Расторжение договора аренды квартиры по инициативе арендатора

Досрочное расторжение договора аренды (найма) по инициативе арендатора

Актуальность статьи: март 2020 г.

Сложная экономическая обстановка в государстве, постоянные и зачастую непредсказуемые изменения в финансово-экономической сфере (колебание валютного курса, банкротства организаций, повышение кредитных ставок) зачастую приводят к невозможности исполнения договорных отношений.

Возникновение договорных отношений, как и их прекращение следует осуществлять, учитывая нормы действующего законодательства и интересы всех участников договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Особенности договорных отношений

Продумать способы и порядок прекращения договорных отношений, возникающих при аренде квартиры, необходимо еще на стадии составления договора.

Договором аренды регулируются отношения по предоставлению объекта жилой недвижимости между владельцем или его представителем и организацией или индивидуальным предпринимателем.

Договор аренды в жилищной сфере следует разграничивать с договором коммерческого найма.

В случае найма пользователем помещения (нанимателем) может быть исключительно физическое лицо, в роли арендатора всегда выступает юрлицо (индивидуальный предприниматель), которое обязано во исполнение норм ГК РФ использовать объект договора (квартиру) для жилищных нужд граждан.

Если вы хотите узнать, чем грозит владельцу незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, советуем вам прочитать статью.

Оформление договорных отношений в форме, отличной от установленной статьями 161 и 609 ГК РФ, не допускается, такой документ считается недействительным и не является основанием для возникновения каких-либо правомочий для возможных субъектов.

Когда речь заходит о прекращении аренды квартиры, существенное значение имеет часть договора, содержащая положения о длительности таких отношений.

Аренда может устанавливаться как на фиксированный срок, так и на неопределенный период времени.

Сведения о договорах, действующих один год и более, подлежат внесению в Единый государственный реестр прав. Начало течения срока аренды исчисляется с даты записи о регистрации договора в реестре.

Законодательством определены отдельные ситуации, наступление которых служит для суда основанием для прекращения аренды до наступления срока окончания договора.

Этот перечень оснований нельзя считать закрытым и стороны могут предусмотреть и зафиксировать в договоре дополнительные условия, с наступлением которых аренда прекращается.

Как расторгнуть?

Аренда квартиры может прекращается как с истечением срока договора, так и до его наступления:

1. При взаимной договоренности сторон;
2. Если произошли существенные изменения содержания договора;
3. По иску любой стороны по основаниям, содержащимся в законодательстве или договоре.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон происходит по истечении срока, при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Если договор не содержит определенного срока действия, то и арендатор, и арендодатель имеют право прервать исполнение договора аренды жилища, уведомив вторую сторону за 3 месяца.

Возможно Вас заинтересует статья, о предоставлении жилья по социальному найму, прочитать об этом можно здесь.

По требованию арендатора одностороннее расторжение договора аренды в рамках судебного процесса возможно, когда:

• Арендодатель отказывается предоставить квартиру для проживания либо препятствует в использовании жилища по назначению;
• Собственник жилища уклоняется от выполнения работ по капремонту;
• Наступили обстоятельства, не зависимые от воли арендатора и в результате которых жилье стало непригодным полноценного использования;
• Наступили иные обстоятельства, предусмотренные договором.

По требованию арендодателя договор аренды объекта недвижимости расторгается в рамках гражданского судопроизводства, когда пользователь арендуемого жилья:

1. Пользуется жилищем не в соответствии с его назначением, с нарушением правил проживания и требований договора;
2. Ухудшает состояние жилища;
3. Двукратно не вносит платежи по договору.

Договором могут быть предусмотрены иные причины для прекращения аренды по инициативе собственника жилья.

Требование досрочного прекращения договорных отношений арендодателем возможно лишь после направления арендатору предупреждения в письменной форме, которое содержит требование исполнить обязанности по договору в разумный период времени.

Расторжение договора найма квартиры

Вне зависимости от продолжительности действия договора найма квартиры, наниматель при наличии согласия проживающих с ним граждан имеет право направить письменное уведомление о прекращении договора наймодателю.

Договор расторгается по прошествии трех месяцев со дня такого предупреждения.

По иску собственника недвижимости договор найма подлежит расторжению в случаях:

• Неуплаты предусмотренных договором найма взносов на протяжении 6 месяцев, а при краткосрочном найме (менее одного года) – невнесения больше 2 платежей;
• Повреждения квартиры нанимателем или лицами, за деятельность которых он несет ответственность.

Любая сторона может инициировать расторжение договора в судебном порядке, если жилье становится непригодным для проживания, а также в случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Уведомление о досрочном прекращении

При расторжении договора аренды по требованию одной из сторон, инициатор прекращения договорных отношений направляет другой стороне уведомление о досрочном расторжении указанного договора.

Этот документ составляется в письменной форме и вручается другому участнику под подпись либо направляется почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату.

Форма уведомления законодательством не предусмотрена, но рекомендуется включение следующих реквизитов:

1. Название документа;
2. Реквизиты сторон и расторгаемого договора;
3. Основание расторжения и описание обстоятельств;
4. Требования к стороне, направленные на расторжение договора;
5. Подпись и дата.

Предлагаем вам скачать образец уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды: Скачать бланк.

Соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения

Соглашение о расторжении договора жилого помещения выражает добровольные намерения всех сторон прекратить все отношения, по исполнению условий данного договора.

Соглашение составляется в той же форме, в какой составлен договор. Таким образом, если при заключении договора аренды требовалась госрегистрация, то соглашение необходимо также зарегистрировать в госреестре прав.

В преамбуле соглашения указываются участники договора. Наименования сторон должны быть идентичны изложенным в договоре.

Далее, стороны выражают свое намерение прекратить договорные отношения по аренде жилища (указываются все реквизиты договора – наименование, номер, дата заключения) с перечислением условий расторжения (рекомендуется включить порядок передачи имущества, информацию о расчетах между сторонами).

Если в соглашении не указывается срок прекращения договорных отношений, то они считаются завершенными с даты подписания соглашения.

Также указывается количество экземпляров соглашения, адреса, реквизиты и подписи сторон. Подпись представителя юридического лица заверяется печатью.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры: Скачать бланк.

Поскольку квартира является дорогостоящим имуществом и зачастую предоставляется в пользование с сопутствующим оборудованием и мебелью, целесообразно передавать имущество по описи и оформлять ее как приложение к соглашению.

Арендодатель требует срочно освободить квартиру. Правомерно ли такое требование? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Кто и как может расторгнуть договор аренды

Кто может расторгнуть договор аренды

У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.

Договор можно расторгнуть:

• По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.

Расторгает арендодатель

Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:

• существенно его нарушил (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• неподобающим образом использует имущество (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
• портит имущество (подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
• не платит за аренду два месяца подряд и более (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
• не осуществляет капремонт имущества (если по договору он должен это делать) (подп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.

Расторгает арендатор

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Договор можно расторгнуть, если арендодатель:

• не передал имущество вовремя (подп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• не проводит капремонт при условии, что он взял на себя такие обязательства (подп. 3 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• передал имущество, котороенельзя нормально использовать из-за имеющихся недостатков (подп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• не предупредил о том, что есть другие люди, имеющие право на имущество (п. 2 ст. 613 ГК РФ);
• нарушил существенные условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

А еще арендатор может прекратить исполнение договора, если в какой-то момент имущество оказалось непригодным для использования — но не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия, повлиять на которое он не мог (подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ).

Как расторгнуть договор аренды

Порядок прекращения договорных обязательств определен законодательно. Если его соблюдать, проблем с оформлением документов не будет. Важно выполнять все действия в определенной последовательности — это сэкономит и время, и деньги.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя имеет одну особенность — если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель должен письменно напомнить ему о том, что их нужно исполнять (п. 3 ст. 619 ГК РФ). В обратной ситуации арендатор может никаких предупреждений не направлять, а сразу приступить к процедуре расторжения.

В остальном процедура одинакова как для арендатора, так и для арендодателя.

• составить предложение о прекращении действия договора;
• направить его второй стороне;
• если вторая сторона согласится с предложением, составить и подписать допсоглашение о расторжении договора аренды;
• если вторая сторона откажется принимать предложение или просто его проигнорирует, обратиться в суд.

О каждом из этих этапов расскажем подробнее.

Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения

Если вы — арендатор, который хочет расторгнуть договор, пропустите эту часть и читайте статью дальше. Если вы арендодатель, знайте, что без предупреждения вы не сможете досрочно расторгнуть договор (п. 3 ст. 619 ГК РФ), поэтому составить его придется.

Предупреждение должно быть составлено в письменном виде. Обязательно укажите:

• Нарушение, которое допустил арендатор.
• Предложение о его устранении в разумный срок. При этом гражданское законодательство указаний на то, какой срок считается разумным, не содержит, поэтому определите его самостоятельно. Желательно, чтобы он составлял семь или более дней — это общий срок для исполнения обязательств со дня предъявления требования, установленный п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Предупреждение нужно передать арендатору лично (не забудьте получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предупреждения) или по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Составляем предложение о расторжении договора

По закону просто обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения (или любого другого имущества) нельзя — обязательно должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно поэтому придется подготовить предложение о расторжении договора.

Требований к содержанию документа законодатель не устанавливает — можете подготовить его сами или воспользоваться нашим образцом. Помните, что в нем обязательно должна быть указан следующая информация:

• основание для расторжения договора;
• предложение о его расторжении в досудебном порядке;
• срок, в течение которого вторая сторона должна отреагировать на предложение (если он не установлен договором и не указан в предложении, ответить нужно в течение 30 дней с момента получения документов — п. 2 ст. 452 ГК РФ).

К документу можно приложить соглашение о расторжении договора — если вторая сторона согласится с предложением, она сможет сразу же его подписать.

Передаем документы на рассмотрение

Чтобы получить право на обращение в суд, надо правильно передать документы второй стороне договора. Это можно сделать:

• по почте –ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату;
• лично — второй стороне договора или его представителю (в этом случае обязательно нужно получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предложения о расторжении договора).

Отправлять документы нужно на юридический адрес контрагента — он указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Суды допускают передачу предложения по адресу, указанному в договоре (см. п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Подписываем дополнительное соглашение

Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:

• допсоглашение должно быть составлено в письменном виде;
• если основной договор был зарегистрирован в Росреестре (например, если в аренду была передана недвижимость на срок, превышающий один год), дополнительное соглашение также подлежит госрегистрации.

Обращаемся в суд

Если вторая сторона отказалась от вашего предложения о расторжении договора или вовсе не ответила на него, можно обращаться в суд.

Иск можно подать не ранее чем через 30 дней с момента передачи предложения контрагенту (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Исключение — если договором, законом или предложением о расторжении не установлен иной срок.

Иск о расторжении договора аренды подается в суд общей юрисдикции. Если обе стороны договора являются предприятиями — юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, дело будет рассматривать арбитражный суд.

Чтобы подать исковое заявление, необходимо:

• выбрать суд;
• составить исковое заявление с требованием о расторжении договора аренды;
• подготовить документы, подтверждающие обоснованность требований, изложенных в заявлении, в том числе копию предупреждения о нарушении условий договора и предложения о заключении дополнительного соглашения о его расторжении;
• уплатить госпошлину;
• направить копии иска и документов ответчику;
• подать иск.

Требования к форме и содержанию искового заявления установлены ст. 131 ГПК РФ (для исков, подаваемых в арбитражный суд — ст. 125 АПК РФ). В нем обязательно должна быть указана следующая информация:

• наименование суда, в который подается иск;
• сведения об истце и об ответчике — Ф.И.О. или наименование, адрес, контактный телефон; для ответчика также нужно указать один из идентификаторов, например СНИЛС или ИНН;
• описание обстоятельств сложившейся ситуации;
• требование о расторжении договора аренды;
• доказательства, подтверждающие обоснованность предъявляемых требований;
• перечень документов, прилагаемых к заявлению.

Иск подписывает сам заявитель или его представитель.

Последствия расторжения договора аренды

После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора. Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.

Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.

Расторжение договоров аренды в условиях пандемии коронавируса

22 мая в третьем чтении Госдумой был принят закон, предоставляющий арендаторам — владельцам малого и среднего бизнеса — право на досрочное расторжение договоров аренды коммерческой недвижимости до 1 октября 2020 года (см. законопроект № 953580-7).

Условия для получения права на расторжение договора такие:

• арендатор — предприниматель, имеющий статус субъекта МСП;
• арендатор работает в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавирусной инфекции;
• арендатор и арендодатель не смогли договориться об уменьшении или отсрочке арендных платежей по договору.

При этом к арендатору не могут применяться штрафные санкции, даже если они предусмотрены положениями договора. А вот обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю (если он был), арендатору не возвращается.

Итак, расторжение договора аренды — многоступенчатая процедура, пренебрегать исполнением которой не стоит. Причем неважно, согласен ваш контрагент на прекращение действия договора или нет — в любом случае придется составлять документы: от предложения о расторжении договора до дополнительного соглашения и даже искового заявления в суд.

Как юридически грамотно оформить досрочное расторжение договора аренды квартиры?

Разновидностью договора аренды является соглашение о найме жилого помещения. Гражданское законодательство посвящает регулированию вопроса пользования жилой недвижимостью отдельную главу 35, что обусловлено спецификой предмета сделки.

Несмотря на то, что наем квартиры является срочным (до 5 лет), иногда возникают ситуации, связанные с необходимостью досрочного прекращения обязательственных отношений между контрагентами. В данной статье мы и расскажем о таких случаях и о том, как юридически правильно действовать при их возникновении.

Сторонами соглашения о найме жилплощади могут быть как физическое, так и юридические лица. Однако организации могут использовать такого рода имущество только для передачи гражданам для их проживания. Это связано с требованиями ЖК РФ о назначении жилых помещений (ст. 17).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Как расторгнуть акт досрочно?

Инициатива расторжения договора может исходить как от обеих сторон сделки, так и и от одной из сторон. Как при наличии виновных действий одного из контрагентов, так и при нормально складывающихся арендных отношениях. В зависимости от сложившейся ситуации законодатель предусматривает разные процедуры и основания для досрочного расторжения договора найма жилого помещения (ст. 687 ГК РФ).

В общем виде есть два основных способа расторгнуть договоренность по аренде жилья:

Возможные причины досрочного прекращения обязательства

Под краткосрочным наймом понимается договор аренды, заключенный на срок менее 1 года.Судебный.Наймодательнаниматель или другие жильца портят или разрушают квартируСудебный.Наниматель / наймодатель

• Жилье перестало быть пригодным для проживания.
• Жилье находится в аварийном состоянии.

Пригодность для проживания определяется Постановлением Правительства № 47 от 28.01.06.Судебный.НаймодательИспользование квартиры нанимателем или другими жильцами против ее назначения как жилого имущества.Судебный (с предварительным предупреждением о необходимости устранения нарушения).НаймодательНаниматель и/или другие жильцы системно нарушают права соседей (например, нарушение тишины, порча совместной стены и др.).Судебный (с предварительным предупреждением о необходимости устранения нарушения).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и иных жильцов с занимаемой жилплощади.

Алгоритм действий

Как уже было отмечено, алгоритм действий, направленных на досрочное расторжение соглашения о найме жилья будет отличаться в зависимости от того, кто изъявляет инициативу прекращения договоренностей и по какой причине. Разберем каждый возможный вариант детально.

Досудебный порядок

При этом в суд идти не потребуется.

Первое, что он должен сделать – согласовать свое решение с лицами, которые постоянно проживают с ним в арендуемом помещении.
Постоянно проживающие граждане – лица, указанные в качестве таковых, в договоре аренды. Они имеют права пользования, аналогичные правомочиям нанимателя.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Следует отметить, что наймодатель не обладает правом на односторонний отказ от договора. Это означает, что соглашение не может быть расторгнуто досрочно по его инициативе без согласия другой стороны в досудебном порядке (и в судебном тоже, если наниматель добросовестно исполняет все обязательства).

Уведомление стороны

Закон говорит (ч. 1 ст. 687 ГК РФ), что уведомление нанимателем наймодателя должно осуществляться в письменной форме. К содержанию требований не устанавливается, поэтому оно может быть написано в свободной форме. Однако рекомендуем указать:

Именно эти данные следует оговорить в письме к арендодателю, потому что в случае возникновения споров и претензий, нужно будет подтвердить, что нанимателем были соблюдены законные условия одностороннего отказа от сделки.

Также следует подстраховаться, и отправить письмо с уведомлением о вручении.

Как правильно составить соглашение?

• Ст. 451 ГК РФ гласит: соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
• Ст. 674 ГК РФ устанавливает требование о письменной форме аренды квартиры. Соответственно, и сделка расторжения оформляется письменно.

В документе следует отразить:

• наименование и реквизиты сторон;
• реквизиты (ссылка) на договор, который подлежит прекращению;
• имущество, по поводу которого складывались отношения;
• дата прекращения отношений;
• условие о том, что стороны не имеют друг к другу претензий;
• условие о том, что имущество возвращено арендодателю в целости и сохранности;
• подпись.

Судебный порядок

Пойти в судебный орган для расторжения договора найма придется, если:

• стороны не смогли обоюдно договориться о расторжении сделки (в том числе, когда квартира стала непригодной для проживания);
• наниматель или иные жильцы нарушали обязательства из договора, связанные с содержанием жилья или внесением платы за пользование им.

1. Составляем исковое заявление (форму можно найти в Интернете), где указываем:

   

   • наименование суда;
   • ФИО и адрес истца;
   • ФИО и адрес ответчика;
   • точно формулируем требование: расторгнуть договор найма жилого помещения;
   • приводит основание для расторжения (например, наниматель разрушает помещение);
   • приводим ссылки на доказательства, которые подтверждают позицию истца (свидетели, фотографии, письменные документы об оценке ухудшения имущества и др.);
   • указываем на приложения, которые нужно приложить к иску (договор аренды и иные имеющиеся документы и доказательства).
2. Подаем исковое заявление в суд, предварительно оплатив госпошлину (как ее оплатить, можно уточнить при подаче искового заявления или на сайте суда, где можно скачать квитанцию для оплаты с реквизитами, с которой нужно прийти в банк или банкомат).

Иск подается по месту жительства ответчика.

Взыскание задолженности с арендатора жилого помещения

В случае, когда основанием для досрочного расторжения сделки аренды является неоплата нанимателем арендных платежей, целесообразно включить в исковое заявление не только требования о прекращении договора, но и требование о взыскании задолженности. В таком заявлении обязательно нужно отразить порядок расчета задолженности

Также с нанимателя можно взыскать и проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование чужими средствами.

Чтобы иск удовлетворили, целесообразно подтвердить факт неоплаты не только устными объяснениями, но и выпиской с банковского счета, ведомостью расчетов, перепиской (аудио- видео фиксацией признания нанимателем долга), иными письменными или вещественными доказательствами.

Подведем итоги. Расторжение договора найма жилого помещения –серьезное дело, которое имеет под собой сложные законодательные нюансы. Поэтому перед тем, как решиться на эту процедуру, нужно как следует изучить этот вопрос.

Полезное видео

Ниже представлено видео о досрочном расторжении договора аренды:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

По каким причинам возможно досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Никто из арендаторов не застрахован от последствий финансового кризиса, понижения зарплат и недолжного поведения арендодателя.

Например, часто происходили неприятные ситуации, когда владельцы жилплощади, сдаваемой в аренду, поднимали в несколько раз оплату или вели себя с квартирантом недолжным образом, оскорбляли, угрожали и т.д.

Неминуемо возникает конфликт, который можно разрешить только досрочным расторжением договора между обеими сторонами.

Нужно рассмотреть, как правильно поступать, если вы являетесь арендатором и не желаете ждать окончания срока действия договора, какие следует учесть сложности в связи с типом договора аренды и какие есть распространенные варианты действий?

Нормативная база по досрочному расторжению договора

Чтобы обезопасить себя от потенциальных проблем, арендодатель должен еще на стадии заключения договора внимательно проверить всю отраженную в нем информацию.

Например, еще только подготавливая проект договора арендатор и арендодатель должны включить в него возможность расторжения договора и порядок действий при одностороннем отказе по инициативе арендатора.

Если эти действия не были согласованы в договоре и никаким образом в нем не отражены, то при расторжении могут возникнуть проблемы, разрешаемые только в судебном порядке.

Важно указать в договоре еще стадии его создания безусловное право на отказ арендатора от его действия во внесудебном порядке, тогда впоследствии можно будет обойтись без судебных разбирательств.

Согласно действующему законодательству РФ, при расторжении договора по инициативе арендатора следует предупредить владельца жилплощади о желании расторгнуть договор аренды недвижимости за один месяц (в некоторых случаях – за три месяца) и погасить все финансовые задолженности арендодателю (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Статья 620 ГК РФ предусматривает, что срок предупреждения расторжения договора может подлежать изменению в самом документе, а также предусматривается возможность отказаться от договора аренды в любой момент и вне зависимости от окончания его срока в судебном порядке.

Но здесь есть один нюанс: нельзя отказаться от договора без определенной причины, нужно привести мотив, повлиявший на решение арендатора.

Особенно это касается моментов, когда квартирант отказывается от аренды, но при этом арендодатель не совершал недолжных поступков и не нарушал закон.

Тогда есть только один вариант – обратиться к договору и, если в нем предусмотрена возможность безмотивированного расторжения сделки, то можно будет урегулировать конфликт максимально мирным путем.

Вас могут заинтересовать преимущества заключения договора аренды квартиры с правом выкупа

Как происходит аукцион земельных участков читайте в этой СТАТЬЕ

Перечень документов

Документы, необходимые для расторжения договора аренды, а также порядок расторжения сделки и возврата арендованного имущества определяются в ст. 622 Гражданского кодекса РФ.

С момента прекращения работы договора аренды арендованный объект возвращается арендодателю, для чего нужно будет согласовать и подписать акт приема-передачи.

Оформление акта аналогично передаточному акту, поскольку оформляется в начале срока действия и вступает в действие при возврате имущества арендатору.

Документ должен содержать всю необходимую информацию, включая описание состояния имущества, срок и своевременность возврата объекта аренды, место прекращения действия договора аренды – если все вышеперечисленные характеристики будут отражены в документе, то это позволит избежать обеим сторонам дальнейших разногласий между собой.

Если конфликт будет решаться через суд, то, помимо копии договора, акта приема-передачи, удостоверяющих личность документов обеих сторон понадобится соглашение о досрочном расторжении договора аренды, которое будет письменным подтверждением решения обеих сторон в таких случаях:

• При любом отказе, мотивированном или немотивированном, от выполнения условий договора любой из сторон.
• В случае, когда договор предусматривает автоматическое продление своего действия.
• Когда договор был заключен между арендатором и арендодателем на неопределенный срок, Гражданский кодекс предусматривает прекращение действия договора после объявления о своих намерениях арендодателю.

Письменное соглашение об отказе позволит ускорить расторжение договора аренды.

Если обе стороны пришли к взаимному соглашению, то никаких проблем не возникнет и подписание соглашения станет простой формальностью.

Срок уведомления о прекращении договора следует основательно продумать, чтобы исключить потенциальные риски и не довести дело до судебного разбирательства.

Велика вероятность выплаты материального ущерба в судебном порядке второму участнику сделки, если сам документ-договор был составлен неграмотно и наспех.

Причины досрочного расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Наиболее частые причины, по которым арендатор желает досрочно расторгнуть договор с владельцем снимаемой недвижимости, прописаны в Гражданском кодексе, в частности, в 620 статье.

Перечень причин:

• Задержка арендодателем передачи имущества для эксплуатации арендатором.
• Препятствия, чинимые арендодателем, мешают арендатору пользоваться имуществом, переданным в аренду и распоряжаться им согласно требованиями договора.
• Обнаруженные у переданного в пользование согласно условиям заключенной сделки имущества недостатки, затрудняющие его дальнейшую эксплуатацию. При этом не важно, были ли между обеими сторонами заранее оговорены негативные характеристики имущества или они были обнаружены после подписания договора.
• Отсутствие капитального ремонта согласно срокам его проведения.
• Плохое состояние имущества, допущенное по независящим от его владельца причинам.

Следует помнить, что расторжение договора по инициативе арендатора раньше указанного в документе срока будет законодательно урегулировано – условия прописаны в 34 главе 620 статье ГК РФ, также именно в этом нормативном документе указаны дополнительные основания на расторжение договора и ковенанты, при неисполнении которых арендатор может требовать досрочного расторжения сделки.

Юридические тонкости

Арендатору, решившему уведомить владельца снимаемой недвижимости о своем решении досрочно расторгнуть заключенный между ними договор, нужно в ближайший срок вернуть помещение его владельцу согласно акту приема-передачи.

Если недвижимость еще не была передана законному владельцу согласно этому документу, то арендатор должен отчислять владельцу плату за жилье даже в том случае, если договор уже был расторгнут по решению арбитражного суда.

Впрочем, оплату за жилье можно будет не платить, если арендатор докажет факт пренебрежения арендодателем нормами права: например, если он отклонялся от приемки помещения (здесь пострадавшему можно опираться на п. 37 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой» от ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Стороны, заключавшие сделку, могут установить для себя иной срок для предупреждения о расторжении сделки – больше или меньше одного месяца, в том числе и в случае расторжения договора с неопределенным сроком исполнения.

Если же документ был заключен на определенный срок, то следует учитывать, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют упоминания о праве расторгнуть такие арендные отношения без судебного разбирательства, есть только упоминания о возможности прекратить действие договора аренды по инициативе арендатора вне зависимости от срока действия документа и только в судебном порядке (согласно ст. 620 ГК РФ).

Отказаться от аренды помещения без определенной причины и при отсутствии нарушений прав арендатора со стороны арендодателя будет невозможно без соответствующего обращения в суд.

Вас может заинтересовать процедура прописки по месту жительства

Как составить договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом подробно раскрыто ТУТ

Наиболее рациональный вариант решения проблемы

1. Арендодателю следует уточнить, что в статье 450 ГК РФ есть указание насчет того, что договор может прекратить свое действие по соглашению обеих сторон либо при грубом нарушении соглашения договора одной из сторон.
   Мирное урегулирование конфликта мы затрагивать здесь не будем – нас интересует способ решения именно конфликтной ситуации. Самое главное для арендатора, желающего расторгнуть сделку — определить для себя самый удобный и выгодный с точки зрения времени и финансов план, по которому можно будет действовать дальше. На первом этапе ему следует ознакомиться с законодательной базой и прочитать 320 и 450 статьи Гражданского кодекса.
2. Если договор будет расторгнут по соглашению сторон и уже есть на примете вариант дальнейших действий, нужно обратиться к арендодателю с уведомлением о прекращении действия договора и с предложением расторгнуть его бесконфликтно.

Аргументировав свою позицию и указав мотивы своего решения, можно будет существенно ускорить решение проблемы.

Если согласие будет получено в ближайшее время, то арендатор должен приступить к оформлению специального документа – соглашения о расторжении сделки, прибегнув к помощи Гражданского кодекса РФ, в частности, к п.1 ст.452, где указывается, что расторжение договора оформляется аналогично его заключению и должно происходить в нотариальной конторе.