1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Рыночная арендная ставка

Арендные ставки — государственные и рыночные. Что изменится?

Результатом такой политики стали недополучение бюджетом доходов и разрушение недвижимости, появление благодатной почвы для произвола и коррупции, проблемы с помещениями для малого и среднего бизнеса. По примерным экспертным оценкам, до 40% сданной в аренду государственной недвижимости пересдается потом в субаренду, но уже по совершенно другим расценкам. Либо арендатору выставляется официальная арендная плата в 20 рублей в месяц, плюс к этому добавляются коммунально-эксплуатационные расходы в 250 рублей за кв. м в месяц. В любом случае тот, кто в итоге занимает это помещение, снимает его по ценам, близким к рыночным, только вот разница идет не в бюджет, а в карман того или иного должностного лица.

Поэтому, говоря о защите предпринимателей, необходимо четко себе представлять, в чем состоят истинные интересы малого бизнеса. В иллюзорной возможности снимать госнедвижимость по заниженным расценкам или в действии законов рынка? В предоставлении приближенным к тем или иным должностным лицам структурам бесплатной госнедвижимости или в создании равных условий для ведения бизнеса? В сохранении “серого” рынка аренды или в развитии цивилизованного рынка недвижимости?

Вышедшее 20 марта 2003 года Постановление Кабинета министров Республики Татарстан №159 “О мерах по обеспечению поступлений от сдачи в аренду государственного имущества” сделало окончательный выбор в пользу установления на рынке недвижимости цивилизованных отношений. Отметим основные нововведения постановления.

Во-первых, в основу расчета годовой нормативной стоимости аренды были положены рыночные принципы ценообразования. После тщательных расчетов, мониторинга цен продажи недвижимости, консультаций с основными участниками рынка специалисты Министерства земельных и имущественных отношений РТ получили цифры, отвечающие современному состоянию рынка недвижимости Татарстана.

Во-вторых, годовая нормативная стоимость аренды была переведена в условные единицы. Это позволило, с одной стороны, учесть существующие инфляционные тенденции, с другой — упростить процедуру перезаключения договора аренды (ранее соответствующие решения необходимо было принимать ежегодно). Немаловажен здесь и психологический момент: давно отмечено, что в России на рынке городов с долларовой номинацией цен присутствует большая доля долгосрочных договоров аренды, нежели на рынках недвижимости с рублевыми ставками. Это особенно важно для стабильности малого бизнеса.

В-третьих, даже после применения новой методики уровень арендных ставок на госнедвижимость останется ниже рыночной.

По данным мониторинга рынка коммерческой недвижимости Казани Центром сервейинга ПАИ был проведен сравнительный анализ существующих на рынке арендных ставок со ставками, получаемыми в результате применения новой методики. На реально существующие и предлагаемые на рынке объекты арендные ставки были рассчитаны так, как если бы они находились в государственной собственности, то есть по Постановлению Кабинета министров РТ (см. таблицу).

Разумеется, частные собственники вправе назначать на свои объекты те арендные ставки, которые они считают необходимыми. Поэтому цель проведенного анализа — не изучение обоснованности назначения арендных ставок частными собственниками, а оценка соответствия утвержденной Кабинетом министров методики существующим рыночным тенденциям.

Для корректного сравнения фактической нагрузки, которые несут арендаторы, все арендные ставки были приведены к единому базису.

1. Так как все арендаторы платят коммунально-эксплуатационные платежи (за тепло, электроэнергию, воду, вывоз мусора, уборку помещений и т.п.), но на некоторых объектах они включатся в декларируемую ставку аренды, а на некоторых платятся дополнительно, все арендные ставки приведены без учета соответствующих сумм.

2. Так как на некоторых объектах арендаторы платят налог на добавленную стоимость, а на некоторых нет (ряд арендодателей освобожден от уплаты НДС), в том случае, если НДС все-таки платится, арендные ставки увеличены на величину данного налога (20%). В том числе на величину НДС скорректированы государственные (расчетные) арендные ставки (согласно государственной методике НДС оплачивается дополнительно).

3. Все арендные ставки даны в рублях в месяц за 1 кв. м полезной площади (то есть с учетом коэффициента вспомогательных площадей).

Как видно из данных таблицы, разница между средней рыночной (фактической) и средней государственной (расчетной) арендными ставками составляет 1,2-2,1 раза в зависимости от назначения площадей.

На самых престижных улицах Вахитовского района (Баумана, Пушкина, Кремлевская) помещения под торговлю сдаются в среднем по 1000 — 1500 руб/кв. м в месяц. Если бы те же самые площади сдавало государство, арендные ставки (с учетом НДС) составили бы 596 руб./кв. м. На основных транспортных магистралях города со стабильными покупательскими потоками арендные ставки на свободном рынке колеблются от 350 до 800 руб./кв.м в месяц. Государственные арендные ставки на аналогичные помещения — 298 руб./кв. м. В среднем рыночные арендные ставки (фактические) на торговые площади в 2,1 раза больше государственных (расчетных) ставок.

Уровень арендных ставок на офисные объекты в Казани колеблется от 500-700 руб./кв. м в месяц для объектов высшего качества (бизнес-центров классов “В”, “В+”) до 150-250 руб/кв. м для неприспособленных встроенно-пристроенных помещений. Если бы те же самые помещения сдавало государство, арендные ставки колебались бы в пределах 137- 549 руб./ кв. м (с НДС). Разница составляет 22,4 %.

Аналогично выглядит ситуация с производственно-складскими объектами. Если в рыночном секторе помещения под производство сдаются по 75-250 рублей в месяц в зависимости от их местоположения и качества, то ставки на большую часть госнедвижимости по новой методике будут колебаться в районе 55-64 руб/кв. м в месяц. И только на самых престижных проходных улицах центра ставки составят 220 рублей. При этом на этих улицах предложения в аренду в рыночном секторе отсутствуют — частным собственникам невыгодно использовать самые лучшие места для организации производства. Таким образом, рыночные арендные ставки выше государственных (расчетных) по производственным площадям — на 19,4%, по складским площадям — на 21,1%.

Следует отметить, что, согласно данным мониторинга, на отдельных объектах фактические арендные ставки в настоящее время ниже расчетных. Например, площади в офисном здании “Киемнер-данлы” (Татарстан, 20) предлагаются за 360 руб./кв. м в месяц. Если бы данные площади сдавались государством, то их цена была бы 412 руб./кв. м в месяц. Торговые площади на Нариманова, 40 предлагаются за 320 рублей, расчетная арендная ставка — 448 руб./кв. м в месяц. Производственные площади на Казанской фабрике музыкальных инструментов (Мухамедьярова, 31) сдаются по 46 руб./кв. м, расчетная арендная ставка — 68 рублей.

На наш взгляд, такая ситуация для рынка недвижимости Казани является вполне объяснимой. Во-первых, на рынке не существует единого стандарта установления арендных ставок, собственники не владеют рыночной информацией, не понимают существующих тенденций спроса и предложения, отсюда и неоптимальные (заниженные) арендные ставки. Во-вторых, занижение арендных ставок часто используется как прием для первоначальной раскрутки объекта — в дальнейшем арендные ставки объективно повысятся.

В-третьих, нельзя исключать использование различного рода “серых” схем, когда для мониторинга называются одни цифры, а в реальности берутся другие. Поэтому по отдельным объектам представленные в таблице арендные ставки могут отличаться от реальных. Это может быть связано как с закрытостью информации (целый ряд арендодателей скрывают информацию о реальном уровне арендной платы либо дают неполные данные), так и с возможным завышением (занижением) коммунально-эксплуатационных платежей. Вообще, проблема коммунально-эксплуатационных платежей заслуживает отдельного рассмотрения, поэтому Центр сервейинга ПАИ планирует к ней обратиться в дальнейшем.

Читать еще:  Расписка на сдачу квартиры в аренду образец

Несмотря на отдельные выпадения из общей тенденции (что вполне ожидаемо в условиях рынка), общая закономерность проявляется четко — расчетные арендные ставки ниже фактических в 1,2 — 2,1 раза. На наш взгляд, такая позиция государства совершенно оправданна, ибо учитывает объективно существующие различия между практикой государственного и частного сектора — меньшая гибкость взаимодействия с арендаторами, ограниченные возможности по проведению интенсивного маркетинга, длительный срок подготовки договора аренды, худшее физическое состояние недвижимости.

Государство может повысить арендные ставки, чтобы они действительно не отличались от рыночных. В целях пополнения доходной части республиканского бюджета такое стремление вполне оправданно (резерв для повышения ставок еще на 20-30% имеется). Однако этот процесс должен сопровождаться адекватным повышением уровня сервиса, организации арендных операций, технической эксплуатации. Государству необходимо приложить серьезные организационные усилия для активного привлечения к процессу управления недвижимостью независимых управляющих компаний, выделять средства на их вознаграждение (постановлением определена цифра в 20% от получаемого дохода). Поэтому в настоящее время республика стоит перед выбором: либо смириться с тем, что государственные арендные ставки остаются ниже рыночных, либо осуществлять дальнейшие шаги повышения эффективности управления государственным имуществом.

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

  • За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

  • За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
  • Факторы, влияющие на оплату аренды

    Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

    Способы указания арендной платы:

    • Фиксированная стоимость.
    • Цена за квадратный метр.
    • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

    Что важно при расчете арендной платы:

    1. Размещение нежилого помещения.
    2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
    3. Назначение объекта.
    4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

    Минимальная и максимальная стоимости

    Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

    Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

    Методика расчета

    Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

    В общем случае формула будет выглядеть так:

    • Аим – плата за имущество.
    • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
    • j инф – индекс инфляции.
    • Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

    Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

    • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
    • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
    • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
    • Кт – тип нежилого помещения.
    • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
    • Кнж – показатель качества нежилого помещения.

    Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

    • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
    • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
    • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
    • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
    • S – общая площадь нежилого помещения.

    Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

    Пример

    Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.

    Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

    Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

    Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

    • Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
    • Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
    • Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
    • Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
    • Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
    • Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
    • Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
    • Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
    • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:

    1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
    2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
    3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

    Общая сумма Кк = 0,9.

  • Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
  • По принятой формуле получаем размер арендной платы:

    4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.

    В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

    Индексация

    Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

    При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

    Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

    Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

    Формирование арендной ставки

    Арендная ставка – это общая сумма платежа за аренду определенного объекта без учета налогов. Если говорить более подробно, то это стоимость, которую человек будет платить собственнику, например, за один кв. м. площади в течении месяца.

    Сама аренда подразумевает собой передачу имущества на пользование за сумму денег. Стоимость за аренду и срок использования прописывают в договоре.

    Как правило, арендатор выплачивает деньги собственнику каждый месяц.

    Есть возможность изменения суммы в зависимости от договоренности. Однако при аренде объекта арендодатель может придерживаться общепринятых сумм за квадратный метр площади.

    Следовательно, если вам говорят, что арендная плата повысилась, значит стоимость оплаты за один кв. м. площади будет больше.

    От чего зависит ставка?

    Один из самых важных вопросов, который возникает у собственника – размер платы. Ведь он должен правильно рассчитать сумму, чтобы иметь спрос у арендаторов. Если цена будет высокой, спроса не будет. Если же ниже рыночной – у людей появится настороженность и вопросы. Поэтому разумное определение размера арендной платы важен.

    Рассмотрим факторы, которые могут влиять на арендную ставку:

    • Месторасположение. Чем удобнее располагается объект, тем дороже стоимость. Например, важно наличие хороших дорог для движения транспорта
    • Площадь территории. Если площадь больше, то стоимость будет дороже, так как она рассчитывается из общего количества квадратных метров
    • Внутренняя отделка помещения. Здание с новым ремонтом будет оцениваться выше, нежели то, что требует ремонта
    • Уровень спроса и предложения на рынке. Какой бы не была договоренность по поводу аренды помещения, арендодатели часто устанавливают собственную цену в зависимости от рыночной ситуации
    • Наличие инженерно-технических коммуникаций. К ним относят:
    • Отопление
    • Электричество
    • Телефонную связь
    • Доступ к Интернету
    • Систему вентиляции
    • Систему подачи и отведения воды
    • Материалы, которые были использованы при постройке помещения. Так как склад предназначается для хранения товаров, то важно учитывать из чего же был построен объект
    • Система охраны. Наличие охранной системы также может послужить серьезным фактором при формировании стоимости

    Ставки в разных районах и регионах могут отличаться. Но они не должны включать сумму по затраченным раннее услугам и ремонту.

    При заключении арендного договора стоит четко прописать условия оплаты. Например, будет ли помещение оплачиваться за весь период, либо равной суммой каждый месяц. Также стоит обратить внимание из каких факторов формируется конечная сумма. Не забывайте, что плата может подняться со временем. Этот пункт является важным при составлении договора.

    Сумма аренды может взыматься не только как за количество квадратных метров. Есть другие методы, а именно:

    • Фиксированная сумма, в которую входят абсолютно все факторы
    • Фиксированная стоимость плюс отдельно коммунальные услуги

    Какой именно вариант выбрать решает собственник.

    Тонкости оценки арендной ставки

    При оценке арендной ставки возникают определенные тонкости. Рассмотрим основные особенности:

    • Ставка устанавливается на все имущество. Например, если вы арендуете не одно помещение, а целую территорию
    • Есть возможность возрастания цены со временем. Однако в договоре может быть прописано, что стоимость неизменна
    • У арендатора есть право требовать изменения платы в случае новых условий.
    • Не стоит забывать, что арендатор должен вовремя выплачивать сумму согласно договору. Обязательство возникает с начала использования объекта
    • Если арендатор нарушил условия договора, то собственник может потребовать выплатить всю стоимость. Это является защитой объекта арендодателя от недобросовестных клиентов

    Оценка ставки – это требование, которое обязательно применяется касательно государственных учреждений, которые имеют свободные территории. Однако коммерческие тоже должны выполнять это условие, чтобы избежать вопросов от налоговых служб.

    При аренде имущества внимательно прочитывайте свой договор, так как ваши права на пользование имуществом зависят только от него. Также будьте внимательны при разговоре об условиях сделки.

    Расчет ставки

    Стоимость арендной ставки рассчитывается двумя способами:

    • Затратный. Сумма составляется из всех затрат на здание
    • Доходный. Прибыльная стоимость, которая рассчитывается по итогу ее получения от аренды

    Учитывая две стоимости, происходит расчет суммы на аренду.

    Расчет ставки происходит посредством деления всех расходов аренды на всю сумму оплаты. Они имеют две составляющие:

    • Стоимость основной ставки, которая связана с арендой помещения
    • Стоимость дополнительной ставки, которая подразумевает сумму дополнительных услуг. Например, техническое или охранное обслуживание, страховое и прочие

    Арендную плату можно рассчитать по формуле: П*Ки*Б, где

    П – площадь помещения

    Ки – показатель, вычисляемый по категории арендодателя

    Б – ставка, которую приняли изначально (например, стоимость 1 кв. м.)

    В то же время базовую ставку можно рассчитать по следующей формуле:

    К – параметр, который бывает разным — зависит от некоторых факторов (месторасположения и прочего)

    Can – средний показатель арендной ставки. Вычисляют один раз в год.

    Рассчитывая ставку, учитывают такие показатели, как:

    • Типаж застройки объекта
    • Расположение помещения
    • Близость инфраструктуры
    • Состояние зданий в целом

    Также можно использовать немного другие формулы. Рассмотрим подробнее каждую.

    ПД = Аим + Азем, где

    ПД – сумма, которую вносит арендатор, пользуясь имуществом

    Аим – стоимость аренды объекта (учитывает все факторы)

    Азем – сумма оплаты за землю, на которой располагается объект.

    Стоит помнить, что стоимость аренды учитывает все факторы и коэффициенты, о которых вы читали выше. Для расчета итоговой суммы точно, применяют формулу:

    Аим = Б*Кит*Кид*Киз*Кнж*Кис*S, где

    Б – ставка, которую утвердили сначала

    S – площадь арендуемого здания

    Киз – показатель местности, где располагается помещение. Его можно определить законодательным путем

    Кит – определяет тип объекта. Например, если его отапливают, то коэффициент приравнивают к 0,5. В противоположном случае – 0,3.

    Кид – показатель, который рассчитывают из деятельности арендатора. Будь то магазин, склад, банк или торговый центр. В любом случае коэффициент будет разным, но большим. Он бывает маленьким при организации заведения, которое хочет не получить деньги, а помочь гражданам. Например, к ним относят общественные организации, отделы полиции и так далее

    Кнж – это качество объекта, который сдают. Сюда можно отнести месторасположение, состояние с технической точки зрения, а также использование земель. Эти коэффициенты устанавливают с помощью закона, а именно постановления Правительства РФ.

    Кис – число, которое принимает в расчет уже существующую арендную ставку.

    Как правило, все расчеты совершают сразу на год.

    Если с первого взгляда кажется, что все расчеты совершаются просто, то это не так. Каждый коэффициент зависит от огромного количества факторов, в которых запросто можно запутаться. Для этого дела лучше привлекать профессионалов, которые занимаются подобными расчетами уже не первый год.

    В этой статье вы узнали всё о формировании арендной ставки на склад. Мы рассказали о тонкостях расчета стоимости аренды:

    1. определились со значением арендной ставки. Четко узнали, что именно оно обозначает
    2. увидели факторы, которые могут повлиять на сумму аренды помещения
    3. просмотрели особенности арендной ставки
    4. научились рассчитывать необходимую сумму с помощью формул

    Будьте внимательны при аренде помещений. Не забывайте уточнять все интересующие вас вопросы, чтобы предупредить возможные проблемы.

    Статья: Рыночная ставка арендной платы для специализированной недвижимости (Григорьев А., Козин П.) («Финансовая газета», 2006, n 50)

    «Финансовая газета», 2006, N 50
    РЫНОЧНАЯ СТАВКА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
    ДЛЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
    Все объекты недвижимости можно разделить на две большие основные группы: неспециализированные и специализированные.
    Неспециализированные объекты недвижимости не ограничиваются конкретным видом использования и продаются на открытом, конкурентном, активном, симметричном рынке. В оценке таких объектов могут быть применены все имеющиеся подходы, методы и техники оценки. Неспециализированные объекты недвижимости, как правило, на соответствующих рынках являются более ликвидными, чем специализированные. В условиях развитых рыночных отношений в Санкт-Петербурге, Москве и других городах к подобным объектам можно отнести прежде всего различные встроенные помещения, небольшие отдельно стоящие здания и т.п.
    Специализированные объекты недвижимости ограничены конкретным видом функционального использования и имеют закрытый, неконкурентный, пассивный или асимметричный рынок либо вообще такового не имеют. При оценке подобных объектов недвижимости может быть применен ограниченный набор подходов, методов и техник оценки, зачастую требуется их модификация или доработка.
    Если специализированный объект недвижимости должен быть предметом аренды, то возникает необходимость определения рыночной ставки арендной платы.
    Рыночная ставка арендной платы для специализированных объектов недвижимости — это расчетная ставка арендной платы за пользование специализированными объектами недвижимости, за которую эта недвижимость или пространство в пределах данной недвижимости были бы сданы в аренду на дату оценки в коммерческой сделке на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы будучи хорошо осведомленной расчетливо и без принуждения.
    При определении величины рыночной ставки арендной платы для специализированных объектов недвижимости необходимо учесть основные особенности, связанные со спецификой этих объектов. В качестве основной особенности специализированной недвижимости можно назвать ограничение в вариантах функционального использования до одного (например, школа, церковь, театр, жилое здание, насосная станция, котельная, трансформаторная подстанция и т.п.). Перестройка для другого варианта функционального использования потребует существенных затрат. Эта и другие особенности специализированных объектов недвижимости обусловливают целесообразность (или нецелесообразность) применения существующих подходов и методов при оценке величины рыночной ставки арендной платы, а также необходимость их модификации или доработки.
    Применить затратный подход непосредственно в оценке величины рыночной ставки арендной платы для объектов как неспециализированной, так и специализированной недвижимости не представляется возможным, так как создание объекта, предусматривающее получение полного пакета прав собственности, по определению не может выступать альтернативой аренде, включающей только право пользования (т.е. принцип замещения при оценке аренды неприменим). Также достаточно редко представляется возможным применить на практике методы сравнительного подхода, так как нередко отсутствует открытый рынок аренды специализированных объектов недвижимого имущества, следовательно, отсутствует и информация о сделках.
    Поэтому при оценке величины рыночной ставки арендной платы для специализированных объектов недвижимости в качестве основных могут быть предложены методы доходного подхода — классический и так называемый метод компенсации затрат арендодателя.
    Согласно классическому методу доходного подхода величина рыночной арендной платы может быть определена способом остатка как чистый операционный доход арендатора от использования объекта за вычетом его интереса. Интересы арендатора могут быть учтены путем уменьшения арендной платы на величину так называемого вознаграждения управляющей компании.
    При оценке рыночной ставки арендной платы для специализированных объектов недвижимости классическим методом доходного подхода последовательно определяют:
    потенциальный и действительный валовой доход;
    операционные расходы;
    приведенные затраты на капитальный ремонт;
    величину годовой арендной платы за объект.
    Приведенные затраты на капитальный ремонт (Zкр) исчисляются по формуле:
    n
    Zкр = SUM(Ri x PVi),
    i=1
    где i — номер периода проведения ремонтных работ;
    n — общее число периодов ремонта;
    Ri — затраты на проведение ремонта в i-ом периоде;
    PVi — фактор дисконтирования.
    Годовая арендная плата определяется как текущая стоимость потока чистого операционного дохода.
    Следует отметить, что для специализированных объектов недвижимого имущества исчисление потенциального валового дохода не всегда является возможным без каких-либо особых приемов, так как специализированная недвижимость обычно генерирует доход только в комплексе с другим имуществом (машинами, оборудованием). Поэтому на практике при проведении объективной оценки нередко вызывает затруднение выделение доли дохода, приходящейся непосредственно на оцениваемый объект (недвижимость).
    Метод компенсации затрат арендодателя может быть основан на следующем принципе. Арендодатель вкладывает денежные средства в постройку или покупку приносящей доход недвижимости в обмен на право получать в будущем доход от сдачи ее в аренду и от последующей продажи. При этом арендный платеж должен обеспечить арендодателю конкретную норму дохода и позволить по окончании срока аренды восстановить объект до первоначального состояния или в случае износа объекта аренды до состояния, делающего его восстановление экономически нецелесообразным, снести объект и построить новый.
    Методикой расчета рыночной ставки арендной платы на основе метода компенсации затрат предусматривается определение рыночной стоимости сдаваемого в аренду объекта недвижимости, а затем расчет непосредственно арендной ставки исходя из требуемой владельцами аналогичной недвижимости нормы дохода на вложенные средства.
    Арендатору по договору аренды одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются соответствующие права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК РФ). Поэтому в процессе оценки определяется величина арендной платы за пользование недвижимым и движимым имуществом этих объектов, а также относящимся к зданию земельным участком.
    Для объекта, который полностью изнашивается в течение срока аренды, величина периодического авансового арендного платежа (PMT), удовлетворяющего условиям получения дохода и амортизации сдаваемого в аренду актива, аналогична авансовым взносам на амортизацию (так называемый самоамортизирующийся кредит) и исчисляется по формуле:
    Vн x i
    PMT = ————————- ,
    -(n — 1)
    (i + 1) — (1 + i)
    где Vн — рыночная стоимость арендуемого недвижимого имущества на дату сдачи в аренду;
    i — рыночная норма дохода на вложенный в объект аренды капитал;
    n — общее количество периодов, в течение которых поступают арендные платежи.
    Для объекта, который в течение срока аренды изнашивается не полностью, указанная формула имеет вид:
    (Vн — Vк) x i Vк x i
    PMT* = ————————- + —— ,
    -(n — 1)
    (i + 1) — (1 + i) i + 1
    где Vк — рыночная стоимость объекта на дату окончания аренды.
    Эта формула является универсальной для учета в величине арендной платы затрат, производимых арендатором. Если за время аренды объекта его стоимость в результате проводимых арендодателем ремонтных работ возросла (Vк > Vн), первое слагаемое правой части формулы становится отрицательным. Это означает, что будут компенсированы затраты арендодателя на улучшение объекта.
    На практике оценка величины рыночной ставки арендной платы для объектов специализированной недвижимости в рамках доходного подхода может быть осуществлена как классическим методом, так и методом компенсации затрат арендодателя.
    Если для каких-то специализированных объектов недвижимости возможно одновременное использование двух рассмотренных методов оценки рыночной ставки арендной платы в комплексе (что всегда предпочтительнее, так как способствует повышению точности и достоверности расчетов), то по окончании расчетов требуется согласование их результатов.
    А.Григорьев
    Заместитель руководителя
    ТУ Росимущества по г. Москве
    П.Козин
    Генеральный директор
    ООО «РМС-ОЦЕНКА»
    Подписано в печать
    13.12.2006

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector