1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что нужно проверять при покупке квартиры

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова .

Основная задача проверки

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Как проверить собственника квартиры перед покупкой вторички

Перед приобретением жилой недвижимости неплохо было бы проверить продавца квартиры. Эта процедура так же важна, как и проверка самой квартиры. Чем осмотрительнее покупатель, тем ниже вероятность столкнуться с проблемами при заключении сделки. Например, покупая жилье у человека с неисполненными обязательствами (признаками банкротства), покупатель рискует потерять недвижимость по факту рассмотрения дела о банкротстве ее бывшего владельца. Также известно много случаев оспаривания сделок купли-продажи из-за неадекватного поведения собственников, поэтому при оформлении договора не стоит забывать о проверке дееспособности владельца квартирной площади.

Читать еще:  Скачать договор купли продажи жилого дома

Как проверить продавца перед покупкой квартиры?

Среди пунктов полноценной проверки владельца недвижимости, которую вы хотите приобрести, можно выделить обязательные и дополнительные. Естественно, полная проверка потребует временных затрат, на которые пойдёт не каждый покупатель. В любом случае, важно проверить собственника недвижимости хотя бы по обязательным пунктам.

Обязательная часть проверки продавца квартиры:

1. Проверка паспортных данных продавца квартиры

Действителен ли паспорт можно узнать, указав его серию и номер на сайте МВД России. Если паспортные данные менялись, необходимо получить справку о замене документа, даже если в новом документе стоит печать, уведомляющая о замене старого паспорта.

2. Проверка продавца квартиры на участие в судебных процессах

Данную информацию можно найти на портале ГАС «Правосудие». Также стоит проверить сайты судебных инстанций по месту регистрации продавца недвижимости. Если он участвовал в каких-либо судебных процессах, то необходимо внимательно их изучить. Может выясниться, что собственник имел судимость или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы.

3. Проверка продавца квартиры на участие в составе юридических лиц

Обратите внимание, что учредители бизнеса и генеральные директора компаний несут материальную ответственность по обязательствам юридического лица. Если у юридического лица есть проблемы — это значит, что они есть и у генерального директора, как у собственника бизнеса. С такими продавцами лучше быть настороже.

4. Проверка продавца квартиры через реестр банкротств

Информацию о финансовом положении продавца можно найти с помощью Единого федерального реестра информации о банкротстве. Здесь вам необходимо выяснить, не заведено ли в отношении владельца квартиры дело о банкротстве.

5. Запрос справок о психическом состоянии продавца квартиры

Не поленитесь попросить продавца квартиры предоставить вам справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что к данным учреждениям он отношения не имеет. Обычно, эту работу выполняют риелторы, но в случае самостоятельных действий — данная проверка исключительно за вами.

Дополнительная часть проверки продавца квартиры:

1. Запрос справки о материнском капитале

Стоит запросить справку подтверждающую, что материнский капитал не был задействован для покупки недвижимости. Справку о размере материнского капитала (или его оставшейся части) выдает Пенсионный фонд РФ. Это необходимо в той ситуации, если есть подозрение, что владелец мог использовать средства материнского капитала для покупки квартиры или оплаты процентов по ипотеке.

2. Запрос справки из бюро кредитных историй

Для выяснения, есть ли у продавца кредиты, в том числе непогашенные, следует попросить у продавца справку из бюро кредитных историй. С будущим банкротом связываться определенно не стоит.

3. Запрос справки о составе семьи

Документ предоставляет МФЦ или орган, ведущий паспортный учет. Особенно важно запрашивать данную справку, если вы приобретаете вторичную недвижимость, полученную собственником по наследству.

4. Запрос справки об отсутствии зарегистрированного брака

Бывают такие случаи, когда продавец квартиры уверяет вас, что не женат/не замужем и даже заверяет это нотариально. Однако, во избежание рисков, лучше запросить соответствующее подтверждение в ЗАГСе.

5. Запрос справки об отсутствии судимости

Собственников крайне редко просят предоставить данный документ, но на всякий случай можно запросить.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Последние изменения: Февраль 2020

Приобретение нового жилья – радостный и волнующий момент. Однако процесс таит риски, начиная от уловок мошенников и заканчивая появлением наследника, заявившего о своих правах или освободившегося из мест лишения гражданина, претендующего на пожизненное проживание. На что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы получить желаемый результат, полностью соответствующий соотношению цены и качества? По отношению к объекту недвижимости и сделке применяется понятие «чистота», включающая «чистоплотность» продавца, посредников и документации.

Поиск жилья на вторичном рынке

Не зная конъюнктуры рынка недвижимости и правового поля оформления документов, что нужно знать при покупке квартиры, перспективный покупатель спешит довериться риелтору. Играя роль посредников, риелторы заинтересованы в получение максимальной прибыли от участия, зачастую используя наработанные «нечистоплотные» схемы:

    Привлечение внимания. Размещая информацию о несуществующем объекте, риелторы надеются заполучить клиента, откликнувшегося на объявление. В процессе беседы выясняется, что жильё реализовано, но риелтор готов предложить варианты замены. Создание искусственного ажиотажа. Тонкости продажи квартиры заключаются в психологическом воздействии на покупателя, вызванном частыми звонками якобы конкурентов, желающих приобрести именно это жильё. Взятие «измором». Риелтор вводит покупателя в заблуждение показом неликвидных объектов, сопровождая рассказами о падении предложений и рисками при покупке квартиры. Вдруг неожиданно поступает информация о только что поступившей в продажу квартире с приемлемыми условиями, а подготовленный клиент уже не в состоянии объективно оценивать информацию. Выбор времени просмотра. По разным причинам квартира может выигрывать в одно время суток (отсутствие шумных скандальных соседей, неугомонных детей этажом выше и т.д.) и проигрывать в другое. Внесение задатка. Со ссылкой на требование руководства, в противном случае квартира будет продана другому клиенту, риелтор требует именно задаток, а не аванс, который возврату не подлежит, если покупатель откажется от сделки.
Читать еще:  Продажа земельных участков от администрации

Проверка документов перед покупкой квартиры

Минимизировать риски при покупке вторичного жилья поможет изучение истории квартиры с акцентом на важные «исторические» события: смена собственников, прописка и выписка граждан, проведение перепланировки и её отражение в документации, основание получения в собственность.

Правоподтверждающий документ

Из стандартной выписки можно узнать информацию на текущий момент времени:

    ФИО всех собственников; размеры долей, принадлежащих каждому владельцу; дату получения жилого помещения в собственность; наличие или отсутствие обременений или ограничений.

Правоустанавливающие и сопутствующие документы

Сопоставляя, какие документы нужно смотреть при покупке квартиры, главенствующую роль следует отдать не выписке из ЕГРН, подтверждающей только право собственности, а именно документам, на основании которых это право возникло.

Риски при покупке квартиры

Ряд оснований чревато рисками при покупке квартиры, на которые следует обратить внимание, изучив и проанализировав дополнительную информацию:

    Договор купли-продажи. Если продавец приобрёл квартиру за денежные средства и оформил на себя, как на единственного хозяина, то на первый взгляд – это безопасная покупка квартиры для покупателя. Однако следует проверить семейное положение, чтобы свести риски при покупке квартиры к минимуму. Если на момент покупки квартиры настоящий продавец состоял в браке, то имущество считается нажитым совместно и принадлежащим наполовину каждому, независимо от семейного положения в текущий момент времени.

    нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры; брачный контракт, содержащий пункт относительно недвижимости.
    осуждённых и отбывающих наказание в местах лишения свободы; безвестно отсутствующих; признанных судом умершими.
  1. Наследование по закону. На что обратить внимание при унаследованной квартире – сопоставление сроков вступления в наследство и продажи. Например, если один из претендентов по уважительной причине не вступил в права наследования в течение шести месяцев, то суд продлит сроки, а недвижимость на тот момент вступившие в права наследники стремятся срочно продать.
  2. Договор дарения. От продавца следует потребовать технический паспорт, поскольку нюансы при покупке квартиры могут заключаться в перепланировке, о которой одаряемому не известно. Перепланировкой считается замена ванны на душевую кабину и наоборот. Для проверки узаконенности нужно сверить квартиру с техническим планом – приложением техпаспорта, выдаваемого БТИ.

Дополнительно следует потребовать справку с финансово-лицевого счёта об отсутствии задолженности перед предприятиями жилищно-коммунального хозяйства за предоставленные услуги.

Проверка участников и посредников сделки купли-продажи

Помимо документации на объект недвижимости важно, что проверить при покупке квартиры – это личности продавца и физических или юридических лиц, сопровождающих сделку.

Проверка продавца

Удостоверение личности продавца (общегражданский паспорт) – первый документ, который нужно проверить при покупке квартиры на официальном сайте МВД РФ по списку недействительных паспортов. Следующий шаг – сверка ФИО в паспорте с ФИО собственника, значащемся в выписке ЕГРН. Ошибочное занесение хотя бы одной буквы чревато проблемами, которые продавцу придётся решать в суде, поскольку документально он не является владельцем из-за чужой ошибки.

На сайте федеральной службы судебных приставов следует узнать информацию:

    о невыполнении кредитных обязательств; о задолженности по штрафным санкциям и алиментным платежам; об ограничении права распоряжения имуществом; о возбуждении процедуры банкротства; не находится ли в розыске по подозрению в совершении преступления.

Проверка поверенного

Риски покупки квартиры, которая реально не продаётся, возрастают при действии от имени продавца доверенного лица. Даже оформив доверенность с определённым сроком действия, доверитель на следующий день вправе её аннулировать, а документ на руках доверенного лица не отражает сущности.

Проверка риелтора

Имидж агентства, опыт на рынке недвижимости – вот на что нужно обратить внимание при сотрудничестве с риелторскими компаниями. Для того, чтобы узнать зарегистрирована ли компания, необходимо зайти на сайт ФНС.

При желании и возможности можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов – сертифицированную организацию, постоянно отслеживающую изменения законодательства в сфере недвижимости.

Подводные камни и правовая помощь при покупке квартиры

Совершение сделки требует тщательного изучения и анализа документации, проверки личностей продавца и посредников. Существуют подводные камни при покупке вторичного жилья:

  1. Программа реновации. Собственники о готовящемся расселении узнают за год до сноса. Ряд владельцев вторичных квартир пытаются избавиться от недвижимости в кратчайшие сроки, поэтому покупателю следует ознакомиться с информацией о программе сноса в конкретном регионе.
  2. Долевая собственность. При покупке квартиры необходимо заключение отдельного договора с каждым совладельцем. Один из сособственников вправе действовать от лица остальных по нотариально заверенной доверенности.
  3. Наличие несовершеннолетних детей. Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, имеет нюансы и особенности:

    ребёнка когда-то не включили в процесс приватизации, а достигший совершеннолетия гражданин желает восстановить права; ребёнок был несовершеннолетним на момент открытия наследственного дела и не смог вступить в наследование; если квартира приобреталась за счёт средств материнского капитала, а родители не выделили несовершеннолетним долю в недвижимости.

Если не учитывать юридические тонкости при покупке квартиры, то можно приобрести объект недвижимости, в лучшем случае, не соответствующий финансовым вложениям, а в худшем остаться без денежных средств и без жилья. Поэтому на юридическом сопровождении сделки не стоит экономить, ведь квартиру только счастливчики приобретают несколько раз в жизни.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Покупка квартиры на вторичном рынке — пошаговая инструкция по проверке документов

📣 О чем тут написано?

Что нужно при покупке квартиры на вторичном рынке и разбираемся с документами сами

Большой спрос на вторичное жильё обусловлен его дешевизной по сравнению с новостройками, но вторичный рынок недвижимости не такой прозрачный в отличии покупки квартиры в новостройке, сможете ли вы сами проверить документы без специалиста, ответ в статье.

Как избежать подводных камней в приобретении такой недвижимости будет рассказано в статье

Вкратце ваш план действий должен быть таков

  1. Вы должны проветрить собственника жилого помещения.
  2. Затем составить полный список лиц, имеющих в нем регистрацию.
  3. Следующим шагом будет выяснить подробное техническое состояние квартиры.
  4. Проверить наличие и подлинность всех необходимых документов, и составить договор купли-продажи.
  5. Передать деньги и вступить в право собственности.

Пошаговая инструкция проверки квартиры на вторичном рынке

Определение всех данных о собственнике что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

  • Проверить паспорт и другие документы, которые удостоверят личность человека, продающего вам квартиру. Подлинность паспорта может быть проверена на сайте МВД.
  • Заказать выписку из ЕГРН в МФЦ. Если у собственника есть свидетельство о регистрации от 2016 г, то и в этом случае лучше заказать выписку из ЕГРН. В документе чётко указан собственник жилого помещения. Если там есть дети до 18 лет, нужно согласие органов опеки.
  • Определить семейное положение продавца. Отсутствие письменного согласия его законной второй половины доставит вам в будущем серьезные неприятности. Это можно сделать, проверив паспорт или затребовав заявление, заверенное нотариусом, или брачный договор при его наличии.
  • Проверить документы на владение помещением. Для приватизированных – это договор передачи. В остальных случаях–дарения, купли-продажи, наследования и др. Более ранние документы предпочтительнее, потому что при этом минимальны шансы на то, что ваш договор будет оспорен.
  • Выяснить отсутствие задолженности по ЖКХ. Справка об этом выдается в УК домов, ЖСК и других подобных организациях.
  • Определиться с отсутствием судимости у владельца на сайтах судов по фамилии человека. Это нужно для того, чтобы не нарваться на мошенников.
  • Проверить отсутствие у него таких долгов, в результате которых его признали банкротом. Сделка с банкротом недействительна.

Определение лиц, имеющих прописку в помещении

Для этого вы можете истребовать выписку из домовой книги, а также единого жилищного документа.

  • Если в квартире зарегистрированы помещении прописаны другие люди, вам придется тем или иным способам их выписывать. В лучшем случае необходимо договориться с ними о выписке добровольно. Иначе это делается по решению суда до подписания вами договора купли-продажи.
  • Если договор нужен вам срочно, то обязательно до его заключения нужно выписать всех отказавшихся от приватизации проживающих в квартире лиц и несовершеннолетних. В остальных случаях можно рискнуть сделать это в суде после сделки.
  • В отдельных случаях заключают договор с жильцами об обязательстве их выписаться до определенного срока с назначением штрафа за неисполнение этого обязательства. Но это ненадежный способ решения проблемы.

Выяснение подробного технического состояния квартиры

Это несложный процесс, основанный на проверке технического паспорта или поэтажного плана.

Несогласованные изменения в нем необходимо будет устранять вам. Поэтому на эту сумму можно выторговать скидку. Паспорт или план можно получить в БТИ.

При сомнениях вам следует внимательно изучить этот вопрос, и лучше с помощью специалистов.

Также лучше заранее узнать время капитального ремонта дома, чтобы оценить степень будущих неудобств. Окончательная проверка наличия и подлинности всех необходимых документов и составление договора купли-продажи.

Список необходимых документов которые должен проверить покупатель квартиры

  1. паспорт, подлинность выясняется на сайте МВД;
  2. действительная на время подписания договора выписка ЕГРН;
  3. документы, подтверждающие права собственности на помещение;
  4. письменное согласие жены или мужа собственника на продажу, заверенные у нотариуса;
  5. выписка из ЕЖД или домовой книги;
  6. согласование с органами опеки при прописке в помещении несовершеннолетних;
  7. технический паспорт.

Теперь можно перейти и к сделке. Это делается двумя способами.

  1. составление договора с заверением у нотариуса,
  2. в простой форме, оформленный самостоятельно.

Наилучшим выбором будет первый вариант. Он надежнее и его быстрее зарегистрируют.

Что обязательно должно быть указано в договоре купли продаже квартиры?

  1. личные данные как покупателя, так и продавца,
  2. полную стоимость сделки, чтобы при возможной её отмене не получить уменьшенную сумму, указанную в договоре,
  3. подробное описание квартиры и ее адрес,
  4. срок вашего заселения,
  5. права и обязанности продавца и покупателя,
  6. заявление прежнего собственника, что жилплощадь чиста от материальных обязательств.

Передача денег и вступление в право собственности

С согласия продавца вам необходимо будет избрать один из способов.

  • При посредстве специального счёта, называемого аккредитивом.
  • У продавца будет к нему доступ. Но в этом случае приготовьте все справки для банка о наличии у вас крупной суммы. За открытие такого счёта потребуется заплатить около 3000 р.
  • С помощью банковских ячеек, арендуемых у банка.
  • В одной из них будут лежать деньги, в другой – документы. В выбранный день происходит обмен ключами. При этом банк берет несколько десятых процента от суммы.

После заключения сделки право собственности переходит к вам после регистрации сделки в МФЦ в течение до двух недель. После этого составьте акт приема помещения. Вы теперь законный владелец.

Николай Кирилов

Работает риелтором в одном федеральном агентстве недвижимости. Знает почти всё про куплю-продажу квартир на вторичном рынке. Основное кредо — «купи и сохрани» Главный редактор журнала, пишет всё про недвижимость и способах её приумножения.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector