2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение договора аренды арендодателем

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Видео-блог Адвоката Мугина А.С.

ПОДПИСАТЬСЯ

Подписывайтесь на мой канал в Telegram

Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

10 Апрель 2012

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

— когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

— когда арендатор существенно ухудшает имущество;

— когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Выселяемся: порядок расторжения договора аренды по инициативе арендатора и арендодателя

Нередко арендные отношения завершаются ранее установленного срока. Важно понимать, как проходит расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором и арендодателем в соответствии с действующим законодательством России. Это позволит провести процедуру юридически грамотно и не столкнуться с рядом сложностей и проблем.

Что говорит Гражданский кодекс (ГК) РФ?

Порядок и особенности заключения договоров аренды и прекращения их действия регламентирует Гражданский кодекс Российской Федерации. В частности, в статье №450 данного нормативно-правового документа приведены основания для расторжения договоров.

В ней сказано, что досрочное прекращение действия соглашения возможно по инициативе одного из участников сделки либо по обоюдному их согласию. Если одна из сторон против завершения деловых отношений, то данный вопрос приходится решать через суд.

Порядку расторжения договора посвящена статья №452 ГК России. Согласно данной части нормативного акта, досрочное прекращение арендных отношений оформляется документально. Составляется договор в том же виде, в каком ранее было заключено соглашение о передаче имущества во временное пользование.

Как правило, инициатором выступает один из участников сделки. В статьях №619 и 620 приведены основания для расторжения арендного договора в одностороннем порядке. Результатом прекращения действия контракта является необходимость возвращения, взятого во временное пользование, имущества его непосредственному владельцу. Статья №622 определяет порядок передачи предмета соглашения арендодателю.

Основания для досрочного прекращения контракта

Существует множество причин, по которым приходится досрочно прекращать действие арендного соглашения. Они могут касаться осуществления одной из сторон противоправных действий, нарушения условий контракта.

Также бывают случаи, когда договор расторгается по причинам, независящим от воли участников сделки. Инициатором завершения арендных отношений может выступать арендатор либо непосредственный владелец переданного во временное пользование имущества.

По инициативе арендатора

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора происходит нередко. Как правило, причина заключается в нарушении второй стороной условийконтракта. Возможность прекращения действия соглашения раньше срока по желанию временного пользователя имуществом, и перечень оснований для принятия подобного решения приведены в статье №620 ГК.

В судебном порядке арендный договор по требованию арендатора может быть досрочно прекращен в таких случаях:

  • арендодатель не предоставил своему контрагенту имущество во временное пользование либо создает существенные препятствия для эксплуатации переданного объекта или вещи;
  • переданный объект имеет существенные недостатки, которые не дают возможности им пользоваться. О подобных дефектах арендатору не было сказано заранее. Они были скрыты, поэтому не обнаружились во время осмотра имущества;
  • непосредственный владелец имущества не выполняет в срок ремонтные работы, предусмотренные соглашением, для поддержания предмета сделки в нормальном состоянии;
  • объект стал непригодным для использования не по вине арендатора;
  • арендодатель изменил условия соглашения в одностороннем порядке, что привело к тому, что контрагенту стало невыгодно с ним сотрудничать.

Также соглашение может быть расторгнуто по следующим причинам:

  • арендатор утратил интерес к предмету сделки;
  • временный пользователь имуществом обанкротился. Дальше оплачивать арендную плату он не способен;
  • изменились условия рынка, в результате чего сотрудничество утратило смысл, стало невыгодным для сторон сделки.

По требованию арендодателя

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя проводится при наличии оснований. Возможные причины для прекращения действия соглашения приведены в статье №619 ГК.

Основания для завершения арендных отношений судом по требованию арендодателя:

  • вторая сторона нарушает условия договора, наносит ущерб переданному ей имуществу;
  • арендатор не вносит плату за использование объекта. Задолженность составляет больше двух месяцев;
  • второй участник сделки не проводит ремонт имущества в соответствии с условиями заключенного контракта;
  • арендатор использует объект не по назначению.

Также возможно прекращение срока действия договора по таким причинам:

  • арендатор в одностороннем порядке изменил условия договора. Это привело к тому, что дальнейшее сотрудничество стало невыгодным для второго участника сделки;
  • арендодатель утратил потребность в получении дохода от сдачи объекта во временное пользование другим лицам;
  • непосредственный владелец имущества планирует его продажу;
  • арендуемый объект стал непригодным для дальнейшего его использования по причинам, не зависящим от действий двух сторон сделки. В качестве примера можно привести естественный износ, разрушение в результате негативного воздействия урагана, града.

Как расторгнуть арендный договор досрочно в одностороннем порядке?

Желая завершить арендные отношения в одностороннем порядке досрочно, нужно понимать, как это сделать грамотно. В противном случае, можно столкнуться с проблемой обжалования принятого решения второй стороной сделки в суде. Если договор расторгнуть неправильно, то такие действия будут признаны юридически незначимыми.

Прекращать арендные отношения в одностороннем порядке нужно таким образом:

В судебном порядке

В судебном порядке арендный договор расторгается в том случае, если вторая сторона не желает прекращать сотрудничество. В этом случае составляется исковое заявление и подается в соответствующую инстанцию. К нему прилагается пакет документов.

В него входят уведомительное письмо, доказательства вины контрагента, квитанция об оплате пошлины за оказание услуги. После этого начинается судебное расследование.

Изучаются предоставленные истцом бумаги, проводятся заседания, на которых выслушиваются мнения арендатора и арендодателя. По итогам суд принимает решение, обязательное к исполнению. Если оно не удовлетворяет истца, то последний имеет право подать апелляционную жалобу.

Во внесудебном порядке

Легче проводится расторжение арендного договора во внесудебном порядке. В этом случае сторонам сделки получается избежать финансовых затрат. Также прекращение действия договора проходит быстрее.

В этом случае они оформляют новый договор, по которому прекращаются их права и обязательства. Если ранее заключенный договор заверялся в нотариальной конторе, то соглашение о завершении арендных отношений тоже подлежит удостоверению.

Эта услуга оказывается на возмездной основе. В договоре нужно указать, кто именно ее оплачивает. Обычно возмещение расходов ложится на ту сторону, которая стала инициатором расторжения договора.

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Особенности расторжения краткосрочного, долгосрочного и бессрочного контракта

Классификация договоров по их периоду действия имеет большое практическое значение. Деление на типы определяет специфику правового регулирования сделок. В большей степени это касается прекращения отношений по договору.

Если арендный договор заключается на срок больше года и связан с передачей во временное пользование второй стороне недвижимого имущества, то обременение права собственности подлежит государственной регистрации.

Для этого участники сделки подают заявление в Росреестр либо МФЦ. Когда проводится прекращение действия договора, тогда тоже нужно обращаться в регистрационный орган. В противном случае, с объекта не будет снято обременение и его непосредственный владелец не сможет им распоряжаться в полной мере.

В случае с краткосрочными арендными договорами регистрация в Росреестре не требуется. По факту возвращения собственнику его имущества составляется только акт приема-передачи.

Как избежать разрыва соглашения?

Для этого после получения уведомительного письма следует связаться с контрагентом и договориться о встрече для решения возникшего спора. Необходимо внимательно и спокойно выслушать претензии второй стороны и предложить порядок действий по урегулированию конфликта, достижению компромисса.

Например, если арендодателя не устраивает, что арендатор квартиры имеет задолженность по коммунальным платежам, то нужно договориться о сроке, в который будет проведено ее погашение. Если временный пользователь не доволен тем, что собственник жилья не провел ремонт, предусмотренный договором, арендодателю надо устранить возникшие дефекты и недостатки помещения.

Таким образом, основания и порядок расторжения договора аренды приведены в Гражданском кодексе России. Согласно законодательству РФ, инициатору прекращения действия договора нужно уведомить о своем решении второго участника сделки. После этого заключается договор о завершении срока аренды.

Если контрагент не заинтересован в расторжении соглашения, то ему следует попытаться договориться со второй стороной о сохранении деловых отношений. В спорных ситуациях проблема решается в судебном порядке.

+7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Как расторгается договор аренды нежилого помещения

Порядок расторжения договора аренды прописан в договоре, так как разрыв сотрудничества между сторонами может негативно повлиять на одну из них. Закон четко устанавливает основания окончания отношений, чтобы защитить потерпевшую сторону от действий второго участника.

Когда можно разорвать договор

Расторгается договор по трем основаниям:

  1. Договоренность между сторонами об окончании правовых отношений. Составляется одноименное соглашение.
  2. В одностороннем порядке, по инициативе участника.
  3. Через суд.

Два последних варианта обычно используются в случае, если кто-то из сторон нарушил условия договора.

Если один из участников решил прервать отношения, он уведомляет об этом второго письменным извещением. В нем необходимо прописать данные:

  • реквизиты и данные стороны;
  • причина расторжения;
  • обязательства по договору.

Оповещение передается почтой, на адрес, который прописан в договоре. Если стороне известен другой адрес, она может отправить оповещение и на него, хотя это не обязательно.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: перед обращением в суд, требуется соблюдение претензионного порядка урегулирования спорного вопроса.

Если адресат не даст ответ в разумный срок (30 дней) или в тот, который прописан в претензии, участник аренды вправе писать исковое заявление.

СПРАВКА: этот порядок необходимо соблюдать в любом случае. Не важно, заключена ли аренда на неопределенные сроки либо период прописан в договоре.

Одностороннее расторжение договора аренды

Самым простым способом расторжения арендных правоотношений выступает соглашение, которое оформляется между участниками. Оно говорит о том, что стороны согласны прекратить сотрудничество. В тексте документа нужно отразить положения:

  • причины: добровольно, по согласию между сторонами;
  • стадии исполнения договорных отношений;
  • обязательства сторон по осуществлению взаимного расчета с указанием периодов, когда это планируется сделать;
  • обязанность арендатора, связанная с возвратом имущества арендодателю в указанный срок.

ВАЖНО: если обратная передача предмета аренды происходит на день прекращения отношений между сторонами, то оформляется акт приема-передачи. В нем указывается не только опись, но и отсутствие притязаний друг к другу.

Участник имеет веские основания к тому, чтобы прекратить сотрудничество по своему желанию. На практике разрыв правоотношений происходит по 2 причинам:

  • условия, прописанные в договоре, нарушаются и достаточно существенно;
  • изменение ситуации.

Нарушение условий говорит о том, что одна сторона правоотношений рискует понести ущерб и лишиться всего, что могла бы получить в сделке.

Изменение ситуации, причем существенно, заключается в том, что если бы участник знал об этом заранее, то не был подписан ни при каких условиях договор.

СПРАВКА: эти основания применимы ко всем ситуациям, без исключения, прописывают условия, применительно к каждой из них в отдельности, в зависимости от специфики правоотношений.

По ст. 451 ГК РФ из-за изменения обстоятельств участник вправе расторгнуть деловые отношения по требованию. И этому процессу должны соответствовать условия:

  • участники исходят из того, что никаких изменений обстоятельств не произойдет в момент подписания договора;
  • изменения были обусловлены причинами, которые никто не мог предугадать, включая и заинтересованное в расторжении договора лицо;
  • если пункты договора остались бы прежними, а обстоятельства изменились, то один из участников правоотношения рисковал утратой всего того, что мог бы прибрести по аренде;
  • из сути текста соглашения, правил делового оборота не следует, что риск, сопутствующий изменениям, несет заинтересованный в расторжении участник.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Участнику аренды расторжение договора может потребоваться, исходя из разных причин:

  • нарушены пункты договора, и стороны пришли к соглашению о том, что больше не будут сотрудничать;
  • наличие личных обстоятельств: арендатору необходимы деньги, он решил срочно реализовать имущество, находящееся в аренде.

ВАЖНО: не всегда расторжение аренды базируется на факторах негативного характера, как для арендатора, так и для арендодателя.

В случае расторжения арендного соглашения составляется специальный документ, который отражает взаимное согласие сторон. В нем стороны отражают информацию:

  • причины расторжения договора;
  • этап исполнения;
  • взаиморасчеты участников: в документе необходимо прописать пункт о том, что финансовые претензии отсутствуют;
  • интервал времени, в течение которого имущество вернется обратно собственнику.

Арендатор вправе вернуть обратно имущество на момент заключения соглашения. Обычно этот процесс сопровождается составлением акта приема-передачи. Он подписывается обеими сторонами.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: аренда на определенные сроки (на длительный – более 12 месяцев) регистрируется. Окончание отношений также фиксируется в Росреестре. Стороны могут не сделать этого. Но в этом случае имущество останется под обременением в официальных документах Росреестра.

Расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Расторжение арендного договора нежилого помещения без судебного участия в этом процессе возможно, когда стороны не предъявляют претензий друг к другу. Составляется специальное соглашение, которое прилагается к основному договору. В нем участники прописывают, что не имеют друг к другу финансовых претензий. Закрепляют намерения подписями.

В порядке вне участия суда в процессе расторжения договорных отношений необходимо выбрать основание и составить оповещение, адресованное второму участнику. Отправившей стороне нужно ждать ответа. Если на уведомление пришел ответ, сторона не против того, чтобы по–деловому расстаться, заключается об этом соответствующее соглашение.

СПРАВКА: к документу, служащему уведомлением, не предъявляется никаких требований. Оно составляется в аналогичной форме, что и само соглашение.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

По решению суда расторжение договора аренды происходит, когда одна из сторон не согласна с намерениями другой. И неодобрение с ее действиями может быть связано с наличием причин:

  1. Ст. 620 ГК РФ: нарушения со стороны арендодателя – не позволяет использовать имущество по назначению, нарушил сроки, не обеспечил доступ в помещение и т.д.
  2. После ратификации договора арендатор выявил недостатки в имуществе. О них он не знал и не был информирован собственником. Они влияют на процесс использования имущества.
  3. Владелец имущества не исполнил обязательства по осуществлению работ, связанных с капитальным ремонтом помещения.

Арендодатель также может быть недовольным сотрудничеством. Например, он требует расторжения договора в следующих обстоятельствах:

  • используется имущество не по назначению;
  • пропуск арендных платежей три раза подряд.

Возможно расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя, а также временным пользователем имущества.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Досрочное расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя означает окончание сотрудничества до сроков, указанного в документе. Желание исходит от арендодателя. Но одного стремления мало: необходимы веские причины, по которым возможно досрочное расторжение договоров.

Арендодатель вправе законно расторгнуть правоотношения, основываясь на ст. 619 ГК РФ, если:

  • временный собственник наносит вред имуществу: из-за этого предмет договора аренды ухудшается по эксплуатационным свойствам (пункты об этом закреплены в договоре);
  • нарушение эксплуатационных условий пользования имуществом, закрепленных в договоре;
  • игнорирование ремонта;
  • несоблюдение сроков платы пользования имуществом: в документе этот пункт прописывается отдельно, в нем определяется пеня за просрочку платежей, возможно – и иные санкции. Если неоплата за договор случилась единожды, то арендодатель может и не обратить внимания на это недоразумение. Если это продолжается неоднократно, то арендодатель имеет право не сотрудничать с неплатежеспособным человеком.

Расторжение договора аренды помещения – стадии:

  1. Обращение, адресованное к арендатору. Оно письменное: в нем прописываются причины, по которым собственник решил действовать именно так.
  2. На претензию нет ответа. Владелец праве прийти за помощью в суд.

Досрочное расторжение договора арендатором

Досрочное расторжение договоров аренды происходит, если арендатор считает, что собственник имущества нарушил условия их сотрудничества. Мирно решить вопрос не удалось. Арендатор применяет положения ст. 620. Это нарушения со стороны арендодателя – не позволяет использовать имущество по назначению, нарушил сроки, не обеспечил доступ и т.д.

ВАЖНО: список оснований, которые указаны в ст. 619, 620, не полный. Это означает, что законодатель допускает фиксирование в договоре других условий, которые ведут к расторжению. Это положение соответствует логике ст. 450, п. 2, а также основополагающим началам ст. 421 ГК РФ.

Расторжение договора аренды: образец

Образец расторжения договора аренды по инициативе арендатора доступен для всеобщего пользования в интернете (образец соглашения о расторжении договора).

Как грамотно досрочно расторгнуть договор аренды

Как расторгнуть договор аренды

Так как договор — это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

В случае если в договоре аренды указано, что имеются иные основания для его расторжения (помимо прописанных в Гражданском кодексе РФ), то стороны вправе сослаться на них.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение арендных правоотношений подчиняется общим правилам о расторжении любых договоров, установленным ст. 450 ГК. На основании данной нормы расторгнуть такой договор можно:

  • по взаимному согласию всех сторон сделки (обеих, если она двусторонняя, или трех, четырех и т. д., если многосторонняя) — п. 1 ст. 450 ГК;
  • по требованию любой стороны сделки, посредством направления его в суд, если условия договора существенно нарушаются другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором — п. 2 ст. 450 ГК;
  • в одностороннем порядке — п. 4 ст. 450 ГК.

При этом по смыслу статьи расторжение договора по решению суда не является односторонним, поскольку происходит не по воле стороны. Следовательно, под односторонним расторжением понимается прекращение обязательств по сделке по решению стороны, которой это право предоставлено.

Право на односторонний отказ от исполнения сделки может быть предусмотрено как законом, так и договором. Например, в качестве оснований для одностороннего расторжения сделки арендодателем в силу договора могут послужить:

  • неисполнение обязанности арендатора по надлежащему содержанию имущества;
  • невнесение арендатором арендной платы.

Арендатору такое право может предоставляться, например, в случае неисполнения арендодателем своих обязанностей, в частности, непроведение капитального ремонта помещения, нарушение сроков передачи арендуемого имущества.

Ст. 610 ГК РФ дает право любой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, если он заключен на неопределенный срок. В этом случае сторона, желающая выйти из договора, должна предупредить другую об этом за один месяц, а если арендуется недвижимость — за 3 месяца.

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендатором совершается одно из следующих действий:

  1. Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.
  2. На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.
  3. Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
  4. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендодателем совершается одно из следующих действий:

  1. Передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.
  2. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.
  3. Отказ в передаче имущества или создание преград в его употреблении.
  4. Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Правомерно, что неисполнение условий сделки одной стороной рассматривается второй стороной как нарушение договоренностей. Однако обстоятельства могут сложиться так, что, например, руководитель организации — арендатор не знает о том, что его бухгалтер «забыл» перечислить арендную плату.

Именно поэтому Гражданским кодексом предусмотрен вариант предварительного уведомления арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, с предложением их все-таки исполнить в разумный срок или в срок, указанный в уведомлении.

После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае, если последний не совершает никаких действий для разрешения ситуации, арендодатель составляет еще одно письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор (см.: «Как составить письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)»).

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

  • дата и место составления соглашения;
  • конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
  • далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
  • пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
  • далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
  • реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Условие о сроке договора аренды в силу п. 2 ст. 610 ГК не является его существенным условием, а потому может не включаться в текст договора. В этом случае контракт будет считаться заключенным на неопределенный срок. Также стороны вправе непосредственно в тексте сделки прописать, что договорные отношения по передаче в аренду имущества заключаются на неопределенный срок, хотя это и необязательно.

О том, как расторгнуть такую сделку, мы уже писали выше, в разделе об одностороннем порядке расторжения. На основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК любая сторона имеет возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого ей необходимо лишь уведомить контрагента по адресу, указанному в его реквизитах.

По общему правилу срок направления уведомления до момента прекращения договора в отношении движимого имущества составляет 1 календарный месяц, в отношении недвижимого — 3 месяца. Однако данное установление носит диспозитивный характер и может быть изменено сторонами по их усмотрению. Так, стороны могут как уменьшить, так и увеличить данный отрезок времени, внеся соответствующий пункт в договор.

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.

Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.

Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.

В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.

При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.

Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.

Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».

Читать еще:  Права арендатора квартиры
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector