2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расчет почасовой аренды помещения

Приложение N 1. Методика расчета арендной платы по договору аренды нежилого помещения (здания)

Приложение N 1
к Положению «О порядке сдачи в
аренду муниципального имущества»

Методика
расчета арендной платы по договору аренды нежилого помещения (здания)

Исходной величиной для определения арендной платы принимается базовая сумма — ставка арендной платы за 1 кв. м площади муниципального недвижимого имущества (здания, помещения) в год, установленная Администрацией города.

Размер арендной платы в год за конкретное здание, помещение определяется путем умножения базовой суммы на коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы, в зависимости вида деятельности арендатора (К1), категории арендуемых помещений (К2), места расположения арендуемого объекта (К3), а также на количество квадратных метров арендуемой площади.

При расчете арендной платы коэффициенты могут применяться как ко всему объекту аренды в целом, так и к его части, имеющей характеристики, которые являются основанием для применения таких коэффициентов.

Общая сумма арендной платы по договору аренды в месяц (А) определяется по формуле:

— размер арендной платы за арендуемую площадь, без учета площади подвального (полуподвального) помещения, находящегося внутри здания (руб.);

— размер арендной платы за пользование подвальным помещением (полуподвальным помещением), находящимся внутри здания (руб.);

— арендуемая площадь этажа, расположенного в здании выше уровня тротуара (кроме площадей, обозначенных переменной S1) и пропорционально ей площади мест общего пользования, условно принимаемой для определения платы за пользование указанными местами.

— арендуемая площадь подвала (полуподвала) находящейся внутри здания и пропорционально ей площади мест общего пользования, условно принимаемой для определения платы за пользование указанными местами.

— коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности в зависимости от вида деятельности арендатора.

— коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за нежилое помещение муниципальной собственности в зависимости от категории арендуемого помещения (здания).

— коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за нежилое помещение муниципальной собственности в зависимости от места расположения арендуемого объекта (Приложение N 2).

— ставка арендной платы за 1 кв. м. нежилого помещения в год, утвержденная постановлением администрации города.

Арендная плата за объект, используемый в течение неполного рабочего дня, устанавливается путем ее пересчета за каждый час (почасовая арендная плата) и умножения на время использования объекта в часах. При расчете почасовой арендной платы число дней в году (месяце) и количество часов в сутках принимаются равными соответственно 360 (30) дням и 24 часам.

Условия и сроки внесения арендной платы указываются в договоре аренды.

Коэффициент,
применяемый при расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), в зависимости от вида деятельности арендатора. (К1)*

Категория арендатора в зависимости от вида деятельности

Органы местного самоуправления, и их структурные подразделения; муниципальные учреждения, содержащиеся за счет местных бюджетов

Помещения, используемые под спортивно-оздоровительные детские и юношеские клубы, для организации досуга детей и подростков

Государственные и негосударственные образовательные учреждения.

Индивидуальные предприниматели, организации и предприятия, занимающиеся обслуживанием и эксплуатацией бань

Индивидуальные предприниматели, организации и предприятия, занимающиеся обслуживанием и эксплуатацией жилого фонда, объектов коммунального назначения, прачечных

Негосударственные лечебно-профилактические учреждения, организации

Благотворительные общественные организации

Организации и индивидуальные предприниматели, выполняющие муниципальный заказ или реализующие социально значимые инвестиционные программы

определение рыночной ставки почасовой арендной платы

  • (методы качественного анализа в рамках метода сравнения продаж) — Метод квалиметрического моделирования ;

Пожалусто оценивайте. хотелось бы услышать разумные замечания и комментарии к данному отчёту. С уважением, ждёмс.

Анеи совершенно лишний раздел.

Не было необходимости делать выводы и проводить такое исследование.

Объект определен заданием.

Согласен. это формальный раздел, не про какое исследование там говорить не приходится.

Посмотрел отчет, поделюсь мнением, что, на мой взгляд, сделано не совсем удачно.

Первое, чисто формальное, что бросается в глаза, это как и в большинстве других отчетов об оценке ставок арендной платы, определение объекта оценки и в целом заполнение таблиц разделов «Основные факты и выводы» и «Задание на оценку». Из таблицы на стр. 6 следует, что объектом оценки является ставка арендной платы. Согласно ФЗ-135 объектами оценки могут быть: «отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте». Как видно, ставки арендной платы к объектам оценки не относятся, поскольку не может участвовать сама по себе в гражданском обороте (и соответственно не может иметь рыночной стоимости). Далее в таблице в пункте «Имущественные права» указано «право собственности». На мой взгляд, хоть этот момент не прописан четко в ФСО (информацию о каких имущественных правах на объект оценки нужно приводить в этом пункте, а имущественные права — это достаточно широкий список — это собственность, обязательственные права по договору аренды, сервитуты и т.д.) в этом пункте лучше указывать оцениваемые имущественные права. Т.е. я бы заполнил эти пункты таблицы так:

Читать еще:  Что надо знать при аренде квартиры

объект оценки — обязательственные права по договору аренды помещения . (с отсылкой на проект договора, в котором прописаны основные условия);

имущественные права — обязательственные права по договору аренды

цель оценки — определение рыночной стоимости обязательственных прав арендатора по договору аренды (отсылка на проект договора), включающих право пользования помещением сроком на 1 час (далее в отчете — Рыночной почасовой ставки арендной платы).

Про НЭИ: раздел выполнен формально. Формулировка «как объекта социального назначения» слишком широка и не отвечает на вопрос, на каком рынке (как что) лучше сдавать помещение в аренду для получения максимальной рыночной стоимости оцениваемых прав (наиболее высокой арендной платы)?

Про расчетную часть: скажу сразу, что очень скептически отношусь к квалиметрическим методам. Попробую пояснить на примере отчета. По сути, в работе рыночная ставка арендной платы определена, отталкиваясь от информации о цене одного объекта-аналога путем каких-то субъективных построений. В связи с этим у меня автоматически возникают два вопроса:

1) не смещена ли оценка (один аналог — это явно не крепкий фундамент для оценки)?

2) отражают и соответствуют ли эти субъективные построения рынку?

Видя перед собой расчеты, какой-то рынок мне, как оценщику, просмотреть тяжело (кроме ориентировочного и не надежного потолка для цены объекта оценки в 1000 руб.) Если бы мне принесли такой отчет и спросили, что я могу сказать о полученной цифре и верю ли я ей, я бы сказал, что ничего не могу сказать, мне нужно провести новую оценку. Каких-то оснований верить цифре, которые я бы подчерпнул из рассматриваемого отчета, — нет. Единственный аналог — может иметь не рыночную цену (не с чем даже сопоставить), оценка полученная квалиметрическими методами на основе субъективных оценок — может не попасть в рынок (рынок может придавать факторам совершенно другие веса и оценки, да и перечень ценообразующих факторов может быть не такой).

определяется арендная ставка и оценивается именно арендная ставка как объект оценки ну или права на получения этой арендной ставки это уж как вам будет угодно. это уже формализм. а арендные ставки легко участвуют в гражданском обороте когда например проводятся аукционы по поиску наиболее выгодных арендаторов. ну пусть это будет право требования и обязательства. суть дела не меняет. а формального договора аренды ещё и в помине нет. и может вообще и не быть. а помещение может сдаваться и без договора, а нам как оценщикам это абсолютно не мешает ответить на поставленный вопрос — а сколько адекватно взять денег за час, день, месяц, год — моделируйте. оценка вообще это ответственное творчество — профессиональный экспертный взгляд, а ни некая в целом формальная процедура обязательных расчётно-описательных действий ремесленника, хотя и труд ремесленника тоже нужен.

а по существу. ну найдите мне на действующем сегодня рынке N+1 (где N — количество факторов сравнения) действительно объектов аналогов, а не объекты типа аналоги. (исключение — квартиры где это ещё можно сделать — не рассматриваем) и что вы найдете — среднюю температуру по больнице. и это ещё хорошо, если найдете. а ведь каждый объект индивидуален. как и человек. ну встречаются чем то похожие.

давайте брать ответственность за свои слова и полученные результаты в оценке и смело и уверено подписывать свои отчёты, а не прикрываться формальными типа расчётами по примитивным методическим рекомендациям и типа всё как сказали так и сделали, и хата моя с краю.

не верите результату — проверьте, кто как не оценщик должен владеть рынком, на котором он работает, вообще рынок желанием оценщика/заказчика изменить нельзя, не доверяете мнению оценщика — тогда зачем вы ко мне пришли, за формальной справкой и печатью.

мы сами виноваты в том, что в погоне за копейкой за последние 10 лет дискредитировали профессию «оценщика» и его честный профессиональный взгляд на объект оценки, если его мнение ничего не стоит.

не нравятся ценообразующие факторы и их веса, выбирайте свои, моделируйте рынок, оценивайте. вот как раз квалиметрия и позволяет это делать ( но наверное не каждому по природе это подходит, плагиатную болванку так называемого парного сравнения с единственной псевдо корректировкой на торг заполнить наверное проще и спокойней — как научили. )

в итоге то всё равно при ответственном подходе к оценке, к одной и той же цифре результат её стремиться будет ( с некоторой допустимой погрешностью в разных расчётах у независимых оценщиков), рынок живет по своим законам и независимо от нас с вами, мы рынком не управляем. но наше субъективно-профессиональное мнение — объективный результат оценки. именно объективный.

Читать еще:  Стандартный договор аренды квартиры

. а Вы мне верю — не верю. хотя могу признать, что этот отчёт не является идеально вылизанным, цель другая стояла.

Прощу прощения за такой лирический опус, просто наболело.

Что нужно знать при почасовой аренде помещения

Некоторые виды бизнеса не предполагают постоянного использования каких-либо помещений. Например, если работа заключается в организации тренингов и других образовательных мероприятий, если нужно место для проведения деловых переговоров, и во многих других случаях нецелесообразно снимать офисные площади на длительный срок. Намного выгоднее арендовать помещение на час или другой необходимый промежуток времени.

Что учесть при почасовой аренде помещения

Первое, что нужно сделать – определиться с местом проведения занятий или других мероприятий. Здесь рекомендуется учитывать следующие аспекты:

  • конкретные задачи запланированного мероприятия;
  • состав и статус аудитории;
  • количество посетителей.

Не стоит недооценивать важность и ценность территориального фактора. Если проводятся занятия с достаточно большой численностью посетителей, удобное местоположение позволит привлечь больше людей – ведь им будет проще добираться до мероприятия.

Варианты оплаты

Исходя из характера предстоящих мероприятий, можно определиться со временем, которого они потребуют. При краткосрочной аренде помещений возможны два варианта:

  • Если речь идет об одиночных занятиях (например, обучение у репетитора, в небольшой группе), можно ограничиться почасовой оплатой.
  • Когда проводятся «интенсивы» (продолжительные семинары), или серии мероприятий (несколько подряд занятий по арт-терапии, или клиенты по записи на прием к психологу), целесообразно выбрать суточную оплату.

Разница между двумя вариантами в том, что почасовая аренда выгодна только на небольшом промежутке времени. В большинстве случаев снять помещение на 8-12 часов в формате «по часам» обойдется дороже, чем оплата сразу за сутки.

Преимущества почасовой аренды готового помещения

Предложения многих бизнес-центров предусматривают, что арендатору придется самостоятельно решать вопрос с ремонтом помещения. В ситуации, когда арендные ставки и так высокие, дополнительная финансовая нагрузка может сделать ведение бизнеса бессмысленным. Поэтому при организации мероприятий намного выгоднее выбрать краткосрочную аренду уже подготовленных площадей. Что нужно знать при почасовой аренде помещения под занятия и мероприятия:

  • В ходе переговоров с арендодателем нужно точно определить, для каких целей, и на какое время будет использоваться помещение.
  • Изучить правила бронирования помещений, а также переноса или отмены брони.
  • Чем меньше площадь – тем дешевле, но места должно хватить для удобного размещения всех клиентов.
  • Нежелательно превышать заявленное время использования комнаты, так как на нее уже могут претендовать другие арендаторы. Серьезное нарушение сроков приведет к серьезным переплатам и даже штрафам.
  • Необходимо ознакомить посетителей с правилами пользования помещением, установленными собственником.

Если взаимодействие с арендодателем хорошо организовано, а арендатор ответственно подходит к выполнению своих обязательств, никаких проблем с почасовой арендой не возникнет.

Оснащение арендуемого помещения

При выборе почасового кабинета психолога (или помещения для других краткосрочных мероприятий с небольшой аудиторией) важно обратить внимание на предоставляемое собственником оснащение. В комнате должен быть хороший ремонт, необходимая меблировка, а также все необходимое для успешного проведения занятий. Плюсом будет наличие климатической техники. При необходимости можно заранее оговорить условия предоставления дополнительного оборудования со стороны арендодателя. ■

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

  • За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

  • За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
  • Читать еще:  Уведомление о расторжении договора аренды земельного участка

    Факторы, влияющие на оплату аренды

    Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

    Способы указания арендной платы:

    • Фиксированная стоимость.
    • Цена за квадратный метр.
    • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

    Что важно при расчете арендной платы:

    1. Размещение нежилого помещения.
    2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
    3. Назначение объекта.
    4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

    Минимальная и максимальная стоимости

    Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

    Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

    Методика расчета

    Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

    В общем случае формула будет выглядеть так:

    • Аим – плата за имущество.
    • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
    • j инф – индекс инфляции.
    • Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

    Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

    • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
    • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
    • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
    • Кт – тип нежилого помещения.
    • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
    • Кнж – показатель качества нежилого помещения.

    Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

    • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
    • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
    • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
    • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
    • S – общая площадь нежилого помещения.

    Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

    Пример

    Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.

    Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

    Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

    Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

    • Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
    • Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
    • Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
    • Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
    • Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
    • Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
    • Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
    • Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
    • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:

    1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
    2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
    3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

    Общая сумма Кк = 0,9.

  • Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
  • По принятой формуле получаем размер арендной платы:

    4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.

    В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

    Индексация

    Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

    При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

    Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

    Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector