Проблемы при сдаче квартиры в аренду

Ремонт и штрафы. Что еще грозит хозяевам, сдающим квартиру в аренду

Сдавать жильё в аренду — не всегда прибыльное дело. От квартирантов можно ждать таких сюрпризов, за которые потом придётся очень долго и много платить. Лайф расскажет, с какими проблемами может столкнуться хозяин, который сдаёт квартиру в аренду.

— Сдавала своё жильё после капитального ремонта. В объявлении строго указывала, что заселю без детей и только одного жильца. Квартиру снял у меня молодой человек. Впервые за год приехала туда по его просьбе, и что я увидела? В полу прожжённая дыра от кальяна. На белой стене — красные пятна. Дальше — больше. У него появилась женщина (ничего не имею против). Потом на выходные к папе стал приезжать ребёнок (вот об этом я уже ничего не знала), который прекрасно использовал обои как мольберт. На кухне также весь пол под замену. В какую сумму мне обойдётся ремонт с материалами и работой, не знаю. Надежды на то, что залога хватит исправить всё, откровенно говоря, нет, — пожаловалась в «Фейсбуке» хозяйка квартиры Наталья.

Впрочем, почти каждый арендодатель испытывает опасения при сдаче своей квартиры. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», не менее 17% желающих сдавать жильё не решались на это именно под воздействием разнообразных фобий: если клиент окажется неплатёжеспособным, дебоширом или вообще не тем, за кого себя выдаёт. И действительно, не раз съёмные квартиры становились местом преступлений, а хозяева с ужасом узнавали, что их жильцы — уголовники в прошлом.

Самая большая проблема рынка аренды жилья — отсутствие урегулированных отношений между собственником квартиры и арендатором, считает руководитель налоговой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Зайцев. Очень важно перед сдачей жилья заключить продуманный договор с квартиросъёмщиком.

— В договоре прописываются все условия сдачи квартиры, также стоит приложить акт приёма-передачи. В нём указывается, что в квартире находится и в каком состоянии. Если арендаторы съехали, не заплатив при этом, взыскать долг и компенсацию за испорченные вещи можно в судебном порядке, — говорит член Ассоциации юристов России Дмитрий Лесняк.

В договоре найма нужно чётко прописать сумму и дату внесения ежемесячных арендных платежей плюс правила и объём оплаты коммунальных услуг. Например, указать, что при несвоевременной оплате арендатор обязан выплатить пени — 0,1% от не внесённой вовремя суммы за каждый день просрочки.

Заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова рассказала, что в договоре необходимо указать особые условия проживания и правила поведения, важные для собственника, — например, запрет на проведение шумных вечеринок, курение, нарушение тишины после 23 часов.

По словам эксперта, многие владельцы квартир также опасаются прописывать в договоре найма свои паспортные данные и данные о собственности на жильё. Многие отказываются оформлять арендаторам временную регистрацию: они считают, что эти меры являются угрозой неприкосновенности их жилплощади. Однако данные собственника и факт временной регистрации в квартире не могут быть использованы для её переоформления.

Кроме того, собственники жилья всегда беспокоятся о сохранности состояния квартиры и имущества в ней, но мало кто составляет подробную опись передаваемого в аренду.

— Как приложение к договору найма должен прилагаться список предметов — у каждого нужно указать дату производства (год), модель/серию и признаки изношенности. Также необходимо описание состояния сантехники, электрики, окон, дверей и т.д. Собственник документально защищён от противоправных действий в отношении его имущества. В случае нарушения соглашения он может требовать возмещения ущерба через суд, договор найма станет подтверждающим документом его правоты, — поясняет Оксана Полякова.

Она также заявила, что собственники опасаются сдачи их квартиры в субаренду. Пересдача квартиры в субаренду законна только в том случае, если на это дано письменное разрешение собственника — оно должно быть прописано в договоре найма.

Чтобы на законных основаниях оформить пересдачу жилплощади, арендатор должен заключить договор поднайма — между нанимателем и поднанимателем, а в документе прописываются реквизиты основного договора найма.

Немаловажным является и то, в каком статусе человек сдаёт квартиру. По словам члена Ассоциации юристов России Дмитрия Лесняка, сейчас можно делать это в качестве самозанятого (налог составит 4%) и в статусе ИП (налог будет 6%). Также можно сдавать просто по гражданскому договору, но налоговая ставка в этом случае будет больше. Придётся заплатить 13% от стоимости аренды.

Если хозяин не платит налоги, то его и его жильцов может ждать настоящая атака со стороны участкового. Он может потребовать у жильца договор. Если он есть и квартирант признаётся участковому, что снимает квартиру, то информация об этом поступит в налоговую и хозяину будет грозить штраф. Если же договора нет в принципе, то хозяин рискует своим имуществом, ведь факт проживания квартиранта никак не зарегистрирован.

— Налоговая служба может представить весомые доказательства получения дохода. И тогда к сумме долга перед государством помимо налога добавится штраф 20–40% от суммы налога, а также пени. В самом простом варианте достаточно платить 13% от дохода, делается это раз в год, до 30 апреля следующего года подаётся декларация, до 15 июля платится налог. Можно стать предпринимателем и платить не 13%, а 6%. Правда, к этой сумме придётся добавить страховые взносы. Верно просчитав суммы от аренды, можно воспользоваться патентом. И тогда сумма налогов будет ещё меньше. Декларация в таком случае не подаётся, — советует Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической компании BMS Law Firm.

А чтобы избежать проблем в будущем, он рекомендует всегда заключать договор. Этот вопрос можно доверить как опытным риелторам, так и юристам, специализирующимся на подобных вопросах.

Было ваше, стало Маши

Квартиранты с большой дороги

Об этом самом свежем случае мошенничества недавно рассказали в столичном управлении Росреестра — там предупредили, что это лишь одна из возможных схем обмана собственников на арендном рынке. «Заключая договоры аренды, необходимо максимально тщательно подойти к проверке арендатора, так как не исключены варианты подделки представленных документов, в том числе удостоверяющих личность, — подчеркнул глава ведомства Игорь Майданов. — Если речь идет о длительной аренде — больше года, то в этом случае надежнее будет зарегистрировать договор у нас».

В качестве профилактики Майданов также рекомендует периодически просматривать популярные порталы недвижимости в поисках собственной квартиры — сделать это легко, задав адрес поиска. Такой метод уже не раз позволял обманутым владельцам жилья вовремя остановить мошенников.

Причем аферисты зачастую предпочитают иметь дело с дорогими апартаментами. Недавний случай, к примеру, произошел с трехкомнатной квартирой на Фрунзенской набережной — продать ее хотели ни много ни мало за 34,8 миллиона рублей! Впрочем, если вы сдаете однушку в Выхине, то это отнюдь не значит, что встречи с липовыми квартирантами вы гарантированно избежите. Да и не факт, что они поспешат продать вашу квартиру — заработать на ней можно и другими способами, говорят риелторы.

«Один из распространенных видов мошенничества со стороны арендатора — сдача жилья в субаренду, например посуточную, — объясняет замдиректора департамента аренды квартир агентства «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. — Хотя законно это только в том случае, если на пересдачу квартиры дано письменное разрешение собственника — оно должно быть прописано в договоре найма. Причем отсутствие письменного запрета на такую операцию не знак согласия на нее».

В интернете можно найти массу историй о том, как люди сдавали квартиру условному Пете, а через месяц обнаруживали в ней Машу, уверяющую, что она это жилье арендовала, а то и купила. Причем Маша вполне может оказаться добросовестным приобретателем, точно так же попавшим в руки мошенников, как и вы.

Только подлинники

Полякова подтверждает: и в случае передачи съемной квартиры в субаренду, и в случае попытки ее продажи мошенники действуют по поддельным документам.

— Они могут поставить в паспорт фальшивую печать с регистрацией по нужному адресу или подделать копии свидетельств о праве собственности, — перечисляет она. — Арендодатель должен быть бдительным, чтобы документы ни в коем случае не попали в чужие руки. Нанимателям тоже необходимо внимательно проверять бумаги у сдающего квартиру: только подлинники, никаких копий.

Собственнику к тому же следует контролировать, действительно ли в квартире проживают арендаторы, с которыми подписан договор. Советуют это и в Росреестре — там рекомендуют проведывать квартиру по крайней мере в первые месяц-два после сдачи внаем. «Не лишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит», — рекомендуют в ведомстве.

Рынок аренды так манит мошенников, потому что сделки на нем совершаются за несколько часов. Однако даже в таких условиях можно себя обезопасить.

К примеру, проверить документы можно не только «на глазок». Вбейте серию и номер паспорта арендатора на сайте services.fms.gov.ru, и система покажет вам, не значится ли документ среди утраченных или похищенных. Кроме того, важно грамотно составить договор аренды — нужно внести туда все данные нанимателя и собственника, сведения о квартире, включая адрес владельца, площадь и т.д., прописать условия и сроки оплаты, правила расторжения и прочие нюансы. Не лишним будет проверить и соцсети арендаторов — это поможет понять, тот ли перед вами человек, за которого он себя выдает. В Росреестре добавляют, что при поиске квартирантов лучше воспользоваться услугами агентства недвижимости с хорошей репутацией. Его сотрудники помогут не только оценить объект и правильно его прорекламировать, но и составить и подписать договор. Кстати, при подписании лучше использовать усложненный вариант подписи с расшифровкой ФИО. «Это максимально затруднит возможным мошенникам процедуру подделки почерка и самой подписи», — отмечают в Росреестре.

Телевизор до востребования

Помимо мошенников на пути желающих сдать свою квартиру попадаются также мелкие жулики и просто непорядочные арендаторы. Многие квартиранты считают, что могут съехать из съемной квартиры без предупреждения, да еще захватив с собой хозяйский телевизор или тумбочку. Рассчитывают, что связываться с полицией из-за такой мелочи хозяева не станут, к тому же доказательств часто нет — если к договору не прилагалась опись имущества, передаваемого в аренду вместе с жильем, то доказать принадлежность телевизора будет непросто.

Так что не пренебрегайте описью. А еще — берите с жильцов залог. Обычно это сумма, равная одному месяцу проживания. Если все будет в порядке, то при прощании вы вернете ее арендатору, а если произойдет форс-мажор, то деньги покроют убыток. Впрочем, опытные риелторы также советуют страховать квартиру. Если квартиранты устроят пожар или затопят соседей с дорогим ремонтом, то залога точно не хватит, а вот страховка может выручить.

Наконец, будьте внимательны, выбирая риелтора. Если это агент-одиночка и у вас нет о нем хороших рекомендаций от друзей и знакомых, то лучше не связывайтесь и обратитесь в крупное агентство, предварительно изучив отзывы о его работе. А если решите сдавать квартиру самостоятельно, то будьте готовы, что на вас обрушится град звонков не от потенциальных арендаторов, а от все тех же риелторов. И некоторые из них могут не помочь, а обмануть.

Аферисты часто представляются агентами по недвижимости и говорят, что найдут вам отличного клиента, готового заплатить даже больше, чем вы хотите. Для этого нужна сущая мелочь — внести предоплату на указанный счет. «Лжериелторы уверяют, что из общего чека за услуги эта сумма будет вычтена. Конечно, после внесения предоплаты клиент не получает ни услуг, ни объяснений, ни компенсаций», — делится своим опытом Оксана Полякова.

Ни продать, ни подарить

Надежно защитить свою квартиру от продажи квартирантами-мошенниками можно просто подав в Росреестр заявление, которое запретит любые сделки с вашей недвижимостью. В таком случае даже если мошенники подделают доверенность и попытаются продать квартиру, у них ничего не получится без вашего личного участия. Кроме того, простая регистрация договора аренды в Росреестре тоже может уберечь от проблем, но в таком случае договор нужно заключать на год и более, а также платить налоги. Впрочем, последнее — не право арендодателя, а его обязанность.

Основные проблемы при сдаче в аренду квартиры

Проблемы при сдаче квартиры, которые ждут каждого арендодателя и как их избежать или справится, если они уже у вас есть.

Нам всем свойственно ошибаться, но с каждым разом, по мере того, как приходит опыт, ошибок не становится меньше

Есть еще вариант, менее болезненный — получение знаний о том, как лучше делать. Информация, которая выложена ниже пригодиться в первую очередь тем, кто в первый раз сдает.

Она позволит избежать распространенных проблем, при сдаче в аренду жилья.

Основные проблемы при сдаче в аренду квартиры

нет арендаторов

Довольно распространенная проблема среди арендодателей, занимающихся сдачей в аренду жилплощади.

Причины этого явления:

• высокая цена аренды;
• состояние не соответствует цене аренды (неудобное расположение дома относительно остановок и магазинов, расположение на первом и последнем этажах, неудовлетворительное состояние сантехники или мебели).

• приведите сантехнику в рабочее состояние
• избавьтесь от старой мебели
• наклейте свежие обои
• установите кондиционер в виде бонуса, благо его стоимость в настоящее время не столь высока, а окупится данный девайс быстро.

Почитайте статью Подготовка квартиры к сдаче в аренду — там все расписано подробно и разложено по полочкам, впрочем, как и всегда:)

просрочка платежа

Довольно часто с просрочками сталкиваются арендаторы, которые «пустили пожить» арендаторов через знакомых, друзей или коллег по работе.

В итоге, не заключая договор о сдаче арендодатель не имеет никаких рычагов воздействия, ведь со «своими» как-то неудобно было его подписывать.

Что сделать: заселяя чужих или своих — настаивать на составлении и подписании договора аренды.

Назовите это формальностью без которой современные отношения невозможны — так принято делать и все.

Договор исключит многие проблемы, в виду его собственноручного подписания арендатором

Договор аренды — это как инструкция при возникновении различных ситуаций, которые неизбежно могут возникнуть.

Дополнительные действия: не будет лишним, если наряду с паспортными данными и местом прописки, вы узнаете у арендаторов место работы и контакты родственников и другую информацию, на тот случай, если арендаторы съедут, задержав выплаты, «забыв» заплатить.

А вообще, чтобы было меньше проблем, просто найдите нормального и платежеспособного арендатора. Как справится с этой, на первый взгляд, непосильной задачей?

сантехника

Перед сдачей в аренду жилплощади обязательно проверьте состояние радиаторов отопления, труб подачи горячей и холодной воды, сантехнику в санузле и на кухне.

Если возникли какие-то подозрения — не экономьте — смените то, что необходимо до заселения жильцов.

Практика показала, что превентивные меры работают гораздо лучше, чем устранение последствий аварий и протечек воды, когда вы уже сдали жилище и в ней проживают арендаторы.

Будет полезно оставить жильцам, которым сдали квадратные метры, «на всякий случай» телефон сантехника и электрика.

Поверьте, что чем меньше будет беспокойств у ваших соседей по поводу вашего «бизнеса», тем лучше для вас самих.

недобросовестные арендаторы

Здесь имеется ввиду не появление неприятных «сюрпризов» от арендаторов.

Что это может быть:

• появление домашних животных, хотя при подписании договора речи о них не велось;
• могут появиться дополнительные жильцы, которые не прописаны в договоре (если вы его составляли);
• вы приходите «в гости», а ваша собственность в субаренде и даже замки сменили и теперь вам самим не попасть в нее.

Неприятные ситуации, да? Несомненно. И они нередки в наше время.

Как предусмотреть эти проблемы до сдачи в аренду квартиры:

• составляйте подробный договор аренды. Включаете в него помимо обязательных пунктов свои, по согласованию с арендатором.

Если затрудняетесь предусмотреть максимальное количество условий — обратитесь к грамотному юристу, он на основе практики составит договор аренды, который максимально защитит вас от неприятных «сюрпризов».

материальный ущерб

В случае, когда сдаете в аренду квадратные метры с мебелью или частично меблированную — лучше договориться об уплате залога.

Например, сдаете со всей бытовой техникой (телевизор, холодильник, стиральная машина-автомат, микроволновая печь и проч.) и телефоном (с которого можно звонить на мобильный, т.е. не блокирован выход на «восьмерку»).

Может случиться так, что в процессе проживания арендаторов произойдет порча мебели или несвоевременная уплата за телефонные переговоры.

На помощь придет залог, который вы, взяли с арендаторов перед заселением.

Размер этого залога оговаривается перед заселением и может быть разным, на усмотрение сторон. В случае окончания срока аренды квартиры и удовлетворительном состоянии мебели и бытовой техники — залог возвращается в полном объеме.

Если еще остались какие-то вопросы или просто хотите перебдеть — прочтите статью «Как сдать квартиру без ошибок«.

Сдача в аренду жилья может быть прибыльным и менее хлопотным делом, если вы, как арендодатель будете грамотно вести дела, учитывая возможные проблемы, которые мы разобрали в статье.

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Заплатите налоги, чтобы все жили спокойно.

Зачем сдавать квартиру легально

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась Чиновник рассказал о борьбе с нелегальной арендой жилья в Красноярске всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% НК РФ, статья 119 от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НК РФ, статья 122 НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи Кто меня сдал? . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Есть два способа сделать всё законно:

1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ГК РФ, статья 681. Ремонт сданного внаём жилого помещения ). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

• Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
• Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
• Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

• контракт быстро закончится;
• чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
• такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы

Оформить жильцам временную регистрацию

Если арендаторы намерены жить в вашей квартире больше 90 дней, у вас есть два пути:

1. Оформить им временную регистрацию.
2. Сообщить в Управление по вопросам миграции МВД, что у вас проживают граждане без регистрации по месту пребывания.

Если этого не сделать, вам грозит штраф КоАП РФ, статья 19.15.2 в 2–3 тысячи рублей или в 3–5, если речь идёт о Москве. Исключение — если у квартирантов есть постоянная регистрация в этом же регионе. Тогда делать ничего не нужно.

Временная регистрация очень облегчает жизнь арендаторам. Проще получить медицинскую помощь, найти работу и так далее. А собственнику практически ничего не стоит её сделать: достаточно сходить с квартиросъёмщиком в МВД и подтвердить ваше согласие или оформить соответствующую бумагу у нотариуса.

Прекратить временную регистрацию можно в любой момент: достаточно известить МВД о досрочном убытии арендатора.

Есть нюансы относительно квартиросъёмщиков с детьми. Арендатор с временной регистрацией может оформить её и для своих детей — уже без вашего согласия. Но это позволяет им только проживать в квартире, пока не закончится срок временной регистрации. Так что есть смысл в том, чтобы этот период совпадал с указанным в договоре аренды.

Число зарегистрированных жильцов может повлиять на размер квартплаты: вырастут счета за электричество, газ и воду, но только если нет счётчиков. Если они есть, ничего не изменится.

Для собственника временная регистрация практически не имеет значения — до тех пор, пока не начнутся проблемы. Если придётся разбираться с арендатором в суде, это будет подтверждением, что человек действительно проживал в квартире.

Что нужно делать, когда человек проживает в квартире

Платить налоги

Ежегодно до 30 апреля необходимо подавать в налоговую службу декларацию по форме 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и деньги от сдачи квартиры. Необходимо приложить договор аренды и документы, подтверждающие получение средств, — расписки или выписку из банка.

НДФЛ в размере 13% от дохода необходимо оплатить до 15 июля года, следующего за отчётным периодом.

Учтите, что, если плата за коммуналку включена в стоимость аренды, с этой суммы тоже придётся платить НДФЛ. Так что есть смысл в договоре разделить эти два платежа и принимать их двумя переводами.