1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сдача в аренду части помещения

Гражданское законодательство

В НОМЕРЕ:

Гражданское законодательство

Вопрос
пользователя

Возможно ли сдать в аренду часть нежилого помещения (комнаты)?

Ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Статьей 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Статьей 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Требования, предъявляемые к договору аренды, предусмотрены гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ перечисляет объекты договора аренды, общим признаком которых выступает способность не терять своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В данном перечне упомянуты здания и сооружения. О возможности передачи в аренду помещений или их частей в ГК РФ прямо ничего не сказано.

Однако следует иметь в виду следующее.

Президиум ВАС РФ, обращая внимание, что ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, указал, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться нормы ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000 г. N 53).

Относительно части помещения (части комнаты) можно отметить следующее.

Часть помещения, во-первых, в процессе использования не теряет своих натуральных свойств, т.е. является непотребляемой вещью; во-вторых, обладает определенными физическими характеристиками, позволяющими рассматривать ее в качестве недвижимой вещи (т.е. вещи, перемещение которой без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ)) и индивидуализировать ее по отношению к иной недвижимости (например, обозначением на экспликации к поэтажному плану); в-третьих, даже часть помещения может представлять экономический интерес, что говорит о возможности участия в гражданском обороте наряду с другими вещами также и части помещения, как самостоятельного объекта права.

Учитывая вышеизложенное, следует сделать вывод, что гражданское законодательство допускает заключение договора аренды части помещения.

Возможность передачи в аренду части помещения подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС СКО от 11 мая 2006 г. N Ф08-1831/06, ФАС МО от 27 сентября 2007 г. N КГ-А40/9763-07, ФАС МО от 26 июля 2007 г. N КГ-А40/6697-07, ФАС ЦО от 10 ноября 2005 г. N А14-14311-2004/549/32).

Необходимо учитывать, что имущество может быть предметом договора аренды, только если оно индивидуализировано. Если имущество в договоре не обозначено таким образом, который позволяет определенно установить это имущество, то договор аренды является незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 25 октября 2007 г. N А56-40396/2006, ФАС Западно-Сибирского округа от 04 октября 2006 г. N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Западно-Сибирского округа от 19 июня 2006 г. N Ф04-2869/2006(22599-А46-38)).

Таким образом, часть помещения может быть объектом договора аренды, если она индивидуализирована в договоре таким способом, который позволяет на основании имеющихся в договоре и приложениях к нему данных однозначно определить передаваемое в аренду имущество (указание в договоре соответствующих характеристик части помещения, прилагаемые к договору планы и т.п.). Обращаем внимание, что договор аренды части помещения, как и договоры аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Грани Гаранта IV квартал 2008. Учредитель — ООО НПП «Гарант-Сервис».
Главный редактор — Шер Л.Л.
Адрес редакции: 119991, ГСП-1, Москва, Ленинские горы, д.1, стр.77, Центр информационных технологий МГУ.
© ООО «НПП «Гарант-Сервис», 2008. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.
Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Договор аренды части нежилого помещения в 2020 году

Время чтения: 3 минут

Основные особенности, регистрация и постановка на учет, а также образец договора аренды части нежилого помещения подробнее…

Вступившие в 2017 году изменения законодательства, которыми освещена тема кадастрового учета и регистрации прав, для многих арендаторов и арендодателей принесли трудности и новшества регистрации договора аренды части объекта в Росреестре.

Даже спустя год, в 2019 году, порядок приведения в соответствие правоустанавливающих документов для многих лиц новый и неизвестный и информацию по нему в открытом доступе обычным гражданам, не юристам, найти сложно. Сдача частей объектов недвижимости в аренду затрудняется как сменой нормативного регулирования этой сферы, так и неотлаженностью работы государственных органов.

Для чего регистрируют договор аренды

Регистрация в УФРС (ЕГРН) любого договора, имеющего своим предметом права на недвижимость либо его сдачу в аренду, может быть обусловлена различными факторами. Таким способом арендатор себя обезопасит от дальнейшего внезапного расторжения договора, необоснованного завышения арендной платы и прочих форс-мажоров со стороны арендодателя. Это причины субъективного характера.

Читать еще:  Прекращение договора аренды

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Но помимо них также есть определенные правила закона, которые в некоторых случаях просто делают невозможным использование помещения арендатором без регистрации договора аренды. Самым ярким примером является получение лицензии на реализацию алкоголя. Если вы предполагаете арендовать объект под кафе или магазин – в первую очередь нужно позаботиться о полном соответствии документов на объект с теми сведениями, которые содержатся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Как в 2020 году оформить аренду на часть помещения?

Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована в ЕГРН. Т.е. на нее нет никаких сведений в органах гос. власти. А для того, чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. А именно – произвести учет в кадастре. В 2019 году регистрация договора аренды части нежилого помещения производится только одновременно с учетом этой части в ЕГРН. Если простым языком, то вместе с подачей на регистрацию договора аренды в комплекте документов должен присутствовать технический план.

Мнение эксперта. С начала года специалисты компании Смарт Вэй ежедневно изготавливают технические планы для регистрации аренды. Преимущество работы с нами – изготовление технического плана за один рабочий день.

Как правильно составить договор аренды

При регистрации договоров аренды нередки случае выдачи Росреестром приостановок в осуществлении регистрационных действий. Во избежание подобных задержек есть несколько условий, соблюдение которых позволяет пройти регистрацию без замечаний Росреестра.

1.Предмет договора должен четко формулировать количество, конфигурацию и площадь помещений. Образец:

2.Графическая часть договора аренды, если она есть, должна содержать актуальные сведения, содержащиеся в ЕГРН. Старые планы БТИ лучше не использовать – технические паспорта на объекты зачастую содержат неактуальные сведения и расходятся с информацией ЕГРН. Образец, как правильно оформляется графическая часть в техническом плане:

План части этажа для технического плана

Как регистрировали договор аренды части объекта раньше?

До 2013 года для регистрации в УФРС представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом план мог быть каким угодно – технический паспорт, технический план, кадастровый паспорт и пр. Сейчас единственный документ, свидетельствующий о площади и характеристиках объекта – выписка из ЕГРН. Только сведения ЕГРН для гос.органов представляют значение при проведении операций на объекте.

Как поставить на кадастровый учет часть помещения?

При совершении действий учетных мероприятий сроки могут быть увеличены из-за огромного потока заявлений в Кадастровую палату.

Для этого необходимо изготовить технический план части объекта недвижимости. Его вы можете заказать в компании Смарт Вэй. Для регистрации аренды в ЕГРН достаточно подать план на носителе электронном виде.

Помните, что в 2019 году поставить на учет часть объекта недвижимости просто, без регистрации обременения на него в виде аренды, к примеру, нельзя. Присвоение временного кадастрового номера происходит только в случае подачи на регистрацию в Росреестр договора аренды части помещения (здания) и технического плана на учет этой части. Снять часть объекта в аренду с регистрацией договора в Управлении Росреестра можно только при соблюдении всех перечисленных требований и подготовке соответствующих документов.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Регистрация договора аренды интересна как для арендатора, так и для арендодателя. Каждая сторона договора закрепляет свои права и обязанности в гос.органе. Добиваться защиты по зарегистрированному договору аренды гораздо проще.

Технический план для регистрации договора аренды части

Для регистрации долгосрочного договора аренды части помещения требуется изготовление технического плана. В соответствии с приказом МинЭкономРазвития №953 от 18.12.2015 N 953 “Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…” технический план представляет собой совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также дополнительных документов, на основании которых технический план изготовлен. С 2017 года основанием для изготовления технического плана на часть объекта для аренды является сам договор аренды. Он в виде скан-копии прикрепляется в технический план. Получение такого электронного документа обязательно – его отсутствие в подаваемом на регистрацию комплекте влечет приостановление в регистрации аренды. Выкопировка помещения, которую ранее использовали в качестве приложения к договору аренды и в которой обозначали границы арендуемой части объекта, сейчас Росреестром не рассматривается.

Читать еще:  Порядок расторжения договора аренды

Необходимые документы для изготовления технического плана:

  1. Выписка ЕГРН. Желательно расширенная и с поэтажными планами. Образец здесь
  2. Поэтажные планы, в случае их отсутствия в выписке ЕГРН. Образец поэтажных планов из выписки ЕГРН и образец старых планов из БТИ
  3. Сканированная копия договора аренды. Он должен быть подписан. Копию договора в техническом плане требует Росреестр ссылаясь на приказ Приказ Минэкономразвития России №953.

Для изготовления технического плана можно обратиться в компанию Смарт Вэй по одному из наших телефонов. Технический план изготовим за 1 день, опыт работы – более 50 технических планов для договоров аренды каждый месяц с 2013 года!

Меняется ли право собственности арендатора на объект при учете его части?

При постановке на учет части объекта, право собственности, казалось бы, также подлежит изменению. Вместо одного целого помещения лицо получает несколько. Но это не так. При выделении части объекта недвижимости и постановки его на учет, право собственности остается неизменным. Лицо просто получает возможность производить передачу в использование части своего помещения на законных основаниях – сдать его в аренду. По сути с 01.01.2017 года при учете части объекта происходит добавление записи в раздел ЕГРН – записи о наличии обременения объекта на указанную в техническом плане площади арендуемого части помещения (здания).

Выписка ЕГРН для аренды

В случае учета части помещения (здания) для аренды Росреестр самостоятельно определяет временный кадастровый номер и регистрирует за ним обременение – договор аренды.

Есть несколько способов выделить помещение для аренды:
1. Если в вашей собственности здание, то сдавать в аренду и ставить на учет его части следует каждое помещение, которое в нем расположено. Это правило распространяется на случаи, когда в ЕГРН содержится запись о здании, а помещения в нем не зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости.

Пример такой выписки, которую специалисты компании Смарт Вэй получали для государственного учреждения:

запись в выписке ЕГРН об аренде

2. Если в собственности находится одно большое помещение и из него необходимо сдать в аренду только часть, – изготавливается технический план части помещения для аренды. По результату Вы получается выписка ЕГРН, в которой прописывается временный кадастровый номер для выделенного помещения.

заказать выписку из ЕГРН

Договор аренды части нежилого помещения образец

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок изготовления технического плана до одного рабочего дня. Достичь этого мы смогли благодаря обширной практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. Также у нас разработаны инструкции для заявителей в целях уменьшения возможных ошибок при заполнении документов:

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

Выделение части здания для сдачи в аренду

Что такое — выделение части здания?

Собственник помещения может разделить его на несколько самостоятельных объектов и получить кадастровый паспорт части помещения для последующей сдачи в аренду, когда необходима государственная регистрация договора аренды. Действующее законодательство понимает выделение части здания как: наложение своего рода обременения на все помещение или здание за счет той части которая выделается. Поскольку объект воспринимают как обременение, необходима постановка на кадастровый учет части помещения и последующая регистрация договора аренды на него. А так же возможно оформить часть помещения как самостоятельную еденицу, но в таком случае право собственности на здание прекращается и возникает право на помещения которые в нем расположенны.

Процесс выделения части здания

Сдать в аренду и зарегистрировать такой договор можно на часть помещения кадастровый учет которой осуществлен в установленном порядке. Нередко постановка учет части помещения производится и с целью заключения договора аренды на неопределенный срок. Если постановка кадастровый учет части помещения — была произведена, то последующим шагом должно стать его регистрация в Росреестре. Как только выделенным помещениям будут присвоены новые кадастровые номера, в ЕГРП будут внесены записи о возникновении у собственника прав на несколько объектов. Если же он хочет иметь на руках документальное подтверждение собственных полномочий, то необходимо дополнительно заказать выписку из единого государтсвенного прав на недвижимость.

Аренда части помещения

Необходимость взять в аренду часть помещения может возникнуть у компаний, работающих в различных сферах бизнеса. В первую же очередь эти вопросы затрагивают, безусловно, банки и компании, оказывающие услуги по совершению электронных платежей через терминалы оплаты. У них чаще всего возникает необходимость в аренде небольших по площади частей помещений в местах скопления большого количества людей (торговые и офисных центры, аэропорты, вокзалы, ночные клубы и т.п.) для целей размещения банкоматов или терминалов оплаты.

Читать еще:  Рыночная арендная ставка

Долгое время вопрос признания части помещения в качестве возможного предмета гражданско-правовых договоров, в частности, договора аренды, оставался открытым. Противники признания части помещения возможным предметом договора аренды ссылались на то, что ее невозможно идентифицировать, и определить в отношении какой именно части заключен договор, поскольку передаваемые в аренду площади выражаются в квадратных метрах и располагаются внутри помещений большей площади. При этом если бы часть помещения была изолирована и обособлена (стенами, перегородками и т.д.), то речь бы шла уже об аренде самостоятельного помещения, а не его части.

В то же время, гражданское законодательство допускает отнесение к объектам недвижимого имущества и иные объекты, прямо не предусмотренные Гражданским кодексом. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», начиная с самой первой редакции, признавал возможность регистрации договоров аренды части помещений. Да и большинство правоведов также признавали возможность отнесения части помещения к объектам гражданских прав, при условии их надлежащей индивидуализации.

Соответственно, вопрос в большей степени стоит не в возможности частей помещений выступать предметом договора аренды в целом, а в возможности и способах индивидуализации частей помещений.

До мая 2008 г. распространенной практикой было закрашивание цветом на поэтажном плане помещений и/или части помещений, передаваемых в аренду, а также указание в договоре аренды общей площади передаваемой в аренду части помещения. Суды исходили из того, что поэтажный план с обозначением на нем сдаваемого в аренду помещения, приложенный к договору, позволял установить волю сторон относительно того, какая часть помещения передается в аренду.

В связи с принятием Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. (далее – «Закон о кадастре») порядок индивидуализации частей помещений изменился. Теперь судебная практика исходит из того, что описание частей помещений в договоре аренды должно производится с учетом данных кадастрового учета. Ссылка в договоре лишь на очерченные определенным цветом в целях идентификации части помещений на поэтажном плане здания без описания этих частей и фиксации этих частей помещений уполномоченным органом не может считаться определением предмета договора аренды.

Иными словами, в случае если в аренду передаются части помещений без внесения сведений о таких частях в государственный кадастр недвижимости и надлежащего описания в договоре непосредственно части помещения (ее местоположения, размера, площади, номера части помещения, передаваемого в аренду, и точного описания ее местоположения в помещении), суды зачастую признают предмет договора несогласованным, а сам договор незаключенным.

Как известно, к договору аренды недвижимого имущества должен прикладываться кадастровый паспорт соответствующего объекта. Несмотря на то, что законодательством допускается сдача в аренду части помещения, среди утвержденных форм кадастровых паспортов соответствующая форма применительно к части помещения на сегодняшний день отсутствует. Соответственно, встает закономерный вопрос, какой документ будет подтверждать кадастровый учет части помещения и содержать ее основные характеристики.

Как указывалось выше, части помещения подлежат кадастровому учету в государственном кадастре объектов недвижимости. По итогам учета орган, осуществляющий кадастровый учет, обязан выдать кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничения (обременения) вещных прав (п.2. ст.23 Закона о кадастре). Форма такой выписки на сегодняшний день также не утверждена. Можно предположить, что органы государственного кадастра в таком случае будут выдавать кадастровые паспорта на все помещения с указанием учтенной части помещения. При этом согласно Закону о кадастре отражение сведений о части помещения, подлежащей кадастровому учету, предусмотрено и на техническом плане.

Не ясным остается вопрос, может ли идентификация части помещения в договоре аренды, производится иным образом, в случае если договор является краткосрочным и, соответственно, не подлежащим государственной регистрации. Полагаем, целесообразно толковать положение о необходимости получения кадастрового паспорта расширительно и применять ко всем договорам аренды части помещения, так как именно в процессе кадастрового и технического учета объект получает характеристики, позволяющие выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Подытожив, можно прийти к выводу, что аренда частей помещений возможна. При этом с учетом сложившееся судебной практики, следует учитывать, что для целей заключения договора аренды в отношении части помещения, последняя должна пройти государственный кадастровый учет, ей должен быть присвоен номер, и соответствующая информация должна найти отражения в указанном договоре аренды. Кроме того, к самому договору должен быть приложен документ, полученный по итогам государственного кадастрового учета части помещения (кадастровая выписка (паспорт) и (или) технический план).

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×