1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ротация арендаторов это

ДОЗАПОЛНЕНИЕ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА АРЕНДАТОРАМИ

ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ БРОКЕРИДЖ

Как быстро заполнить арендаторами пустующие площади в торговом центре и улучшить финансовые показатели проекта?

Качество работы с арендаторами полностью определяет коммерческую эффективность торгового центра. Для профессионального брокериджа ТЦ необходимо иметь налаженные связи со всеми сетями на рынке, и моментально узнавать о спросе со стороны новых игроков (В среднем девелоперы не охватывают до 30% рынка). Репутация команды, которая реализует брокеридж ТЦ, также влияет на имидж проекта и привлечение арендаторов. Чтобы вести переговоры эффективно, необходимо знать все современные практики по работе с арендаторами, и обладать актуальной информацией о коммерческих условиях и тенденциях рынка.

Задачи профессионального брокериджа торгового центра:

Построение эффективного tenant-mix

  • Улучшение финансовых показателей объекта
  • Этапы работы по дозаполнению торгового центра арендаторами:

    1. Анализ текущей ситуации и истории проекта

    • Анализ ситуации и разработка плана по привлечению арендаторов

    2. Адаптация планировок и концепции ТЦ к текущим потребностям рынка (если необходимо)

    • Поиск возможностей для повышения коммерческой эффективности планировочных решений
    • Адаптация планировочных решений к требованиям потенциальных арендаторов
    • Адаптация профильного состава потенциальных арендаторов (тенант-микс)
    • Составление списков арендаторов для каждой секции

    3. Брокеридж — привлечение арендаторов в проект

    • Разработка продающей презентации проекта
    • Поиск и подбор арендаторов
    • Презентация проекта арендаторам
    • Получение заявок на аренду
    • Переговоры, согласование условий аренды
    • Согласование договоров аренды, защита интересов арендодателя

    Почему это эффективно:

    1. Мы знаем каждую федеральную и региональную сеть, которая развивается сегодня.

    Благодаря этому мы сможем профессионально и оперативно предложить вакатные помещения каждому арендатору на рынке. Мы первыми узнаем о появлении новых сетей и обеспечиваем их присутствие в проектах наших клиентов.

    В НАШЕЙ БАЗЕ СЕГОДНЯ БОЛЕЕ 1 500 АКТУАЛЬНЫХ ЗАПРОСОВ ОТ АРЕНДАТОРОВ

    2. Обладаем сложившимися, эффективными связями со всеми ритейлерами на рынке РФ и международными сетями.

    Это позволяет нам решать не стандартные задачи по привлечению арендаторов.

    Приглашать в ТЦ наших клиентов бренды, не представленные на локальном рынке.

    3. Владеем лучшими практиками работы с арендаторами и эффективными технологиями продаж.

    Это позволяет нам получать наилучшие условия аренды для наших клиентов.

    РЕЗУЛЬТАТ:

      Быстрое привлечение новых арендаторов в проект

    Оптимизация планировочных решений и качественного состава арендаторов

    Улучшение имиджа проекта

    Повышение дохода объекта коммерческой недвижимости

    Арендодатель и арендатор — кто это такие. Взаимные права и обязанности.

    В России одним из актуальных вопросов на рынке недвижимости является аренда жилых помещений. Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с арендой жилья. Квартиры, дома, комнаты, квартиры – студии, гостинки и любая друга жилая недвижимость в Москве и других городах активно сдается по найму. В нашей статье мы рассмотрим взаимоотношения между гражданами, арендующими жилье и владельцами этой недвижимости. В АН Чистые Пруды по вопросам аренды часто обращаются и хозяева квартир, и люди, желающие снять недвижимость.

    Арендатор и арендодатель, кто это?

    Арендатором зовется физическое или юридическое лицо, которое заключает с собственником жилого или нежилого имущества договор аренды (временного пользования)

    Арендодатель — собственник или владелец жилой, или нежилой недвижимости, предоставляющий ее во временное пользование другим гражданам.

    Договор аренды—соглашение сторон, которое определяет все права и обязанности арендатора и арендодателя. А именно:

    • Размер арендной платы
    • Состояние помещения на момент заключения договора
    • Состояние обстановки
    • Условия оплаты коммунальных платежей
    • Срок действия договора

    И это еще не полный перечень возможных пунктов данного договора. Соглашение составляется в присутствии сторон, подписывается, может нотариально заверяться и регистрироваться.

    Права и требования арендодателя

    • Арендодатель имеет право заключать и пере-заключать договор аренды или отказываться от него ст. 6834 ГК РФ
    • Владелец имеет право входа в квартиру только на основании уведомления. Он должен хотя бы за 1 день поставить арендатора о своем посещении.
    • Имеет право предъявить претензии по причине нанесенного ущерба помещению или обстановки квартиры.
    • Арендодатель имеет право предъявить претензии по поводу уборки в квартире
    • Владелец жилья может предъявить претензии в случае возникновения чрезвычайных ситуаций или противоправных действий
    • Арендодатель вправе совершать с квартирой любые сделки, заранее поставив в известность арендатора
    • Владелец квартиры имеет право требовать своевременного внесения арендной платы
    • По истечение срока аренды требовать освобождения квартиры

    Права арендатора

    • В случае препятствования со стороны арендодателя касательно въезда в арендованную квартиру, необходимо направить письменное требование о возврате денежных средств
    • Предъявить претензии касательно надлежащего ремонта и безопасности арендуемого жилища
    • Если квартира не пригодна для проживания, арендатор вправе отказаться платить арендную плату и продолжить проживание до решения ремонтного вопроса
    • Предъявить претензии по поводу необеспечения жилища коммунальными услугами (горячая вода, газ, электричество и т.д.)
    • Расторгнуть договор аренды на указанных условиях
    • Имеет право на вселение в квартиру членов своей семьи (вселение других людей должно происходить только с согласия владельца)
    Читать еще:  Рыночная оценка арендной платы имущества

    Права и обязанности сторон аренды

    Права и обязанности сторон заключения договора аренды основывается прежде всего на доверии, порядочности, ответственности и соблюдении обоюдных договоренностей.

    • Владелец должен передать в аренду квартиру в состоянии, которое соответствует договору аренды. Отвечает за недостатки имущества и обстановки
    • Арендодатель может потребовать возмещение причиненных убытков
    • Квартиросъемщик обязан вносить оговоренную сумму по арендной плате в строго установленные сроки
    • Арендодатель не имеет право изменять размер арендной платы чаще одного раза в год
    • Арендатор обязан использовать обстановку квартиры и находящееся в ней мебель, бытовую технику и другое имущество соответственно условиям аренды.
    • С согласия арендодателя арендатор может сдавать помещение в субаренду

    В дополнение, важно учитывать возможность смены собственника арендуемой квартиры. Например, при договоре купли – продаже или унаследовании жилья. В статье ГК РФ №675 указывается, что смена арендодателя не влияет на изменение договора или его расторжение.

    Кто регистрирует договор аренды

    Согласно статье № 651 п.2 Гражданского кодекса РФ, регистрации подлежат только те договора, которые были заключены сроком не менее чем на год. Регистрация договора аренды жилой недвижимости между физическими лицами гарантирует снижение рисков сторон. Но далеко не каждый договор нужно регистрировать в Росреестре. В основном это касается длительной аренды — более одного года. После прохождения процедуры регистрации, необходима отдельная налоговая регистрация. Согласно действующего законодательства, заявление о регистрации может подать любая сторона, заключившая договор аренды. Для этого собирается пакет необходимых документов и подается заявление в МФЦ. Регистрируется он в течение одной недели с момента подачи заявления.

    Условия расторжения договора аренды

    • При заключении договора аренды квартиры на определенный срок, действие соглашения заканчивается без дополнительных уведомлений арендатору.
    • При заключении договора без определенного срока, арендодатель через год может расторгнуть договор или изменить его условия
    • Если договор аренды не заключался, а все условия были согласованы на словах и арендатор вносит помесячную оплату, арендодатель при расторжении аренды направляет письменное уведомление сроком за 1 месяц.
    • Если оплата недели вносится еженедельно, то уведомление арендодателя направляется сроком за 1 неделю.
    • Когда арендатор просрочил внесение оплаты, арендодатель направляет уведомление за 5 календарных дней.

    Переговоры по аренде квартиры с собственником

    Конечно, арендодатель получает средства, которые являются источником его дохода. Но многие риски, связанные с арендой квартиры, например, повреждение мебели или бытовой техники, вредительство, касаемо соседей, несвоевременная плата и задолженности по коммунальным платежам, могут вызвать конфликтные ситуации между сторонами и большие проблемы. Как же лучше всего вести переговоры с владельцем квартиры при возникновении вопросов по аренде? Как избежать конфликтных ситуаций и продолжить проживание в арендуемой недвижимости?

    • Обязательное наличие договора аренды (письменное соглашение всегда дает возможность правовому урегулированию возникшего вопроса)
    • Соблюдать условия аренды
    • При возникновении вопросов или претензий по арендной оплате ссылайтесь на ценовую политику других аналогичных по стоимости и расположению квартир
    • Старайтесь не конфликтовать с арендодателем (вряд ли собственник откажется от порядочного арендатора)
    • При внезапном и необоснованном повышении арендной платы потребуйте оснований и объяснений
    • Старайтесь содержать арендуемое помещение в надлежащем порядке
    • Если арендуемое вами жилье вас устраивает, и вы не желаете съезжать в другую квартиру, помните—все вопросы можно урегулировать мирным путем!

    Компания Чистые Пруды всегда поможет своим клиентам в вопросах аренды. Мы решим ваши вопросы по аренде В Москве и Подмосковью. Снять, сдать или продать квартиру вы всегда сможете на выгодных условиях. Тысячи вариантов аренды на рынке недвижимости Москвы представлены в информационной базе нашей компании. Опытные сотрудники подскажут и проконсультируют по любым вопросам, касательно аренды жилья. Наши юристы по вашему требованию правильно составят договор аренды, гарантируя безопасность и прозрачность сделки. Ждем вас в Миэль и надеемся на долговременное сотрудничество!

    Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

    ______________________

    Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

    Ротация арендаторов – какие сегменты были затронуты?

    Аналитики PM-Департамента Colliers International пришли к выводу, что по итогам 2015 г. наибольшую ротацию в ТРЦ претерпели арендаторы ресторанного и развлекательного сегмента. Также изменения были заметны в сегменте магазинов ценового диапазона «средний плюс». Самый высокий уровень оттока арендаторов из ТРЦ наблюдался в I и II квартале 2015 г. В III и IV квартале в ТРЦ начался приток новых арендаторов по сниженным арендным ставкам. Снижение ставок в ТРЦ к концу года составило в среднем 3-5%, с учетом изменений валютного курса.

    Читать еще:  Простой договор аренды гаража

    Примечательно, что ротация в ресторанно-развлекательном сегменте шла внутри сложившихся ценовых диапазонов, без снижения классности самих арендаторов и замены дорогих ресторанов и кафе на более дешевые. Смена поставщиков развлечений в ТРЦ происходила в основном вследствие смены их формата и обновления концепций на более современные. В результате на рынок в 2015 г. вышли не только новые бренды, но и новые концепции развлечений.

    Иной тип ротации в ТРЦ происходил в 2015 г. в магазинах. В результате в торгово-развлекательных центрах на 15% уменьшилась доля магазинов ценового диапазона «средний плюс». Это касалось как продуктовых гипермаркетов, так и магазинов одежды и обуви, ювелирных изделий, нишевых марок и брендов. Почти повсеместно они замещались средним ценовым сегментом и магазинами-дискаунтерами.

    «Относительно изменения ставок при ротации надо отметить, что почти все договоры в 2015 году подписывались в рублях с длительной фиксацией валютного курса или с определенным валютным коридором, — отмечает Маргарита Аристархова, Ди ректор PM-Департамента Colliers International. — Таким образом, если говорить о ставках, номинированных в валюте, снижение было существенным, иногда доходя до 20%, но рублевый эквивалент ставки существенно не уменьшился, а в успешных ТРК, как правило, стал выше».

    «Меньше всего ротация коснулась тех ТРЦ, которые подошли к кризису хорошо подготовленными: с высоким процентом заполненности, с хорошим трафиком, с профессиональной управляющей компанией и с так называемой «скамейкой запасных» — то есть с наличием листа ожидания, составленного из потенциальных арендаторов, готовых зайти на освободившиеся площади, – добавляет Маргарита Аристархова».

    Помимо крупных ТРЦ с вышеперечисленными опциями, ротация мало затронула ТРЦ районного значения с набором недорогих товаров и услуг, на которые в 2015 г. частично переориентировался трафик покупателей, чьи доходы резко сократились.

    По мнению Маргариты Аристарховой, 2015-й стал годом новых возможностей и нестандартных решений в управлении площадями, перераспределении их внутри ТРЦ. Внезапный уход арендатора в результате банкротства сети или ухода марки с рынка высвобождал площади и давал возможность не только для интегрирования в ТРЦ принципиально новых брендов, но и для перераспределения и расширения магазинов внутри него. Данная оптимизация при правильном управлении в итоге позволила получать доход даже с тех площадей, сдать в аренду которые ранее считалось проблематичным.

    В 2016 г. PM-Департамент Colliers International прогнозирует снижение тенденции к ротации в ТРЦ. «Есть полное ощущение, что рынок вошел в новую реальность, со всеми взлетами валютного курса и падением цен на нефть, принял ее и готов в ней работать, — считает Маргарита Аристархова. — Девелоперы и арендаторы поняли, что ситуация сложная, но не безвыходная, и начали адаптироваться к ней. Показательным можно считать тот факт, что в конце 2015 — начале 2016 года стали восстанавливаться закрывшиеся было франшизы магазинов совершенно разных товарных сегментов».

    Вакантность коммерческой недвижимости вырастет

    В пятницу Госдума приняла в третьем — окончательном — чтении законопроект, позволяющий арендаторам в одностороннем порядке расторгать договор аренды площадей в торгцентрах, но с потерей обеспечительных платежей. Владельцев объектов это ожидаемо возмутило. Но «арендная война», закончившаяся пока в пользу девелоперов, может привести к росту доли пустующих торговых площадей, прогнозируют консультанты. На этом фоне штиль наблюдается на офисном рынке: его участники ждут окончания карантина, что приступить к пересмотру арендных договоров.

    Торгцентры лишатся магазинов

    Ритейл — один из наиболее пострадавших в период кризиса 2020 года сегмент рынка недвижимости и сложившаяся сейчас на рынке ситуация неминуемо приведет к увеличению доли свободных площадей, констатирует руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев. Если по итогам прошлого года вакантность в качественных торгцентрах Москвы составила 4,1%, а Санкт-Петербурга — 3,6%, то по итогам этого года показатели обоих городов достигнут 8–10%. В CBRE также скорректировали свой прогноз: если до начала кризиса, они предполагали, что по итогам 2020 года будут вакантны 7% помещений, то теперь показатель может превысить 10%.

    Читать еще:  Расторжение договора аренды через суд

    Во что превратятся шопинг-центры после пандемии

    Стремясь сгладить негативную ситуацию, по данным аналитиков CBRE, арендодатели при заключении договоров готовы на снижение арендной ставки при увеличении процента от товарооборота в качестве платы за помещения. Они также соглашаются на установление для арендаторов возможности в одностороннем порядке выходить из соглашения, несмотря на то, что ритейлеры выбрали именно этот аргумент в борьбе с владельцами торгцентров.

    У второстепенных объектов, которые испытывали сложности еще до кризиса, гибкости намного больше. Тем не менее господин Фадеев считает, что текущая ситуация ударит и по наиболее востребованным торгцентрам: вакантность в них может вырасти с 1,2% до 3–4%.

    Улицы без арендаторов

    Влияние кризиса на сегмент стрит-ритейла может оказаться еще более выраженным. Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова объясняет, что сейчас в Москве ситуация пока стабильна: вакантность на центральных торговых улицах остается достаточно низкой и не превышает 9%.

    Помимо этого, к оптимизации своих магазинов приступят многие ритейлеры. Эти факторы, по прогнозам госпожи Назаровой, приведут к росту доли пустующих площадей во втором полугодии текущего года. В JLL ждут увеличения вакантности по итогам второго квартала на 2–3 процентных пункта (п. п.): в дальнейшем показатель продолжит расти до конца года, в первую очередь за счет прекращающих работу кафе и ресторанов.

    Средние ставки аренды помещений стрит-ритейла на основных торговых улицах Москвы

    УлицаСредня стоимость аренды по итогам первого квартала (тыс. руб. за кв. м в год)
    Столешников переулок190
    Кузнецкий Мост170
    Никольская150
    Петровка135
    Патриаршие пруды120
    Арбат95
    Тверская90
    Новый Арбат90
    Большая Дмитровка90
    Большая Никитская90
    Маросейка95
    Мясницкая85
    1-я Тверская-Ямская75
    Покровка80
    Пятницкая70
    Садовое кольцо60
    УлицаСредня стоимость аренды по итогам первого квартала (тыс. руб. за кв. м в год)
    Столешников переулок190
    Кузнецкий Мост170
    Никольская150
    Петровка135
    Патриаршие пруды120
    Арбат95
    Тверская90
    Новый Арбат90
    Большая Дмитровка90
    Большая Никитская90
    Маросейка95
    Мясницкая85
    1-я Тверская-Ямская75
    Покровка80
    Пятницкая70
    Садовое кольцо60

    kommersant.ru

    Источник: данные JLL.

    В Санкт-Петербурге, прогнозам Владислава Фадеева, рост доли пустующих помещений окажется более выраженным: по итогам июня показатель может увеличиться на 3–4 п. п. То, что улицы города начали пустеть, по его словам, видно уже сейчас: бросаются в глаза многочисленные вывески о сдающихся в аренду помещениях, после снятия карантина их доля увеличится. «В Петербурге летом традиционно стрит-ритейл хорошо себя чувствует за счет большого количества туристов на Невском проспекте, Конюшенной, Рубинштейна, Садовой, но в этом году говорить о значительном турпотоке не приходится»,— констатирует господин Фадеев. Ведущий консультант направления стрит-ритейла компании «Магазин магазинов» Ольга Свиридова добавляет, что значительную часть арендаторов уличных помещений составляют кафе и рестораны, к которым будут применяться наиболее жесткие правила по возобновлению работы. «Скорее всего, они начнут свою работу с открытия только летних веранд»,— не исключает она.

    Офисы готовятся к опустению

    Последствия начавшегося кризиса на рынке офисной недвижимости пока ощущаются не так остро. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина указывает, что сейчас в Москве доля свободных площадей варьируется в диапазоне 7–9%. «Мы ожидаем, что в дальнейшем эта доля будет не больше 20%, как в предыдущие кризисные годы»,— отмечает эксперт. Рост предложения на фоне высвобождения части площадей, согласно прогнозам госпожи Зиминой, приведет к снижению арендных ставок.

    Каким видят будущее офисного рынка

    Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели объясняет, что, как и в случае с торговой недвижимостью, на офисном рынке пересмотр договоров аренды начнется с возвращением компаний к полноценной работе: в рамках антикризисных стратегий пострадавшие от кризиса предприятия могу сокращать занимаемую площадь. Она ждет, что вакантность будет заметно расти во второй половине года.

    В Санкт-Петербурге тренд на увеличение доли свободных площадей пока не отмечается. Заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин указывает, что уровень вакантности в городе даже немного снизился и составляет сейчас около 4%, предпосылок к увеличению показателя сейчас нет.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector