0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Средняя арендная ставка

Статья 5. Порядок определения размера арендной платы

Статья 5. Порядок определения размера арендной платы

1. Размер арендной платы, предоставленной в аренду по результатам торгов (конкурсов, аукционов) определяется на основании предложения победителя конкурса или аукциона, сделанного в установленном порядке.

2. Размер арендной платы за пользование областной собственностью, предоставленной в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов), а также начальный размер арендной платы, необходимый для проведения торгов (конкурсов, аукционов), определяется путем сравнения расчетной величины арендной платы (Арас) с рыночной величиной арендной платы. При этом, за окончательную величину арендной платы, берется ее наибольшее значение.

3. Рыночная величина арендной платы определяется на основания данных отчета, подготовленного независимым оценщиком.

4. Расчетная величина арендной платы за пользование находящимися в областной собственности зданиями и нежилыми помещениями определяется по формуле:

Бап — базовая ставка годовой арендной платы за 1 квадратный метр.

Базовая ставка годовой арендной платы за 1 квадратный метр (базовая ставка арендной платы) устанавливается законом Московской области.

S — арендуемая площадь помещений в здании;

Киз — коэффициент остаточной стоимости здания:

Если Киз меньше 0,5, он принимается равным 0,5;

Км — коэффициент качества строительного материала стен здания:

Кз — коэффициент территориальной зоны Московской области.

Границы территориальных зон Московской области и значения коэффициентов для каждой зоны устанавливаются Правительством Московской области.

Коэффициент территориальной зоны не может быть меньше 1. Кз для Москвы принимается равным 3;

Ку — коэффициент удобства расположения арендуемого здания (помещения).

Ку устанавливается Правительством Московской области в пределах от 1 до 3 в зависимости от близости арендуемого имущества к магистралям, административным центрам, наличия транспортной и иной инфраструктуры. Если на момент заключения договора аренды Ку не установлен, он принимается равным 1.

5. В случаях, когда применение формулы для определения расчетной величины арендной платы невозможно по причине отсутствия требуемых характеристик имущества (плоскостные сооружения, объекты инженерной инфраструктуры и т.п.), размер арендной платы определяется только на основании рыночной величины арендной платы.

Информация об изменениях:

Законом Московской области от 22 апреля 2010 г. N 43/2010-ОЗ в часть 6 статьи 5 настоящего Закона внесены изменения, вступающие в силу на следующий день после официального опубликования названного Закона

6. При определении арендной платы при передаче в аренду областной собственности без проведения торгов (конкурсов, аукционов) может применяться понижающий коэффициент (Кп).

Понижающий коэффициент (Кп) в размере 0,75 применяется, если арендуемое имущество используется для следующих целей:

1) развития образования и науки;

2) проведения научных исследований;

3) защиты окружающей среды;

4) сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

5) развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей;

6) развития физической культуры и спорта;

7) обеспечения обороноспособности страны и безопасности государства;

8) производства сельскохозяйственной продукции;

9) социальной защиты населения;

10) охраны труда;

11) охраны здоровья граждан;

12) поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;

13) определяемых федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации и нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации целях.

Информация об изменениях:

Законом Московской области от 22 апреля 2010 г. N 43/2010-ОЗ статья 5 настоящего Закона дополнена частью 7, вступающей в силу на следующий день после официального опубликования названного Закона

7. В случае, если договор аренды заключается на срок более одного года, договором предусматривается ежегодное изменение размера арендной платы на размер коэффициента-дефлятора, соответствующего прогнозному индексу потребительских цен в Российской Федерации на соответствующий финансовый год (далее — коэффициент-дефлятор).

Коэффициент-дефлятор применяется для расчета размера арендной платы, начиная с первого января года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.

Коэффициент-дефлятор устанавливается ежегодно Правительством Московской области на основании прогноза показателей инфляции и системы цен, разработанных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере анализа и прогнозирования социально-экономического развития.

>
Финансирование расходов, связанных с арендой областной собственности
Содержание
Закон Московской области от 10 июля 2009 г. N 88/2009-ОЗ «Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Октябрь 2017

В октябре 2017 г. в аренду предлагалось 3 162 объекта коммерческой недвижимости общей площадью 1 617 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству снизился на 6%, а по общей площади — на 4%.

Средняя арендная ставка за месяц уменьшилась на 1% и составила 17 807 руб./кв. м/год. Курс доллара в октябре не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте ставка также снизилась на 1% и составила 308$/кв.м/год. За год, с октября 2016 года рублевые ставки выросли на 3%, а долларовые снизились на 5%.

Судя по некоторому снижению объема предложения и незначительному снижению ставок, рынок продолжает стагнировать. Роста ставок не произошло ни по одному из сегментов, кроме несущественного роста по офисным объектам в центре. Ожидаемой активизации деловой активности в осенний период так и не произошло.

Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские (37%) и торговые помещения (13%).

Рынок в целом

Все сегментыКоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение3 16223 5701 6170,5117 807
К сентябрю 2017-6%-5%-4%+2%-1%
К октябрю 2016+15%+9%+2%-11%+3%

Торговая недвижимость

В октябре 2017 г. на рынке экспонировался 661 объект общей площадью 202 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов уменьшилось на 8%, а общая площадь – на 3%.

Из указанных объектов в центре экспонировалось 36 объектов общей площадью 9 тыс. кв. м, что ниже показателя сентября на 3% по количеству и на 9% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц снизилась на 7% и составила 56 249 руб./кв. м/год, что произошло, в частности, за счет ухода с рынка нескольких дорогих объектов — на Сытинском пер. (81 кв.м, 103 700 руб./кв.м/год ), Смоленском бульваре (173 кв.м, 104 700 руб./кв.м/год) и ул.Б.Дмитровка (357 кв.м, 100 980 руб./кв.м/год).

Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в октябре 2017 г. снизилось на 8%, а их общая площадь – на 3%. Объем предложения составил 625 объектов общей площадью 193 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц снизилась на 1% и составила 28 696 руб./кв.м/год.

Положительная динамика ставок наблюдалась только по торговым объектам за пределами центра, однако с учетом инфляции о положительных тенденциях нельзя говорить и в этом случае.

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СККоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение364149,2980,25856 249
К сентябрю 2017-3%-16%-9%-6%-7%
К октябрю 2016-28%-21%-0%+38%-12%
Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СККоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение6254 625193,1920,30928 696
К сентябрю 2017-8%-5%-3%+6%-1%
К октябрю 2016+21%+22%+11%-8%+4%

Офисная недвижимость

В октябре 2017 г. объем предложения офисных объектов в аренду по количеству снизился на 5%, а по общей площади на 4% и составил 1 918 объектов общей площадью 814 тыс. кв. м.

За месяц количество офисных объектов в центре снизилось на 1%, а общая площадь – на 3%. Средняя арендная ставка выросла на 1% и составила 27 003 руб./кв.м/год.

Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству снизился на 6%, а по общей площади на 4%, при этом средняя ставка снизилась на 1% и составила 15 800 руб./кв.м/год.

Ставки по офисным объектам в центре за год показали максимальный рост, который превышает уровень инфляции, однако рост ставок осенью практически отсутствует, в связи с чем о тенденции роста спроса на такие качественные помещения говорить сложно.

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисы внутри СККоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение1992 35672,0280,36227 003
К сентябрю 2017-1%-3%-3%-2%+1%
К октябрю 2016-12%-7%-30%-21%+10%
Офисные помещения внe Садового Кольца

Офисы вне СККоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение1 71912 475742,2160,43215 800
К сентябрю 2017-6%-5%-4%+2%-1%
К октябрю 2016+24%+10%+5%-16%+5%

Производственно-складские помещения

Объем предложения производственно-складских объектов в октябре 2017 г. составил 583 объекта общей площадью 601 тыс. кв.м. По сравнению с сентябрем он снизился на 8% по количеству и на 5% по общей площади.

Средняя ставка в октябре не изменилась и составила 6 542 руб./кв.м/год.

Формирование арендной ставки

Арендная ставка – это общая сумма платежа за аренду определенного объекта без учета налогов. Если говорить более подробно, то это стоимость, которую человек будет платить собственнику, например, за один кв. м. площади в течении месяца.

Сама аренда подразумевает собой передачу имущества на пользование за сумму денег. Стоимость за аренду и срок использования прописывают в договоре.

Как правило, арендатор выплачивает деньги собственнику каждый месяц.

Есть возможность изменения суммы в зависимости от договоренности. Однако при аренде объекта арендодатель может придерживаться общепринятых сумм за квадратный метр площади.

Следовательно, если вам говорят, что арендная плата повысилась, значит стоимость оплаты за один кв. м. площади будет больше.

От чего зависит ставка?

Один из самых важных вопросов, который возникает у собственника – размер платы. Ведь он должен правильно рассчитать сумму, чтобы иметь спрос у арендаторов. Если цена будет высокой, спроса не будет. Если же ниже рыночной – у людей появится настороженность и вопросы. Поэтому разумное определение размера арендной платы важен.

Рассмотрим факторы, которые могут влиять на арендную ставку:

  • Месторасположение. Чем удобнее располагается объект, тем дороже стоимость. Например, важно наличие хороших дорог для движения транспорта
  • Площадь территории. Если площадь больше, то стоимость будет дороже, так как она рассчитывается из общего количества квадратных метров
  • Внутренняя отделка помещения. Здание с новым ремонтом будет оцениваться выше, нежели то, что требует ремонта
  • Уровень спроса и предложения на рынке. Какой бы не была договоренность по поводу аренды помещения, арендодатели часто устанавливают собственную цену в зависимости от рыночной ситуации
  • Наличие инженерно-технических коммуникаций. К ним относят:
  • Отопление
  • Электричество
  • Телефонную связь
  • Доступ к Интернету
  • Систему вентиляции
  • Систему подачи и отведения воды
  • Материалы, которые были использованы при постройке помещения. Так как склад предназначается для хранения товаров, то важно учитывать из чего же был построен объект
  • Система охраны. Наличие охранной системы также может послужить серьезным фактором при формировании стоимости

Ставки в разных районах и регионах могут отличаться. Но они не должны включать сумму по затраченным раннее услугам и ремонту.

При заключении арендного договора стоит четко прописать условия оплаты. Например, будет ли помещение оплачиваться за весь период, либо равной суммой каждый месяц. Также стоит обратить внимание из каких факторов формируется конечная сумма. Не забывайте, что плата может подняться со временем. Этот пункт является важным при составлении договора.

Сумма аренды может взыматься не только как за количество квадратных метров. Есть другие методы, а именно:

  • Фиксированная сумма, в которую входят абсолютно все факторы
  • Фиксированная стоимость плюс отдельно коммунальные услуги

Какой именно вариант выбрать решает собственник.

Тонкости оценки арендной ставки

При оценке арендной ставки возникают определенные тонкости. Рассмотрим основные особенности:

  • Ставка устанавливается на все имущество. Например, если вы арендуете не одно помещение, а целую территорию
  • Есть возможность возрастания цены со временем. Однако в договоре может быть прописано, что стоимость неизменна
  • У арендатора есть право требовать изменения платы в случае новых условий.
  • Не стоит забывать, что арендатор должен вовремя выплачивать сумму согласно договору. Обязательство возникает с начала использования объекта
  • Если арендатор нарушил условия договора, то собственник может потребовать выплатить всю стоимость. Это является защитой объекта арендодателя от недобросовестных клиентов

Оценка ставки – это требование, которое обязательно применяется касательно государственных учреждений, которые имеют свободные территории. Однако коммерческие тоже должны выполнять это условие, чтобы избежать вопросов от налоговых служб.

При аренде имущества внимательно прочитывайте свой договор, так как ваши права на пользование имуществом зависят только от него. Также будьте внимательны при разговоре об условиях сделки.

Расчет ставки

Стоимость арендной ставки рассчитывается двумя способами:

  • Затратный. Сумма составляется из всех затрат на здание
  • Доходный. Прибыльная стоимость, которая рассчитывается по итогу ее получения от аренды

Учитывая две стоимости, происходит расчет суммы на аренду.

Расчет ставки происходит посредством деления всех расходов аренды на всю сумму оплаты. Они имеют две составляющие:

  • Стоимость основной ставки, которая связана с арендой помещения
  • Стоимость дополнительной ставки, которая подразумевает сумму дополнительных услуг. Например, техническое или охранное обслуживание, страховое и прочие

Арендную плату можно рассчитать по формуле: П*Ки*Б, где

П – площадь помещения

Ки – показатель, вычисляемый по категории арендодателя

Б – ставка, которую приняли изначально (например, стоимость 1 кв. м.)

В то же время базовую ставку можно рассчитать по следующей формуле:

К – параметр, который бывает разным — зависит от некоторых факторов (месторасположения и прочего)

Can – средний показатель арендной ставки. Вычисляют один раз в год.

Рассчитывая ставку, учитывают такие показатели, как:

  • Типаж застройки объекта
  • Расположение помещения
  • Близость инфраструктуры
  • Состояние зданий в целом

Также можно использовать немного другие формулы. Рассмотрим подробнее каждую.

ПД = Аим + Азем, где

ПД – сумма, которую вносит арендатор, пользуясь имуществом

Аим – стоимость аренды объекта (учитывает все факторы)

Азем – сумма оплаты за землю, на которой располагается объект.

Стоит помнить, что стоимость аренды учитывает все факторы и коэффициенты, о которых вы читали выше. Для расчета итоговой суммы точно, применяют формулу:

Аим = Б*Кит*Кид*Киз*Кнж*Кис*S, где

Б – ставка, которую утвердили сначала

S – площадь арендуемого здания

Киз – показатель местности, где располагается помещение. Его можно определить законодательным путем

Кит – определяет тип объекта. Например, если его отапливают, то коэффициент приравнивают к 0,5. В противоположном случае – 0,3.

Кид – показатель, который рассчитывают из деятельности арендатора. Будь то магазин, склад, банк или торговый центр. В любом случае коэффициент будет разным, но большим. Он бывает маленьким при организации заведения, которое хочет не получить деньги, а помочь гражданам. Например, к ним относят общественные организации, отделы полиции и так далее

Кнж – это качество объекта, который сдают. Сюда можно отнести месторасположение, состояние с технической точки зрения, а также использование земель. Эти коэффициенты устанавливают с помощью закона, а именно постановления Правительства РФ.

Кис – число, которое принимает в расчет уже существующую арендную ставку.

Как правило, все расчеты совершают сразу на год.

Если с первого взгляда кажется, что все расчеты совершаются просто, то это не так. Каждый коэффициент зависит от огромного количества факторов, в которых запросто можно запутаться. Для этого дела лучше привлекать профессионалов, которые занимаются подобными расчетами уже не первый год.

В этой статье вы узнали всё о формировании арендной ставки на склад. Мы рассказали о тонкостях расчета стоимости аренды:

  1. определились со значением арендной ставки. Четко узнали, что именно оно обозначает
  2. увидели факторы, которые могут повлиять на сумму аренды помещения
  3. просмотрели особенности арендной ставки
  4. научились рассчитывать необходимую сумму с помощью формул

Будьте внимательны при аренде помещений. Не забывайте уточнять все интересующие вас вопросы, чтобы предупредить возможные проблемы.

Ставки растут

По уровню средней премиальной ставки в топовых торговых центрах Москва оказалась одним из самых дорогих городов Европы, уступив только Лондону.

Средневзвешенная прайм-ставка аренды в торговых центрах Москвы за последний год увеличилась на 2% и по итогам первого полугодия 2019 года составила 84 560 рублей за 1 м 2 в год без учета расходов на эксплуатацию и НДС, подсчитали эксперты CBRE.

В выборку экспертов попали 20 ТРЦ (специалисты изучили 2,5 тыс. ставок на помещения), которые относятся к «золотой середине рынка» — не являются ни топовыми, ни аутсайдерами. Эксперты подчеркивают, что прайм-ставки в московских моллах остаются стабильными из-за высокого спроса на помещения. Но до конца года возможен их рост на 2-4% из-за инфляционного увеличения цен и индексации.

К самым дорогим торговым центрам столицы, по данным участников рынка, относятся «Европейский», «Атриум», «Охотный Ряд», ГУМ и ЦУМ, а также «Павелецкая плаза», строительство которой еще ведется. Но абсолютные цифры девелоперы и их консультанты не раскрывают.

По данным CBRE, средняя прайм-ставка в топ-5 самых дорогих моллов Москвы составляет 256 тыс. рублей (3563 евро) за 1 м 2 в год без учета расходов на эксплуатацию и НДС. «Для анализа мы брали самые коммерчески успешные торговые центры столицы с арендопригодной площадью от 27 тыс. до 63 тыс. м 2 , рядом с Садовым кольцом. Смотрели их ставки на помещения 100-150 м 2 под одежду и обувь на первых этажах», — уточнили в CBRE. Названия самых дорогих моллов Москвы там также не раскрыли.

По уровню средней премиальной ставки в торговых центрах Москва оказалась одним из самых дорогих городов Европы. По итогам первого полугодия она уступила только Лондону, где средняя ставка аренды в самых дорогих моллах составила 3941 евро за 1 м 2 в год. Остальные европейские столицы сильно отстают от лидеров.

В самых дорогих моллах Москвы прайм-ставки аренды оказались в 3 раза выше, чем в других городских торговых центрах. Для сравнения: в Варшаве разница между ними составляет 1,3 раза, в Берлине — 1,6 раза.

В Москве сформирован пул топовых торговых комплексов, который не меняется уже много лет. Это связано в первую очередь с дефицитом сильных площадок, на которых возможно реализовать объект с гарантированно высокими трафиком и товарооборотом. Единственная такая площадка осталась на площади Павелецкого вокзала, но проект был порядка 15 лет заморожен и неоднократно менял владельцев. В 2019 году началось строительство ТЦ «Павелецкая плаза» с GLA 33 тыс. м 2 . Это важное событие для рынка торговой недвижимости. Этот торговый центр дополнит пул самых дорогих торговых центров Москвы.

То, что Москва заняла второе место в Европе по уровню премиальных ставок аренды в лучших торговых центрах, конечно, прекрасный повод для гордости отдельных девелоперов и собственников. Москва и столичная торговая недвижимость — это отдельная планета, на которой закон всемирного тяготения действует не совсем так, как в других городах-миллионниках. Это значит, что московские цены и ставки не всегда определяются классическим соотношением спроса и предложения. В Москве, если есть покупатель или арендатор с деньгами, то цифра может быть любой. Это первое.

Второе. Мы же все хорошо знаем, что за средними цифрами, как правило, скрывается очень серьезное неравенство. Если на 10% россиян приходится 90% национального богатства, то разрыв в доходах, а значит, и разрыв в ставках, может составлять сотни процентов.

И, наконец, третье. Графики роста ставок имеет смысл рассматривать вместе с графиками изменения доходов россиян. А реальные доходы населения продолжают падать пятый год подряд.

Арендные ставки растут в соответствии с темпами роста спроса. А спрос со стороны арендаторов растет вместе с ростом (в нашем случае — восстановлением) экономики. Важно отметить, что по итогам 2018 года средняя арендная ставка в Москве осталась неизменной. Если взглянуть на весь период с конца 2014 года, то мы увидим, что это был период уверенной стагнации. Темпы роста потребительских доходов на 1-2% в год не покрывали даже разрыв у ретейлеров, вызванный инфляцией. Он увеличивался, несмотря на принятые регуляторные меры государства. А в первом полугодии этого года была введена дополнительная нагрузка на бизнес и потребителей — повышение НДС с 18% до 20%. И в середине этого года Минэкономразвития РФ откорректировал прогноз роста реальных располагаемых доходов населения на 2019 год, а именно с 1% до 0,1%. Таким образом, очевидных причин для ощутимого роста арендных ставок пока нет, к сожалению.

Если говорить о самых больших ставках в самых дорогих московских ТЦ, которые уступают только Лондону, то нужно вспомнить, что население Лондона в два раза меньше, чем в Москве. Также в Великобритании нет такой явной централизации экономики страны вокруг столицы, как у нас. Последние десятилетия Москва была точкой роста ретейла на карте Европы в связи с железным занавесом и прочими событиями в стране. Сейчас высокий уровень арендных ставок в Москве сохраняется в связи с тем, что темпы роста экономик развитых европейских стран (с которыми здесь идет сравнение) умеренее, чем в России. Важно понимать, с чем сравнивают.

Читать еще:  Расторжение договора аренды помещения образец
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×