8 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение договора аренды жилого помещения

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов.

В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

  • Обоюдное соглашение участников о расторжении.
  • По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
  • По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

  • Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
  • Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
  • Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
  • Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

✔ Порядок расторжения в суде.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

  • Полное название судебного органа.
  • Личные данные сторон.
  • Существенные условия арендного соглашения.
  • Требование о прекращении договора.
  • Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

  • Копию арендного соглашения.
  • Чек об оплате госпошлины.
  • Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

  • Составить соглашение о расторжении договора.
  • Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

  • Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
  • Ожидает ответа 30 календарных дней.
  • Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

  • Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
  • Наносить имуществу существенный вред.
  • Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
  • Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

  • «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

✔ Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

  • Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
  • Составление и направление иска о прекращении сделки.
  • Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

  • Уведомить контрагента о своем намерении.
  • Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
  • Составить соглашение о прекращении договора.
  • Заключить акт передачи имущества и его оценки.

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

  • Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
  • Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
  • В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).
Читать еще:  Письмо о расторжении договора аренды образец

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

  • Личные сведения участников сделки.
  • Основания для прекращения арендного договора.
  • Дату расторжения соглашения.
  • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Аренда квартиры

Расторжение договора аренды

Содержание статьи:

Договор аренды

Документальное соглашение передачи прав владения собственности во временное пользование называется договором аренды. Такое соглашение может быть определено на конкретный срок, а также быть бессрочным. Если период правового действия не указан, сделка может быть расторгнута в любой момент по инициативе одного из участников отношения.

Основополагающий элемент договора аренды – выплата денежной компенсации. Сумма арендной платы отражена документально и содержит дату исполнения. Не выполнение основополагающего условия – главная причина расторжения сделки.

Предметом договора аренды может быть любой предмет. Автомобиль, квартира, земельный участок, произведение искусства – под определение подходит любая вещь созданная человеком или находящаяся в его пользовании.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Участники соглашения аренды – две стороны, выполняющие правовые действия самостоятельно или через представителей. Сторонами сделки могут быть:

  • Физические лица.
  • Юридические лица.
  • Муниципальный орган.
  • Государство.

Соглашение временной передачи права пользования или владения оформляется в письменной форме. При этом если срок договора составляет 12 и более месяцев, то такая сделка подлежит обязательной регистрации. В случае участия в качестве любой из сторон организации такой документ также необходимо заверить. Обязательная регистрация не нужна в случае кратковременной передачи собственности (до 1 года) между физическими лицами.

Обязательная регистрация осуществляется региональным отделением Росреестра с внесением записи в учетный журнал и присвоением порядкового номера делопроизводства.

Сроки действия соглашения аренды различны:

  • Бессрочное соглашение (в тексте документа не указан срок завершения сделки).
  • Долгосрочный договор (от 5 до 49 лет).
  • Средний срок исполнения (от 1 до 5 лет).
  • Краткосрочная аренда (менее 12 месяцев).

Основания для расторжения договора аренды квартиры арендодателем

Независимо от сроков завершения договоренности, расторжение договора аренды может происходить в одностороннем порядке. Инициатором завершения отношений может быть арендодатель.

Согласно ст. 450-453 ГК РФ расторжение договора в одностороннем порядке производится на основании соответствующего пункта самого документа об аренде. В иных случаях это допустимо, но расторжение будет проводиться в судебном порядке:

  • Арендатор нарушает пункты соглашения.
  • Состояние арендуемого помещения значительно ухудшается по вине съемщика.
  • Арендодатель решил прекратить действие договора найма.
  • Изменение качеств объекта сделки.

В случае нарушения арендатором пунктов соглашения, например, неуплаты арендной платы или неуплата коммунальных платежей, согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель обязан подать в суд на досрочное расторжение договора и выплату материальных издержек. Если собственник имущества заранее выселит недобросовестного жильца, то судом это может квалифицироваться, как нарушение конституционных прав.

Если арендодатель решил прекратить действие соглашения заранее, то он должен руководствоваться пунктом договора о прекращении аренды. В случае правомочности действий собственника, он отправляет арендатору извещение заказным письмом о прекращении договоренности. После отправки письма договор аренды действителен еще 30 дней.

Арендодатель может отменить соглашение в результате изменений характеристик объекта недвижимости. Например, дом признан аварийным и подлежит сносу.

Порядок расторжения договора аренды квартиры арендодателем

В случае, если между участниками не было достигнуто обоюдное соглашение о расторжении договора аренды, сделка может быть расторгнута в одностороннем порядке. В случае инициации завершения сделки арендодателем порядок такой:

  1. Если в договоре аренды квартиры дополнительно прописаны условия прекращения сделки, и при наличии одного из них:
  • Арендодатель составляет уведомление о прекращении правоотношения.
  • Через отделение почты уведомление отправляется арендатору. Здесь обязательна фиксация времени отправки.
  • Через месяц после отправления заказного письма с предупреждением, правоотношения считаются расторгнутыми.
  1. Если договор аренды не содержит условий одностороннего прекращения правовых отношений, либо не выполнено ни одно из условий данного пункта:
  • В таком случае арендодателю придется собирать документацию на право владения собственностью и отправлять исковое заявление в судебные органы.
  • В результате судебных прений будет вынесено решение об обоснованности претензий к арендатору, а также возможность получения денежной компенсации.

Основания для расторжения договора аренды квартиры арендатором

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно на основании трех причин:

  • Обоюдное согласие участников договора.
  • На основании пунктов соглашения найма собственности.
  • В соответствии судебного решения.

Обоюдное согласие и соблюдение предписаний сделки временного пользования собственностью сложности не представляет. Судебный вердикт в пользу арендатора возможен в следующих случаях:

  • Арендодатель не передал во временное пользование указанную договором собственность.
  • Собственник препятствует выполнению пунктов соглашения.
  • При заключении сделки собственность имела явные конструктивные нарушения, скрытые при первоначальном осмотре.
  • В случае непредвиденных ситуаций возникших по вине арендодателя либо третьих лиц.

Одностороннее прекращение аренды квартиры арендатором возникает после законного оформления соглашения о досрочном расторжении договора аренды на основании вышеуказанных причин.

Порядок расторжения договора аренды квартиры арендатором

  1. Арендатор составляет предварительный текст соглашения о расторжении правовых отношений с арендодателем.
  2. При наличии убедительных доводов, отображенных соответствующим пунктом договора найма собственности, арендатор отправляет заказное письмо владельцу имущества;
  3. Образец письма о расторжении договора аренды (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец уведомления о расторжении договора аренды квартиры]) должен содержать вескую причину отчуждения права временного владения, а также срок прекращения пользования. Отдельным пунктом может быть прописана сумма возможной компенсации.
  4. В случае если собственник против доводов арендатора, последний обладает правом обратиться в суд.

В суд для разбирательства нужно предъявить:

  • Текст соглашения о съеме недвижимости.
  • Образец заказного письма.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Решение независимого эксперта (при необходимости).

Последствия расторжения договора аренды квартиры

Расторжение соглашения об аренде недвижимости автоматически упраздняет официальный статус арендатора и арендодателя. Арендатор больше не имеет права жить в арендуемой ранее квартире. А арендодатель не обладает правом требовать какие-либо денежные компенсации, если иное не установлено в судебном порядке.

После расторжения договора при необходимости составляется новый акт приема-передачи собственности. Затем бывший арендатор должен покинуть жилье.

Если акт приема-передачи собственности существенно отличается от первоначального осмотра. То арендодатель вправе обратиться в суд за возмещением материальной компенсации на восстановление собственности.

Читать еще:  Претензия о расторжении договора аренды нежилого помещения

Если арендатор отказывается добровольно покидать квартиру, необходимо обратиться в судебные органы о принудительном выселении.

Наиболее популярные вопросы и ответ на них по расторжению договора аренды квартиры

Вопрос: После сдачи помещения в аренду, съемщик вовремя оплатил арендную плату в течение трех месяцев. По истечению этого периода оплата прекратилась. На звонки арендатор не отвечал. Съемная квартира оказалась пустой, а съемщик просто исчез. Что делать, прошло полгода, а вестей никаких нет? Игорь.

Ответ: Игорь, согласно ст. 453 ГК РФ, арендатор обязан производить оплату за весь период аренды. Нахождение или проживание его по другому адресу оплату не отменяет. В данном случае,арендодатель вправе обратиться в судебные органы и заявить об уклонении арендатора от уплаты определенной суммы денег согласно договору за весь период, начиная с момента его заключения и заканчивая датой расторжения соглашения судом. Если в арендуемой квартире находится какое-либо имущество арендатора, оно подлежит аресту до решения суда.

Пример по порядку расторжения договора аренды квартиры

Собственник жилья на основании договора аренды сдал съемную квартиру сроком на 1 год. При этом была пройдена обязательная регистрации. Соглашение содержало пункт прекращения права владения в одностороннем порядке. Одно из условий прекращения – несвоевременная оплата. В течение первых 3 месяцев арендатор производил оплату своевременно, затем 4-ый месяц была задержка 5 дней. Следующий, 5-ый месяц опять оплачено было вовремя. 6 и 7 месяц снова задержка.

На восьмой месяц, не получив своевременной оплаты вовремя, собственник выгнал арендатора из квартиры. Затем он обратился в суд о возмещении материального ущерба.

Так как выгонять арендатора собственник не имел права, а должен был отправить уведомление о расторжении договора аренды, суд его иск отклонил. Впоследствии арендатор написал встречное исковое заявление и выиграл. Основание победы – нарушение конституционных прав личности. По решению суда, арендодатель должен был уплатить штраф, а также предоставить арендатору жилье на оставшийся срок, оговоренный в соглашении временного пользования собственностью.

Заключение

  1. Договор аренды – документальное соглашение прав перехода имущества во временное пользование.
  2. Пункты соглашения имеют приоритет в судебных прениях.
  3. Расторжение договора возможно при согласии обеих сторон.
  4. Одностороннее расторжение договора возможно, если это прописано в тексте самой сделки аренды. В противном случае участников отношений ждет длительное судебное разбирательство.
  5. Одни из наиболее распространенных причин досрочного расторжения документа: несвоевременная оплата и порча имущества.
  6. При желании разорвать отношения в одностороннем порядке, стороне-инициатору необходимо отправить оппоненту заказное письмо с уведомлением о прекращении правоотношений.
  7. Срок прекращения аренды после отправки заказного письма – 1 месяц.
  8. В случае нарушения целостности имущества, подтвердить это в суде можно только через акт приема-передачи собственности. Такой документ заключается перед оформлением договора аренды.
  9. Если арендатор отказывается покидать жилье на противоправных условиях необходимо обратиться в судебные органы о принудительном выселении. Самовольное принуждение грозит обернуться административным штрафом.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Как юридически грамотно оформить досрочное расторжение договора аренды квартиры?

Разновидностью договора аренды является соглашение о найме жилого помещения. Гражданское законодательство посвящает регулированию вопроса пользования жилой недвижимостью отдельную главу 35, что обусловлено спецификой предмета сделки.

Несмотря на то, что наем квартиры является срочным (до 5 лет), иногда возникают ситуации, связанные с необходимостью досрочного прекращения обязательственных отношений между контрагентами. В данной статье мы и расскажем о таких случаях и о том, как юридически правильно действовать при их возникновении.

Сторонами соглашения о найме жилплощади могут быть как физическое, так и юридические лица. Однако организации могут использовать такого рода имущество только для передачи гражданам для их проживания. Это связано с требованиями ЖК РФ о назначении жилых помещений (ст. 17).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Как расторгнуть акт досрочно?

Инициатива расторжения договора может исходить как от обеих сторон сделки, так и и от одной из сторон. Как при наличии виновных действий одного из контрагентов, так и при нормально складывающихся арендных отношениях. В зависимости от сложившейся ситуации законодатель предусматривает разные процедуры и основания для досрочного расторжения договора найма жилого помещения (ст. 687 ГК РФ).

В общем виде есть два основных способа расторгнуть договоренность по аренде жилья:

Возможные причины досрочного прекращения обязательства

От кого исходит инициативаПричинаСпособ
НанимательЛюбая.Внесудебный (нужно согласовать решение о прекращении с гражданами, которые совместно проживают с арендатором и предупредить о нем арендодателя за 3 месяца).
Наймодатель
  • Наниматель не платит аренду 6 и более месяцев.
  • При краткосрочной аренде – невнесение платы арендатором более 2-х раз.

Под краткосрочным наймом понимается договор аренды, заключенный на срок менее 1 года.Судебный.Наймодательнаниматель или другие жильца портят или разрушают квартируСудебный.Наниматель / наймодатель

  • Жилье перестало быть пригодным для проживания.
  • Жилье находится в аварийном состоянии.

Пригодность для проживания определяется Постановлением Правительства № 47 от 28.01.06.Судебный.НаймодательИспользование квартиры нанимателем или другими жильцами против ее назначения как жилого имущества.Судебный (с предварительным предупреждением о необходимости устранения нарушения).НаймодательНаниматель и/или другие жильцы системно нарушают права соседей (например, нарушение тишины, порча совместной стены и др.).Судебный (с предварительным предупреждением о необходимости устранения нарушения).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и иных жильцов с занимаемой жилплощади.

Алгоритм действий

Как уже было отмечено, алгоритм действий, направленных на досрочное расторжение соглашения о найме жилья будет отличаться в зависимости от того, кто изъявляет инициативу прекращения договоренностей и по какой причине. Разберем каждый возможный вариант детально.

Досудебный порядок

При этом в суд идти не потребуется.

    Первое, что он должен сделать – согласовать свое решение с лицами, которые постоянно проживают с ним в арендуемом помещении.
    Постоянно проживающие граждане – лица, указанные в качестве таковых, в договоре аренды. Они имеют права пользования, аналогичные правомочиям нанимателя.

  • Второе – за 3 месяца до расторжения наниматель должен предупредить об этом наймодателя письменно.
  • Наконец, третье – заключение соглашения о расторжении, которое совершается в той же форме, что и сам договор ч. 1 ст. 452 ГК РФ).
  • Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

    1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
    2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

    Следует отметить, что наймодатель не обладает правом на односторонний отказ от договора. Это означает, что соглашение не может быть расторгнуто досрочно по его инициативе без согласия другой стороны в досудебном порядке (и в судебном тоже, если наниматель добросовестно исполняет все обязательства).

    Уведомление стороны

    Закон говорит (ч. 1 ст. 687 ГК РФ), что уведомление нанимателем наймодателя должно осуществляться в письменной форме. К содержанию требований не устанавливается, поэтому оно может быть написано в свободной форме. Однако рекомендуем указать:

    Именно эти данные следует оговорить в письме к арендодателю, потому что в случае возникновения споров и претензий, нужно будет подтвердить, что нанимателем были соблюдены законные условия одностороннего отказа от сделки.

    Также следует подстраховаться, и отправить письмо с уведомлением о вручении.

    Как правильно составить соглашение?

    • Ст. 451 ГК РФ гласит: соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
    • Ст. 674 ГК РФ устанавливает требование о письменной форме аренды квартиры. Соответственно, и сделка расторжения оформляется письменно.

    В документе следует отразить:

    • наименование и реквизиты сторон;
    • реквизиты (ссылка) на договор, который подлежит прекращению;
    • имущество, по поводу которого складывались отношения;
    • дата прекращения отношений;
    • условие о том, что стороны не имеют друг к другу претензий;
    • условие о том, что имущество возвращено арендодателю в целости и сохранности;
    • подпись.

    Судебный порядок

    Пойти в судебный орган для расторжения договора найма придется, если:

    • стороны не смогли обоюдно договориться о расторжении сделки (в том числе, когда квартира стала непригодной для проживания);
    • наниматель или иные жильцы нарушали обязательства из договора, связанные с содержанием жилья или внесением платы за пользование им.
    1. Составляем исковое заявление (форму можно найти в Интернете), где указываем:

      • наименование суда;
      • ФИО и адрес истца;
      • ФИО и адрес ответчика;
      • точно формулируем требование: расторгнуть договор найма жилого помещения;
      • приводит основание для расторжения (например, наниматель разрушает помещение);
      • приводим ссылки на доказательства, которые подтверждают позицию истца (свидетели, фотографии, письменные документы об оценке ухудшения имущества и др.);
      • указываем на приложения, которые нужно приложить к иску (договор аренды и иные имеющиеся документы и доказательства).
    2. Подаем исковое заявление в суд, предварительно оплатив госпошлину (как ее оплатить, можно уточнить при подаче искового заявления или на сайте суда, где можно скачать квитанцию для оплаты с реквизитами, с которой нужно прийти в банк или банкомат).

    Иск подается по месту жительства ответчика.

    Взыскание задолженности с арендатора жилого помещения

    В случае, когда основанием для досрочного расторжения сделки аренды является неоплата нанимателем арендных платежей, целесообразно включить в исковое заявление не только требования о прекращении договора, но и требование о взыскании задолженности. В таком заявлении обязательно нужно отразить порядок расчета задолженности

    Также с нанимателя можно взыскать и проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование чужими средствами.

    Чтобы иск удовлетворили, целесообразно подтвердить факт неоплаты не только устными объяснениями, но и выпиской с банковского счета, ведомостью расчетов, перепиской (аудио- видео фиксацией признания нанимателем долга), иными письменными или вещественными доказательствами.

    Подведем итоги. Расторжение договора найма жилого помещения –серьезное дело, которое имеет под собой сложные законодательные нюансы. Поэтому перед тем, как решиться на эту процедуру, нужно как следует изучить этот вопрос.

    Полезное видео

    Ниже представлено видео о досрочном расторжении договора аренды:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

    Досрочное расторжение договор аренды и найма жилья: юридические комментарии

    В условиях экономического кризиса и снижения бюджетов компаний, выделяемых на аренду/найм жилья его сотрудникам все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилых помещений.

    Надо отметить, что ряд оснований расторжения таких договоров уже установлен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687). При этом стороны договора аренды/найма вправе установить дополнительные условия его расторжения.

    Условно основания досрочного расторжения договоров аренды/найма можно разделить на три категории:
    1) по волеизъявлению арендодателя в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);
    2) по волеизъявлению арендатора в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);
    3) по взаимному соглашению сторон в любое время.

    Данные основания практически являются общими для всех договоров аренды или найма.

    Однако каждый из указанных договоров имеет свои особенности досрочного расторжения.

    Аренда (напомним, что арендатором, как правило, выступает юридическое лицо). Вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Президиум рекомендовал судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

    Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

    Следовательно, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору аренды. Единственным условием здесь является обязательное включение соответствующего основания в договор аренды. Что же касается арендатора, то представляется, что он также имеет право предусмотреть в договоре аренды право расторгнуть его в одностороннем порядке, даже при отсутствии нарушений со стороны арендодателя (в силу схожей природы статей 619 и 620 ГК РФ).

    Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора судом.

    Найм (нанимателем по данному договору может быть только физическое лицо). Данный вид договоров в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) изначально планировался законодателем как защищающий права нанимателя. В силу этого данный договор может быть расторгнут наймодателем только в судебном порядке и только в случаях предусмотренных законом.

    А именно:
    — невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет, как сложилось на практике), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (договор заключен на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
    — разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

    Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

    Нанимателем же договор может быть расторгнут в одностороннем порядке (без обращения в суд) путем подачи соответствующего письменного трехмесячного уведомления (п.1 ст.687 ГК РФ). Уменьшения такого срока в договора может расцениваться как противоречие закону и не применяться судом (ст.422 ГК РФ).

    Безусловно, любой договор найма также может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время.

    При этом стоит помнить, что фактическая передача помещения от арендатора к арендодателю (нанимателя к наймодателю) до истечения срока аренды/найма по взаимному согласию (при наличии соответствующей переписки), также может означать расторжение такого договора по соглашению сторон.

    На практике очень часто основания расторжения договора аренды и договора найма смешивают, объединяют, вводят основания, которые не предусмотрены нормами действующего законодательства, что приводит к недействительности договора в части, а порой и самого договора.

    Разобраться в хитросплетении действующего российского законодательства, а тем более еще и в толковании норм закона судебной практикой, порой сложно самим юристам, а не только не специалистам.

    Поэтому обращение к профессионалам, реальным участникам рынка такого рода услуг, является гарантий получения подробной консультации, решения конкретной задачи, и согласования именно тех возможных вариантов расторжения, которые устроят обе стороны, участвующие в договоре.

    По информации юридического отдела компании IntermarkSavills

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector