0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение договора аренды рб

Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника

Государство в рамках борьбы с эпидемией приостановило работу немалой части бизнеса еще в марте. С 28 числа того же месяца президент ввел нерабочие оплачиваемые дни. Параллельно с этим главы регионов установили запрет на деятельность многих предпринимателей. Рестораны, кинотеатры, салоны красоты и не только несут убытки из-за вынужденного «простоя».

Чтобы помочь бизнесу, 7 мая 2020 года правительство внесло законопроект, согласно которому арендаторы могут расторгать договор аренды без возмещения убытков (ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»). Добросовестный арендатор мог отказаться от договора аренды без каких-либо компенсаций, а также мог требовать вернуть обеспечительный платеж. Право получили лица, чьи доходы после введения режима повышенной готовности упали на 50% и более.

После опубликования законопроекта многие юристы выступили с критикой. «Такие изменения существенно меняют баланс интересов в арендных отношениях», – утверждает Вероника Величко, советник юрфирмы Avelan Avelan Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × . Ведь право на односторонний отказ не ограничено каким-либо сроком. Также у арендодателя нет возможности начать заранее поиск новых арендаторов, поскольку срок уведомления о расторжении договора не установлен.

21 мая Госдума во втором чтении внесла правки в закон и приняла его, а 22 числа того же месяца передала его на рассмотрение Совету Федерации в новой редакции.

Итоговый вариант

В новой редакции право расторгнуть договор в одностороннем порядке есть только у субъектов малого и среднего предпринимательства. И только у тех, кто в наибольшей степени пострадал от коронавирусной инфекции (согласно перечню правительства, составленному по кодам ОКВЭД).

Право на расторжение возникнет только в случае, если арендодатель не снизит арендную плату контрагенту по его просьбе или откажет в ином изменении условий договора. На сколько цена должна быть снижена, в законе не уточняется. Соглашение должно быть заключено в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора с таким требованием. Уменьшить размер арендных взносов можно на срок до года. Право на односторонний отказ возникает, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Также арендатор вправе отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 года. Обеспечительный платеж при расторжении договора останется у арендодателя. А вот убытки, которые связаны с досрочным прекращением договора, с арендатора не взимаются.

Другие изменения предусмотрены для арендаторов государственного или муниципального имущества. В 2020 году арендодатель не вправе отказать в заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его действия на срок до одного года. Условия документа могут отличаться от прежних, если не ухудшают положение арендатора. Право есть у арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязательства. Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × , считает, что арендатор может продлить срок договора и при наличии нарушений. «Из буквальной трактовки следует, что если на дату обращения арендатора собственник не располагает сведениями о нарушениях, то их выявление уже при рассмотрении заявления не может стать основанием отказать в продлении», – рассказывает эксперт.

Кроме того, арендаторы государственных или муниципальных земельных участков вправе до 1 марта 2021 года обратиться с требованием об увеличении срока действия договора. Арендатор сам предлагает длительность периода, но больше срока действия договора нельзя. А если договор заключен более чем на три года, то максимальный срок пролонгации равен трем годам.

Для этого должны быть соблюдены условия:

  • договор аренды заключен до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
  • на дату обращения срок действия договора не истек. К тому же в суд не было заявлено требование о расторжении договора;
  • нет сведений о неустранимых нарушениях, выявленных в рамках государственного земельного надзора.

Оценки экспертов

Юридическое сообщество разошлось в оценках ключевого нововведения – права арендатора получить «скидку», а в противном случае расторгнуть договор в одностороннем порядке. «Это стимул для переговоров между арендодателем и арендатором, – говорит Антон Демченко, адвокат коллегии Делькредере Делькредере Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × . – Если до этих изменений позиции арендодателя были сверхзащищенными, то теперь же поиск компромисса – это во многом оптимальный способ защиты». Эксперт убежден, что законопроект создает баланс интересов между сторонами. В интересах каждого договориться и не расторгать договор. Поскольку арендодателю трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии, он может снизить арендную плату нынешнему контрагенту и тем самым не потерять его.

Читать еще:  Письмо о непродлении договора аренды образец

Подобного мнения придерживается и Евгений Митин, начальник управления судебной практики Howard Russia Howard Russia Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство × : «Бизнес столкнулся с небывалым до сегодняшних дней вызовом, а подобные законопроекты помогают, спасают его от разорения».

Но есть мнение, что арендаторы будут находиться в более выгодном положении. Об этом говорит Игорь Чумаченко, партнер VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство группа ТМТ 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 6 место По количеству юристов Профайл компании × : «Очевидно, что эти нормы будут рычагом для арендаторов в переговорах с арендодателями. Споров будет много, этого не избежать, хотя законопроект и направлен на то, чтобы постараться их минимизировать». Коллегу поддерживает Литвинов. Он отмечает неопределенности закона и говорит о возможном злоупотреблении со стороны арендатора.

Законодатель не ограничивает требования об уменьшении платежей. Если арендатор потребует снижения на 99% на год, а собственник не согласится, то после этого арендатор может отказаться от договора. Этот отказ в дальнейшем будет практически невозможно оспорить в судебном порядке, ведь закон дает право на расторжение договора, если стороны не договорились о сумме.

Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании ×

Остается непонятным соотношение новых положений о снижении арендной платы с ранее существующими. П. 3 ст. 19 закона от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» уже разрешал арендатору требовать снижения арендной платы за 2020 год. Это право возникает из-за «невозможности использовать арендуемое имущество по назначению». «Причем Верховный суд в «коронавирусном» обзоре указал, что в случае недостижения согласия между сторонами сумму все равно надо уменьшать», – делится Александр Латыев, партнер INTELLECT INTELLECT Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность группа ТМТ 16 место По количеству юристов 26 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 40 место По выручке Профайл компании × . Также юрист опровергает мнение о том, что крупному бизнесу совсем нельзя добиться снижения арендной платы. По мнению эксперта, такие утверждения не совсем верны. Ведь изменить размер платежей по тому же п. 3 ст. 19 законодатель не запретил.

Еще арендодатель рискует остаться без каких-либо выплат от арендатора, если в договоре нет условия об обеспечительном платеже. Поэтому Латыев считает правильным предусмотреть в законе, что арендатор после отказа от договора обязан заплатить арендную плату за какой-то срок. Это поможет лучше защитить арендодателя от последствий одностороннего расторжения договора.

А есть мнение, что новеллы и вовсе не нужны. Ведь действующее законодательство позволяет изменять условия договора при обстоятельствах непреодолимой силы. Ранее о том, что вирус может быть признан форс-мажором, говорил премьер-министр Михаил Мишустин. Впрочем, актов по этому поводу правительство не принимало. Сергей Водолагин, управляющий партнер юридической фирмы Вестсайд Вестсайд Федеральный рейтинг группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) × , указывает на первостепенную роль судов в таких делах: «Думается, что если арендатор не может исполнять свои обязанности по договору, то только суд может определить в каждом конкретном случае, должен ли такой арендатор нести ответственность за нарушение. Или, наоборот, он должен быть освобожден от ответственности из-за наличия обстоятельств непреодолимой силы».

Читать еще:  Сдача квартиры в аренду договор образец

Односторонний отказ от исполнения договора аренды. Как арендатору безопасно расторгнуть заключенный договор аренды.

Опубликовано 15.11.2014 в журнале «Финансовый директор», № 10(142)

Соавторы:
Валентина Завадская, управляющий партнер, адвокат Адвокатского бюро «ДЕ ЮРЕ КОНСАЛТ»
Елена Шамко, помощник адвоката Адвокатского бюро «ДЕ ЮРЕ КОНСАЛТ», аттестованный юрист

Заключая договор аренды на определенный срок стороны, как правило, имеют намерение предусмотреть в договоре возможность одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке с предварительным уведомлением второй стороны за определенный период времени.

Однако, как показывает практика, между сторонами не редко возникают спорные ситуации по данному вопросу, которые обусловлены неправильными формулировками в договоре аренды и ненадлежащим оформлением заявления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее по тексту – ГК)по требованию одной из сторондоговор может быть расторгнут по решению суда.

Согласно пункту 3 статьи 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Однако право на расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора не являются тождественными.

В первом случае обязательства по договору считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (статья 423 ГК). Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Во втором случае для одностороннего отказа от исполнения договора (при котором договор считается расторгнутым) достаточно уведомления об этом другой стороны (внесудебный порядок).Согласия другой стороны на расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таком случае не требуется.

Согласно пункту 39 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 №1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»:

Например, в случае если в заключенном договоре арендысодержится условие, согласно которому договорарендыможет быть расторгнут по инициативе одной из сторон с предупреждением другой стороны за определенный период времени до расторжения, то исходя из буквального толкования указанного положения договора, можно сделать вывод, что в договоре аренды отсутствует прямое указание на односторонний отказ от исполнения договора.

В то же время, согласно пункту 19 ПостановленияПленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16 декабря 1999 года N 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее по тексту – Постановление №16) при оценке договора, содержащего указание на возможность его одностороннего расторжения, когда на это ссылается сторона в обоснование правомерности своего отказа от исполнения договора, суд будет исходить из действительной воли сторон, сформированной как при заключении договора, так и при реализации права на односторонний отказ от него, а также из толкования договора по правилам статьи 401 ГК, принимая во внимание предшествующие договору переговоры и переписку сторон, установившуюся во взаимоотношениях сторон практику делового оборота.

Таким образом, неграмотно сформулированные положения договора могут привести к невозможности одностороннего отказа от исполнения договора. Рекомендуем в договоре аренды предусматривать следующее:«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора аренды путем направления письменного уведомления об этом в срок не позднее, чем за 30 дней до даты расторжения Договора аренды».

Но наличие в договоре права на односторонний отказ от его исполнения не достаточно, также необходимо надлежащее составить и направить соответствующее уведомление.

Так вслучае, если арендатор,намереваясь расторгнуть договор во внесудебном порядке,в своем письме укажет следующее:

Читать еще:  Сколько стоит аренда ячейки

«Просим расторгнуть договор аренды с 1 декабря 2014 года»,

то из содержания письма будет следовать, что арендатор обратился с просьбой (предложением) расторгнуть договор аренды с 1 декабря 2014 года. То есть, из подобного письма не будет следовать выражение воли арендатора на односторонний отказ от договора аренды, договор аренды не будет считаться расторгнутым в установленном порядке, а, следовательно, арендодатель вправе будет требовать уплаты арендной платы в соответствии с условиями договора аренды.

Для однозначного выражения волиарендатора на односторонний отказ от договора рекомендуем направлять уведомление следующего содержания:

«В соответствии с пунктом ___ Договора настоящим заявляем оботказе от исполнения договорааренды от 03.01.2014 №1 с 1 декабря 2014 года (последний день аренды – 30 ноября 2014 года). Просим направить своего представителя для передачи помещения в соответствии с законодательством».

Указанное письменное уведомление арендатора может быть направлено несколькими способами:

Указанные меры в спорных ситуациях помогут доказать направление уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Согласно пункту 19 Постановления №16 договор считается измененным или расторгнутым с моментаполучения другой стороной соответствующего уведомления либо поистечении срока предупреждения, установленного законодательством,если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либозаконодательством.

Таким образом, если в договоре аренды содержится условие о том, что договор считается досрочно расторгнутым с момента получения другой стороной указанного уведомления, то договор будет считаться расторгнутым с момента получения арендодателем письменного уведомления.

В случае же когда момент расторжения договора зависит от соблюдения стороной определенного срока для предупреждения (например, уведомление о расторжении должно быть направлено за 30 дней до дня расторжения договора), то договор будет считаться расторгнутым с момента указанного в уведомлении, при обязательном соблюдении срока для предупреждения.

Кроме того, в договоре стороны могут предусмотреть, что договор будет считаться расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора либо по истечении определенного срока после получения арендодателем указанного уведомления.

Подводя итоги, отмечаем, что безопасному расторжению заключенного договора аренды будут способствовать строгое следование положениям договора и законодательства. Однако наибольшее внимание следует уделить изучению всех пунктов договора до его заключения, для того, чтобы заранее предупредить негативные последствия, связанные, в том числе с расторжением договора, дабы предупредить в будущем возникновение спорных ситуаций и разбирательство в суде. Ведь как говориться: «Болезнь легче предупредить, чем потом лечить.»

Соглашение о расторжении договора аренды недвижимости

Открыть документ в галерее:

Текст документа:

СОГЛАШЕНИЕ о расторжении договора аренды недвижимости N ______ от «__» __________ 20___ г.

«___» ____________ 20__ г. г. Минск

________________, в лице директора _________________, действующего на основании ______, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ____________________, в лице директора ______________, действующего на основании _________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Расторгнуть договор аренды N _ от «_» ____ 20_ г. с «_» ___ 20__ г.

2. Арендатор обязуется возвратить арендодателю имущество по акту приема-сдачи не позднее «___» _______ 20__ г. в состоянии, пригодном для эксплуатации, с учетом нормальной степени износа.

3. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

4. Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания.

Статья 590. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 420 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен настоящим Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×