного представителя 10.09.2018г. 10-00 для подписания Акта возврата Помещения.
    Требуем погасить задолженность в размере 66 000 рублей. В противном случае будем вынуждены обратиться в суд с отнесением на ваш счет всех судебных издержек.

    Директор ООО «Компания»

    Директору ООО «Трейдинг»
    Николаеву Николаю Николаевичу
    Адрес: г. Омск, пр-т Ленина,35

    Уведомление
    об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды

    *12″ января 2018 г. между нашими организациями ООО «Трейдинг» (Арендодатель) и ООО «Крендель» (Арендатор) был заключен договор аренды N 34 (далее по тексту — Договор).
    В соответствии с п. 3.2 Договора Арендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть Договор в том случае, если Арендодатель нарушит п. 4.3 Договора.
    Согласно п. 4.3 Договора Арендодатель должен был выполнить ремонтные работы в офисных помещениях до 01. 03. 2018 г. Однако свои обязательства Арендодатель не исполнил, тем самым нарушив п. 4.3 Договора.
    В связи с этим, настоящим уведомляем Вас о том, что Договор аренды от «12» января 2018 г. № 34 в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ и п. 3.2 Договора считается расторгнутым с момента получения Вашей организацией настоящего уведомления.

    Директор ООО «Крендель» Сидоренко С.С.

    25 марта 2018 г.

    АКТ
    приема — передачи
    по договору аренды №_______от ________________г.

    Общество с ограниченной ответственностью «Сибирь», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Васильева Василия Николаевича, действующего на основании Устава с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью»Соболь», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Николаевой Ирины Николаевны, действующей на основании Устава, с другой стороны, подписали настоящий акт о нижеследующем:

    1.Арендатор передал, а Арендодатель, в связи с расторжением договора № ______от ____________, принял нежилое помещение № _____ общей площадью 24 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: 660006, г. Кр-к, ул. 60-лет Октября, 30.

    2.Арендодатель претензий по техническому состоянию переданного помещения не имеет.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector
    ×
    ×