1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расчет арендной платы

Приложение N 1. Методика расчета арендной платы по договору аренды нежилого помещения (здания)

Приложение N 1
к Положению «О порядке сдачи в
аренду муниципального имущества»

Методика
расчета арендной платы по договору аренды нежилого помещения (здания)

Исходной величиной для определения арендной платы принимается базовая сумма — ставка арендной платы за 1 кв. м площади муниципального недвижимого имущества (здания, помещения) в год, установленная Администрацией города.

Размер арендной платы в год за конкретное здание, помещение определяется путем умножения базовой суммы на коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы, в зависимости вида деятельности арендатора (К1), категории арендуемых помещений (К2), места расположения арендуемого объекта (К3), а также на количество квадратных метров арендуемой площади.

При расчете арендной платы коэффициенты могут применяться как ко всему объекту аренды в целом, так и к его части, имеющей характеристики, которые являются основанием для применения таких коэффициентов.

Общая сумма арендной платы по договору аренды в месяц (А) определяется по формуле:

— размер арендной платы за арендуемую площадь, без учета площади подвального (полуподвального) помещения, находящегося внутри здания (руб.);

— размер арендной платы за пользование подвальным помещением (полуподвальным помещением), находящимся внутри здания (руб.);

— арендуемая площадь этажа, расположенного в здании выше уровня тротуара (кроме площадей, обозначенных переменной S1) и пропорционально ей площади мест общего пользования, условно принимаемой для определения платы за пользование указанными местами.

— арендуемая площадь подвала (полуподвала) находящейся внутри здания и пропорционально ей площади мест общего пользования, условно принимаемой для определения платы за пользование указанными местами.

— коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности в зависимости от вида деятельности арендатора.

— коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за нежилое помещение муниципальной собственности в зависимости от категории арендуемого помещения (здания).

— коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за нежилое помещение муниципальной собственности в зависимости от места расположения арендуемого объекта (Приложение N 2).

— ставка арендной платы за 1 кв. м. нежилого помещения в год, утвержденная постановлением администрации города.

Арендная плата за объект, используемый в течение неполного рабочего дня, устанавливается путем ее пересчета за каждый час (почасовая арендная плата) и умножения на время использования объекта в часах. При расчете почасовой арендной платы число дней в году (месяце) и количество часов в сутках принимаются равными соответственно 360 (30) дням и 24 часам.

Условия и сроки внесения арендной платы указываются в договоре аренды.

Коэффициент,
применяемый при расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), в зависимости от вида деятельности арендатора. (К1)*

Категория арендатора в зависимости от вида деятельности

Органы местного самоуправления, и их структурные подразделения; муниципальные учреждения, содержащиеся за счет местных бюджетов

Помещения, используемые под спортивно-оздоровительные детские и юношеские клубы, для организации досуга детей и подростков

Государственные и негосударственные образовательные учреждения.

Индивидуальные предприниматели, организации и предприятия, занимающиеся обслуживанием и эксплуатацией бань

Индивидуальные предприниматели, организации и предприятия, занимающиеся обслуживанием и эксплуатацией жилого фонда, объектов коммунального назначения, прачечных

Негосударственные лечебно-профилактические учреждения, организации

Благотворительные общественные организации

Организации и индивидуальные предприниматели, выполняющие муниципальный заказ или реализующие социально значимые инвестиционные программы

Расчет арендной платы за земельный участок от кадастровой стоимости

Для земельного участка, который стоит на кадастровом учете, предусмотрен простой вариант расчета стоимости аренды.

Прежде, чем арендовать землю у муниципалитета или государства, можно предварительно самостоятельно рассчитать предстоящую арендную плату.

Для этого вам необходимо знать только две составляющие.

Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете

Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.

Земельный кодекс России был принят в 2001 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).

Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.

Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:

  • размер платы за аренду определяется договором;
  • арендатор имеет право передать землю в субаренду;
  • земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.

Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.

Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2009 году, изменения вносились вплоть до 2017 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.

Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).

Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.

Какие земли упоминаются в ПП РФ?

Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из кадастровой стоимости в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету.

Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.

У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.

Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.

Но есть и исключения.

Кадастровая стоимость — количественное (денежное) выражение стоимости земельного участка, которая определена государством в лице оценщиков.

В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.

Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках:

Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться. Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.

Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.

Читать еще:  Расторжение договора аренды арендатором образец

В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.

Данные для расчета

Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие:

  • кадастровая стоимость;
  • коэффициент.

Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.

Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.

Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.

Каждый способ использования предполагает определенную прибыль для ее арендатора.

К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу. И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.

Как подсчитать самостоятельно?

Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:

  • экономическая целесообразность;
  • категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
  • недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
  • предполагаемая доходность земельного участка.

К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.

Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.

Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.

Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.

Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.

В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.

Корректирующий коэффициент

В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.

Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.

В отношении разных участков эти данные составляют:

  1. Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
  2. Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
  3. Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
  4. КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
  5. КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
  6. Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
  7. КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
  8. Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
  9. Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
  10. КК равен 1,5%, если арендатором является:
    • лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
    • лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
    • у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
    • юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
  11. Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.

Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.

Годовой подсчет

Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.

Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:

  • Ар — арендная плата за год;
  • КС — кадастровая стоимость земельного участка;
  • КК — корректирующий коэффициент.

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000

Получаем 12 тысяч рублей.

Для частных лиц и организаций

Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.

Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.

Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.

Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.

Плюсы и минусы способа

Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.

Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о нюансах аренды земельного участка и о том, как на плату влияет кадастровая стоимость.

Заключение

При заключении договора аренды с определенной арендной платой обратите внимание, каким коэффициентом будут пользоваться ваши арендодатели. Если у арендатора есть льготы, то это обязательно скажется на размере аренды.

Методы оценки стоимости аренды

  • Соблюдение ФЗ № 135
  • ФСО-1
  • ФСО-2
  • ФСО-3
  • 10-ти летний опыт работы
  • Более 700 проведенных оценок
  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя. Рыночная величина этого показателя формируется на основании сложившегося на рынке уровня расценок при сдаче в аренду объекта с аналогичными технико-эксплуатационными характеристиками и функциональным назначением.

Важность правильного определения фактической стоимости аренды

Суть арендной платы заключается в том, чтобы сделать условия сделки выгодными для всех ее участников. Величина платежа должна быть достаточной в плане финансового интереса для владельца недвижимости с одной стороны, но не быть чрезмерной, оставляя арендатору необходимую для дальнейшего ведения успешного бизнеса часть прибыли. Учитывая сказанное, становится понятным, почему именно вопросу оценки стоимости аренды уделяется наибольшее внимание при подготовке и обсуждении условий договора.

Читать еще:  Форма договора аренды имущества

При расчете стоимости аренды требуется обязательно принимать во внимание вид применяемой арендной ставки. В настоящее время используется три основных разновидности этого параметра:

  • фиксированная. Определяется в денежном выражении и в виде твердой суммы. Эффективна при использовании надежной валюты или в условиях стабильной экономики;
  • переменная. Рассчитывается по формуле с периодически изменяющимися коэффициентами. Обычно они учитывают инфляцию и другие возможные риски. Такой вариант арендной ставки применяется в условиях нестабильной экономической ситуации;
  • процентная. Величина арендной ставки привязывается к размеру получаемого арендатором дохода. Этот подход к определению стоимости аренды при грамотном практическом применении нередко становится наиболее выгодным для обеих сторон.

Основные методы оценки стоимости аренды

Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном. Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них. Отдельного внимания заслуживает описание методов расчета стоимости аренды земельных участков, так как они имеют несколько характерных особенностей.

Сравнительный метод

Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат. Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому. Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки.

Единственным существенным недостатком методики выступает трудность оценки аренды нестандартных объектов недвижимости, которые попросту не имеют аналогов. Еще одним неприятным минусом выступает сложность работы на неразвитых рынках, когда отсутствует объемная база данных, достаточная для определения закономерностей и трендов.

В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости. Его сфера использования продолжает расширяться, что объясняется активным развитием этого рыночного сегмента, а также постоянным увеличением его информационной составляющей.

Затратный метод

Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.

Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального — арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.

Доходный метод

Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.

Точность оценки стоимости аренды в значительной степени зависит от грамотного дисконтирования результатов расчета. Это необходимо для того, чтобы учесть инфляционные издержки и другие подобные временные риски. Кроме того, требуется дополнительно рассчитывать возможную прибыль от капитализации получаемых доходов, что особенно важно при определении стоимости долговременных арендных отношений.

Особенности оценки стоимости аренды земельных участков

Все три описанных метода широко применяются при определении стоимости аренды земельных участков. При этом для данной категории объектов оценки разработаны несколько специальных способов, которые введены в действие и рекомендованы к практическому использованию Распоряжением №1102-р. Нормативный документ разработан специалистами Минимущества и 10 апреля 2003 года подписан главой ведомства.

В Распоряжении приводятся 6 методов оценки стоимости права аренды земельных участков, которые комбинируют особенности трех описанных выше способов расчета. С некоторой долей условности к сравнительному подходу к оценке можно отнести три метода: сравнения продаж, выделения и распределения. Доходный подход также включает в себя три способа – капитализации продаж, остатка и предполагаемого использования. Затратный подход к расчету стоимости аренды земельных участков используется в методах выделения и остатка.

Как рассчитать стоимость аренды земельного участка в зависимости от кадастровой стоимости? Формулы расчета

Не всегда есть возможность приобрести участок земли, а порой это нецелесообразно —порой гораздо выгоднее просто арендовать территорию. Необходимость взять в аренду земельный участок как для личного пользования, так и при ведении коммерческой деятельности может возникнуть в любой момент, поэтому важно знать принципы правового регулирования аренды земель.

Рассмотрим особенности расчёта арендной платы за участок от его кадастровой стоимости более подробно.

Правовое регулирование

Собираясь арендовать землю, стоящую на учёте, следует изучить соответствующие статьи Земельного кодекса РФ.

В данных нормативных документах перечислены основные положения Земельного кодекса, касающиеся аренды территорий, такие как:

  1. Сумма платы за аренду должна быть определена и прописана в соглашении.
  2. Территории, ранее изъятые из обращения, не могут быть сданы в аренду.
  3. Арендатор вправе передать участок в субаренду.

Данные о кадастровой стоимости (КС) участков можно получить через отделения Росреестра (в том числе и с помощью официального сайта организации) и МФЦ, а также заказав выписку из ЕГНР (как получить выписку из ЕГРН и каковы форма и содержание документа?).

Стоимость ренты зависит от того, какую ценность представляет территория для государства и в каких целях будущий арендатор планирует её использовать. Например, арендная плата за ЗУ, предназначенный для ведения сельского хозяйства будет существенно ниже, чем цена за землю под строительство завода или иного промышленного объекта.

Действующее законодательство защищает как арендаторов, так и арендодателей: если какие-либо положения арендного договора нарушают права вышеуказанных лиц, либо при заключении договора были нарушены правила, заинтересованные лица могут оспорить соглашение в суде.

За какие земли арендная плата рассчитывается в соответствии с КС?

  • Расчёт арендной платы за территорию в соответствии с его кадастровой стоимостью производится в том случае, если земля является государственной собственностью.
  • Кроме того, кадастровая стоимость земли учитывается и при расчёте арендной платы за участки, которые были предоставлены арендатору без проведения торгов.
Читать еще:  Что значит субаренда помещения

Особая процентная ставка у земель сельскохозяйственного назначения — такие участки арендуются с оплатой 0,3 % от кадастровой стоимости.

Как рассчитать?

Арендная плата за участок, принадлежащий государству и муниципальным властям, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости территории. Кроме того, следует учитывать размер корректирующего коэффициента (КК).

В соответствии с КК, арендная плата может составлять определённый процент от кадастровой стоимости участка. Вкратце рассмотрим возможные размеры КК:

  • 0,01 % — если лицо либо организация имеет некие налоговые льготы и привилегии, то будет применён данный КК. Кроме того, он применяется и к территориям, изъятым из оборота, но допущенным к передаче в аренду. К таким участкам могут быть отнесены и загрязнённые, и заражённые территории.
  • 0,6% — если арендатор планирует использовать территорию в целях ведения сельского хозяйства либо личного подсобного хозяйства, а также крестьянско-фермерской деятельности, то к нему применяется данный КК.
  • 1% — этот коэффициент применяется в том случае, если территория была арендована в целях реализации концессионного договора.
  • 1,5% — если договор аренды был заключён на основании п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ.
  • 2% — самый большой корректирующий коэффициент применяется к арендаторам, планирующим проведение работ, затрагивающих использование недр.

Таким образом, для того, чтобы рассчитать оплату за аренду участка, нужно учитывать две составляющие:

  1. Кадастровую стоимость территории.
  2. Корректирующий коэффициент (от 0,01% до 2%).

Так как самостоятельные расчёты размера арендной платы за ЗУ зачастую влекут за собой множество ошибок, которые в итоге негативно сказываются на результате расчётов, следует учитывать основные нюансы подсчёта:

  • Изменение кадастровой стоимости ЗУ происходит ежегодно. Согласно оценкам экспертов, с каждым годом она увеличивается на 5%.
  • Рыночная и кадастровая цена — это разные показатели, которые редко совпадают. Рыночную цену ЗУ определяет независимая экспертиза.
  • При расчёте кадастровой стоимости оценщики не учитывают находящиеся на территории ЗУ постройки, которые могут как улучшить участок, так и ухудшить его.

Размер арендной платы исходя из её кадастровой цены, определяется на основании следующих показателей:

  • вид разрешённого использования территории и категория земель;
  • экономическая целесообразность использования ЗУ;
  • предполагаемая выручка от сдачи в аренду ЗУ;
  • недопущение ухудшения финансового состояния лиц, планирующих арендовать участок.

Кроме того, если арендатор планирует снять территорию у государства или муниципалитета, он может рассчитывать на определенную налоговую поддержку: размер ренты в таком случае не может превышать сумму, уплачиваемую за земельный налог.

Если же лицо было ранее освобождено от уплаты земельного налога, местные власти вправе снизить или освободить его от арендной платы — данный аспект остается на усмотрение органов местного самоуправления, которые обязаны действовать на основании федеральных законов и Земельного кодекса РФ и не имеют права самостоятельно определять размер корректирующих коэффициентов.

В статье ниже рассмотрим формулы расчета итоговой стоимости аренды земельных территорий.

Формулы вычисления: пошаговая инструкция

В зависимости от того, кому принадлежит земельный участок (находится ли он в государственной и муниципальной собственности либо принадлежит частному лицу) применяются разные формулы расчета. Ниже рассмотрим оба варианта более детально.

Как узнать размер арендной платы за ЗУ государственной собственности?

Формула расчёта аренды за государственные земли элементарна:

Приведем пример: допустим, арендатор планирует организовать овощную ферму на ЗУ. Для начала ему следует узнать кадастровую стоимость надела. В нашем случае она составляет 2 миллиона рублей. Корректирующий коэффициент составит 0,6 %, так как арендатор собирается вести сельскохозяйственную деятельность. Умножаем: 2.000.000* 0,6% = 12.000 рублей. Эта сумма и будет арендной платой за ЗУ.

Если же арендатор планирует вести недрозатрагивающие работы на участке, ему придется использовать коэффициент в 2%, и стоимость ренты увеличится: снова умножаем 2.000.000 * 2% = 40.000 рублей. Таким образом, размер арендной платы коррелируется в зависимости от кадастровой стоимости и корректирующего коэффициента.

Если ЗУ находится в частной собственности

Как мы и говорили выше, для расчета арендной платы за участки, принадлежащие частным лицам и организациям, применяется другая формула, а именно:

Рыночная цена ЗУ определяется независимой экспертизой, которая должна быть проведена не ранее, чем за 6 месяцев до дня сдачи ЗУ в аренду, а ставка рефинансирования устанавливается Центробанком РФ в начале года, в ходе которого заключается договор аренды.

Попробуем рассчитать плату за аренду ЗУ, принадлежащего частному лицу. Допустим, предприниматель собирается арендовать определенную территорию у частника. Рыночная цена участка, согласно проведенной независимой экспертизе, составила 1 миллион рублей. Ставка рефинансирования ЦБ — 8%.

Считаем по формуле: 1.000.000 * 8% = 80.000 рублей. Именно такую сумму предприниматель должен будет оплачивать в качестве арендной платы.

Плюсы и минусы использования данного способа вычисления

Главным плюсом использования формул при расчете является их простота и доступность данных: достаточно знать, какой корректирующий коэффициент применяется в отношении данного участка, а также кадастровую и рыночную стоимость земли.

Основной минус заключается в том, что кадастровая стоимость регулярно меняется, а чтобы узнать рыночную цену территории придется обращаться к платной независимой экспертизе. Кроме того, зачастую владельцам земли приходится оспаривать кадастровую стоимость своих участков с местными органами власти.

Арендаторы, в свою очередь, могут столкнуться с завышенной кадастровой ценой: в этом случае следует обговорить с владельцем территории порядок перерасчета. Если же соглашения достигнуть не удалось, арендаторам придется оспаривать переплату в судебном порядке.

Таким образом, планируя арендовать ЗУ, следует знать корректирующий коэффициент, которым будет пользоваться собственник территории, а также кадастровую стоимость территории (где можно узнать кадастровую стоимость и как это сделать по кадастровому номеру?). При заключении соглашения арендодателю следует заранее уточнить, пользуется ли арендатор налоговыми льготами, так как это скажется на размере платы за земельный надел.

Учитывается также и целевое назначение участка, так как территории, предназначенные для промышленного строительства оцениваются государством и муниципалитетом дороже, чем земли с/х назначения. Учитываются и другие факторы:

  • представляет ли данная территория историческую ценность;
  • есть ли на ней ценные архитектурные сооружения и т.д.

Кроме того, есть территории, которые не подлежат передаче в аренду, поэтому перед тем, как заключить договор, следует получить как можно больше информации об участке.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×