2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что надо знать при покупке дома

Покупка дома. Чего бояться и на что обратить внимание при покупке дома.

Покупка любой недвижимости — это дело крайне не простое и весьма ответственное. Если речь идёт о покупке дома то хлопот на его выбор и приобретение вдвойне больше, относительно покупки квартиры, и это легко объясняется, гораздо большим количеством нюансов и подводных камней, при приобретении дома.

Так на что же, в первую очередь нужно обратить внимание при выборе дома?
Разобьём этот процесс на два этапа:
1. Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.
2. Проверка документов на данное недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

1. Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

— Первое, и самое главное правило при покупке гласит: Смотреть дом лучше весной! Многие допускаю ошибку, осматривая дом зимой. Здесь есть, конечно, плюсы, один из низ , это то что вы можете в полной мере оценить отапливаемость дома в зимний период, понять насколько тепло в каждой комнате. Но в тоже время в зимний период, особенно когда много снега на улице, очень сложно оценить общее состояние дома. Снег может скрывать фундамент дома, крышу, или какую-нибудь свалку в задней части двора. Фундамент может быть разрушенным или треснувшим. Шифер на крыше также может потрескаться или зарасти мхом, и из-за снега вы ничего не увидите.

Если вы осуществляете осмотр дома в весенний период, тающий снег и грунтовые воды сразу покажут, подтапливается ли подвал дома, достаточна ли гидроизоляция фундамента. Стоит обратить внимание на углы в подвале, если они сырые, это как минимум, должно навести вас на подозрения.

— Следующий элемент, на который в первую очередь стоит обратить внимание, это чердак дома. Именно, до его красоты обычно не доходят руки собственника. Именно по чердаку можно определить состояние кровли. В светлое время суток, сильно изношенная кровля может просвечиваться как дуршлаг. В дождливую погоду можно увидеть подтёки во внутренней части кровли. Также обращайте внимание на то, как уложена кровля, правильно ли устроена система водостока. Недостатки этой системы можно выявить по подтёкам на внешних стенах дома или незапланированных проектом канавок, вымытых водой на земле. Водосток имеет большое значение для несущих стен и фундамента дома, ведь неправильное истечение воды во время дождя может со временем разрушать стены и фундамент.

— При осмотре дома следует обратить внимание на то, как открываются двери и окна. Убедитесь в том, что дверные и оконные проёмы не перекошены (проверить это можно с помощью уровня). Если уклон конструкции все-таки есть, это свидетельствует о неправильной усадке дома. По возможности нужно осматривать дом при включенном свете и открытых окнах, что бы полумрак не скрыл недостатки.

— Также, с помощью уровня проверьте вертикальность стен и горизонтальность пола.

— Следующим этапом является проверка всех систем коммуникаций. Попросите у собственника недвижимости включить свет, воду, отопление. Если он будет уклоняться от включения какой-нибудь из систем, это как минимум должно вызвать у вас подозрение.

Необходимо навести справки о схеме подачи воды в дом. Проверьте всю систему на предмет подтёков и термоизоляции, система должна быть полностью изолирована на улице, что бы трубы не полопались зимой от холода.
— Далее стоит проверить отопление. Включите котёл, прислушайтесь и принюхайтесь. Исправное оборудование не должно резко пахнуть газом и периодически «чихать». Под котлом отопления не должно быть луж и ржавчины. По прошествии полу часа, проверьте батареи отопления во всех комнатах, убедитесь, что горячая вода в системе доходит до всех комнат дома. Также обратите внимание на трубы и батареи, не подтекают ли они, внезапное включение системы отопления может выявить прохудившиеся участки труб. Проверьте на работоспособность все краны для спуска воздуха на батареях отопления.

— Ещё одним немаловажным объектом вашего внимания должна быть электропроводка. Попытайтесь определить, насколько старые электросистемы проложены в доме. Зачастую, провода скрыты в стенах, по этому, оценить состояние системы можно по розеткам и осветительным приборам. В некоторых домах до сих пор присутствуют керамические патроны, висящие на проводе в тканной оплётке. Розетки, вросшие в стены, установленные ещё в пятидесятых годах, очень часто искрят, и не отвечают нынешним нормам и потребностям в электроснабжении.
— И на последок, стоит оценить в каком состоянии находится канализация. Для её проверки слейте большое количество воды в ванной или туалете(если туалет находится в доме!) и посмотрите насколько быстро вода уходит. Визуально просмотрите в каком состоянии находятся трубы, они не должны быть влажными. Если канализация дома не центральная, то не потрудитесь обследовать выгребную яму. Её размеры должны быть приближены к стандартам. (длина/ширина: 2.5-3м/0.8-1м, глубина 1,5 метра.) Стены выгребной ямы должны быть выложены из камня, кирпича или бетона.

2. Проверка документов на недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

Для того, что бы проверить документы, в первую очередь нужно понимать какие именно бумаги на недвижимость используются при оформлении купли-продажи дома. Далее приведён краткий список необходимых документов:

— Правоустанавливающие документы на дом, подтверждающие право собственности. (Свидетельство о собственности)

— Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. (Свидетельство о собственности)

— Технический паспорт домовладения. Это документ, включающий в себя: план земельного участка, экспликацию площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений.

— Технический паспорт дома с поэтажным планом.

— Домовая книга.

— Кадастровый план земельного участка.

Перечень документов может существенно отличаться, это зависит от типа жилья и участка, от истории дома, и путей возникновения частной собственности на объект (например, дом может быть построен собственником, может быть куплен, получен по наследству или дарению).

— Первым делом, на что стоит обратить внимание при покупке дома, это права собственности на дом и земельный участок у продавца. Очень часто бывает ситуация когда земельный участок у продавца оформлен на праве пожизненно бессрочного владения.

— Земельный участок может быть не межеван, то есть точная площадь его не установлена. Поэтому следует обязать продавца отмежевать земельный участок и поставить на кадастровый учет с точной площадью, а также произвести регистрацию в юстиции.

— Если вы приобретаете (получаете) дом и земельный участок, то в договоре требуйте оформления сразу дома и земельного участка.

— Покупая недвижимость у продавца по доверенности, всегда проверяйте её подлинность у нотариуса. Также проверьте, существует ли в реальности доверитель, жив ли он, и выдавал ли он доверенность. Одним словом, попытайтесь связаться с собственником недвижимости.

— Следующим этапом проверки документов, является сверка реальной площади земельного участка с площадью, указанной в документах. Измерьте участок рулеткой. Если эти величины разнятся, то лучше откажитесь от сомнительной сделки.

— Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Отмерьте расстояния от дома до установленных границ участка, сверьте четкость границ с имеющимся планом территории.

— Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов.

— Удостоверьтесь в том, что на жильё не наложено обременение, такое как арест дома, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация должна проверяться нотариусом при заключении сделки.

— Также вам необходимо выяснить историю предыдущих сделок, связанных с куплей продаже данной недвижимости. На этом этапе могут всплыть довольно нелицеприятные факты, такие как продажа данного дома лицами, не имеющими полномочий. Если у данного домовладения было несколько владельцев, то вы должны уточнить правильность оформления и проведения сделок купли-продажи. Эти сделки должны были пройти государственную регистрацию, должны быть заверены нотариусом. Если одна из предыдущих сделок окажется недействительной, то и все последующие окажутся таковыми. Все договора купли продажи хранятся в архиве БТИ. Обычно с БТИ сотрудничают агентства недвижимости, в их услуги входит проверка всех договоров купли продажи.

— Тщательно изучите техпаспорт БТИ, убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, и всякого рода строений, возведённых без разрешения.

— Потребуйте документацию на инженерные системы дома. Вам необходимо получить информацию о всех системах разводки коммуникаций. Когда вы купите этот дом, вы должны иметь представление, где проложена электропроводка, водоснабжение, отопление, канализация дома. В любом случае, в будущем вам придётся ремонтировать коммуникации дома, и осведомлённость о местоположении той или иной системы сэкономит вам кучу времени сил и средств. Кроме этого, очень важно получить у продавца недвижимости техническое условие на подключение коммуникаций. Если такие документы отсутствуют, то в будущем у вас может появится проблема: окажется что подключение к магистральной сети было незаконным.

Читать еще:  Что дешевле дарственная или купля продажа квартиры

— И на последок, хотелось бы сказать, что в зависимости от вида имущества, могут возникать дополнительные пункты проверки, такие как проверка дееспособности продавца. Все возможные подвохи, связанные с этим пунктом может почувствовать опытный риэлтор, поэтому в случае покупки дома, где вероятность наличия таких подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить проверку документов риэлтерскому агентству с хорошей репутацией.

Подводные камни при покупке дома. На что обратить внимание? на сайте Недвио

Покупка загородного частного дома — это очень важное решение и поэтому отношение к этому событию должно быть предельно серьезным. Для неопытного покупателя здесь есть множество «подводных камней», к которым следует отнестись самым внимательным образом. Их можно разделить на связанные с месторасположением и техническим состоянием здания и юридическим оформлением в частную собственность самого здания и участка земли, на котором оно построено.

Изучаем дом перед покупкой

1. Месторасположение

Есть люди, которые специально покупают дом подальше от города. Но если в семье есть дети, то следует подумать о расстоянии до школы или детского садика. Если их нет поблизости, то в семье обязательно должен быть автомобиль. Кроме этого обратите внимание на наличие в районе застройки общественного транспорта и продовольственного магазина. Важным моментом является наличие асфальтового или другого покрытия улицы или подъездной дороги, а так же ее освещения в ночное время.

2. Внутренний осмотр здания

Хороший дом определяется не только удобной планировкой, но и качеством выполненных работ и материалов, применявшихся при строительстве. Профессиональное техническое заключение о его состоянии смогут дать только специалисты. И лучше всего по этому вопросу обратиться в компанию по экспертной оценке недвижимости. В ней работают специалисты, занимающиеся этими вопросами уже много лет.

Но на первом этапе общий технический осмотр можно сделать самостоятельно. При этом дом необходимо осматривать не только внутри, но и по фасадам, в подвале, на чердаке. Прежде всего, обратите внимание на внутреннюю планировку и подумайте, будет ли вам и вашим родным удобно и есть ли в нем место для каждого члена семьи.

Находясь во внутренних помещениях, проверьте, как открываются створки окон и дверные полотна. Если они открываются очень туго, то возможно имеет место усадка фундамента, а это в дальнейшем приведет к образованию трещин и нарушению целостности строительных конструкций. Проверьте наличие влаги внутри стеклопакетов и отсутствие сквозняков из-под подоконников. Внимательно осмотрите полы. Они должны быть ровными и соответствовать горизонту.

Попросите продавца открыть воду, включить отопление, зажечь газовую плиту. Зайдите в туалет и проверьте насколько быстро уходит вода в унитазе и ванной. Если хозяйственные стоки уходят в септик или выгребную яму не побрезгуйте заглянуть туда и посмотреть состояние места сбора стоков. Если септик заполнен более чем на две трети, то это говорит о недостаточном дренаже в грунт и проблемах с частой откачкой в будущем.

Посмотрите на толщину наружных стен. Они обеспечат сохранение тепла зимой, а летом защитят от жары. Кроме того несущие конструкции — это основа здания, которая держит на себе перекрытия и кровлю. Несущая каменная стена не может быть тоньше 380 мм (полтора кирпича). Исключением являются монолитно-каркасные здания, но на объектах индивидуального строительства такая технология встречается крайне редко.

3. Осмотр подвала и чердака

Подвальные помещения и чердак должны быть сухими. Влажность в подвале или техническом подполье говорит о том, что в помещениях всегда будет сырость, приводящая к образованию плесени и грибка. На чердаке следует убедиться в том, что кровля не протекает, а пространство хорошо вентилируется. Чердачное перекрытие должно быть хорошо утеплено. Если в качестве утеплителя используются минераловатные плиты, то они должны быть накрыты полиэтиленовой пленкой.

4. Наружный осмотр

Осматривая дом снаружи, убедитесь в отсутствии трещин на стенах и в облицовочных покрытиях. Если фасад здания покрыт сайдингом или имеет навесной вентилируемый фасад, то увидеть возможные повреждения вы не сможете. В этом случае необходимо доверить техническую экспертизу состояния дома специалистам из компании по продаже недвижимости.

Убедитесь в наличии отмостки по всему периметру здания. Она обеспечивает защиту фундамента и обеспечивает долговечность всего строения. Осмотрите водосточную систему, которая должна отводить дождевую воду не размывая грунта.

Внимательно осмотрите источник водоснабжения. Если вода поступает из городской водопроводной сети, то не поленитесь заглянуть в колодец и осмотреть его состояние. При наличии скважины попросите показать паспорт на это инженерное сооружение и убедитесь в законности бурения. После этого включите насос и проверьте, сколько воды можно откачать непрерывно. Если объем одноразовой откачки менее 100 литров, то скорее всего скважина забита песком или ее глубина недостаточна.

В том случае, когда источником воды является колодец, осмотрите его и проверьте на отсутствие мусора внутри. И примите на заметку, что в будущем вам придется бурить скважину.

Осмотрите хозяйственные постройки. Гараж, сараи и другие сооружения дают большое преимущество при покупке дома. Отсутствие сада не имеет значения, со временем вы сами посадите то, что пожелаете. А вот на поверхностный слой грунта следует обратить внимание. Если это песок, глина или суглинок, то придется покупать и завозить большое количество плодородной почвы.

Документы, оформляемые при купле-продаже

Проверку комплекта представляемых при сделке документов лучше всего поручить специалисту, имеющему опыт купли-продажи жилых и дачных строений. При заключении сделки на продажу жилого дома продавец обязан предоставить в нотариальной конторе следующие документы:

  1. технический паспорт с планами каждого этажа и схемой участка с нанесением всех хозяйственных построек;
  2. акт комиссии по приемке законченного строительного объекта в эксплуатацию;
  3. выписку из реестра БТИ;
  4. документы о праве собственника на построенное здание;
  5. личный паспорт и идентификационный код;
  6. государственный приватизационный акт на землю;
  7. документы по экспертной оценке дома и продаваемого участка;

Документы, которые не являются обязательными, но их наличие желательно при покупке дома:

  • справки от коммунальных и энергоснабжающих служб об отсутствии задолженности по текущим платежам;
  • справка о прописанных в доме людях;
  • справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов за пользование землей.

Технический паспорт — это комплект документов в который входят: план участка земли с указанием общей площади, список и планы всех построенных сооружений, их стоимость и техническое состояние на момент регистрации.

Документы, устанавливающие права на участок земли, должны подтверждать законность частного владения. Права на постоянное или бессрочное использование не могут быть переданы другому лицу при купле-продаже дома. Поэтому необходимо наличие постановления местной администрации о предоставлении земельного участка в собственность и подтверждающее свидетельство. Без этих документов вы сможете купить только строения, но не землю.

Обязательно наличие кадастрового плана участка земли. Он выдается районными отделами землеустройства. Представляет собой план границ участка и определение категории земель. Кроме этого в нем указывается привязка к ближайшим государственным геодезическим ориентирам.

От покупателя при совершении сделки требуется только наличие паспорта, идентификационный код, свидетельство о браке и заверенное согласие супруга на покупку дома.

Наиболее часто встречающиеся ошибки при покупке дома

Как показывает практика, то среди всех неправильно оформленных сделок на куплю-продажу дома наиболее часто встречаются следующие три:

  1. у продавца при правильно оформленном доме отсутствуют права на землю;
  2. на официально оформленном земельном участке продается не зарегистрированная постройка;
  3. мошенническая продажа по поддельной доверенности.

В первом случае закон не позволяет новому владельцу полностью распоряжаться землей, например, продать участок или наследовать. И поскольку земля не принадлежит владельцу дома, часть участка может быть передана другому лицу. Если покупается не зарегистрированный дом, то он считается самовольной постройкой и зарегистрировать его в дальнейшем без судебных разбирательств будет очень сложно.

Поэтому при покупке дома вопросы документального оформления лучше всего доверить специалистам. Проведение сделки на профессиональном уровне освободит вас от бумажной волокиты и кабинетных путешествий. Кроме этого будет обеспечена полная гарантия законного оформления купли-продажи дома.

Мы готовы оказать любую помощь в поиске, выборе и покупке частного дома, дачи, таунхауса, коттеджа и просто земельного участка под застройку в Москве и Подмосковье. Наши специалисты проведет экспертное обследование объекта с выдачей акта о его техническом состоянии. После этого изучат представленные документы и помогут в официальном оформлении сделки.

Для вызова нашего специалиста нужно просто позвонить по телефону или оставить заявку на сайте, и мы вам перезвоним.

На что обратить внимание при покупке загородного дома: не доверяй, а проверяй

Покупка загородного дома — это не только выгодное вложение денег, но и воплощение мечты о комфортной жизни на природе. Но для того, чтобы прекрасные грёзы не превратились в настоящий кошмар, необходимо учесть максимум нюансов как при выборе дома, так и на этапе заключения сделки.

Покупая дом, нужно оценить качество постройки, состояние и работоспособность коммуникаций. Иначе вас ждут дополнительные расходы на починку, например, протекающей крыши, замену труб или даже ремонт фундамента.

Читать еще:  Что нужно при продаже квартиры от продавца

Не менее важно осмотреть прилегающие территории. Иногда покупатели настолько очарованы внешней привлекательностью участка, что забывают оглядеться по сторонам. И лишь позже обнаруживают свалку по соседству, ЛЭП в непосредственной близости от участка или даже кладбище. С этими нюансами вам придется жить — исправить положение «починкой» не получится.

Не меньше нюансов с документальным оформлением собственности — здесь покупателю необходимо быть особенно внимательным. Список документов, который нужно проверить при покупке, довольно обширен. Поверхностный анализ бумаг может привести к тому, что вы станете жертвой мошенников: приобретете уже проданный участок или впоследствии обнаружите наличие межевых споров с соседями.

Мы обозначили важность внимательного отношения к покупке загородного дома, а теперь рассмотрим каждый этап сделки подробно и укажем основные моменты, на которые следует обращать внимание.

Перед покупкой загородного дома

Тем, кто покупает недвижимость в первый раз, может показаться, что данная процедура слишком сложна и лучшим выходом станет доверить ее профессионалу. Если вы хотите сэкономить время, то это вполне приемлемый вариант. Правда, стоимость такого удовольствия может быть впечатляющей, так как на каждом этапе нужен отдельный специалист.

Оценка качества постройки

Даже если вы не являетесь профессионалом в области строительства домов, не стоит отчаиваться. Чтобы избежать покупки ненадежного жилища, обратите внимание на следующие моменты:

  • Идеальным временем года для проверки дома является весна, в тот ее период, когда тает снег, а уровень грунтовых вод достигает максимальных отметок. Именно сейчас самое время заглянуть в подвал — не затоплен ли он, насколько хорошо организована гидроизоляция. Обращать внимание стоит даже на небольшие недостатки, например скопление влажности в углах. Эти мелочи расскажут вам о проблемах с дренажной системой, вентиляционными каналами или даже о нарушениях технологии при возведении фундамента.
  • Следующий шаг — осмотр крыши. Его также следует делать во время влажной, желательно дождливой, погоды. Проверка верхнего этажа или чердака (в зависимости от конструкции дома) покажет вам, насколько качественно кровля защищает от воды. Если вы обнаружите следы от подтеков, грибок, гниль или непосредственно сами протечки, то смело прибавляйте к стоимости дома затраты на ремонт крыши.
  • Внутренняя отделка загородного дома также имеет значение. Неправильную усадку могут выдать плохо закрывающиеся двери и окна. Не лишним будет захватить с собой строительный уровень, с помощью которого вы легко определите ровность пола и стен.

Оценка состояния коммуникаций

Качественно установленные коммуникации — залог комфортной жизни в вашем загородном доме. Поэтому следует уделить время хотя бы поверхностной их проверке.

  • Система отопления. Для начала попросите хозяев включить котел и через некоторое время проверьте, работают ли батареи. Убедитесь в наличии кранов для спуска воздуха на каждой из них: воздушные пробки могут помешать равномерному распределению воды.
  • Если на момент проверки в доме есть бытовые электроприборы, то непременно воспользуйтесь возможностью узнать о качестве проводки . Для этого попросите одновременно включить все устройства — если сеть выдержит нагрузку, то впоследствии вам не придется выбирать между работающим чайником и стиральной машинкой.
  • Систему канализации можно проверить, спустив большое количество воды. Если в доме есть ванна, то стоит заполнить ее до половины, а затем вынуть пробку. В идеале вода должна уйти примерно за полторы минуты. Если процесс затянулся, стоит задуматься. Проверьте состояние канализационных труб — скопление влаги на них недопустимо и может говорить о протечке.

Проверка документов

Перед покупкой дома обязательно попросите продавца предоставить следующие документы:

  • Кадастровый паспорт участка и строения.
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и дом (в случае если дом был зарегистрирован после 15 июля 2016 года — выписка из ЕГРП).
  • Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.).
  • Документы о подключении к коммуникациям (если они есть).
  • Акт о введении дома в эксплуатацию.
  • Если дом жилой, то необходимо заказать выписку из домовой книги для того, чтобы узнать, кто зарегистрирован в доме.
  • Если речь идет о покупке дома у застройщика, то необходимо убедиться, что дом не находится под залогом у банка (такие случаи не редкость).
  • Также потребуются справки из психоневрологического и наркологического диспансера на имя продавца (во избежание возможности оспорить сделку впоследствии).
  • Помимо этого, необходимо наличие справки об отсутствии налоговой задолженности и справки об отсутствии долгов по ЖКХ.

После того как, взвесив все «за» и «против», вы приняли положительное решение о покупке дома, самое время приступать к «бумажной» части процесса.

Оформление сделки

Первый этап покупки загородного дома — составление договора купли-продажи. Одна из основных рекомендаций — составляйте два отдельных договора на покупку дома и участка. Правильно составленный договор включает в себя все подробности сделки от указания прав и обязанностей продавца и покупателя до сроков освобождения помещения прежним хозяином. Необходимо тщательно проверить все данные, которые содержатся в договоре: соответствие площади участка и дома действительности (это прописано в кадастровом паспорте), точную цену и т.д.

Если вы покупаете загородный дом у юридического лица, то нелишним будет поинтересоваться, кто будет подписывать договор со стороны продавца. А затем, посмотрев выписку из ЕГРЮЛ, удостовериться, что документ будет подписан действительно уполномоченным лицом.

При покупке загородного дома у частного лица деньги обычно закладываются в банковскую ячейку. Между подписанием договора и государственной регистрацией собственности проходит около месяца, все это время деньги хранятся в банке.

При покупке загородного дома у юридического лица денежные средства чаще всего можно перевести на счет организации — это намного безопаснее, ведь факт безналичной оплаты значительно снижает риски при недобросовестной сделке.

После подписания договора купли-продажи

Итак, договор купли-продажи подписан. Теперь необходимо приступить к регистрации вашего законного права на владение земельным участком и домом. Продавец подает документы в федеральную службу Росреестр. С 1 марта 2013 года регистрировать договор купли-продажи не нужно, но регистрация права собственности проходит в прежнем порядке. Оплачивать госпошлину за эту услугу обязан приобретатель — в 2016 году год ее размер составил 2000 рублей на покупку недвижимого имущества (дома) и 350 рублей на покупку земельного участка.

Следует иметь в виду, что с 15 июля 2016 года документ о свидетельстве регистрации права собственности не выдают. Вместо него покупатель получает выписку из реестра с печатью соответствующего органа. Также на правоустанавливающем документе (договор купли-продажи) будет установлена регистрационная надпись о действии с номером и датой внесения записи в реестр.

Покупка загородного дома станет одним из лучших приобретений в вашей жизни, если грамотно подойти к вопросам проверки и оформления собственности. Главное — избегать устных договоренностей, требовать подтверждений каждой характеристике и внимательно просматривать документы. Выбирайте только добросовестных продавцов, вне зависимости от того, физическое это лицо или компания-застройщик.

На что обратить внимание при покупке дома с земельным участком

Поскольку приобретение дома в деревне — важное и ответственное событие, необходимо обезопасить себя от возможных неприятностей. Чтобы не разочароваться в своей покупке и не потерять средства, нужно знать, на какие моменты следует обратить пристальное внимание. Предстоит учесть множество нюансов — не только при выборе дома, но также во время заключения сделки по его покупке.

На что обращать внимание при покупке дома вместе с земельным участком?

Выбрав дом, надо обязательно провести проверки:

  • его технического состояния, а также коммуникаций;
  • земельного участка;
  • бумаг на дом и землю, их соответствия нормам и правилам, действующим в России.

Многие люди больше внимания уделяют планировке в доме, дизайну, участку. Однако важнее оценить качество строения в целом, состояние инженерных коммуникаций, их работоспособность, иначе можно потратить приличную сумму на замену труб, ремонт кровли, фундамента. Немаловажен также осмотр прилегающих территорий, чтобы узнать, есть ли нежелательное соседство с линиями ЛЭП, свалками или другими не слишком приятными объектами.

Особенно внимательным нужно быть с оформлением документов на собственность, поскольку их список достаточно обширен. Следует тщательно проанализировать бумаги, чтобы впоследствии избежать неприятностей разного рода — от покупки уже проданного дома до судебных тяжб с соседями по межевым спорам.

Техническое состояние дома

Желательно такую оценку доверить профессионалу, особенно если впервые приобретаете дом. Но можно и самому составить адекватное мнение, если знать, что и как смотреть. Также важно поинтересоваться при покупке дома, жил ли сам продавец в нем, поскольку строительство «для себя» часто качественно отличается от строительства «на продажу».

При осмотре строения следует учитывать:

  • проверять здание лучше всего весной, при таянии снега и максимальном поднятии грунтовых вод. Тогда можно увидеть, не затоплен ли подвал, оценить состояние гидроизоляции. Небольшие недостатки, к примеру, скопление влаги в углах, подскажут, есть ли проблемы с вентканалами, дренажной системой, не была ли нарушена технология при закладке фундамента;
  • осмотр крыши следует проводить при влажной, лучше дождливой погоде — тогда будет видно, насколько хорошо она защищает от протекания. Если заметили грибок, следы подтёков, гниль либо сами протечки — знайте, что придется потратиться на ремонт кровли;
  • при осмотре внутренней отделки надо первым делом обратить внимание, насколько хорошо закрываются окна и двери. Если неплотно — это признак неправильной усадки. Возьмите с собой строительный уровень — он покажет, насколько ровными являются стены и пол.
  1. Проводка. Если в доме есть бытовые электроприборы — попросите включить их все одновременно и посмотреть, выдерживает ли сеть такую нагрузку.
  2. Система отопления. Попросите включить котел и посмотрите, как он работает, не «чихает» ли, не пахнет ли от него газом. Обратите внимание, нет ли под самим котлом ржавчины, луж. Через полчаса проверьте, доходит ли горячая вода до всех батарей. Посмотрите, не подтекают ли трубы, батареи, хорошо ли работают краны для стравливания воздуха.
  3. Система канализации. Для проверки ее работоспособности сливайте много воды и смотрите, насколько быстро она уходит. Оцените состояние труб — влаги на них быть не должно.
Читать еще:  Продажа квартиры по договору уступки права требования

Какие вопросы задавать, покупая недвижимость?

Приобретая дом с земельным участком, нужно узнать ответы на вопросы, благодаря которым можно определить качество строения, размер возможных дополнительных вложений в будущем, эксплуатационные затраты. Они помогут снизить цену и даже выявить, нет ли здесь аферы.

Выясните такие основные моменты:

  • кому принадлежит эта недвижимость и почему она продается? При необходимости — членство собственника в данном кооперативе, товариществе;
  • наличие основных документов: свидетельств о праве собственности (по отдельности) на дом и на участок, кадастрового плана, технического плана дома, техусловий на подключение газа, электричества, квитанций, свидетельствующих об оплате коммунальных услуг, других эксплуатационных платежей;
  • какая категория земли и как ее разрешено использовать;
  • кто строил дом;
  • кто раньше был собственником участка;
  • если дом построен продавцом — есть ли утвержденная проектная документация или исполнительные чертежи;
  • узнайте об источнике водоснабжения, собственниках внешних газовых и электросетей;
  • выясните, какая здесь система канализации, как организовано удаление мусора;
  • узнайте об основных конструкциях, материалах, инженерных коммуникациях;
  • уточните размер обязательных платежей и из чего они состоят.

Какие документы нужны для покупки дома с земельным участком?

При приобретении такой недвижимости нужны следующие бумаги:

  • правоустанавливающие, которыми подтверждено право собственности продавца на дом: если он был построен — свидетельство о госрегистрации, акт о приемке возведенного строения в эксплуатацию. В случаях, когда право собственности возникло на других основаниях — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о госрегистрации этого права;
  • правоустанавливающие бумаги на участок (чтобы исключить случаи, когда земля не в собственности, а в пользовании). Это: свидетельство о госрегистрации, договор дарения, купли-продажи, свидетельство о наследовании либо документы о приватизации: постановление главы соответствующей администрации о предоставлении участка, свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый план на участок, где указаны его границы, категория земель, какое разрешено использование участка, площадь, цена, сведения о правообладателях;
  • техпаспорт домовладения, содержащий: план участка, экспликацию его площади, описание находящихся на нем зданий, сооружений, их назначения, состояния и стоимости. Этот документ выдает областное БТИ, к которому относится место расположения объекта, поэтому на бумагах должны быть печати БТИ;
  • техпаспорт дома с поэтажным планом — на каждое из строений, размещенных на участке;
  • выписка из домовой книги о лицах, которые там зарегистрированы.

Проверка документов

Чтобы исключить подводные камни, способные возникнуть при покупке дома за городом, покупателю необходимо проверить, правильно ли оформлены и зарегистрированы бумаги. Лучше такую проверку доверить юристу. Надо выяснить, принадлежит ли продавцу участок, где расположен дом, или же он в пользовании. Следует выяснить, оформлены ли документы на дом, или вам предлагают приобрести землю с незарегистрированным домом, то есть с самовольной постройкой.

Также надо сверить площадь земельного участка и дома по бумагам и в реальности, определить вид постройки и удостовериться в его соответствии документам (жилой дом, нежилая постройка и т.п.), проверить паспорт БТИ, убедиться, что в строениях нет незаконных перепланировок, а также, что на них нет незакрытых дел в БТИ.

Нужно проверить документы на землю: находятся ли все строения в границах этого участка, соответствует ли установленным нормам расстояние от границ соседнего участка. Так, дом должен отстоять от них не менее, чем на 3 метра, а прочие постройки — не менее, чем на 1 метр). Также обязательно следует проверить документацию на коммуникации, расположенные на земельном участке и инженерные системы дома, оценить их общее состояние, исправность, убедиться, что они проведены официально.

Если покупка дома или части дома оформляется по доверенности, проверьте ее подлинность у нотариуса, а также узнайте, существует ли реально тот, кто выписал доверенность. Необходимо удостовериться, жив ли доверитель, связаться с ним, узнать, действительно ли и по какой причине он дал доверенность на продажу дома.

Этапы приобретения дома с земельным участком, документы

Приобретая дом с участком, покупателю предстоит решить такие же задачи, что и при покупке другой недвижимости: поиск подходящего объекта, переговоры с продавцом, составление договора купли-продажи, расчет.

Чтобы заинтересовавший вас объект не продали кому-то другому, целесообразно заключить договор задатка, который подстраховывает интересы каждой из сторон. Его отличие от аванса в том, что если сделка отменяется по вине покупателя — продавец задаток не возвращает. Если же он сам передумает продавать дом — тогда должен вернуть сумму, данную покупателем в качестве залога.

Нередки случаи, когда сначала подписывается предварительный договор, а позже — основной. В предварительной договоренности описываются условия, относящиеся к предмету договора, условия, которые влияют на оформление сделки, время, отведенное для того, чтобы ее оформить.

Договор купли-продажи должен включать такие обязательные условия: описание дома и участка, цена того и другого объекта, если продавец — собственник земли. Если он арендует участок либо пользуется им на ином праве — на землю нужно заключить отдельное соглашение, чтобы впоследствии покупатель смог заявить о замене стороны в договоре аренды. Необходимо проверить чистоту сделки и отсутствие возможных рисков.

При проведении расчетов по сделке возможны два способа: оформление аккредитива и закладка денег в ячейку банка. Они оба предусматривают получение денег продавцом только после того, как он в банке предъявит документы, которые подтвердят переход его права собственности на данное имущество к покупателю. Такие меры гарантируют покупателю регистрацию сделки продавцом и уберегают от мошенничества. (При передаче наличных без участия банка желательно потребовать у продавца расписку, что он получил деньги).

Стороны подписывают договор о купле-продаже и закладывают деньги в банковскую ячейку либо обмениваются документами (аккредитив и подписанный договор).

Далее порядок покупки дома предусматривает передачу бумаг в Росреестр — на госрегистрацию перехода права собственности. Это займет 2-4 недели. После завершения регистрации покупатель обретает право собственности на дом и землю, а продавец — возможность получить в банке свои деньги.

Завершающий этап покупки — передача дома и подписание сторонами акта приема-передачи.

Как правильно оформить документы?

Кроме пакета документов на дом и землю, обеим сторонам сделки необходимы оригиналы паспортов, а также письменное согласие другого супруга на проведение сделки по купле-продаже данной недвижимости.

При передаче задатка составляется договор, где указываются:

  • сведения о продавце, покупателе;
  • особенности и теххарактеристики объектов;
  • полная рыночная стоимость;
  • сумма задатка;
  • срок предполагаемого подписания основного договора, дата внесения оставшейся части суммы.

Настоящий и будущий владелец недвижимости составляют и подписывают договор о купле-продаже в трех экземплярах. Это необходимо, поскольку по экземпляру нужно продавцу, покупателю и для передачи в Росреестр. Договор можно заключить с участием нотариуса, любого другого юриста или вообще без них. Можно составить два разных договора: отдельно на землю и на дом.

В договоре должно быть указано:

  • название документа;
  • дата его заключения и место;
  • перечень, где указаны все объекты, которых касается договор;
  • описание каждого объекта для его идентификации: где находится, площадь, инвентаризационный номер, данные о регистрации;
  • сумма сделки — как вся, так и отдельно на каждый объект;
  • дополнительные условия, информация.

После окончательного расчета участники сделки подписывают договор приема-передачи имущества и соответствующий акт.

Для госрегистрации будут нужны те же бумаги, что и для купли-продажи, сам договор об этой сделке, подписанный обеими сторонами, а также акт передачи. При регистрации необходимо оплатить госпошлину и приложить квитанцию об оплате к документам.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector