Продление договора аренды квартиры

Пролонгация договора найма жилого помещения

Наем жилого помещения регламентирован Гражданским кодексом РФ. Владельцы недвижимости, которые не планируют на протяжении длительного периода проживать в квартире, предпочитают ее сдавать и получать пассивный доход. Подобные сделки достаточно часто встречаются.

Законодательство предписывает заключать договор найма жилья в письменной форме. Если его срок более 11 месяцев, он подлежит регистрации в Росреестре, поскольку долгосрочная аренда рассматривается как обременение на недвижимость. Это платная процедура, требующая также временных затрат, поэтому граждане предпочитают оформлять договор на период, не требующий внесения сведений в реестр. Если по истечении срока, указанного в документе, фиксирующем сделку, правоотношения между наймодателем и нанимателем не прекратились, договор необходимо пролонгировать.

Правовое регулирование пролонгации

Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ. К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ. Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка.

Согласно положениям законодательства наймодатель обязан уведомить съемщика о желании продлить договор на тех же или иных условиях либо о намерении прекратить отношения за три месяца по истечении срока, на который заключалась сделка. Форма такого извещения не регламентирована, поэтому сделать это можно в личном разговоре. Но рекомендовано использовать письменное уведомление, поскольку при возникновении спорных ситуаций, оно послужит доказательством в судебном разбирательстве. Особенно такой вид извещения стоит применять, если с нанимателем не сложились доверительные отношения или были какие-то конфликты.

Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю. Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении.

В зависимости от периода, на который заключена сделка, можно разделить договора на:

1. Краткосрочные. Они оформляются на 11 месяцев и не подлежат государственной регистрации. Такой вид договоров наиболее распространен, поскольку не требует дополнительных временных и денежных затрат, связанных с внесением сведений в реестр.
2. Долгосрочные. Заключаются на год и более. Законодательство ограничивает максимальный срок найма жилого помещения пятилетним периодом. Они требуют обязательной государственной регистрации.
3. Без указания срока действия. Согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ такие договора считаются заключенными на пять лет.

Пролонгация должна производиться в зависимости от срока, на который заключен договор.

Продление краткосрочного найма

При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.

Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.

Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.

При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.

Пролонгация договора долгосрочного найма

Если договор заключался на год и более, наниматель имеет преимущественное право его пролонгации. Так, собственник квартиры должен предложить продлить наем в первую очередь ему. Только после отказа наймодатель сможет заключить договор с другим нанимателем. Если собственник квартиры не планирует сдавать жилье в ближайший год, он вправе не продлевать сделку по истечении ее срока. Но, если он в течение этого периода заключит новый договор с другим нанимателем, предыдущий съемщик имеет право обжаловать его действия в судебном порядке и получить компенсацию за причиненный ущерб.

При долгосрочном найме, если ни одна из сторон не уведомила другую о желании продлить договор и участники не прекратили исполнение обязательств, сделка автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.

После продления договора долгосрочного найма его необходимо вновь зарегистрировать в Росреестре, поскольку обременение недвижимости продолжилось.

Порядок действий при реализации процедуры

Чтобы пролонгировать договор найма жилого помещения сторонам следует придерживаться следующего алгоритма:

• обратиться к другому участнику правоотношения и сообщить о желании продлить сделку;
• согласовать условия. Если их планируется изменить, стороны должны прийти к консенсусу, в противном случае договор расторгается в связи с истечением срока;
• оформить дополнительное соглашение, включив в него новые условия, если они были изменены;
• зарегистрировать продление найма в Росреестре. Это необходимо сделать, если аренда долгосрочная.

Важно составить соглашение о пролонгации в письменном виде, поскольку оно будет фиксировать правоотношения между сторонами и послужит доказательством в суде, если в будущем возникнут неразрешимые разногласия. В документе необходимо указать следующее:

• название, номер и дату составления соглашения;
• номер и дату составления основного договора, к которому оформляется дополнительное соглашение;
• данные сторон так же, как и в основном договоре;
• вопрос о пролонгации правоотношения. Сторонам, не желающим регистрировать обременение, следует заметить, что новый срок начинается с момента подписания данного соглашения;
• отражение изменений условий основного договора. Если стороны решили увеличить или уменьшить арендную плату или иные положения документа, следует конкретизировать этот факт. Если изменений не предполагается, необходимо указать об этом;
• пункт о том, что остальные условия основного договора остаются в силе;
• день, с которого новый документ вступает в силу. Как правило, это момент подписания соглашения;
• дату и подписи участников сделки.

Заключать дополнительное соглашение и ставить подписи должны те же граждане, которые оформляли основной договор. Они могут делегировать это право посредством нотариально заверенной доверенности другому лицу.

Если окончание срока основного договора было упущено, лучше оформить дополнительное соглашение задним числом. Это исключит возникновение спорных ситуаций относительно нерегулируемого периода найма и возможных судебных тяжб.

Разница между продлением и заключением нового договора

Несмотря на то, что пролонгация – достаточно простая процедура, не требующая особых знаний, многие граждане предпочитают заключать новый договор, вместо продления старого. Некоторые юристы выступают за подобный порядок, поскольку он позволяет максимально точно отследить начало и окончание периода правоотношений.

Количество возможных пролонгаций не ограничено законодательством, поэтому при длительном течении сделки заключаются новые дополнительные соглашения, изменяются условия найма. Это может вызвать путаницу, если возникнет конфликт между сторонами. Заключение нового договора каждый раз обеспечит юридическую чистоту сделки.

Однако такой подход связан с дополнительными временными затратами, поскольку по окончании срока найма, собственник квартиры должен принять имущество у нанимателя, оформив этот процесс передаточным актом, исключающим наличие у него претензий. При заключении нового договора акт приема-передачи снова требуется составить, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Если стороны будут придерживаться установленной законодательством процедуры, перезаключение найма заново значительно увеличит затраты времени в сравнении с пролонгацией. Продление договора предполагает только оформление дополнительного соглашения к основному документу.

Как продлить договор найма квартиры

Обычно договор найма жилья включает в себя как срок действия, так и условия продления договора. При этом для договора найма жилого помещения условие о сроке не является существенным. Если срок в договоре не указан, то такой договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). О том, как продлить срок действия договора, мы поговорим ниже.

Срок договора

Типовые образцы договора найма жилья, как правило, предусматривают срок действия до одного года с условием автоматического продления этого срока, если ни одна сторона не заявит о нежелании продлевать договор.

Это объясняется тем, что типовые шаблоны разработаны с учетом наиболее удобных для граждан условий. Так:

• договоры со сроком действия до одного года не нуждаются в государственной регистрации;
• возможность автоматического продления договора на следующий год, по сути, начинает правоотношения заново, а значит, регистрации обременения наймодателя в Росреестре не потребуется, даже если в общей сложности найм будет длиться десятилетиями;
• возможность автоматического продления дает и нанимателю и наймодателю некую гарантию длительных правоотношений;
• автоматическое продление не нуждается в дополнительном оформлении, то есть никаких дополнительных соглашений не потребуется.

Если договор не предусматривает возможности автоматического продления, то стороне, заинтересованной в продлении, потребуется обратиться к другой стороне с предложением о продлении договора на тех же или иных условиях.

В случае достижения согласия будет необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Следует осторожно подходить к формулировкам дополнительных соглашений. Например, если в дополнительном соглашении условие о продлении договора сформулировано таким образом, что предусматривается изменение первоначального срока, указанного в договоре найма (например, «срок найма увеличивается на семь месяцев»), при этом совокупный срок превышает один год, такой договор перестает считаться краткосрочным и имеет некоторые особенности, о которых будет сказано далее.

В то же время договор найма останется краткосрочным, если он будет продлен путем установления дополнительным соглашением нового срока найма, не превышающего одного года. Например, «срок найма по договору продлевается на семь месяцев с момента подписания настоящего соглашения».

Долгосрочные договоры найма

Договор, заключенный изначально на срок более года, относится к категории долгосрочных договоров, нуждающихся в государственной регистрации обременения наймодателя.

Наниматель по долгосрочным договором имеет преимущественное право заключения договора на новый срок (абз. 1 ст. 684 ГК РФ). На этом праве нанимателя основана вся дальнейшая процедура продления срока действия договора.

В обеспечение преимущественного права нанимателя наймодатель обязан как минимум за три месяца до окончания срока договора известить нанимателя (абз. 2 ст. 684 ГК РФ):

• о продлении договора на тех же или иных условиях;
• об отказе в продлении договора в связи с тем, что наймодатель не намерен сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года.

Наиболее предпочтительной является письменная форма извещения, с помощью которой при необходимости можно будет без труда доказать факт исполнения наймодателем своей обязанности. Желательно составить извещение в двух экземплярах, попросив нанимателя поставить подпись на экземпляре наймодателя.

Если наймодатель в своем извещении указал, что он не намерен продлевать договор в связи с нежеланием сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года, но впоследствии заключил договор с другим нанимателем, то прежний наниматель имеет право обратиться в суд в связи с нарушением его преимущественного права на заключение договора.

Если стороны не достигнут договоренности о продлении договора найма на условиях, указанных в извещении, договор расторгается в связи с истечением его срока. При этом наймодатель вправе после истечения срока договора найма заключить новый договор с другим нанимателем (ст. 684 ГК РФ).

Если наймодатель в установленные законом сроки (за 3 месяца) не известит нанимателя о продлении договора на иных условиях либо об отказе в продлении, а наниматель впоследствии не откажется от продления, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).

Регистрация долгосрочного договора в Росреестре

Государственная регистрация договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрена независимо от срока договора, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года.

Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

Действия нанимателя при истечении срока договора

Для продления договора найма жилого помещения на прежних условиях наниматель не обязан извещать о своем намерении наймодателя, поскольку, если последний не известит нанимателя о продлении на иных условиях за три месяца до истечения срока договора либо об отказе в продлении, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).

Для продления договора найма жилого помещения на иных условиях нанимателю следует:

• обратиться к наймодателю с предложением о продлении договора на иных условиях;
• при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450, ст. 452, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

При возражении наймодателя продлить договор на иных условиях наниматель вправе расторгнуть договор в связи с истечением его срока.

В случае досрочного расторжения продленного договора найма жилого помещения наниматель обязан за три месяца в письменном виде предупредить об этом наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Сдача внаем жилого помещения влечет обязанность наймодателя по подаче налоговой декларации и уплате НДФЛ ( пп. 1 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ).

Что предусмотреть в договоре найма квартиры? Узнать →

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? Узнать →

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Продление или пролонгация договора аренды квартиры: образцы приложений

Нередки случаи, когда возникает необходимость в продлении договора аренды квартиры. Важно учесть все нюансы и подойти ответственно к делу, чтобы продлить договор правильно и избежать неприятностей. Как продлить договор аренды квартиры?

Узнайте из нашей статьи о том, чем отличается договор аренды от договора найма жилого помещения.

Какими законами регламентируется?

Продление договора аренды жилого помещения регламентируется статьями 450, 452, 674 ГК РФ.

Абзац второй 684 статьи говорит о том, что арендодатель обязан поставить в известность съемщика:

• о намерении продлить договор аренды на тех же самых или иных условиях;
• о нежелании продолжать сотрудничество, в связи с тем, что он не собирается сдавать в аренду жилое помещение.

За какой срок нужно предупреждать об отказе в пролонгации?

Не позднее, чем за 3 месяца арендодатель обязан поставить в известность нанимателя о продлении договора аренды либо об отказе в продлении договора.

Если этого не произошло – договор между сторонами будет считаться продлённым на тех же условиях и на тот же срок.

Гражданский кодекс РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Зависимость от срока действия договора

Непосредственная взаимозависимость возникает в соответствии с тем, что:

• договор, действующий 1 год, продлевается на такое же количество времени;
• договор, действующий максимальный срок 5 лет – пролонгируется на столько же.

При этом требуется учитывать, что если аренда являлась долгосрочной и составлялась на срок от 1 до 5 лет, договор требуется зарегистрировать в Росреестре.

Конечно, можно обойтись и без регистрации. Но в случае судебных разбирательств, договор может быть признан недействительным из-за отсутствия постановки на учёт.

Ели срок аренды подходит к концу, любая сторона имеет право проявить инициативу и выйти с предложением к партнёру, которое может заключаться:

• в пролонгации действий договора;
• в прекращении аренды.

Обсудив предложение и достигнув согласия, стороны могут оставить действие договора в силе автоматически, а могут перезаключить его.

О том, как составить договор аренды квартиры, а также о том, как его правильно заключить, вы можете прочитать в наших статьях.

Подробнее о том, как составить опись имущества в качестве приложения к договору аренды, вы можете узнать на нашем сайте.

Если жильцы выселяются из квартиры, им требуется передать имущество, а также состояние квартиры на основании положений основного договора. Если в нём указана необходимость проведения ремонта – его придётся провести.

Если указаны иные формы ответственности – их также придётся исполнить. При отказе одной из сторон исполнять пункты договора, можно подать в суд.

Кроме этого требуется провести взаиморасчёты сторон и оформить выезд из квартиры.

Как оформить выселение?

Выезжая из квартиры, требуется составить акт передачи имущества и квартиры как таковой, указав, что в ней остаётся полный порядок.

Кроме этого, целесообразно получить от арендодателя расписку в том, что у него нет претензий к арендатору.

А самое главное – указать в расписке, что ключи переданы владельцу. Тогда, в случае непредвиденных обстоятельств, у бывших жильцов будут на руках гарантии безопасности.

Кто заверяет завершение сделки? По правилам, стороны могут договориться обо всех нюансах и тонкостях прекращения арендных обязательств. Если согласие не достигнуто – они могут обратиться в юридическую компанию и заручиться помощью специалиста.

Иногда можно составить акт в присутствии соседей и попросить их поставить подписи, если между собственником квартиры и квартирантом произошёл конфликт.

Подробнее о расторжении договора аренды квартиры вы можете узнать из другой нашей статьи.

Продлить или составить новый?

Можно оформить новый договор. Это целесообразно в том случае, когда у сторон изменились приоритеты, и они желают внести существенные изменения. Однако это не обязательно.

Изменения можно вносить составлением приложения к основному договору (дополнительного соглашения). В этом случае указывают, какой пункт изменяется, и какие положения вносятся в текст.

Существенной разницы между пролонгацией документа и составлением нового нет. Однако, новый договор, составленный по установленным правилам, будет обладать неоспоримой юридической силой, и базироваться на более стабильных правовых основаниях. Нужно закрыть все правовые вопросы, которые могут возникнуть впоследствии.

Итоги

Рынок недвижимости не стабилен, он наполнен своего рода «серыми маркетинговыми схемами» и мошенническими действиями, как со стороны владельцев жилья, так и со стороны арендаторов. Договор – гарантия безопасности для добросовестных собственников и квартирантов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как продлить договор аренды квартиры? Как подстроить под себя образец документа на пролонгацию или продление?

Проживая в квартире по договору аренды, необходимо помнить о временном характере такого положения вещей. Если вы внимательно изучите свою копию договора найма, то наверняка найдете в нем упоминание о том, до какого момента действует договор.

То есть, про прошествии срока его действия, вы будете незаконно занимать предоставленную вам на срок аренды площадь, а значит, ваши права не будут каким-то образом защищены. Именно поэтому, как стороне арендодателя, так и арендатора необходимо знать о том, как продлить договор аренды квартиры.

Пролонгация по желанию:

…наймодателя

Договор найма или аренды представляет собой письменный документ, в котором изложены условия осуществления подобной сделки, а также права и обязанности сторон. В некоторых случаях, в договоре аренды указывается срок, на который составлен документ. Как правило, он равен одному или же двум годам. По истечении этого срока договор утратит свою законную силу.

Если в вашей копии документа не указана конкретная дата, когда договор перестает действовать, то в соответствии с Гражданским кодексом, а именно, статьей 683 соглашение считается автоматически заключенным на срок пять лет.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684, 685, 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Конечно, в момент, когда действие договора истекает, могут возникнуть разные ситуации и отношения нанимателя и арендатора могут прерваться.

Арендодатель должен оповестить нанимателя о том, что договор в скором времени потеряет свою актуальность. Дальнейшими его действиями являются достижение соглашения с другой стороной. Ведь только при взаимном согласии договор может быть продлен.

Если доп соглашение достигнуто, то предпринимаются действия, которые касаются составления нового документа, его регистрации.

Конечно, скажут многие, зачем предпринимать столько ненужных действий, когда по факту, если вы решили осуществить продление договора аренды квартиры, и жилец совсем не против этого, можно просто продолжать получать оплату, пока одному из вас не понадобится разорвать отношения.

К сожалению, подобное положение вещей не позволит быть полностью защищенными с точки зрения законодательства. Вы не сможете быть уверены в том, что квартира достанется вам в хорошем состоянии, ведь по факту в ней никто не живет. Кроме того, вы не сможете предъявить жильцу никаких претензий.

Также не стоит забывать о том, что и сам жилец рискует, что в самый неподходящий момент вы решите выгнать его, имея на это полное право, ведь он незаконно занимает вашу жилую площадь.

Именно поэтому, даже если вы решили не оповещать жильца о пролонгации договора, со временем вы все же должны составить новый договор или дополнительное соглашение, в особенности, если изменились условия проживания, оплаты, или содержания квартиры.

…арендатора

Если арендатор так и не дождался, по истечению срока действия договора, напоминания арендодателя о продлении, то для того, чтобы защитить свои интересы, наниматель сам должен предложить перезаключить договор. Для этого он должен обратиться к арендодателю и принести ему составленные копии дополнительно.

Уведомление жильца

Своевременное уведомление жильца также играет важную роль. Так, в случае, если арендодатель не хочет продлевать договор аренды, он должен известить жильца за три месяца до истечения срока договора о том, что необходимо за это время съехать.

Оповещение должно быть сделано в любой форме, главное – это удостовериться, что наниматель его получил. Самый простой и оптимальный вариант – это личное присутствие. Вам достаточно явиться по адресу проживания в вашей квартире гражданина и сказать ему лично. Также предупреждение можно сделать и по телефону. Еще один не менее простой способ – это послать письмо с уведомлением.

А вот оставлять записки или просто кидать письмо в почтовый ящик не стоит. Вполне возможно, что жилец их не прочтет и тогда, закон будет на его стороне, и он может не выселяться еще три месяца.

Если же вы хотите продлить срок действия договора, то можете в срочном порядке не оповещать жильца об этом, вы вполне можете дождаться удобного для вас случая и обсудить пролонгирование важного документа.

Регистрация пролонгации

По общим правилам Гражданского кодекса регистрация договора необходима в случае, если он составлен на срок более одного года. Для того чтобы осуществить подобное действие вам необходимо предоставить в службу государственного реестра:

1. подлинники составленных вами и другой стороной договоров или же дополнительных соглашений, приобщенных к договорам. Эти бумаги должны быть заверены нотариально заранее, поэтому позаботьтесь об этом.
2. также в комплекте должен идти кадастровый паспорт квартиры.
3. чек об оплате государственной пошлины на регистрацию сделки.
4. заявление, составленное в соответствии с нормами и правилами. Попросите бланк или образец заполнения в службе государственного реестра и на основании составьте заявление, соблюдая все пункты и правила.

Вся папка собранных бумаг предоставляется в ФРС России (Федеральная Регистрационная служба) по вашему региону и регистрируется. После того, как все поданные документы будут проверены, их занесут в Единый Государственный Реестр.

После этой процедуры вам выдадут документ, с проставленными в нем печатями. Именно они свидетельствуют о том, что процедура пролонгации договора аренды квартиры успешно завершена и теперь ваши правоотношения продлятся еще некоторое время.

Теперь вы без опаски будете ждать приближение срока окончания действия договора. Продолжить правоотношения наймодателя и нанимателя не составляет труда, если оба юридически подкованы и знают, как действовать в такой ситуации. Поэтому, ознакомившись с содержанием нашей статьи, вы можете самостоятельно принимать решения по поводу дальнейшей судьбы вашего соглашения и теперь точно знаете, как правильно оформить это с юридической точки зрения.