1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Энциклопедия решений. Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке

Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, например, с нарушением условий договора об обеспечении сохранности имущества, о соблюдении правил пожарной безопасности и т.д. (см., например, постановления АС Московского округа от 22.10.2015 N Ф05-14421/15, ФАС Московского округа от 24.05.2010 N КГ-А40/4633-10, от 24.05.2010 N КГ-А40/4633-10, от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10, ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.07.2010 по делу N А33-14859/2009 и от 10.11.2011 N Ф02-4966/11, ФАС Волго-Вятского округа от 22.09.2009 по делу N А43-14541/2008-12-439, ФАС Поволжского округа от 19.11.2009 N А55-3687/2009);

2) арендатор существенно ухудшает имущество (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 29.10.2008 N Ф09-3094/08-С6, ФАС Московского округа от 25.11.2004 N КГ-А40/7298-04 и от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10);

3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см., например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2011 N Ф08-4764/11, ФАС Уральского округа от 14.12.2009 N Ф09-9512/09-С5);

4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. постановление ФАС Московского округа от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая ст. 619 ГК РФ).

Что касается права арендодателя потребовать расторжения договора аренды в случае невнесения более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного срока, судебная практика придерживается мнения о том, что арендодатель вправе заявить такое требование даже после уплаты долга. При этом иск о расторжении договора должен быть предъявлен в разумный срок. Если арендодатель не предъявил это требование в течение разумного срока с момента погашения арендатором задолженности по арендной плате, он лишается права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (см. постановление ФАС Московского округа от 23.11.2010 N КГ-А40/14287-10);

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (см. постановление ФАС Московского округа от 28.10.2009 N КГ-А40/11059-09);

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (см. постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N Ф05-1483/2011);

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (см. постановление ФАС Поволжского округа от 20.01.2012 N Ф06-11138/11).

ГК РФ предусматривает и другие случаи, когда арендатор вправе требовать расторжения договора аренды:

— если арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства не позволяют или значительно затрудняют пользование имуществом (п. 2 ст. 611 ГК РФ, п. 8 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, постановление Двенадцатого ААС от 08.12.2011 N 12АП-8842/11);

— если арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.2009 N Ф04-1172/2009(1418-А75-9));

— если арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.) (ст. 613 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора (часть вторая ст. 620 ГК РФ). Необходимо иметь в виду, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, такие основания должны быть прямо предусмотрены договором (см. определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004).

Следует различать досрочное расторжение договора в судебном порядке и односторонний отказ от договора (от исполнения договора), право на который может быть предоставлено стороне (или сторонам) договора аренды в соответствии с условиями этого договора с учетом ограничений, предусмотренных законом для случаев, когда не все стороны договора исполняют его в рамках своей предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 310, п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ). В отличие от расторжения договора по решению суда, односторонний отказ от договора в случаях, когда он является допустимым, не требуется обуславливать наступлением каких-либо обстоятельств. Во избежание споров по вопросу о наличии оснований для прекращения договора аренды целесообразно четко формулировать в договоре перечень обстоятельств, которые предоставляют стороне право потребовать его расторжения в судебном порядке, и при необходимости прямо указывать на наличие у стороны (или сторон) договора права на односторонний отказ от его исполнения, если это не противоречит закону.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды одной из сторон на практике часто влечет за собой дополнительные трудности. Связано это с тем, что инициатором прекращения договора является исключительно одна его сторона (тогда, как его заключение инициировали обе стороны). Для того чтобы избежать негативных последствий для контрагентов, необходимо учесть некоторые практические и законодательные нюансы процесса.

Причины и основания для досрочного расторжения договора аренды

Право расторгнуть договор в одностороннем порядке принадлежит обоим контрагентам по сделке. Контракт по аренде является одним из типов сделок, условием действительности которого выступает установление срока его действия. Поэтому для того чтобы прекратить сделку у стороны-инициатора должны быть какие-либо объективные причины. Такие причины и обстоятельства четко установлены Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ) (ст.ст. 619 – 620 ГК РФ).

Законодательство не ограничивает право любой из сторон на прекращение контракта по причинам, не установленным положениями указанных статей (то есть перечень оснований открытый и может быть дополнен в соответствии с условиями заключенной сделки). Единственное условие действительности таких причин – их обоснованность и отсутствие противоречий закону.

Основания для расторжения контракта любой из сторон условно можно распределить на две группы:

  1. Причины, связанные с эксплуатацией имущества;
  2. Основания, связанные с оплатой.

В соответствии с положениями ст.619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании следующих причин:

  • пользование имуществом с существенными или неоднократными нарушениями условий сделки или целевого назначения предмета сделки;
  • существенное ухудшение состояния имущества после передачи его в эксплуатацию арендатора;
  • отсутствие поведения капитального ремонта арендатором в установленные сделкой сроки (в случае, если таковая обязанность возложена на арендатора законодательством или условиями сделки) (причины, связанные с имуществом);
  • невнесение арендного платежа в соответствии с условиями сделки более двух раз (причина, связанная с оплатой).

В случае наличия таких причин арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление о необходимости устранения недостатков и предоставить для этого соответственный разумный срок (который может быть предварительно определён условиями сделки). Указанное положение выступает в качестве своеобразной страховки арендатора от самовольного расторжения отношений контрагентом.

Положения ст.620 ГК РФ устанавливает перечень условий расторжения для арендатора. К ним относятся:

  • непредставление арендодателем имущества в пользование арендатора в установленный положениями сделки срок (либо создание препятствий для такого пользования);
  • наличие недостатков арендованного имущества, которые не были представлены арендодателем при заключении контракта и не могли быть выявлены арендатором при осмотре;
  • не проведение капитального ремонта имущества арендодателем в установленные законодательством или условиями сделки сроки;
  • непригодность имущества к использованию в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора.

Касательно недостатков, которые были выявлены после передачи имущества в пользование, существенным моментом выступает их препятствование эксплуатации. К примеру, не может считаться подобным недостатком отсутствие какого-либо декоративного элемента в автомобиле, сдаваемом в аренду (чехлы на сидения, бардачок, мультимедиа, дополнительные гаджеты), если иное не оговорено условиями сделки.

Таким образом, для нанимателя все причины, по которым сделка может быть расторгнута, сводятся к группе оснований, связанных непосредственно с имуществом. Такая особенность связана с природой контракта и характером его предмета. Это никоим образом не ограничивает право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке. Условия прекращения, прописанные в контракте, могут быть практически любыми (только не должны противоречить условиям законодательства).

Читать еще:  Что такое аренда с последующим выкупом жилья

Судебная практика знает сравнительно небольшое количество случаев, в которых арендатор обратился в суд для прекращения договорных правоотношений в связи со второй группой причин. В основном, такой причиной выступает повышение арендной платы арендодателем без надлежащего предупреждения или в слишком большом размере.

Виды процедуры досрочного расторжения

Как и прекращение любой другой сделки, расторжение договора аренды в одностороннем порядке может быть проведено двумя основными способами – в добровольном (внесудебном) или принудительном (судебном) режиме. Не обходимо различать прекращение и расторжение сделки, поскольку первое может происходить просто в результате истечения срока действия контракта. Однако для целей определения процедуры расторжения указанные понятия могут приравниваться. Внесудебная система является предпочтительной, так как влечёт за собой минимальное количество временных и денежных затрат для обеих сторон. Основным условием его применения выступает достижение сторонами компромисса их интересов.

Во избежание злоупотребления сторонами правоотношений правом на обращение в судебные инстанции, законодатель установил обязательный характер для досудебного разрешения споров (положения ст.619 о направлении письма нанимателю). Указанная позиция подтверждается и положениями п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66. То есть перед тем, как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, арендодатель обязан уведомить об этом арендатора в письменном виде.

С точки зрения формирования законодательной нормы интересным является тот факт, что для нанимателя не обязательно направлять арендодателю письмо-уведомление о желании расторгнуть контракт. Расторгнуть договор в одностороннем порядке арендатору в этом смысле процедурно проще. Для арендодателя страховки закон не предусматривает.

Прекращение арендных правоотношений во внесудебном порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем проводится с обязательным предварительным направлением требования. В требовании (письме), которое направляется нанимателю, арендодатель должен указать основания прекращения правоотношений в соответствии с положениями договора или законодательства. Также должны быть выдвинуты требования (условно их можно обозначить так: «устранение недостатков или расторжение контракта»). В письме могут быть оговорены конкретные условия, на которых сделка расторгается. Такое письмо направляется специальной доставкой с уведомлением о передаче адресату (позже доказательство получения письма может быть использовано стороной в качестве доказательства в суде).

На практике важен момент направления уведомления о досрочном прекращении. Срок для направления такого письма варьируется в зависимости от установленного для контракта срока. В соответствии с положениями ст.610 ГК РФ, при контракта по аренде на неопределённый срок, уведомление об отказе от контракта должно быть направлено стороне не позднее чем за один месяц (а в случае контрактов по аренде недвижимости – за три месяца). Для контрактов с определённым сроком это правило не применяется. Однако такой срок, в любом случае, должен соответствовать критерию разумности.

Гражданское законодательство РФ руководствуется общим правилом, согласно которому прекращение сделки должно проводится в той же форме, что и его заключение. Этот общий принцип актуален и для договора аренды. То есть для действительности сделки о расторжении договора аренды помещения в одностороннем порядке, подписанного, например, при участии нотариуса, необходимо его же участие. Отдельно необходимо придерживаться формы передачи имущества в распоряжение арендатора, которая была определена сторонами ранее. То есть, если предмет сделки передавался с подписанием акта приёма-передачи, то и его возврат должен быть оформлен актом.

Внесудебное расторжение договора аренды в одностороннем порядке предусматривает заключение отдельного соглашения. Для того чтобы соглашение было действительным, оно должно содержать некоторые обязательные элементы:

  • дата и место заключения;
  • четкое обозначение арендованного имущества;
  • декларацию добровольности расторжения контракта.

Необязательным на практике является описание в соглашении причин прекращения правоотношений или других обстоятельств, сложившихся между контрагентами, повлиявших на принятие решения о расторжении.

Практикующие юристы рекомендуют на этапе подписания договора оговорить и как можно более детально описать условия досрочного расторжения сделки. Это обезопасит обе стороны в дальнейшем от возможных временных и денежных затрат. Даже при отсутствии согласия между контрагентами для внесудебного решения спора, разрешение спора в суде более намного более быстрым и объективным.

Расторжение через обращение в суд

Некоторые юристы не рекомендуют расторгать контракт по аренде в судебном режиме. Это связано с тем, что в судебной практике встречаются случаи, когда судом односторонний отказ от сделки воспринимается как злоупотребление своим правом. Однако такая правовая позиция противоречит положения ГК РФ о свободе договора, а также принципам, установленным ст.ст.610-622 ГК РФ касательно прекращения именно контракта по аренде.

Прекращение контракта через обращение в суд имеет некоторые преимущества. Первый аспект – психологический. Решение суда обязательно к исполнению. И уже сам этот факт побуждает стороны к правильным действиям. Кроме того, санкции, установленные законодательством за невыполнение решения, также имеют определённый эффект. Стороны также могут просить в своих исковых заявлениях о выплате контрагентом дополнительных сумм (неустойки) или совершении определённых действий (например, проведения капитального или текущего ремонта возвращаемого имущества нанимателем).

Ст.ст. 450-451 ГК РФ устанавливает общие положения, на основании которых расторжение контракта проводится в судебном порядке. К ним относят:

  1. Существенное нарушение условий, определённых контрактом, одной из сторон;
  2. Существенное изменение обстоятельств, при которых изначально был заключён договор.

Указанный перечень не является закрытым и может быть дополнен другими причинами. Для того чтобы доказать суду обоснованность своих требований касательно досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке стороне необходимо предоставить доказательства наличия обстоятельств, определённых ст.ст. 619-620 ГК РФ.

Возврат имущества

Законодатель определяет режим возврата имущества арендодателю после расторжения сделки. В соответствии со ст.622 ГК РФ арендатор обязан возвратить имущество в том виде, в котором получил его в пользование с учётом нормального износа. При этом категория нормального износа и его критерии законодателем не определяются (что выглядит вполне логичным). На практике между сторонами могут возникать конфликты, касающиеся степени износа имущества и его состояния. В такой ситуации при невозможности достижения согласия степень износа имущества определяет суд.

Положения указанной статьи также регулируют случаи невозврата имущества или его несвоевременного возврата. Если наниматель предмет сделки не вернул в установленные сроки, то он обязан выплатить денежные средства за время просрочки (арендную плату). Арендодатель также может требовать отдельно возмещения убытков, если они не покрываются арендной платой. Законом не определяется, какие именно установленные сроки возврата обязательны для арендатора. Это может быть срок, определённый контрактом, письмом-требованием арендатора или другими соглашениями между сторонами.

При составлении контракта необходимо обратить внимание на срок возврата имущества и указание его в положения договора. В ситуации, когда стороны не оговорили такой момент при заключении сделки, закон использует для возврата имущества так называемый «разумный срок» (указанное положение определяется п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Достаточно интересным с точки зрения практического применения является Постановление АС ВВО от 14.01.2015 № Ф01-5603/2014 по делу № А29-9323/2013. В соответствии с его определениями, арендатор не вправе отказаться от приёма арендованного имущества после прекращения договора в случае наличия у имущества недостатков. Это противоречит положениям ст.621 ГК РФ, определяющим пролонгацию контракта. Таким отказом арендодатель, фактически, может принудить арендатора к пролонгации договора аренды. Поэтому для арендодателя, в таком случае, оптимальным оказывается судебный способ разрешения спора. Так как, в противном случае, арендатор может заявить в суде в дальнейшем о принуждении его к пролонгации.

Таким образом, при заключении контракта по аренде необходимо помнить несколько основных моментов:

  1. Условия расторжения договора аренды в одностороннем порядке лучше как можно более детально описать в самих положениях сделки;
  2. Внесудебный режим разрешения спора более экономен для обеих сторон;
  3. Для расторжения договора аренды в одностороннем порядке ГК РФ устанавливает незакрытый перечень причин и условий (то есть каждый конкретный случай должен рассматриваться в индивидуальном порядке);
  4. Контрагенты имеют безусловное право на прекращение договора на законных основаниях.

Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника

Государство в рамках борьбы с эпидемией приостановило работу немалой части бизнеса еще в марте. С 28 числа того же месяца президент ввел нерабочие оплачиваемые дни. Параллельно с этим главы регионов установили запрет на деятельность многих предпринимателей. Рестораны, кинотеатры, салоны красоты и не только несут убытки из-за вынужденного «простоя».

Читать еще:  Страховой депозит при аренде

Чтобы помочь бизнесу, 7 мая 2020 года правительство внесло законопроект, согласно которому арендаторы могут расторгать договор аренды без возмещения убытков (ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»). Добросовестный арендатор мог отказаться от договора аренды без каких-либо компенсаций, а также мог требовать вернуть обеспечительный платеж. Право получили лица, чьи доходы после введения режима повышенной готовности упали на 50% и более.

После опубликования законопроекта многие юристы выступили с критикой. «Такие изменения существенно меняют баланс интересов в арендных отношениях», – утверждает Вероника Величко, советник юрфирмы Avelan Avelan Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × . Ведь право на односторонний отказ не ограничено каким-либо сроком. Также у арендодателя нет возможности начать заранее поиск новых арендаторов, поскольку срок уведомления о расторжении договора не установлен.

21 мая Госдума во втором чтении внесла правки в закон и приняла его, а 22 числа того же месяца передала его на рассмотрение Совету Федерации в новой редакции.

Итоговый вариант

В новой редакции право расторгнуть договор в одностороннем порядке есть только у субъектов малого и среднего предпринимательства. И только у тех, кто в наибольшей степени пострадал от коронавирусной инфекции (согласно перечню правительства, составленному по кодам ОКВЭД).

Право на расторжение возникнет только в случае, если арендодатель не снизит арендную плату контрагенту по его просьбе или откажет в ином изменении условий договора. На сколько цена должна быть снижена, в законе не уточняется. Соглашение должно быть заключено в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора с таким требованием. Уменьшить размер арендных взносов можно на срок до года. Право на односторонний отказ возникает, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Также арендатор вправе отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 года. Обеспечительный платеж при расторжении договора останется у арендодателя. А вот убытки, которые связаны с досрочным прекращением договора, с арендатора не взимаются.

Другие изменения предусмотрены для арендаторов государственного или муниципального имущества. В 2020 году арендодатель не вправе отказать в заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его действия на срок до одного года. Условия документа могут отличаться от прежних, если не ухудшают положение арендатора. Право есть у арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязательства. Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × , считает, что арендатор может продлить срок договора и при наличии нарушений. «Из буквальной трактовки следует, что если на дату обращения арендатора собственник не располагает сведениями о нарушениях, то их выявление уже при рассмотрении заявления не может стать основанием отказать в продлении», – рассказывает эксперт.

Кроме того, арендаторы государственных или муниципальных земельных участков вправе до 1 марта 2021 года обратиться с требованием об увеличении срока действия договора. Арендатор сам предлагает длительность периода, но больше срока действия договора нельзя. А если договор заключен более чем на три года, то максимальный срок пролонгации равен трем годам.

Для этого должны быть соблюдены условия:

  • договор аренды заключен до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
  • на дату обращения срок действия договора не истек. К тому же в суд не было заявлено требование о расторжении договора;
  • нет сведений о неустранимых нарушениях, выявленных в рамках государственного земельного надзора.

Оценки экспертов

Юридическое сообщество разошлось в оценках ключевого нововведения – права арендатора получить «скидку», а в противном случае расторгнуть договор в одностороннем порядке. «Это стимул для переговоров между арендодателем и арендатором, – говорит Антон Демченко, адвокат коллегии Делькредере Делькредере Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × . – Если до этих изменений позиции арендодателя были сверхзащищенными, то теперь же поиск компромисса – это во многом оптимальный способ защиты». Эксперт убежден, что законопроект создает баланс интересов между сторонами. В интересах каждого договориться и не расторгать договор. Поскольку арендодателю трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии, он может снизить арендную плату нынешнему контрагенту и тем самым не потерять его.

Подобного мнения придерживается и Евгений Митин, начальник управления судебной практики Howard Russia Howard Russia Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство × : «Бизнес столкнулся с небывалым до сегодняшних дней вызовом, а подобные законопроекты помогают, спасают его от разорения».

Но есть мнение, что арендаторы будут находиться в более выгодном положении. Об этом говорит Игорь Чумаченко, партнер VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство группа ТМТ 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 6 место По количеству юристов Профайл компании × : «Очевидно, что эти нормы будут рычагом для арендаторов в переговорах с арендодателями. Споров будет много, этого не избежать, хотя законопроект и направлен на то, чтобы постараться их минимизировать». Коллегу поддерживает Литвинов. Он отмечает неопределенности закона и говорит о возможном злоупотреблении со стороны арендатора.

Законодатель не ограничивает требования об уменьшении платежей. Если арендатор потребует снижения на 99% на год, а собственник не согласится, то после этого арендатор может отказаться от договора. Этот отказ в дальнейшем будет практически невозможно оспорить в судебном порядке, ведь закон дает право на расторжение договора, если стороны не договорились о сумме.

Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании ×

Остается непонятным соотношение новых положений о снижении арендной платы с ранее существующими. П. 3 ст. 19 закона от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» уже разрешал арендатору требовать снижения арендной платы за 2020 год. Это право возникает из-за «невозможности использовать арендуемое имущество по назначению». «Причем Верховный суд в «коронавирусном» обзоре указал, что в случае недостижения согласия между сторонами сумму все равно надо уменьшать», – делится Александр Латыев, партнер INTELLECT INTELLECT Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность группа ТМТ 16 место По количеству юристов 26 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 40 место По выручке Профайл компании × . Также юрист опровергает мнение о том, что крупному бизнесу совсем нельзя добиться снижения арендной платы. По мнению эксперта, такие утверждения не совсем верны. Ведь изменить размер платежей по тому же п. 3 ст. 19 законодатель не запретил.

Еще арендодатель рискует остаться без каких-либо выплат от арендатора, если в договоре нет условия об обеспечительном платеже. Поэтому Латыев считает правильным предусмотреть в законе, что арендатор после отказа от договора обязан заплатить арендную плату за какой-то срок. Это поможет лучше защитить арендодателя от последствий одностороннего расторжения договора.

Читать еще:  Расписка при сдаче квартиры в аренду

А есть мнение, что новеллы и вовсе не нужны. Ведь действующее законодательство позволяет изменять условия договора при обстоятельствах непреодолимой силы. Ранее о том, что вирус может быть признан форс-мажором, говорил премьер-министр Михаил Мишустин. Впрочем, актов по этому поводу правительство не принимало. Сергей Водолагин, управляющий партнер юридической фирмы Вестсайд Вестсайд Федеральный рейтинг группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) × , указывает на первостепенную роль судов в таких делах: «Думается, что если арендатор не может исполнять свои обязанности по договору, то только суд может определить в каждом конкретном случае, должен ли такой арендатор нести ответственность за нарушение. Или, наоборот, он должен быть освобожден от ответственности из-за наличия обстоятельств непреодолимой силы».

Расторжение договора аренды: нюансы, сложности, важные моменты

Аренда имущества – одна из наиболее распространенных сделок гражданско-правового характера, используемая в повседневной деятельности как частными лицами, так и компаниями. Аренда квартир, аренда нежилых помещений, аренда предприятий или бизнеса в целом – вариантов правоотношений по аренде имущества действующее законодательство предполагает великое множество.

Законодательно все положения о договоре аренды отражены в главе 34 ГК РФ и детально прописывают самые разные условия и нюансы заключения, исполнения и прекращения данного договора.

Наибольшее число юридических проблем возникает именно при досрочном расторжении договора аренды по инициативе любой из его сторон ввиду грубого нарушения условий или же по причине утраты потребности в аренде имущества.

Каким условиям стоит уделить особое внимание в договоре аренды

С учетом положений указанной главы, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора аренды сторонам не разрешен. Стороны могут предусмотреть такой порядок прекращения договора аренды и без существенных нарушений его условий, предусмотренных ст.ст. 619-620 ГК РФ.

Помимо изложенных в вышеуказанных статьях причин для расторжения, стороны могут дополнить договор любыми другими условиями, не противоречащими ГК РФ и правилам свободы заключения договора.

При заключении и последующем исполнении договора аренды нужно обратить внимание на следующие условия:

    • Порядок и возможность расторжения договора по инициативе любой из сторон;
  • Штрафные санкции за досрочное расторжение договора;
  • Дополнительные основания для расторжения договора аренды, не предусмотренные ст. 619-620 ГПК РФ.

Пример. В договор аренды коммерческого помещения было включено право арендатора досрочно и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии уведомления арендодателя не позднее чем за 2 месяца до даты окончания договора. В случае нарушения обязанности по уведомлению арендатор должен был уплатить арендодателю двойной размер арендной платы за месяц.

Таким условием владелец помещения страхует себя от досрочного освобождения помещения арендатором и компенсирует упущенную выгоду вследствие простоя помещения.

При этом, не взирая на содержание договора, стороны в любой момент могут договориться о прекращении действующего соглашения без оглядки на причины такого прекращения.

Способы и основания расторжения договора аренды

Стороны могут завершить арендные правоотношения одним из следующих способов:

    • Вследствие истечения срока действия договора;
    • По соглашению сторон до истечения срока действия договора;
    • Путем одностороннего отказа в порядке, предусмотренном договором;
  • В судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 619-620 ГК РФ.

Прекращение действия договора аренды вследствие истечения его срока носит более чем простой характер. Обычно от одной из сторон требуется уведомление в письменном виде в адрес второй стороны об отсутствии намерений по пролонгации договора. В остальных же случаях расторжение договора аренды потребует куда больше внимания и даже квалифицированной юридической помощи.

Читайте также — «Одностороннее расторжение договора строительного подряда»

Расторжение по соглашению

Ничто не мешает сторонам в любое время договориться о прекращении договора до завершения срока его действия.

Достигнутое соглашение лучше оформить письменно во избежание возможных претензий, а в случаях, когда договор аренды прошел государственную регистрацию – потребуется и государственная регистрация соглашения о его прекращении.

В соглашение стороны могут внести ряд самых разных условий, касающихся порядка освобождения помещения и сроков. Например:

    • Размер и сроки возвращаемого депозита за аренду;
    • Размер и порядок выплаты компенсации за простой помещения;
  • Сроки высвобождения площадей, порядок демонтажа оборудования и отделимых улучшений и т.д.

Соглашение составляется в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. А при необходимости в его госрегистрации – в трех экземплярах.

Односторонний отказ

Согласно положениям ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств, если только такое право не дано сторонам сделки или одной из них в условиях договора.

Стороны в договоре аренды могут предусмотреть возможность расторжения договоренности в одностороннем порядке, прописав условия для него и порядок. Это могут быть:

    • Сроки извещения второй стороны о разрыве договорных отношений;
    • Компенсации за односторонний отказ;
  • Санкции и пени за нарушение порядка одностороннего расторжения.

Судебная практика на этот счет однозначна и подтверждает право сторон включить условие об одностороннем отказе в договор. При наступлении условий, дающих право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договоренности, обращаться в суд не потребуется.

Расторжение через суд: основания и порядок

Самым сложным и длительным способом расторжения договора аренды является судебный порядок, применяемый при отсутствии договоренности между сторонами или же в случаях грубого нарушения условий соглашения одной из сторон. Гражданский кодекс устанавливает несколько оснований для каждой из сторон, но они не являются исчерпывающими и стороны могут внести в договоренность любые другие условия для досрочного расторжения договора.

Когда можно досрочно расторгнуть договор аренды через суд со стороны арендодателя?

  1. Нарушение установленного договором порядка использования имущества, его назначения, в том числе и при неоднократном нарушении этого условия;
  2. Использование имущества арендатором ведет к его ухудшению, причем существенному;
  3. Отсутствие оплаты аренды более 2 раз подряд;
  4. Отказ от проведения ремонта и иных работ по поддержанию работоспособности имущества, если таковые условия отражены в договоре.

Также ст. 619 устанавливает ограничение в требовании досрочного расторжения договора со стороны арендодателя, если не было направлено письменное требование в адрес арендатора об исполнении всех обязанностей и устранении недостатков.

Когда арендатор может досрочно расторгнуть договор через суд?

  1. Арендодатель не передал имущество в пользование арендатору или же чинит препятствия в его использовании;
  2. Недостатки имущества не позволяют использовать его по назначению и были сокрыты от арендатора при передаче имущества и заключении договора
  3. Арендодатель не осуществляет необходимые ремонтные работы, устранение недостатков имущества, если обязанность их производства возложена на него;
  4. Вследствие не находящихся в ведении арендатора обстоятельств имущество может быть утрачено или повреждено.

При этом ст. 620 ГК РФ не вменяет арендатор обязанность предварительно требовать с арендодателя исполнения своих обязательств по договору.

Порядок расторжения договора аренды через суд

Предварительно любая из сторон по договору, желающая добиться через суд его досрочного расторжения, должна направить письменное требование в адрес второй стороны. В документе указываются причины, по которым договор может быть расторгнут, и отражаются требования об исполнении обязательств по договору или же устранении препятствий в его исполнении.

Это позволит обезопасить себя от заявлений ответчика в суде о том, что он «не знал, не видел, не предполагал».

После того, как срок претензии истечет, будет получен отказ в ее исполнении или же ответ не поступит вовсе, можно обращаться в суд.

Все перечисленные выше обстоятельства доказывать придется с предоставлением соответствующих доказательств, мотивируя каждую причину для досрочного расторжения договора объективными фактами.

Иск о расторжении договора аренды между участниками предпринимательской деятельности будет рассматриваться в арбитражном суде по месту нахождения имущества, а между юридическими лицами или ИП и физическим лицом – в суде общей юрисдикции по месту нахождения имущества.

Для судебного расторжения договора аренды обязательно потребуется помощь квалифицированного юриста по договорным спорам. Наши юристы готовы оказать полный комплекс правовой поддержки по расторжению договора аренды как в досудебном, так и в судебном порядке.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector