1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды одной из сторон на практике часто влечет за собой дополнительные трудности. Связано это с тем, что инициатором прекращения договора является исключительно одна его сторона (тогда, как его заключение инициировали обе стороны). Для того чтобы избежать негативных последствий для контрагентов, необходимо учесть некоторые практические и законодательные нюансы процесса.

Причины и основания для досрочного расторжения договора аренды

Право расторгнуть договор в одностороннем порядке принадлежит обоим контрагентам по сделке. Контракт по аренде является одним из типов сделок, условием действительности которого выступает установление срока его действия. Поэтому для того чтобы прекратить сделку у стороны-инициатора должны быть какие-либо объективные причины. Такие причины и обстоятельства четко установлены Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ) (ст.ст. 619 – 620 ГК РФ).

Законодательство не ограничивает право любой из сторон на прекращение контракта по причинам, не установленным положениями указанных статей (то есть перечень оснований открытый и может быть дополнен в соответствии с условиями заключенной сделки). Единственное условие действительности таких причин – их обоснованность и отсутствие противоречий закону.

Основания для расторжения контракта любой из сторон условно можно распределить на две группы:

  1. Причины, связанные с эксплуатацией имущества;
  2. Основания, связанные с оплатой.

В соответствии с положениями ст.619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании следующих причин:

  • пользование имуществом с существенными или неоднократными нарушениями условий сделки или целевого назначения предмета сделки;
  • существенное ухудшение состояния имущества после передачи его в эксплуатацию арендатора;
  • отсутствие поведения капитального ремонта арендатором в установленные сделкой сроки (в случае, если таковая обязанность возложена на арендатора законодательством или условиями сделки) (причины, связанные с имуществом);
  • невнесение арендного платежа в соответствии с условиями сделки более двух раз (причина, связанная с оплатой).

В случае наличия таких причин арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление о необходимости устранения недостатков и предоставить для этого соответственный разумный срок (который может быть предварительно определён условиями сделки). Указанное положение выступает в качестве своеобразной страховки арендатора от самовольного расторжения отношений контрагентом.

Положения ст.620 ГК РФ устанавливает перечень условий расторжения для арендатора. К ним относятся:

  • непредставление арендодателем имущества в пользование арендатора в установленный положениями сделки срок (либо создание препятствий для такого пользования);
  • наличие недостатков арендованного имущества, которые не были представлены арендодателем при заключении контракта и не могли быть выявлены арендатором при осмотре;
  • не проведение капитального ремонта имущества арендодателем в установленные законодательством или условиями сделки сроки;
  • непригодность имущества к использованию в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора.

Касательно недостатков, которые были выявлены после передачи имущества в пользование, существенным моментом выступает их препятствование эксплуатации. К примеру, не может считаться подобным недостатком отсутствие какого-либо декоративного элемента в автомобиле, сдаваемом в аренду (чехлы на сидения, бардачок, мультимедиа, дополнительные гаджеты), если иное не оговорено условиями сделки.

Таким образом, для нанимателя все причины, по которым сделка может быть расторгнута, сводятся к группе оснований, связанных непосредственно с имуществом. Такая особенность связана с природой контракта и характером его предмета. Это никоим образом не ограничивает право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке. Условия прекращения, прописанные в контракте, могут быть практически любыми (только не должны противоречить условиям законодательства).

Судебная практика знает сравнительно небольшое количество случаев, в которых арендатор обратился в суд для прекращения договорных правоотношений в связи со второй группой причин. В основном, такой причиной выступает повышение арендной платы арендодателем без надлежащего предупреждения или в слишком большом размере.

Виды процедуры досрочного расторжения

Как и прекращение любой другой сделки, расторжение договора аренды в одностороннем порядке может быть проведено двумя основными способами – в добровольном (внесудебном) или принудительном (судебном) режиме. Не обходимо различать прекращение и расторжение сделки, поскольку первое может происходить просто в результате истечения срока действия контракта. Однако для целей определения процедуры расторжения указанные понятия могут приравниваться. Внесудебная система является предпочтительной, так как влечёт за собой минимальное количество временных и денежных затрат для обеих сторон. Основным условием его применения выступает достижение сторонами компромисса их интересов.

Во избежание злоупотребления сторонами правоотношений правом на обращение в судебные инстанции, законодатель установил обязательный характер для досудебного разрешения споров (положения ст.619 о направлении письма нанимателю). Указанная позиция подтверждается и положениями п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66. То есть перед тем, как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, арендодатель обязан уведомить об этом арендатора в письменном виде.

С точки зрения формирования законодательной нормы интересным является тот факт, что для нанимателя не обязательно направлять арендодателю письмо-уведомление о желании расторгнуть контракт. Расторгнуть договор в одностороннем порядке арендатору в этом смысле процедурно проще. Для арендодателя страховки закон не предусматривает.

Прекращение арендных правоотношений во внесудебном порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем проводится с обязательным предварительным направлением требования. В требовании (письме), которое направляется нанимателю, арендодатель должен указать основания прекращения правоотношений в соответствии с положениями договора или законодательства. Также должны быть выдвинуты требования (условно их можно обозначить так: «устранение недостатков или расторжение контракта»). В письме могут быть оговорены конкретные условия, на которых сделка расторгается. Такое письмо направляется специальной доставкой с уведомлением о передаче адресату (позже доказательство получения письма может быть использовано стороной в качестве доказательства в суде).

На практике важен момент направления уведомления о досрочном прекращении. Срок для направления такого письма варьируется в зависимости от установленного для контракта срока. В соответствии с положениями ст.610 ГК РФ, при контракта по аренде на неопределённый срок, уведомление об отказе от контракта должно быть направлено стороне не позднее чем за один месяц (а в случае контрактов по аренде недвижимости – за три месяца). Для контрактов с определённым сроком это правило не применяется. Однако такой срок, в любом случае, должен соответствовать критерию разумности.

Гражданское законодательство РФ руководствуется общим правилом, согласно которому прекращение сделки должно проводится в той же форме, что и его заключение. Этот общий принцип актуален и для договора аренды. То есть для действительности сделки о расторжении договора аренды помещения в одностороннем порядке, подписанного, например, при участии нотариуса, необходимо его же участие. Отдельно необходимо придерживаться формы передачи имущества в распоряжение арендатора, которая была определена сторонами ранее. То есть, если предмет сделки передавался с подписанием акта приёма-передачи, то и его возврат должен быть оформлен актом.

Внесудебное расторжение договора аренды в одностороннем порядке предусматривает заключение отдельного соглашения. Для того чтобы соглашение было действительным, оно должно содержать некоторые обязательные элементы:

  • дата и место заключения;
  • четкое обозначение арендованного имущества;
  • декларацию добровольности расторжения контракта.

Необязательным на практике является описание в соглашении причин прекращения правоотношений или других обстоятельств, сложившихся между контрагентами, повлиявших на принятие решения о расторжении.

Практикующие юристы рекомендуют на этапе подписания договора оговорить и как можно более детально описать условия досрочного расторжения сделки. Это обезопасит обе стороны в дальнейшем от возможных временных и денежных затрат. Даже при отсутствии согласия между контрагентами для внесудебного решения спора, разрешение спора в суде более намного более быстрым и объективным.

Расторжение через обращение в суд

Некоторые юристы не рекомендуют расторгать контракт по аренде в судебном режиме. Это связано с тем, что в судебной практике встречаются случаи, когда судом односторонний отказ от сделки воспринимается как злоупотребление своим правом. Однако такая правовая позиция противоречит положения ГК РФ о свободе договора, а также принципам, установленным ст.ст.610-622 ГК РФ касательно прекращения именно контракта по аренде.

Читать еще:  Соглашение о расторжении договора аренды образец

Прекращение контракта через обращение в суд имеет некоторые преимущества. Первый аспект – психологический. Решение суда обязательно к исполнению. И уже сам этот факт побуждает стороны к правильным действиям. Кроме того, санкции, установленные законодательством за невыполнение решения, также имеют определённый эффект. Стороны также могут просить в своих исковых заявлениях о выплате контрагентом дополнительных сумм (неустойки) или совершении определённых действий (например, проведения капитального или текущего ремонта возвращаемого имущества нанимателем).

Ст.ст. 450-451 ГК РФ устанавливает общие положения, на основании которых расторжение контракта проводится в судебном порядке. К ним относят:

  1. Существенное нарушение условий, определённых контрактом, одной из сторон;
  2. Существенное изменение обстоятельств, при которых изначально был заключён договор.

Указанный перечень не является закрытым и может быть дополнен другими причинами. Для того чтобы доказать суду обоснованность своих требований касательно досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке стороне необходимо предоставить доказательства наличия обстоятельств, определённых ст.ст. 619-620 ГК РФ.

Возврат имущества

Законодатель определяет режим возврата имущества арендодателю после расторжения сделки. В соответствии со ст.622 ГК РФ арендатор обязан возвратить имущество в том виде, в котором получил его в пользование с учётом нормального износа. При этом категория нормального износа и его критерии законодателем не определяются (что выглядит вполне логичным). На практике между сторонами могут возникать конфликты, касающиеся степени износа имущества и его состояния. В такой ситуации при невозможности достижения согласия степень износа имущества определяет суд.

Положения указанной статьи также регулируют случаи невозврата имущества или его несвоевременного возврата. Если наниматель предмет сделки не вернул в установленные сроки, то он обязан выплатить денежные средства за время просрочки (арендную плату). Арендодатель также может требовать отдельно возмещения убытков, если они не покрываются арендной платой. Законом не определяется, какие именно установленные сроки возврата обязательны для арендатора. Это может быть срок, определённый контрактом, письмом-требованием арендатора или другими соглашениями между сторонами.

При составлении контракта необходимо обратить внимание на срок возврата имущества и указание его в положения договора. В ситуации, когда стороны не оговорили такой момент при заключении сделки, закон использует для возврата имущества так называемый «разумный срок» (указанное положение определяется п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Достаточно интересным с точки зрения практического применения является Постановление АС ВВО от 14.01.2015 № Ф01-5603/2014 по делу № А29-9323/2013. В соответствии с его определениями, арендатор не вправе отказаться от приёма арендованного имущества после прекращения договора в случае наличия у имущества недостатков. Это противоречит положениям ст.621 ГК РФ, определяющим пролонгацию контракта. Таким отказом арендодатель, фактически, может принудить арендатора к пролонгации договора аренды. Поэтому для арендодателя, в таком случае, оптимальным оказывается судебный способ разрешения спора. Так как, в противном случае, арендатор может заявить в суде в дальнейшем о принуждении его к пролонгации.

Таким образом, при заключении контракта по аренде необходимо помнить несколько основных моментов:

  1. Условия расторжения договора аренды в одностороннем порядке лучше как можно более детально описать в самих положениях сделки;
  2. Внесудебный режим разрешения спора более экономен для обеих сторон;
  3. Для расторжения договора аренды в одностороннем порядке ГК РФ устанавливает незакрытый перечень причин и условий (то есть каждый конкретный случай должен рассматриваться в индивидуальном порядке);
  4. Контрагенты имеют безусловное право на прекращение договора на законных основаниях.

В помощь арендатору — расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Арендные отношения в современном обществе встречаются довольно часто. Это удобно для обеих сторон: арендодатель получает стабильный пассивный доход, арендатор за определенную сумму получает в пользование недвижимое или движимое имущество. Но бывают случаи, которые приводят к тому, что договор приходится расторгать. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором практика, которая встречается довольно часто. В правилах и особенностях этого процесс следует разобраться детальней.

Основные данные о сделках

Отношения, касающиеся арендных взаимоотношений, регулирует Гражданский Кодекс РФ. Иное может устанавливаться специальными правилами. По определению аренда – это гражданско-правовой договор, по его условиям одна сторона передает другой во временное использование объект недвижимой или движимой собственности. За это вторая сторона обязуется вносить арендную плату зачастую ежемесячно.
Существует несколько видов договоров, среди них:

  1. Прокат.
  2. Аренда машин, механизмов, спец. транспорта.
  3. Сдача в наем зданий, построек, учреждений, в том числе муниципальных.
  4. Финансовая аренда или лизинг.

Важно! Продукция, которая получена в результате аренды является имуществом арендатора, то есть того, кто вносит регулярную оплату. Отличия могут быть, если иное указано в документе.

Арендодателем может быть исключительно собственник, при условии, что у него есть соответствующие подтверждающие документы. Что касается арендатора, то им может быть физическое или юридическое лицо, если его права касательно аренды объекта не ограничиваются законом.

Формы, элементы, другие важные условия

Сделка обязана быть составлена в письменном виде, если заключается между:

  • Физ. лицами на период более 1 года.
  • Между физическим и юр. лицом, срок не имеет значения.
  • Между юр. лицами, в том числе ООО независимо от срока.
  • Между индивидуальными предпринимателями (ИП).

Срок – это важное положение, хотя для подобного договора оно не считается существенным. Подразумевается, если срок не прописан, то договор бессрочный, к тому же каждая из сторон в любой момент может расторгнуть его в одностороннем порядке. При этом второй стороне должно быть отправлено предупреждение за 3 месяца, но данные сроки могут зависеть от норм закона или ранее достигнутого уговора.

Важно! Договор аренды относится к возмездным, при этом основное обязательство – это выплата арендного платежа.

Собственно плата может вноситься в разной форме, а именно:

  1. Конкретная оговоренная сумма, которая может вноситься с определенной периодичностью: ежемесячно, ежегодно.
  2. Доля от результатов функционирования арендатора.
  3. Взамен неких услуг со стороны арендатора.
  4. Встречная передача в собственность определенного имущества.
  5. Возложение обязательства касательно улучшения состояния арендуемого имущества. Чаще всего это ремонт, модернизация, реконструкция.

Специфические признаки договора аренды

Для однозначной идентификации арендных отношений, в законе выделены специфические признаки, среди них:

  • Данная сделка подразумевает предоставление собственности во временное использование.
  • Арендатор приобретает права титульного владельца, то есть может осуществлять защиту имущества.
  • Предоставление в аренду собственности (предмета договора) – это право его собственника.
  • При аренде право владения к арендатору не переходит, но при этом он несет за него ответственность. Единственное исключение, если в договоре предусмотрена возможность последующего выкупа, причем арендатор будет иметь преимущественное право на это. Часто подобное относиться к муниципальной собственности, а также может быть прописано в сделке лизинга.

Права, обязанности сторон или, какие, могут быть, причины расторжения арендатором договора аренды в одностороннем порядке

Любой договор подразумевает определенный объем прав и обязанностей сторон. Нарушение их влечет за собой возможности для расторжения сделки раньше срока.

Арендодатель

Объем его прав касательно имущества широкий, конкретней:

  1. Заключение и продление срока соглашения аренды на прежних или новых условиях.
  2. Совершение с собственностью сделок, которые не противоречат закону.
  3. Он может предлагать объем оплаты на свое усмотрение.
  4. Расторжение в одностороннем порядке.
  5. Требование своевременного внесения платы.
  6. Посещать объект недвижимости, осматривать движимое имущество для проверки его состояния в любое время, но только после предварительного согласования.

Что касается обязанностей, то они такие:

  • Предоставление в аренду помещения/движимого объекта, которые отвечают оговоренному состоянию.
  • Обеспечение доступа к коммунальным услугам – если это касается недвижимости.

Арендатор

Его права ограничиваются следующими пунктами:

  1. Пользование имуществом в пределах, оговоренных в договоре на указанный срок аренды.
  2. Аренда квартиры, дома – право прописки вместе с супругой и детьми.
Читать еще:  Регистрация договора аренды квартиры

Обязанности более масштабные, а именно:

  • Использовать арендное имущество согласно договору, то есть соблюдать правила использования.
  • Вернуть/освободить помещение по прошествии оговоренного срока.
  • Допускать арендодателя для осмотра имущества.
  • Оплачивать арендную плату.

Ниже можно скачать образец договора, из которого будет понятно содержание и обязательные к исполнению пункты:

  • Причины расторжения сделки арендатором.
  • В основном моменты, касательно досрочного расторжения любой из сторон прописываются в договоре еще на этапе согласования условий. Если четкой формулировки, касательно этих вопросов нет, и при подписании был определен срок действий сделки, то дело приходится решать в судебном порядке.

Важно! Для сделок, оформленных без указания сроков, досрочное расторжение, возможно, даже если данные моменты не прописаны в сделке. При этом важно предупредить арендодателя за определенный срок.

Что касается причин, то существует 2 обоснованных: согласие сторон и решение суда. Арендатор имеет возможность подать в суд по следующим причинам:

  1. Арендодатель не передал предмет аренды в пользование. Причем, это может касаться, в том числе несвоевременного предоставления. Один из ярких примеров – это замена замков в арендуемой квартире без предупреждения и предоставления дубликатов ключей.
  2. Обнаружение недостатков объекта аренды, которые усложняют или делают невозможной его эксплуатацию. При этом суд будет учитывать, была ли подана информация об этом факте до подписания сделки и была ли у арендатора возможность во время осмотра эти недостатки выявить.
  3. Капремонт объекта. Преимущественно это касается тех, кто берет в аренду недвижимость, транспортные средства.
  4. Нанесение предмету критичных повреждений, которые делают невозможной его последующее использование. Причем для суда будет существенным условием – невозможность арендатора повлиять на ситуацию.

Важно! Если первичная сделка была составлена, верно, то в любой момент можно прекратить его действие в том числе по инициативе арендатора.

Расторжение договора: как это происходит

Для того чтобы процесс расторжения все же состоялся, следует собрать определенный пакет документов, что регламентирует ГК РФ. После того как действие соглашения будет прекращено, имущество возвращается к законному владельцу, при этом обязательно составляется акт приема-передачи, аналогичный тому, что был создан при передаче в пользование объекта. В нем должны быть отображены следующие пункты:

  • Характеристика объекта.
  • Сроки его возврата. В отдельных случаях нужна определенная подготовка.
  • Место прекращения арендного договора.

Минимизация спорных ситуаций зависит от полноты описания объекта в документе.

Обоюдное согласие касательно прекращения периода действия подтверждает договор о преждевременном прекращении срока арендного соглашения. А также он необходим в таких случаях, как:

  1. Одна из сторон отказывается исполнять обязательства.
  2. В первичной сделке прописана автоматическая пролонгация.
  3. Сделка была заключена на неопределенный срок.

Если обоюдное согласие достигнуто, то подписание указанного бланка – это исключительно формальная процедура. Но вместе с тем его нужно составлять внимательно и грамотно, иначе для арендодателя появится лазейка для взыскания материального ущерба.

Разрыв договора без суда

Можно даже, не достигнув обоюдного соглашения, расторгнуть сделку, но только при наличии определенных нюансов в первичном соглашении. Так, момент и процедура расторжения должна быть предусмотрена в договоре аренды, и все особенности ее оговорены перед подписанием. Если же данного пункта нет, то процесс расторжения будет сложнее, но все равно возможен.

Основной момент – это срок действия соглашения. Его расторжение, возможно, только при подписании бессрочного договора, без конкретного срока завершения обязательств. Единственное условие в этом случае – это сообщить арендодателю за 3 месяца о своем намерении, если дело касается недвижимости, если же арендуется другое имущество – то за 1 месяц.

Важно! Подобное право для бессрочных договоров отдельно не прописывается, а подразумевается по закону.

Судебное разбирательство

Это крайняя мера, если полюбовно договориться не удалось. Предварительно следует составить уведомление в двух экземплярах, касательно желания расторгнуть арендный договор. На ответ арендодателю отводится месяц, если никакой реакции нет, то вторая сторона имеет право обращаться в суд.

В самом уведомлении важно внести следующие данные:

  1. Данные о сторонах сделки.
  2. Основание для расторжения.
  3. Сроки прекращения его действия.
  4. Дата составления уведомления, подпись составителя.

Стоит понимать, если сделка подразумевала за досрочное расторжение штраф, то его придется заплатить, независимо от того были ли основания.

Что касается конкретно расторжения соглашения, то это может происходить на основании нарушения соглашения арендодателем или одной из причин, озвученных ранее.

В отношении нарушения условий, принимаются такие доводы, как:

  • Нарушение существенных положений сделки арендодателем.
  • Изменение первичных обстоятельств, при которых осуществлялось заключение сделки.
  • Другие ситуации, описанные в законе.

Вывод

Расторжение арендного договора, которое инициируется арендатором вполне привычная практика как в мирном поле, так и при судебных разбирательствах. Важна правильность изначальной формулировки при составлении, тогда трудностей с расторжением не будет.

Коронавирус как основание для расторжения договора аренды по требованию арендатора: основные проблемы

Подавляющее большинство арендаторов столкнулось с целым комплексом проблем, возникших, в свою очередь, в связи с угрозой распространения коронавируса COVID-19. Режим и меры, предпринимаемые на сегодняшний день властями для предотвращения распространения вируса, привели к простою практически во всех сферах бизнеса. В таких условиях многие арендаторы, уже прогнозируя свои потери, хотят прекратить свои арендные обязательства.

Каким образом это можно сделать? Является ли распространение коронавирусной инфекции и режим изоляции, введенный государством, достаточными основаниями для одностороннего расторжения арендатором договора аренды?

Во многом ответ на эти вопросы зависит от условий конкретного договора. В выигрышном положении сейчас оказываются только те арендаторы, которые смогли позволить себе заключить договоры аренды на таких условиях, при которых они могут в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке с соблюдение некоего срока расторгнуть договор по своей инициативе. Такие договоры в практике встречаются, но крайне редко. Чем крупнее и значимее объект (предмет аренды), тем больше заинтересованность арендодателя в том, чтобы сдать соответствующий объект во временное пользование арендатору на длительный срок и предотвратить возможность произвольного отказа от договора с его стороны.

В данной заметке рассматриваться будет ситуация, когда процедура и основания расторжение договора аренды вытекают из положений закона.

Сразу отмечу, что принятый 01 апреля 2020 года Федеральный закон от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», определяет (и то лишь в общих чертах) вопросы, связанные с отсрочкой в уплате арендной платы, а также с уменьшением арендной платы в связи со сложившимися обстоятельствами (статья 19). О каких-то изменениях в порядке расторжения договоров аренды речь в законе не идет.

Итак, общий порядок досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора определен ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Согласно данной норме по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Ни одно из указанных оснований не отвечает рассматриваемой ситуации, поскольку невозможность использования арендованных помещений связано не с состоянием самого объекта (имущества), а с внешним фактором.

Однако остается возможность требовать расторжения договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Речь идет об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Читать еще:  Участок в аренду у администрации

Изменение обстоятельств признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Данная норма содержит в себе оценочный содержательный элемент. И необходимо учитывать, что если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, он может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны судом. Именно суд будет определять имело место существенное изменение обстоятельств или нет.

Безусловно, пунктом 2 статьи 451 ГК РФ обозначены критерии оценки обстоятельств и определения факта их существенного изменения. Суд может принять решение о расторжении договора по данному основанию при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

То есть доказательственная база по таким делам будет обширной. Полагаю, что ни одно судебное дело не сможет обойтись без экспертного экономического исследования (заключения).

Кроме того, существенное изменение обстоятельств придётся, безусловно, соотносить с тем фактом, что предпринимательская деятельность априори связана с предпринимательскими рисками (в том числе со стихийными изменениями в экономической политической и иных сферах).

Нужно отметить также, что норма о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств новой не является. Судебная практика на сегодняшний день, на мой взгляд, сложилась в пользу сохранения обязательства.

Так, согласно позициям высших судов существенным изменением обстоятельства не могут быть признаны: изменение курса валют («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)»; Определение Конституционного Суда РФ от 26.05.2016 N 1019-О и др.); ухудшения финансового состояния стороны (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.09.2016 N 18-КГ16-102; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.01.2019 N Ф05-22654/2018 по делу N А41-34193/18 и др.); внесения поправок в законодательство, если они не препятствуют исполнению договора (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2017 N Ф05-434/2017 по делу N А40-238801/15); введение внешнеэкономических санкций, если это не предусмотрено условиями договора (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 301-ЭС16-18586 по делу N А39-5782/2015); инфляционные процессы (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767); финансовый кризис (Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 N 4876/01).

Еще в 2013 году Верховный суд РФ в своем Определении от 30.07.2013 N 18-КГ13-70 указал, что в случае применения положений ст. 451 ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств, время его наступления и возможность разумно предвидеть это изменение. Полагаю, что во многом вектор развития судебной практики в сегодняшних условиях будет направлен в сторону анализа и учета длительности существования ограничительных обстоятельств (карантина, самоизоляции и т.п.), а также соотношения периода ограничений в использовании объекта аренды и общего срока действия договора аренды. Сложнее всего придется тем хозяйствующим субъектам, которые заключили договор аренды на длительный срок (несколько лет).

Сложно сейчас с уверенностью сказать, каким именно образом будет развиваться судебная практика в дальнейшем. Однако однозначно можно сказать сейчас одно: «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для произвольного прекращения обязательств, в том числе обязательств в сфере арендных правоотношений.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке — всегда ли это возможно и при каких условиях?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Такое условие закону не противоречит.
В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.
Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону. Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).
Сказанное подтверждается и судебной практикой (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13057/09, от 9 сентября 2008 г. N 5782/08).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector