Расторжение договора аренды в одностороннем порядке рб

Расторгнуть договор аренды

Вопрос. Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды с юридическим лицом, если сам договор не содержит такого пункта?

Ответ. Можно, но только в порядке и по основаниям, установленным статьями 590 и 591 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Поскольку в соответствии общими нормами гражданского законодательства о заключении, изменении и расторжении договоров. А именно частью первой статьи 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь расторжение или изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом и иными актами законодательства или договором. Поскольку в вопросе указано, что договором одностороннее расторжение договора не предусмотрено, следовательно, в данном случае применяются специальные нормы статей 590 и 591 Гражданского кодекса Республики Беларусь об основаниях и порядке одностороннего расторжения договора аренды.

• Так в соответствии со статьей 590 ГК:

по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

• В соответствии со статьей 591 ГК:

по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Таким образом, если в договоре не предусмотрены иные основания и иной порядок одностороннего расторжения договора аренды, договор расторгается судом по инициативе арендатора или арендодателя при соблюдении условий статей 590 и 591 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Когда можно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, а когда отказаться от его исполнения

Право на расторжение договора по требованию одной из сторон и односторонний отказ от договора не являются тождественными. Подчеркнем, что и процедуры для указанных случаев разные.

При расторжении договора по инициативе одной из сторон должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК)).

Если стороны договора хотят иметь возможность отказаться от договора в одностороннем порядке, они обязательно должны закрепить эту возможность и условия расторжения в договоре. Если они не внесут соответствующие условия в договор, то они смогут заявить свое требование о расторжении договора только в судебном порядке (часть четвертая, пятая п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров»; далее – постановление Пленума ВХС № 16).

Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия другой стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется (часть восьмая п. 19 постановления Пленума ВХС № 16).

Ниже приведем для арендатора и арендодателя основания одностороннего расторжения (табл. 1) и одностороннего отказа от договора аренды (табл. 2), установленные гражданским законодательством.

Основания одностороннего расторжения договора аренды

(в судебном порядке)

Использование арендатором имущества не в соответствии с условиями договора аренды

Пункт 3 ст. 586 ГК

Непредоставление арендуемого имущества в срок, указанный в договоре аренды, или в разумный срок

Пункт 3 ст. 582 ГК

Использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

Подпункт 1 части первой ст. 590 ГК

Непередача принадлежностей арендуемого имущества и относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.п.)

Пункт 2 ст. 582 ГК

Существенное ухудшение арендатором имущества

Подпункт 2 части первой ст. 590 ГК

Наличие недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им

Пункт 1 ст. 583 ГК;

подп. 2 части первой ст. 591 ГК

Невнесение арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа

Подпункт 3 части первой ст. 590 ГК

Непредупреждение о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.)

Часть вторая ст. 584 ГК

Неосуществление капитального ремонта имущества в сроки, установленные договором, или в разумные сроки, если в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора

Подпункт 4 части первой ст. 590 ГК

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта

Часть четвертая п. 1 ст. 587 ГК;

подп. 3 части первой ст. 591 ГК

Непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества

Подпункт 1 части первой ст. 591 ГК

Имущество становится не пригодным для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает

Подпункт 4 части первой ст. 591 ГК

Для обеих сторон

Существенное нарушение договора другой стороной.

Условия признания обстоятельств существенно изменились:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона

Пункт 2 ст. 420 ГК; п. 2 ст. 421 ГК

Основания одностороннего отказа от договора аренды

(во внесудебном порядке)

Для обеих сторон договора аренды

Договор аренды заключен на неопределенный срок.

В случае отказа следует письменно предупредить другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке рб

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

В соответствии с Гражданским кодексом РБ (далее — ГК) любой договор может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором (п.1 ст.420 ГК). Обратим внимание, что договор может изменить действие данной нормы;

2) по требованию одной из сторон по решению суда только:

— при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

— в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором (п.2 ст.420 ГК). Отметим, что договор может изменить действие данной нормы;

3) в порядке одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон (п.3 ст.420 ГК). В этом случае договор также может изменить действие данной нормы.

Приведенные нормы ст.420 ГК содержатся в подразделе 1 «Общие положения об обязательствах» раздела III ГК, следовательно, применяются к отдельным видам обязательств, в т.ч. аренде, если специальными нормами об этих обязательствах, включая аренду, не установлен иной порядок.

Применительно к аренде первое основание для расторжения договора — соглашение сторон — не исключается, т.е. если арендатор и арендодатель достигли соглашения о расторжении, договор будет расторгнут в том порядке, в каком стороны определили.

Односторонний отказ от исполнения договора, который может инициировать каждая из сторон

Справочно
Для одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны (см. образец 1) (п.19 постановления Пленума ВХС РБ от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее — постановление Пленума ВХС № 16))Любое, основания отказа не обязательно предусматривать в договоре аренды (в соответствии с п.19 постановления Пленума ВХС № 16 правомерность одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от договора, осуществленных одной из сторон, может быть предметом оценки хозяйственного суда при рассмотрении иных вытекающих из этого договора требований (например, требований о понуждении к реальному исполнению договора, о взыскании штрафных санкций и возмещении убытков за неисполнение, ненадлежащее исполнение договора и т.д.))Отказывающаяся сторона должна предупредить об отказе другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца.
Обратим внимание, что законодательство или договор могут устанавливать иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, т.е. срок может быть увеличен или уменьшен в договореДоговор считается расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством (п.19 постановления Пленума ВХС № 16)

Односторонний отказ от исполнения договораДолжно быть определено в договоре.
Достигнутое между сторонами договора соглашение, допускающее односторонний отказ от его исполнения (если возможность такого отказа не предусмотрена актом законодательства для данного вида договора), должно содержаться в договоре и может быть не обусловлено его нарушением (п.19 постановления Пленума ВХС № 16)Направление уведомления об одностороннем отказе другой стороне. Согласия другой стороны на расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в хозяйственный суд не требуетсяДоговор считается расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не предусмотрен уведомлением, соглашением сторон либо законодательствомРасторжение договора по требованию арендодателя по решению суда (досрочно)Если арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, т.е. просрочка должна иметь место 3 раза и более;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателяНаправление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен ГК, иными законами и актами Президента РБ.
Следует отметить, что прежде чем обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды необходимо направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (см. образец 2), а не о расторжении договора арендыДоговор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора
(п.3 ст.423 ГК)Расторжение договора по требованию арендатора по решению суда (досрочно)Если:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатораНаправление арендодателю предложения расторгнуть договор (см. образец 3) в порядке, предусмотренном п.2 ст.422 ГК. Впоследствии обращение арендатора в суд с требованием о расторжении договора аренды будет правомерным, если получен отказ арендодателя на предложение расторгнуть договор либо не получен ответ в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии —
в 30-дневный срокДоговор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора
(п.3 ст.423 ГК)

Второе основание для расторжения договора аренды, а именно расторжение по требованию одной из сторон по решению суда, сохраняется при существенном нарушении договора другой стороной и уточняются иные случаи, предусмотренные ГК и иными актами законодательства или договором, что нашло отражение в ст.590, 591 ГК.

Третье основание — односторонний отказ от исполнения договора — допускается законодательством для договора аренды, в частности, п.2 ст.581 ГК (для бессрочного договора аренды), п.6 типовой формы договора аренды земельного участка, установленной постановлением Совета Министров РБ от 20.03.2008 № 427 (для договора аренды земельного участка, заключенного на определенный срок).

Далее предлагаем подробно остановиться на основаниях расторжения срочного и бессрочного договора аренды (кроме соглашения сторон о расторжении в силу отсутствия спорных ситуаций), проанализировать условия и правовые последствия расторжения и предложим примерные формулировки предложений о расторжении договора или об одностороннем отказе от его исполнения.

Образец 1

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения
договора аренды № ___ от ______________

Настоящим уведомляем об одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимого (движимого) имущества № ___ от __________ с _____________ 20___ г. на основании п.2 ст.581 Гражданского кодекса РБ.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке рб

Как арендодатель может расторгнуть договор аренды

При нарушении условий заключенного договора арендодатель может применить к арендатору санкции. Какие? Это зависит от условий договора. В некоторых случаях арендодатель предъявляет несколько требований. Например, о взыскании неустойки и расторжении договора. Как сделать это верно, рассказано в настоящей статье.

Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды по своей инициативе (ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК)). Этим правом он может воспользоваться, когда арендатор:

– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает имущество;

– более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату;

– не производит капитального ремонта имущества в установленном порядке;

– по иным основаниям, согласованным сторонами в договоре. Например, сдача объекта аренды в субаренду без разрешения арендодателя.

Алгоритм действий арендодателя при этом также определен ГК. Если будет иметь место любой из вышеназванных фактов, то сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора арендодатель не может.

Каковы действия арендодателя?

Перед обращением в суд арендодатель направляет арендатору письменное предупреждение устранить нарушения.

В предупреждении указывается срок, в течение которого нарушение должно быть устранено. Как правило, он согласовывается сторонами в договоре. Обратите внимание стороны на то, что, если нарушение не будет устранено, арендодатель будет вынужден обратиться в суд с требованием о расторжении договора (часть третья ст. 590 ГК).

Форма предупреждения законодательно не установлена. Можно воспользоваться п. 2 приложения 1 к Хозяйственно-процессуальному кодексу Республики Беларусь (далее – ХПК). В нем содержатся требования по оформлению претензий.

В предупреждении указываются:

– ФИО или наименование арендодателя и лица (лиц), которому претензия предъявляется (арендатора), их место жительства (место пребывания) или место нахождения;

– дату предъявления предупреждения;

– обстоятельства, на основании которых составлено предупреждение;

– доказательства, которые подтверждают эти обстоятельства;

– требования арендодателя со ссылкой на договор или законодательство;

– сумму денежного требования (если таковое имеется);

– банковские реквизиты арендодателя (при их наличии);

– перечень документов, прилагаемых к предупреждению.

Документ можно составить и в произвольной форме. В нем обязательно указываются реквизиты договора аренды, а также описываются действия, которые арендодатель должен будет произвести, чтобы снять претензии.

Доказательства направления предупреждения арендатору необходимо будет представить суду.

Если ответ на требования арендодателя не поступил или получен отказ от исполнения, следует обратиться в экономический суд.

Какие еще доказательства необходимы для расторжения договора?

При расторжении договора по вышеизложенным основаниям арендодатель представляет документы о неисполнении арендатором своих обязанностей.

Каждое лицо, которое участвует в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (п. 2 ст. 100 ХПК).

Если переданное в аренду имущество используется не по целевому назначению (например, переданное под офис помещение нельзя использовать под склад и наоборот), позаботесь о доказательствах такого использования. Приведем пример из судебной практики.

Коммунальное предприятие (Истец) обратилось в экономический суд (далее – суд) с исковыми требованиями к ООО (Ответчик):

– о взыскании сумм задолженности по договору аренды;

– расторжении договора аренды;

Представитель Истца в судебном заседании представил доказательства и привел убедительные аргументы в пользу того, что он надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору аренды: передал объект аренды ответчику в обусловленный договором срок и в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Данное обстоятельство подтверждалось представленным в материалах дела актом передачи. Возражений против принятия объекта в аренду у Ответчика не было.

Истец утверждал, что ответчик систематически нарушал предусмотренные договором сроки по внесению арендной платы и у него перед арендодателем образовалась задолженность. Наличие задолженности Истец доказывал копиями выставленных счетов в адрес Ответчика и платежными документами Ответчика в адрес Истца. В адрес Ответчика направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности. Письменный ответ на нее Ответчик арендодателю не представил. Истец просил взыскать с Ответчика неустойку за несвоевременную оплату. Соглашение о ней было достигнуто сторонами в договоре.

Ответчик к отзыву на исковое заявление приложил платежные поручения о перечислении денежных средств истцу. Он утверждал, что сумму основного долга он оплатил полностью, хотя и с опозданием.

Суд удовлетворил требования Истца.

На основании представленных доказательств суд пришел к выводу, что по условиям договора Ответчик обязан своевременно вносить арендную плату за пользование объектом аренды. Денежное обязательство Ответчика по внесению арендной платы в установленный договором срок исполнялось не надлежаще, платежи производились не своевременно. Поэтому Истец правомерно воспользовался ст. 300 ГК: при поступлении денежных средств от Ответчика он зачислял суммы основного долга, в т.ч. неустойки, по более раннему требованию. Оставшуюся часть относил на более позднее требование. Правильность расчета сумм проверена судом и не оспорена Ответчиком.

Суд установил, что в момент рассмотрения спора объект аренды по акту Истцу не возвращен.

Расторжение нарушенного договора по инициативе одной из сторон договора является мерой оперативного реагирования кредитора на ненадлежащее исполнение своих обязанностей должником в обязательстве.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, ГК устанавливает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора судом в случаях, когда арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Требование об оплате задолженности по договору аренды, а также о расторжении договора направлено Истцом в адрес Ответчика почтовым отправлением.

Поскольку задолженность на дату рассмотрения спора ответчиком не оплачена полностью, ответ на предложение истца расторгнуть договор аренды в 30-дневный срок не получен, суд решил, что договор аренды подлежит расторжению. Суд обязал арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

От редакции:

О том, как правильно оформить документы и в какие сроки заявить претензии арендатору, чтобы не пропустить сроки обращения в суд, читатели могут ознакомиться в материале М. Карабо «Исковая давность при расторжении договора аренды: есть ответы на вопросы» (см. журнал «Я – юрисконсульт организации», 2015, № 6, с. 61–64).

Оценка статьи:

Загрузка...