0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Стороны по договору субаренды нежилого помещения

Договор субаренды нежилого помещения

  1. Главная
  2. Гражданско-правовые договоры
  3. Договор субаренды нежилого помещения

Шаг 1. Купите документ

Шаг 2. Заполните документ, следуя подсказкам системы

Шаг 3. Проверьте документ с помощью предварительного просмотра

Шаг 4. Сохраните документ и экспортируйте в MS Word

Возник вопрос? Напишите нам на kpd@garant.ru, будем рады вам помочь!

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.
Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Заключаем договор субаренды

Бушуев Павел Петрович,
главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде) 2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор 3.

Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью) 4.

Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным 5.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды 6.

В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.

Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Срок договора субаренды.

Государственная регистрация договора

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор 7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

Читать еще:  Уведомление о расторжении договора аренды образец рк

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации 8.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации 9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным 10.

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может 11

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Недвижимые метры

ВАС РФ разъяснил, что к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ 12. Минюст России ранее поддержал позицию ВАС РФ, документально закрепив ее и направив для руководства своим структурным подразделениям, производящим регистрацию сделок 13. Однако в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества о договорах субаренды ничего не сказано 14.

Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован. При этом срок договора субаренды значения не имеет. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды – прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды 15. Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде – прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в Единый государственный реестр прав также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Читать еще:  Стороны в договоре субаренды

Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды.

Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства. Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.

1) п. 2 ст. 615 ГК РФ
2) Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 № 135
3) п. 1 ст. 451 ГК РФ
4) п. 1 ст. 167 ГК РФ
5) ст. 168 ГК РФ
6) п. 3 ст. 615 ГК РФ
7) п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ
8) п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
9) п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества
10) п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59
11) п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
12) Информационное письмо ВАС от 01.06.2000 № 53
13) Письмо Минюста РФ от 27.07.2000 № 6219-ЭР
14) Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 № 135
15) ст. 618 ГК РФ

Стороны по договору субаренды нежилого помещения

Субаренда — передача нанятого помещения в аренду третьей стороне. Для ее оформления нужно получить согласие собственника. При этом ответственность за сохранность объекта будет по-прежнему на арендаторе.

Подробнее о понятии «субаренда»

Одна из сторон, именуемая арендатором, обязуется предоставить в пользование помещение, взятое им в аренду, третьему лицу (субарендатору).

Арендодатель может согласиться на оформление субаренды нежилого помещения одним из следующих способов:

  • введение соответствующего пункта в содержание;
  • подготовка приложения, копию которого получит субарендатор.

Относительно приложения к документу, такой бланк нужно будет заполнять для каждого отдельного случая оформления.

Содержание бланка

  1. Предмет договора (характеристики собственности, в том числе площадь и местонахождение объекта, его назначение.
  2. Права и обязанности сторон.
  3. Стоимость и порядок оплаты.
  4. Ответственность сторон.
  5. Срок действия и правила расторжения.
  6. Другие положения (порядок разрешения разногласий, а также дополнительные условия).
  7. Реквизиты сторон и подписи.

Если собственность передается в субаренду юридическому лицу, то следует указать адрес, наименование, номера счетов в банке. В конце представители ставят подписи.

Субаренду можно также назвать пересдачей имущества третьей стороне. Основанием для такой сделки служит соответствующий документ, который подписывают арендатор и субарендатор.

Такие соглашения часто заключают агентства недвижимости с собственниками и сдают отдельные части нежилого помещения в субаренду иным юридическим или физическим лицам по более высокой стоимости.

Особенности таких сделок:

  1. Сроки договора субаренды нежилого помещения не могут по сроку превышать продолжительность действия аренды.
  2. Права и обязательства нового соглашения регламентируются нормами для аренды (есть исключения, к которым относятся оговоренные в законодательстве случаи).
  3. Если наем признали недействительным, то же самое будет распространяться и на последующую субаренду.

На что обратить внимание при составлении бланка

Нужно четко установить объект. В тексте должны быть указаны все характеристики, позволяющие однозначно определить это помещение.

Описание имущества должно совпадать в обоих договорах. В ином случае субаренда не будет рассматриваться как заключенная.

При досрочном прекращении аренды, в большинстве случаев соглашение о субаренде также завершается. Возможно продолжение субаренды, если это было оговорено в бланке договора.

Есть альтернативный вариант. При досрочном расторжении первого договора субарендатор может заключить договор аренды на срок, оставшийся по его соглашению с арендатором.

В какой форме готовится соглашение

Договор составляется в письменном виде. Отсутствует единая форма. Документ готовится в двух экземплярах.

Договор может быть краткосрочным и долгосрочным. Если он заключается на срок более одного года, его обязательно нужно регистрировать в госорганах. В этом случае потребуется третий экземпляр, который остается в регистрирующей организации.

Следует иметь ввиду, что доход от сдачи нежилого помещения в субаренду облагается налогом. Это нужно принять во внимание при установлении размера выплат за здание или офис. Далее для скачивания доступен образец.

Читать еще:  Пример уведомления о расторжении договора аренды

Договор субаренды

Скачать бланк в формате docx:
dogovor-subarendy.docx [13,55 Kb] (cкачиваний: 11909)

Скачать бланк в формате pdf:
dogovor-subarendy.pdf [50,09 Kb] (cкачиваний: 1755)

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендатор сдает, а Субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение , расположенное по адресу: , общей площадью кв. м для использования под .

1.2. Арендатор владеет указанным в п.1.1 нежилым помещением на основании договора аренды недвижимого имущества № от « » 2020 г.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор обязан:

  • в течение дней с момента подписания настоящего договора передать в пользование Субарендатора, указанное в п.1.1 помещение по акту приема-передачи, в котором должно быть указано техническое состояние помещения на момент сдачи в субаренду.

2.2. Субарендатор обязан

  • использовать арендуемые помещения только в целях, указанных в п.1.1 договора;
  • содержать арендуемее помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендатору, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность;
  • вносить арендную плату в установленные договором сроки;
  • при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендатору;
  • если арендуемые помещения в результате действия Субарендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер, придут в аварийное состояние, восстановить их своими силами, за счет своих средств;
  • за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений;
  • по окончании срока субаренды освободить помещения и передать их Арендатору по акту приема-передачи в исправном состоянии, пригодном для использования под ;
  • по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендатору безвозмездно все согласованно произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкций помещений, если иное не обусловлено отдельным соглашением.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Стоимость субаренды помещений составляет (указать цифрами и прописью) рублей в месяц.

3.2. Оплата по настоящему договору производится в рублях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Арендатора, указанный в настоящем договоре, в течение дней после выставления Арендатором счета.

3.3. Субарендатор оплачивает арендную плату ежемесячно и в порядке предоплаты, на основании выставляемых Арендатором счетов.

3.4. Моментом оплаты считается день списания денежных средств с расчетного счета Субарендатора.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. В случае несвоевременного перечисления арендной платы Субарендатор обязан уплатить пеню в размере % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4.3. Уплата пени и возмещение убытков не освобождают виновную сторону от исполнения обязательств по договору.

4.4. В случае несвоевременного возврата Субарендатором помещений, он уплачивает Арендатору арендную плату за срок пользования не возвращенными вовремя помещениями и неустойку в размере % от суммы арендной платы за соответствующий срок неосновательного пользования помещениями.

5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. По требованию Арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда Субарендатор:

5.1.1. Пользуется предоставленными помещениями (полностью или отдельными их частями) не по назначению, предусмотренному п.1.1 настоящего договора.

5.1.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещений.

5.1.3. Более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.

5.2. По требованию Субарендатора договор может быть досрочно расторгнут в случаях:

5.2.1. Если Арендатор не предоставляет помещения в пользование Субарендатору, либо создает препятствия пользованию помещениями, в соответствии с условиями договора или назначением помещений.

5.2.2. Если помещения в силу обстоятельств, за которые Субарендатор не отвечает, окажутся в состоянии, не пригодном для использования.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ

6.1. Помещения сдаются в субаренду сроком на с момента вступления настоящего договора в силу.

6.2. При надлежащем исполнении своих обязанностей Субарендатором, а также при отсутствии возражений со стороны Арендатора, договор считается пролонгированным на тот же срок, на тех же условиях.

6.3. Договор вступает в силу с момента его подписания.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон.

7.2. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

7.3. Споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются путем переговоров. При неурегулировании возникших разногласий спор разрешается в Арбитражном суде г. .

7.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×