1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расчет арендной платы за нежилое помещение пример

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

  • За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

  • За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
  • Факторы, влияющие на оплату аренды

    Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

    Способы указания арендной платы:

    • Фиксированная стоимость.
    • Цена за квадратный метр.
    • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

    Что важно при расчете арендной платы:

    1. Размещение нежилого помещения.
    2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
    3. Назначение объекта.
    4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

    Минимальная и максимальная стоимости

    Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

    Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

    Методика расчета

    Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

    В общем случае формула будет выглядеть так:

    • Аим – плата за имущество.
    • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
    • j инф – индекс инфляции.
    • Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

    Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

    • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
    • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
    • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
    • Кт – тип нежилого помещения.
    • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
    • Кнж – показатель качества нежилого помещения.

    Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

    • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
    • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
    • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
    • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
    • S – общая площадь нежилого помещения.

    Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

    Пример

    Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.

    Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

    Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

    Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

    • Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
    • Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
    • Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
    • Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
    • Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
    • Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
    • Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
    • Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
    • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:

    1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
    2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
    3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

    Общая сумма Кк = 0,9.

  • Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
  • По принятой формуле получаем размер арендной платы:

    4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.

    В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

    Индексация

    Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

    При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

    Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

    Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

    Как рассчитать аренду помещения

    Коммерческую недвижимость собственник может использовать по-разному – для своего бизнеса или для сдачи в аренду другому лицу, юридическому, ИП.

    Покупка коммерческой недвижимости всегда является выгодной инвестицией, такая площадь будет приносить доход при любых экономических обстоятельствах в стране.

    Но владелец должен правильно определить арендную плату, ведь слишком высокая цена отпугнет клиентов, минимальная будет выглядеть подозрительно или вызовет интерес у ненадежных арендаторов. Арендная плата должна соответствовать среднему уровню на рынке недвижимости, быть конкурентоспособной.

    Чтобы определить рыночную стоимость аренды, нужно проанализировать другие предложения по сдаче в найм коммерческих площадей, учесть достоинства и недостатки своей недвижимости. Величина рассчитывается и с учетом срока аренды, места расположения здания, других факторов.

    Как рассчитать аренду помещения справедливую, чтобы получить хорошую прибыль и заключить договор с надежным, ответственным арендатором.

    Особенности

    Есть несколько строгих правил сдачи в аренду нежилых коммерческих зданий или отдельных помещений:

    • Передать в аренду такой объект можно только юридическому лицу.
    • Обязательно составляется соглашение с собственником.
    • Помещение может использоваться только по его целевому предназначению. Жить в коммерческом помещении нельзя.
    • Обязательное условие – своевременная оплата аренды площадей.
    • У арендатора, который выполняет все условия соглашения, может появиться возможность выкупа площадей в собственность.
    • Чтобы получить в аренду муниципальное помещение, нужно поучаствовать в аукционе, информация о котором будет размещена в СМИ.
    • Договор на аренду должен регистрироваться в Росреестре.
    • Обязательно уплачивается НДС.

    Если помещение принадлежит частному лицу, он сам определяет стоимость, но должен при этом платить налог с прибыли в размере 13%.

    Определение арендных платежей

    При заключении договора аренды определение платы является одним из самых главных вопросов.

    ВНИМАНИЕ! В договоре аренды размер ежемесячного платежа должен быть указан обязательно.

    Без таких данных документ может быть признан недействительным. Размер стоимости аренды офиса или склада, цеха нужно посчитать до подписания договора, включить его в текст документа. Если, в связи с изменением обстоятельств, нужно будет посчитать аренду по-новому, это делается только с согласия обеих сторон, что также должно быть подтверждено документально.

    Что влияет

    Расчет арендной платы осуществляется с учетом нескольких важных факторов:

    1. Место нахождение помещения.
    2. Его возраст и техническое состояние.
    3. Особенности здания (материал строительства, например, наличие вентиляции, естественная освещенность внутренних помещений, другое).
    4. Предназначение помещения, насколько оно соответствует цели использования.
    5. Для некоторых объектов важна проходимость.
    6. Есть ли места общего пользования при аренде.

    Если сложно рассчитать реальную стоимость своего объекта недвижимости, можно обратиться к специалистам в данной сфере, сделать расчет онлайн на сайтах тематики недвижимости или юриспруденции. Каждый случай может иметь свои особенности, но существует общий порядок, формула расчета, которых следует придерживаться.

    Составные оплаты

    И владельцу коммерческой недвижимости, и тому, кто хочет взять ее в аренду, следует знать, как рассчитывается базовая ставка по аренде, что включается в нее.

    К арендной плате может быть присоединена цена использования участка земли под домом, но это указывается в арендном договоре. Если помещений в найме два могут быть использованы отдельные нормы для оплаты.

    Обычно рассчитывается оплата на 1 квадратный метр, но может для расчета применяться и другая единица, это оговаривается между сторонами. Иногда для длительной аренды применяется величина годовой ставки. В разных районах годовые ставки могут отличаться.

    ВНИМАНИЕ! Коммунальные услуги и ремонтные работы не включаются в размер годовой ставки.

    В целом сумма арендной платы состоит из двух величин – затратной и доходной. Затратная подразумевает расходы арендатора, касающиеся и содержания здания. Доходная часть – деньги, которые получает владелец коммерческой недвижимости. Но при этом не имеет никакого значения вид деятельности, для которой снимается нежилое помещение.

    Образец расчета

    Позволяет понять расчет оплаты за нежилое помещение пример с формулой. В ней используются такие данные, как Пд (плата по условиям договора за использование помещения), Аим (оплата аренды имущества, недвижимости), Азем (оплата аренды земли под помещением).

    ВАЖНО! Аренда земли устанавливается согласно нормам. Положения о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земельных участков для предпринимательской или некоммерческой деятельности.

    Формула выглядит так:

    Аренда имущества (Аим) также сложная величина, в состав которой входит несколько понятий.

    Аим=Бап.хКиз.хКм.хКт.хКд.хКз.хКнж.хКс.хS

    S – это площадь помещения с обозначением его качеств.

    Бап. – базовая ставка за аренду коммерческой недвижимости. Она исчисляется за квадратный метр, в рублях.

    Кз – коэффициент. Он учитывается район расположения здания, зону. Устанавливается размер коэффициента на совете депутатов.

    Что такое Кт? Это коэффициент, который зависит от вида помещения, сдаваемого в аренду.

    Коммерческая недвижимость

    • Отапливаемое складское помещение имеет коэффициент 0,5.
    • Неотапливаемое складское или производственное – коэффициент 0,3.
    • Прочие виды – 1,0.

    Виды помещений по качеству

    В формуле аренды имущества (Аим) есть величина Кнж. Что она обозначает? Это коэффициент, который определяет качественный показатели здания. Сам коэффициент также состоит из нескольких величин:

    КЗ.1 указывает на место расположения коммерческого здания, от этого зависит размер коэффициента:

    1. Если помещение отдельно стоящее – коэффициент 0,54.
    2. Надземная встроенно-пристроенная часть здания – 0,32.
    3. Чердачное помещение – 0,26.
    4. Полуподвальное – 0,22.
    5. Подвальное – 0,19.

    Величина КЗ.2 – коэффициент по уровню технического обустройства:

    • Если помещение с канализацией, водопровод и отопление, коэффициент составляет 0,16.
    • Плюс еще и горячая вода – 0,27.
    • Если только канализация и водопровод – 0,10.

    Что такое КЗ.3? – применение прилегающей территории и соответствующий коэффициент:

    1. Если нельзя использовать прилегающую территорию, коэффициент 0,10.
    2. Если территория ограждена – 0,27.
    3. Не ограждена – 0,16.

    Когда к арендуемому помещению прилегает территория с площадью свыше 100 квадратных метров, для расчета арендной платы нужно составить отдельное, дополнительное соглашение.

    КЗ.4 – коэффициент по высоте потолков:

    • Потолок меньше 2,6 метров – коэффициент 0,02.
    • От 2,6 до 3 метров – 0,04.
    • Свыше 3 метров – 0,07.

    Величина Кд

    Данная величина указывает на коэффициент, который выбирается в соответствии с видом деятельности в арендуемом помещении:

    1. Помещение применяется для работы аптеки, кафе, бара, ресторана – коэффициент – 2. При этом в кафе или баре реализуются алкогольные напитки с градусом выше 13.
    2. Для страховой или нотариальной деятельности, административной – коэффициент 2,5.
    3. Игорный бизнес, банковское отделение – коэффициент составляет 3.
    4. Если арендуется помещение для оптовой или розничной торговли, под склад, юридическую кантору – коэффициент 1,5.
    5. Производство, научно-исследовательская деятельность – 1.
    6. Медицинские услуги – 0,6.
    7. Аренда помещения спортивной организацией, для продажи хлебобулочных изделий или молочных, для продажи товаров для детей, для оказания образовательных услуг – 0,25.
    8. Помещения для общественных (некоммерческих организаций) – 0,1.

    Для муниципальных учреждений и суда Кд составляет 0.

    От чего зависит коэффициент

    Эта величина возникает в случае субаренды помещения, ее размер будет разным для площадей, которые можно передавать в субаренду (3), и которые не подлежат субаренде (1).

    Особенности подсчета

    Когда арендуется несколько помещений, формулу нужно использовать для каждого из них, ведь коэффициенты могут отличаться.

    ВНИМАНИЕ! Когда сложно самостоятельно сделать расчет, поможет универсальный калькулятор, который можно найти на сайтах по недвижимости.

    В калькулятор на аренду подставляются только данные по конкретному объекту. Даже если подсчет будет не идеально точным, он даст общее представление о предстоящих расходах по найму коммерческой недвижимости.

    Договор аренды, правила составления

    Аренда, по требованиям законодательства, должна оформляться договором. В нем указываются следующие данные:

    • Название договора и его номер.
    • Дата и место составления документа.
    • Персональные данные участников сделки.
    • Предмет договора и его описание.
    • Оценочная стоимость объекта.
    • Ответственность сторон.
    • Размер расходов на помещение и указание на того, кто будет их нести.
    • Размер арендной платы.
    • Подписи сторон соглашения.

    Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение

    Собственники недвижимых объектов нежилого фонда имеют возможность обрести дополнительный заработок с помощью аренды этих объектов. Законодательно собственник имеет полное право на заработок таким способом.

    Чтобы найти арендатора, необходимо рационально посчитать, сколько будет стоить аренда помещения. Как определить стоимость объекта, от чего она зависит?

    ВНИМАНИЕ! Взаимоотношения собственника и арендатора оформляются с помощью соглашения, которое подписывается обеими сторонами.

    В соглашении указывается размер арендной платы, условия эксплуатации помещения, срок уплаты денежных средств. В соглашении обязательно приводятся расчеты стоимости. Некоторые соглашения требуется зафиксировать в рос реестре.

    Арендная плата

    Арендная плата – это фиксированная стоимость за использование объекта нежилой недвижимости, которая рассчитывается с помощью формул, либо устанавливается владельцем.

    Предоставление помещения во временное использование производится на короткий или длительный временной интервал.

    Сдаваться могут помещения различной площади и назначения. Это может быть объект, находящийся в собственности физического, юридического лица, или состоящий на государственном учете.

    Стоимость аренды определяется индивидуально для каждого объекта. Нюансы:

    • Цена включает плату за земельную территорию, на которой размещен объект. В некоторых случаях оплата за землю не взимается.
    • Основная единица расчета – 1 квадратный метр.
    • По согласованию сторон плата может рассчитываться исходя из временного интервала использования недвижимости, а не площади.

    Размер стоимости прописывается в соглашении следующими способами:

    1. фиксированная ставка за эксплуатацию целого объекта;
    2. стоимость определенной территориальной единицы, умноженной на цельную площадь;
    3. к фиксированной стоимости приплюсовывается стоимость коммунальных платежей.

    Существует два основных типа арендной платы. Градация производится в зависимости от собственника имущества.

    РазновидностьХарактеристика
    Собственник – городские властиАренда рассчитывается без учета ндс. Для аренды таких территорий требуется участие в торгах. Сведения об организации торгов размещаются в социальных сетях и средствах массовой информации не менее чем за 30-ть суток. Величина стоимости пересматривается не более 2-х раз в год.
    Собственник – физическое, либо юридическое лицоТребуется заключение соглашения. Стоимость устанавливается владельцем, использование формул и приведение схем расчетов вносится в соглашение по желанию собственника. Владелец обязан декларировать полученный доход и оплачивать налог. Для собственников – юридических лиц это 13%, а для юридических лиц дополнительно предусмотрена оплата ндс.

    Что входит в цену

    Стоимость состоит из двух компонентов:

    1. Расходный. Средства, которые владелец тратит на содержание нежилого недвижимого объекта.
    2. Доходный. Доход, который приносит данный объект владельцу.

    Минимальная и максимальная величина не зафиксированы законодательно. Если заданная сумма окажется неправдоподобно низкой, налоговая инспекция потребует отчета и может организовать инспекцию с проверкой.

    Факторы

    1. Степень развитости инфраструктуры в регионе размещения арендуемой недвижимости.
    2. Транспортное сообщение, подъездные пути.
    3. Размер населенного пункта.
    4. Перечень коммуникаций.
    5. Давность постройки.
    6. Качество стройматериалов.
    7. Степень изношенности помещения.
    8. Назначение объекта, с какой целью эксплуатировалось.

    На определение стоимости не влияют затраты, связанные с ремонтоно-восстановительными работами, оплатой коммунальных услуг.

    ВНИМАНИЕ! Прибыль, полученная от деятельности, которая осуществляется с помощью арендуемых площадей, также не оказывает влияния на цену аренды.

    Методика расчета

    Методика расчета указана в приказе Минстроя № 209 от 14 сентября 92 года. На основании закона, формула определения цены основывается на базовой ставке за год и значения региональных значений коэффициентов.

    Величина рассчитывается следующим образом:

    (АИМ+ПЗ)*НДС*JИНФ

    АИМ – оплата за имущество;

    ПЗ – арендная стоимость за земельную территорию, которую оплачивает владелец. В эту сумму входит плата за землю, на которой построено здание.

    НДС – сумма с учетом ндс.

    JИНФ – коэффициент инфляции.

    Чтобы получить сумму за аренду помещения по формуле, требуется сначала высчитать значение оплаты за имущество:

    АИМ = БАП*КЗ*КМ*КТ*КД*КНЖ*КС*S

    БАП – величина базовой ставки за год за 1 квадратный метр без учета площади технических помещений, лестничных пролетов, и т.д.

    КЗ – регион расположения объекта – населенный пункт, район города. Показатель фиксированный для данной местности.

    КМ – показатель определяет качество и стоимость материалов, из которых построено здание.

    КТ – разновидность объекта нежилого фонда.

    КД – коэффициент, определяющий вид деятельности арендатора.

    S – квадратура, территория арендуемого объекта.

    КС – показатель, определяющий факт предоставления территории в аренду.

    КНЖ – уровень качества арендуемого объекта недвижимости. Высчитывается он следующим образом:

    КНЖ = КК1+КК2+КК3.

    КК1 – показатель, определяющий уровень благоустройства.

    КК2 – показатель, определяющий расположение недвижимости.

    КК3 – показатель комфортности использования.

    Чтобы определить общую сумму арендной платы, необходимо произвести расчеты по данной формуле для каждого зала, помещения.

    В качестве примера возьмем город Камышин Волгоградской области. Нежилое здание принадлежит городским властям. В нем хочет арендовать два офиса частная организация, занимающаяся организацией праздников. Других претендентов на помещения в здании нет, соответственно, торги не проводились. Используем формулу:

    АП = БАП*S*КЗ*КТ*КМ*КС*КЗП*КЭ*КК*КСЗ

    БАП – базовая савка составила 4300 рублей.

    Площадь арендуемого пространства – 55 кв. метров.

    КЗ – здание расположено практически в центре города, коэффициент расположения равен 1.4.

    Здание возведено из железобетонных конструкций – показатель 0.8.

    КТ – площади предусмотрены для офисов, коэффициент получится 0,8.

    КС – техническое состояние хорошее. Значение показателя 1.0.

    КЗП – показатель занимаемого пространства. Если объем арендуемой территории не превышает ста квадратов, показатель равен 1.0.

    КЭ – период эксплуатации 9 лет, показатель равен 0.9.

    КК – показатель благоустройства.

    Порядок определения — сумма трех показателей:

    • постройка оснащена электричеством, водопроводом, канализацией, отопительной системой. Показатель 0.4.
    • арендуемые площади размещены на втором этаже. Показатель 0.4.
    • центральный вход в здание. Показатель 0.1.

    Сумма значений – 0.9.

    КСЗ – указывает на существенность реализуемой деятельности для населения. Организация торжественных мероприятий относится к категории прочих. Показатель 1.0. Подставляем все полученные значения, получаем:

    АП = 1 716 422.4 рублей в год.

    Ежемесячная плата составит 143 035.2 рублей.

    Объекты жилого фонда

    Предоставление в наем площадей жилого и нежилого использования имеется отличительные особенности.

    1. При предоставлении в аренду площадей жилого фонда обязательно наличие официально оформленного договора найма. В нем указываются условия предоставления недвижимости внаем, период, сумма, особенности оплаты.
    2. Если жилплощадь числится в собственности у государства, она может быть предоставлена для временной эксплуатации только физическим лицам.
    3. Недвижимость, которая относится к категории нежилой, предоставляется в аренду, как физическим, так и юридическим лицам.
    4. Аренда нежилой недвижимости предполагает эксплуатацию ее площадей строго по назначению.
    5. Аренда нежилой недвижимости предполагает заключение соглашения на срок не менее года. Лицо, которое арендует площади, обязано выполнять условия соглашения и своевременно оплачивать аренду. В случае несоблюдения требований соглашения оно аннулируется.
    6. Если арендатор выполняет все требования соглашения, он имеет право выкупить арендуемую территорию, впоследствии оформив на нее право собственности.

    Прежде, чем взять или сдать в аренду нежилую недвижимость, изучите законодательную базу. Если ранее вам не доводилось высчитывать размер арендной платы и вы не обладаете необходимыми навыками, лучше обратиться к специалисту.

    Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

    Если у владельца недвижимости имеется возможность получить доход, используя для аренды собственное помещение, первый же вопрос, волнующий его, связан с правильностью расчета арендной платы.

    Если цена будет крайне завышена – спроса попросту не будет, арендаторы будут обходить стороной. В свою очередь, заниженная цена — повод для излишней подозрительности и беспокойства потенциальных арендаторов.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Что такое арендная плата

    Подобный вопрос относят к наиболее главным в такой процедуре, как заключение арендного соглашения. Если в документе, которым во временное пользование предоставляется нежилое помещение, не обозначается сумма, то его вполне могут признать в дальнейшем недействительным.

    Если появляется надобность, схема расчета может быть изменена, однако, на это требуется обоюдное согласие каждой стороны.

    На объем цены могут повлиять следующие факторы:

    • Размещение нежилого помещения;
    • Его техническое состояние;
    • Уровень изношенности помещения;
    • Вид материалов, используемых при постройке объекта;
    • Назначение строения (здания);
    • Видовая принадлежность сдаваемого помещения.

    Это далеко не весь список факторов, которые могут, так или иначе, учитываться при расчетах оплаты за аренду помещения. Учитываться должны расчеты по каждому расположенному в здании помещению.

    Что входит в плату?

    В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию земельного участка, на территории которого размещено сдаваемое помещение или прилегающей к объекту земли. Этот вариант может быть исключен, если в документе прямо обозначено отсутствие необходимости такой платы.

    Законодательно предусматривается отдельная норма, позволяющая производить оплату по двум объектам недвижимости раздельно.

    Расчет ставки по плате за аренду помещения производится на 1 кв. метр нежилой площади. Однако если стороны желают, в качестве расчетной можно использовать и другую единицу. При долгосрочном соглашении, применяют годовую ставку.

    Показатели годовых ставок, в зависимости от района и населенного пункта государства, могут отличаться. Но в такую ставку ни в коем случае не могут быть включены счета по ремонтным работам и оплате потребленных коммунальных услуг.

    Плата за использование нежилого помещения складывается из двух разных величин. Одна из них – затратная. Она подразумевает затраты, которые несет арендатор, рассчитываемые с учетом затрат по содержанию здания (кроме затрат на ремонт).

    Другая – доходная. Она затрагивает прямую прибыль, получаемую собственником недвижимости при передаче здания в аренду.

    Рассчитывая плату за использование объекта недвижимости, нет разницы, какую именно деятельность будет вести арендатор. Этот факт не может влиять каким-либо образом на размер оплаты.

    Договор аренды нежилой площади в помещении.

    Как составить договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами, читайте тут.

    Расчет стоимости арендной платы нежилого помещения

    Объем платы за аренду помещения нежилого типа (арендный платеж), формируется с использование указанной далее формулы:

    Пд. = Аим. + Азем.

    Пд. – плата, вносимая по условиям договора за пользование объектом;

    Аим. – оплата за аренду имущества;

    Азем. – аренда земельного участка, в пределах которого размещено арендуемое имущество (устанавливается, исходя из Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории города).

    Аим. = Бап. x Киз. x Км. x Кт. x Кд. x Кз. x Кнж. x Кс. x S

    обозначения в формуле:

    Бап. – базовая ставка за аренду нежилого помещения (за год, в рублях, за один квадратный метр);

    S – величина площади конкретного помещения с обозначением его характеристик. Объем платы за аренду помещения в течение годового периода определяется как суммарная величина оплат по аренде каждого помещения, исчисляемая по обозначенной выше формуле;

    Кз – это коэффициент, который учитывает определенную территорию, зону, район размещения арендуемого нежилого помещения (отдельного здания). Обычно утверждается Советом депутатов в виде отдельного решения;
    Кт – отдельный коэффициент, обозначаемый, исходя из типа арендуемого строения:

    • по складским и производственным (отапливаемым) – это 0,5;
    • по складским/производственным (неотапливаемым) – берется 0,3;
    • по прочим – используется 1.0.

    Кнж – следующий коэффициент, учитывающий качество арендуемой недвижимости.

    Кнж = К3.1 + К3.2 + К3.3 + К3.4

    Из указанной формулы:

    К3.1 – это расположение нежилого помещения:

    • по отдельно размещенному строению (помещению в нем) – берут 0,54;
    • по надземной встроенно-пристроенной части здания – применяют 0,32;
    • в отношении чердачных помещений – 0,26;
    • если помещение полуподвальное, то 0,22;
    • по отношению к подвальным помещениям – 0,19.

    К3.2 – уровень технического обустройства:

    • если имеется канализация, водопровод, центральное отопление и горячая вода – 0,27;
    • при наличии водопровода, центрального отопления и канализации – 0,16;
    • когда имеется только канализация и водопровод – 0,10;
    • другие – 0,05.

    К3.3 – использование территории, прилегающей к объекту:

    • при наличии огражденной прилегающей территории — 0,27;
    • когда присутствует территория без ограждения – 0,16;
    • если прилегающий участок использовать нельзя – 0,10.

    Примечание. В случае превышения площади прилегающего участка 100 кв. м, для определения арендного платежа применяется доп. соглашение, которое относится к части оформленного договора, и не может рассматриваться отдельно от него.

    К3.4 – показатель высоты потолков в арендуемом помещении (средний по помещениям, сдаваемым в аренду):

    • более 3 (трех) метров – 0,07;
    • в пределах от 2,6 до 3 (трех) метров – 0,04;
    • меньше 2,6 метров – 0,02.

    Кд – коэффициент, используемый с учетом вида деятельности:

    • по игорному бизнесу, биржевой и банковской деятельности – 3;
    • по нотариальной и страховой деятельности, частной охране, административной деятельности управления, посреднической деятельности – 2,5;
    • по платным автомобильным стоянкам, аптекам, ресторанам, барам и кафе, реализующим алкоголь с содержанием спиртовой составляющей более 13 о – 2;
    • по складам, торговле (оптовой и розничной), строительству, адвокатской и прочей юридической деятельности — 1,5;
    • по проектированию, производству, транспорту, научно-исследовательской деятельности, ремонту техники (аудио-, видео-) и прочей деятельности, которая не вошла в данный список – 1;
    • по общественному питанию, строительству, медицине, услугам электросвязи, ремонту и эксплуатации жилого фонда – 0,6;
    • по спортивным организациям, специальным магазинам по продаже молочных и хлебобулочных продуктов, продуктов для детей, учреждениям культуры, реализации печатных изданий, образовательным учреждениям, имеющим лицензию на право заниматься соответствующей деятельностью, производству продуктов питания (из группы первой необходимости), товаров и предоставлению услуг для инвалидов – 0,25;
    • по общественным организациям (не занимающимся предпринимательской деятельностью), подростковым и детским клубам и объединениям, которые организуют досуг подростков и детей, и не ведут деятельность, связанную с предпринимательством, предприятиям, выполняющим кап. ремонт, занимающихся реконструкцией зданий (сооружений), памятникам культуры и истории (на срок выполнения работ согласно утвержденному проекту), учреждениям (организациям) инвалидов, услугам федеральной почтовой связи, военному комиссариату, правоохранительным органам – 0,1;
    • по муниципальным учреждениям и предприятиям (унитарным), суду – 0.

    Кс – коэффициент, который принимает в расчет передачу имущества в субаренду:

    • для площадей, которые не подлежат передаче их в субаренду третьим лицам – 1;
    • для площадей, сдаваемых в субаренду – 3.

    Объем арендных платежей за год по нежилому помещению устанавливается как суммарная величина платежей по каждому из помещений, определенных по указанной выше формуле.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Читать еще:  Участок в аренду с последующим выкупом
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector