4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что нужно учитывать при покупке новостройки

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Новостройка – возводимое жилье на разных стадиях готовности. У покупки квартиры в новостройке есть свои преимущества и недостатки. Сделку сопровождают определенные риски. Чтобы их минимизировать, необходимо проанализировать документы, застройщика, оценить собственно предлагаемое жилье и ряд сопутствующих факторов.

Плюсы покупки квартиры в новостройке:

  • Новые неизношенные коммуникации.
  • Нет запутанных историй продаж, обменов и сомнительных дарений – то есть потенциальных поводов для судебных тяжб.
  • Большой выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант.
  • Современная планировка; опционально есть возможность поменять планировку.
  • В подавляющем большинстве случаев предусмотрена современная инфраструктура.
  • Цена на первичное жилье обычно ниже стоимости аналогов на вторичном рынке.
  • В рамках программ рассрочки от застройщика банки кредитуют покупателей под минимальный процент, а иногда и беспроцентно.

В итоге вы существенно экономите: к моменту оформления собственности стоимость квартиры в новостройке возрастает на 20-30%. Таким образом, вложение средств на этапе строительства – достаточно прибыльная инвестиция.

Минусы покупки квартиры в новостройке

Кроме плюсов, у квартир в новостройке есть минусы, но их можно минимизировать

Долгое ожидание

При покупке квартиры в новостройке, возможно, долгое ожидание. Чтобы минимизировать этот недостаток, выбирайте застройщика с большим портфолио введенного в эксплуатацию жилья и хорошей репутацией. Если въехать необходимо быстрее, выбирайте панельный дом, а не монолитный или монолитно-кирпичный.

Что важно при покупке квартиры в новостройке: монолит vs панель

Еще недавно монолит считался элитным жильем, а панель – «жильем для бедных». Современная технологичная панель обладает максимально приближенными к монолиту характеристиками – теплопроводностью и шумоизоляцией. Панельные дома строятся с эстетичными фасадами и высотой до 25 этажей. Наряду с этим на рынке появилось бюджетное монолитное жилье с характеристиками, приближенными к панельному. Разница между индивидуальным и серийным строительством сокращается, хотя и сохраняется. Поэтому в каждом случае рассматривать нужно конкретный объект.

В целом монолитное и монолитно-кирпичное жилье:

  • строится не меньше года;
  • имеет привлекательные фасады и нетиповые характеристики;
  • рассчитано на свободную планировку ‒ сдается без перегородок, покупатель сам планирует, сам возводит и узаконивает перегородки, то есть тратит на это время и деньги;
  • при высоком качестве строительства обладает лучшей теплопроводностью – в нем не холодно зимой и не жарко летом;
  • срок службы – до 200 лет;
  • стоит дороже.

Панельные дома:

  • возводятся в срок от полугода;
  • уступают по характеристикам монолитным, но в разных сериях в различной степени;
  • имеют типовой внешний вид фасадов и ограниченную этажность – старые серии до 10 этажей, новые – до 25;
  • предоставляют большой выбор типовых планировок;
  • сдаются с перегородками, электропроводкой, батареями и нередко с чистовой отделкой;
  • доступнее по цене.

Ставка по кредиту

Размер ставки и условия кредитования квартир в новостройках зависят от рыночной конъюнктуры, ключевой ставки ЦБ, политики выбранного банка и надежности застройщика. Чтобы минимизировать влияние этих факторов, узнайте, в каких банках аккредитован выбранный вами жилой комплекс.

Аккредитация означает, что банки уже изучили документацию по застройщику и проекту, поэтому выдают кредиты по упрощенной схеме, быстрее и с минимальным пакетом документов. Они же кредитуют застройщика и заинтересованы в конечных покупателях, поэтому чаще, хотя и не всегда, предлагают самые лояльные условия. Также изучите условия ипотечного кредитования в других банках.

Квартиры в ипотеку от Ленстройтрест:

Необходимость делать ремонт

В новостройке необходим ремонт ‒ это влечет дополнительные временные и денежные затраты. В течение длительного периода возможен шум, так как ремонт будет и в соседних квартирах.

Эти недостатки относительные: большинство покупателей жилья на вторичном рынке тоже делают ремонт, прежде чем въехать. Если есть возможность добиться того, чтобы все соседи придерживались действующего законодательства – выполняли ремонтные работы до 22 часов, – то период ремонтов вполне терпим.

Недостаток инфраструктуры

В новостройках возможен недостаток инфраструктуры, и это действительно может стать проблемой. Причем коммерческие объекты – магазины, парикмахерские и прочие – появятся практически сразу, так как первые этажи под них застройщик продает или сдает в аренду еще на этапе строительства.

Поликлиника, детский сад и школа в шаговой доступности могут появиться позже. Поэтому при выборе квартиры в новостройке ориентируйтесь на уже существующую либо строящуюся инфраструктуру, а не на рекламные проспекты. Если инфраструктурные объекты не фигурируют в ДДУ или инвестиционном договоре застройщика и районной администрации, то возводить их он не обязан.

Что проверять при покупке квартиры в новостройке?

Транспортную развязку и пассажиропоток. Имейте в виду, что после сдачи жилья в эксплуатацию нагрузка на транспортные магистрали увеличится.

Парковочные места – подземный паркинг и открытые машиноместа. В стандартных ЖК норма – 1 машиноместо на квартиру, в бизнес-классе – 1,5, в сегменте «элит» – 2. Если в вашей новостройке коэффициент меньше, то проблема с парковкой будет регулярной. Нередко продажу парковочных мест начинают после реализации квартир, при этом ценник оказывается далеко не гуманным. Поэтому эксперты рекомендуют при покупке квартиры в новостройке заранее спросить о порядке цен на паркинг.

Подъезд. Крайне желателен широкий и удобный, с качественно сделанным пандусом, местом для детских колясок на первом этаже, достаточным количеством вместительных лифтов. Если вы рассматриваете для себя панельную новостройку, найдите дома той же серии от того же застройщика, чтобы посмотреть их подъезды и дворы «вживую».

Кроме этого при покупке новой квартиры в новостройке необходимо:

  • Оценить застройщика, его документы, вид предлагаемого договора.
  • Проверить аккредитацию дома в банке.
  • Оценить состояние новостройки и темпы строительства.

На что обратить внимание при покупке новостройки с целью инвестиций?

Выбирайте объект в небольшом жилом комплексе: в большом в ближайшие несколько лет у вас будет много конкурентов, в том числе демпингующих.

Выбирайте районы с дефицитом жилья. Идеально, если новостройка будет единственной в округе. Стоит поинтересоваться, не планируется ли поблизости масштабное строительство: чем меньше будет у вас конкурентов, тем прибыльнее будут ваши инвестиции.

Выбирайте квартиры с отделкой от застройщика – так вы не только сэкономите на ремонте, но и сможете продать/сдать жилье сразу после получения ключей, то есть начнете компенсировать затраты. Стоимость новостройки даже с экономичным предпродажным ремонтом на 10-15% выше, чем без него. Убедитесь, что цена на отделку у застройщика адекватна. В противном случае вам выгоднее нанять бригаду ремонтников.

Выбирайте квартиры на средних этажах: первый и последний хуже продаются, а квартиры на верхних этажах с хорошими видами из окон стоят дороже, то есть менее рентабельны. По соотношению цены и ликвидности оптимальны 3-5-й этажи. Если вы планируете сдавать жилье в аренду, можете рассматривать и 1-й, – арендная ставка здесь почти не отличается от средних этажей.

Кроме этого, учитывайте:

  • высоту потолков;
  • толщину стен;
  • расположение лифтовых шахт;
  • озеленение придомовой территории;
  • существующую инфраструктуру.

С чего начинать покупку квартиры в новостройке пошагово?

По мнению экспертов, вашими первыми шагами должны стать:

  • определение максимального бюджета и размера ежемесячной выплаты в случае ипотечного кредитования;
  • определение предпочтительного местоположения, размера, этажности квартиры, а также компромиссных вариантов;
  • изучение предложений;
  • выбор нескольких подходящих вариантов для сравнения;
  • выбор надежного застройщика/инвестора путем сбора и анализа информации;
  • сопоставление всех плюсов и минусов.

У кого покупать?

При покупке квартиры в новостройке учитывайте, что серьезные девелоперы продают недвижимость сами или через партнерское агентство. Цены в обоих случаях практически одинаковые. Если вы обращаетесь в стороннее агентство, цена буде выше, но, возможно, вам предложат более интересный вариант.

Нужен ли риелтор?

Если вы: точно знаете, в каком ЖК и какую квартиру хотите купить, сможете разобраться с документами или подключить юриста, а также умеете торговаться, – то справитесь без риелтора. С другой стороны, специалист по недвижимости может помочь подобрать еще лучший вариант, предложит несколько альтернатив – например, с лучшим сроком сдачи.

Кроме этого, риэлтор поможет:

  • максимально выгодно продать имеющееся жилье;
  • оформить ипотеку с минимальной процентной ставкой;
  • найти квартиры, которых нет в публичных базах застройщиков.

Важная деталь – услуги посредника при покупке квартиры в новостройке, как правило, оплачивает не покупатель, а застройщик.

Как не стать обманутым дольщиком?

Покупка жилья на первичном рынке сопровождается несистемными и системными рисками. Несистемные: добросовестность застройщика, срок сдачи дома, подключение к коммуникациям и другие. Системные риски:

  • задержка сроков сдачи жилья;
  • девальвация рубля для заемщиков с валютной ипотекой;
  • признание застройщика банкротом.

ФЗ-214 страхует от подавляющего большинства рисков тех дольщиков, которые заключили договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком либо договор уступки имущественных прав по ДДУ с инвестором проекта.

Какие документы должны быть у застройщика:

  • Свидетельство о государственной регистрации юридического лица. Если компания-застройщик основана до 1,07,2012, у нее должно быть свидетельство о внесении регистрационных данных в ЕГРЮЛ.
  • Выписка из ЕГРЮЛ давностью не старше 1 месяца – ее нужно сверить с проектной декларацией и убедиться, что совпадает перечень учредителей.
  • Устав юридического лица. Проверьте разделы «Исполнительный орган» и «Виды деятельности» – в них указан объем и сроки полномочий руководителя.
  • Протокол назначения руководителя СК и приказ о его назначении на должность гендиректора.
  • Разрешение на строительство интересующего вас объекта с актуальным сроком действия.
  • Инвестиционный проект, подписанный собственником участка, на котором строят дом. В нем должны быть указаны заказчик, инвестор, объемы и сроки строительства, размер доли муниципалитета или области.
  • Приложения, перечисленные в инвестпроекте, – договоры, графики платежей, планы размещения квартир, распоряжения, постановления и т. д.
  • Лицензия – проверьте реквизиты документа и срок его действия, когда и кем он был выдан.
  • Договор аренды земельного участка – срок его действия должен соответствовать заявленному периоду строительства. В документе должен быть корректно указан арендатор, имеющий права на застройку.Проверьте план участка, его границы, адрес и кадастровый номер. Сравните эти данные с аналогичными в проектной декларации.
  • Паспорт представителя застройщика, который подписывает ДДУ – данные должны совпадать с данными в Доверенности или выписке из ЕГРЮЛ.
  • Если рядом со строящимся домом есть охранный объект или территория, у застройщика должны быть охранные обязательства.
Читать еще:  Продажа товаров без документов

Чтобы проверить финансовую состоятельность СК, при покупке квартиры в новостройке важно спросить, в каких банках застройщик аккредитован.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

При проверке документов застройщика, ознакомьтесь с проектом стандартного договора – это должен быть Договор долевого участия – ДДУ – или Договор уступки имущественных прав по ДДУ с инвестором проекта. Именно они наиболее безопасны и в большей степени защищают права покупателя.

Эксперты не рекомендуют заключать другие виды договоров – Договор инвестирования, займа или предварительный считаются рискованными. Как правило, подписать такие документы предлагают, если у застройщика нет разрешения на строительство, регистрации и т. д.

Квартиры от Ленстройтрест по ФЗ-214:

Выбирайте компанию с репутаций. Этим вы сведете несистемные и системные риски к минимуму: у девелоперов-лидеров рынка больше шансов выдержать кризис либо получить государственную поддержку.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

Позаботиться о прекрасном будущем нужно в настоящем. Покупая жилье в новом, возможно еще не построенном, доме, люди рискуют прежде всего, большой суммой денег.

Чтобы избежать этого, необходимо очень внимательно изучить множество факторов.

Проверяем застройщика

Оценить перспективу сотрудничества с той или иной строительной компанией можно по ее деловой репутации и финансовым возможностям.

Для этого необходимо получить информацию об объектах, возведенных компанией. В проектной декларации, размещенной в СМИ или в Интернете, указываются все проекты с участием фирмы за последние 3 года. Важно узнать о качестве строений, соблюдении сроков работ, наличии юридических проблем у дольщиков.

Хорошо, если застройщик аккредитован в одном из крупных банков. Все кредитные организации, прежде чем начать сотрудничать с тем или иным юридическим лицом, тщательно проверяют его благонадежность. Наличие аккредитации – отличная рекомендация.

В этом же документе указаны сведения о застройщике:

  • его полном наименовании и организационно правовой форме, адресе местонахождения, учредителях и руководителях;
  • имеющихся лицензиях и прочих разрешительных документах – имеет ли право данная фирма заниматься строительством. Проверить достоверность указанных сведений можно на сайтах соответствующих организаций. Разрешение на строительство выдается местными органами власти, его электронный вариант будет размещен на сайте администрации района или населенного пункта;
  • величине дебиторской и кредиторской задолженности, финансовом результате на момент публикации проектной декларации.

В проектной декларации подробно расписана информация об объекте строительства:

  • о целях и сроках выполнения работ;
  • его площади, месторасположении, назначении помещений, в частности, информация о том, планируется ли использовать нежилые помещения в коммерческих целях;
  • особенностях придомовой территории, например, количестве платных и бесплатных парковочных мест, наличии детской площадки;
  • о вероятных финансовых рисках, а также мерах по их предупреждению (застраховал ли их застройщик) и прочее.

Финансовые возможности застройщика определить сложно. Например, компания, занимающаяся строительством нескольких жилых микрорайонов одновременно, может арендовать всю технику и приобретать строительные материалы на условиях уступки прав требования на некоторое количество квартир, а финансовые потоки будут перенесены с одного проекта на другой, что повышает риски инвесторов.

Среди риелторов бытует мнение, что:

  • первый объект застройщика будет самым лучшим – это его реклама;
  • второй будет построен уже хуже, так как люди придут в фирму на основе рекомендаций владельцев квартир «первенца»;
  • третий и последующий – все зависит от планов руководства компании: если они хотят создать успешный бизнес, то дома будут отличного качества, если нет, то могут быть проблемы со сроками сдачи и качеством строений.

Земля и здание

Потенциальный покупатель имеет право ознакомиться с оригиналами документов, подтверждающих:

  • факт постановки компании на учет в регистрирующих органах, в том числе, в налоговой инспекции. Инвестор может изучить и учредительные документы. В них содержатся сведения о руководстве, учредителях и имуществе застройщика;
  • результаты финансовой деятельности за предыдущий год (аудиторское заключение и годовую отчетность);
  • право собственности или аренды земельного участка. Бумаги должны пройти регистрацию в органах юстиции и иметь соответствующие отметки;
  • назначение участка – данные сведения прописаны в свидетельстве о праве собственности (если земля арендуется, то к договору аренды прикладывается его копия). Территория должна быть предназначена только для строительства многоквартирного дома. В противном случае жилье не примет госкомиссия, и оформить право собственности будет невозможно;
  • получение разрешения на строительство конкретного объекта (обратите внимание на площадь, этажность и прочие характеристики здания) на определенной территории;
  • возможность подключения к коммуникациям (разрешения соответствующих организаций, договора на подключение и так далее).

Квартира

Здесь важно проконтролировать:

  • соответствие фактически используемых материалов заявленным (марку и качество кирпича и утеплителя и так далее);
  • качество исполнения (как нанесена штукатурка, проведена электропроводка и так далее);
  • площадь всех помещений и их отражение в договоре.

Застройщик определяет стоимость 1 кв.м, а цена жилья формируется путем умножения указанной величины на площадь квартиры. Чем больше размер жилья – тем больше заплатит покупатель.

Как правило, в договорах оговаривается, что окончательный расчет будет произведен на основании данных замеров БТИ по завершении строительства.

Размеры могут быть несколько завышены. Последствия для покупателя – в настоящее время он заплатит больше, в будущем возможна переплата за отопление и по налогу на имущество, проблемы с БТИ, если возникнет необходимость делать новый кадастровый паспорт.

Обратите внимание на учет площади балконов и лоджий – их площадь учитывается с учетом коэффициентов.

Даже если на площадке возведен только котлован, он должен полностью соответствовать проектной декларации.

Сделка и договор

Квартиры реализуются напрямую застройщиком или через риелторские агентства. Последние берут плату за свои услуги, предоставляют юридическое сопровождение, но не несут никакой ответственности за чистоту сделки. Агентство недвижимости гарантирует только действительность прав, которые она передает. Прочие вопросы будут решаться только между застройщиком и покупателем.

Узнайте, как оформить акт приема передачи квартиры и что должны быть обязательно отмечено в акте.

Порядок постановки земельного участка на кадастровый учет подробно расписан в этой статье.

Любой договор долевого участия (основной или предварительный) проходит регистрацию в органах юстиции. Данная мера направлена на предупреждение реализации одного и того же объекта более одного раза.

В самом документе должны быть прописаны:

  • сведения об участниках сделки;
  • подробно описана квартира в соответствии с планом застройки (площадь, строительный номер, этаж, подъезд, адрес, количество и назначение помещений, отделка, наличие коммуникаций и оборудования и прочее);
  • точная дата окончания строительства;
  • гарантийный срок на все оборудование и здание (3-5 лет);
  • фиксированная стоимость и порядок оплаты. Цена договора может быть изменена только при условии увеличения или уменьшения площади объекта.

В продолжении темы, предлагаем посмотреть короткое видео о порядке покупке квартиры в новостройках.

Резюме

Обязательно проверьте все адреса, имена и цифры – они переносятся из одного документа в другой и должны полностью совпадать. Это принципиальный вопрос, влияющий на исход возможных разбирательств. В частности, кадастровый номер земельного участка будет указан:

  • в свидетельстве о праве собственности и в договоре аренды земли (при наличии);
  • в разрешении на строительство;
  • в проектной декларации;
  • в предварительном и основном договорах долевого участия.

Изучите всю имеющуюся в Интернете информацию о застройщике, реализованных им проектах, его руководстве и учредителях.

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция

Покупка квартир в домах, которые только еще строятся – это оптимальный способ получить жилье по минимальной стоимости. Система выгодна как покупателю, который заплатит меньше, так и застройщику, который получает деньги сразу, еще до того, как объект будет сдан.

Как выбрать и проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Прежде чем заключать договор, нужно проверить застройщика:

  • Статус: действительно ли данная компания является застройщиком или это некий посредник? В качестве посредников нередко выступают мошенники, так что всегда лучше договариваться с застройщиком напрямую.
  • Результат работы: сколько было возведено домов, сколько из них было сдано в срок.
  • Открытая информация: есть ли отзывы о компании в сети, какие они, какая еще информация о деятельности компании? Чем больше информации, тем больше вероятность что она не поддельная.
  • Госстройнадзор: присутствует ли отметка о деятельности застройщика в Госстройнадзоре. Если ее нет – возможно строительство ведется незаконно или застройщик является мошенником и на самом деле ничего не строит в принципе.

Кроме всего перечисленного, нужно провести еще ряд проверок и максимально полно изучить деятельность компании. Рассмотрим подробнее.

Визуальный осмотр объекта

Необходимо лично посетить стройку. Нормальные застройщики проводят для потенциальных покупателей «экскурсии», показывают, как ведется строительство, где будет расположен дом, в котором клиент хочет купить квартиру и так далее.

Отказ от такой «экскурсии» — это уже повод задуматься. С другой стороны, отказ может быть мотивированным (слишком опасно на стройке, еще нечего показывать и так далее) так что отказываться от покупки квартиры именно на таком основании все же не стоит.

В любом случае, даже визуальный осмотр строительства через забор или ворота может дать много информации. Если на объекте активно трудятся люди, работает техника, что-то явно происходит – это хороший признак. Верно и обратное. В идеале стоит провести несколько осмотров, в разные дни, чтобы можно было отследить не только активность строительства, но и эффективность – насколько быстро возводятся дома.

Читать еще:  Что выгоднее дарение или купля продажа квартиры

Несмотря на необходимость такого осмотра, нужно понимать, что строительство может быть свернуто в любой момент и 100% гарантии того, что стройка будет вестись в том же темпе, что и на этапе осмотра, никто не может дать. С другой стороны, если строительство не ведется на момент осмотра, оно также может начаться в любой момент.

Привлекательность объекта для покупателей

Возводимый объект нужно оценивать не только с той точки зрения, насколько активно он строится, но насколько он привлекателен для других покупателей. Это значит, что проверить нужно не только стройку, но и окружающую инфраструктуру: как далеко до остановки, какие магазины есть в округе (или планируются на территории жилого комплекса), расположение развлекательных центров, мест отдыха и так далее.

Если что-то не очевидно (например, нет информации о том, что будет размещено на территории комплекса), это нужно отмечать, чтобы потом четко понимать, какие вопросы задавать застройщику при покупке квартиры.

Изучение отзывов о компании-застройщике и подрядчиках

Отзывы о компании – вот еще на что обратить внимание просто необходимо. Если застройщик крупный, активно работает по всей территории РФ (или хотя бы в данном регионе), значит он уже возвел не один дом.

Как следствие, есть люди, которые уже купили в них квартиры. Именно их отзывы и нужно изучать: насколько точно компания выполняет свои обязательства, какие были проблемы при покупке, какие впечатления от уже сданных квартир. Чем больше положительных отзывов – тем лучше, однако не стоит надеяться, что негативных не будет в принципе. Всегда есть недовольные клиенты, которые получили не то, что ожидали. Такие отзывы также стоит изучать, чтобы лучше понимать, чего стоит и не стоит ждать от будущего жилья и застройщика.

Кроме всего перечисленного, отдельное внимание нужно уделить подрядчикам. Иногда проблемы на этапе строительства возникают именно из-за подрядчиков, которые меняют условия сотрудничества или вообще отказываются от работы. Это может привести к изменению сроков сдачи объекта. Таким образом, следует проверить надежность таких лиц. К сожалению, повлиять на них практически невозможно, но если есть информация, что тот или иной подрядчик всегда исправно выполняет свои обязательства – это хороший признак.

Как будет оформляться сделка

Отдельное внимание нужно уделять самой процедуре оформления сделки. Застройщика нужно расспрашивать о порядке действий, как и какой момент будут проходить и так далее. Любые попытки обойти закон, махинации с целью не платить налоги и другие подобные спорные действия – повод задуматься, а стоит ли так рисковать?

Также нужно уделить внимание тому, каким образом будет приобретаться квартира. Самый лучший вариант – договор долевого участия. Клиент заключает с застройщиком такой договор еще на этапе строительства и, как только дом будет сдан в эксплуатацию, автоматически приобретает право собственности на жилье, останется лишь внести соответствующие записи в Росреестр.

Проверка документов застройщика

Кроме всего прочего, нужно затребовать от застройщика все необходимые документы и внимательно их проверить. Ошибки, расхождения в данных или даже прямой отказ предоставлять такие бумаги – это уже причина насторожится.

Порядок действий при покупке квартиры у застройщика

Чтобы приобрести квартиру у застройщика, нужно придерживаться определенного порядка действий, учитывать потенциальные расходы на процедуру и сроки, в которые можно или нужно уложиться.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящее жилье.
  2. Проверить застройщика (подробнее см.выше).
  3. Оформить договор долевого участия (или другой договор, в зависимости от той схемы, по которой застройщик реализует квартиры).
  4. Внести средства, в соответствии со стоимостью квартиры или, если в договоре указан определенный порядок расчета, то в соответствии с этим документом.
  5. Дождаться окончания строительства.
  6. Оформить право собственности на жилье.

Расходы

Договор долевого участия не обязательно заверять у нотариуса, но необходимо регистрировать в Росреестре. Обычно этим занимается застройщик, но рекомендуется уточнить данный факт во время проведения предварительных переговоров. Таким образом, траться на заверение не обязательно. Исходя из этого, расходы по заключении такого документа – это стоимость квартиры. Впоследствии, уже после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, придется зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это уже платная процедура: по 2000 рублей с каждого будущего собственника.

Сроки

Срок выбора и оформления зависит как от активности покупателя, так и от застройщика. Особо торопиться нет особого смысла, лучше все несколько раз проверить. В среднем, на всю процедуру, начиная от выбора жилья и заканчивая подписанием договора уходит от 2-3 недель до нескольких месяцев. Большая часть времени тратится на проверку и обсуждение условий сделки. Само подписание – дело 1-2 часов максимум.

А вот срок получения жилья даже примерно прогнозировать невозможно. Это один из вопросов, который нужно задать застройщику. Обычно срок указывается в ДДУ (договоре долевого участия).

Образец договор купли продажи квартиры от застройщика в строящемся доме

Договор купли-продажи квартиры от застройщика на этапе строительства дома обычно оформляется как долевое строительство. Такой документ обязан включать в себя:

  • Данные о застройщике и покупателе: ФИО, название юридического лица, на основании каких документов они работают и так далее.
  • Детальное описание будущей квартиры: адрес, этажность, площадь (общая и жилая), количество комнат, наличие или отсутствие балконов/лоджий, планировка и так далее.
  • Срок сдачи: обычно конкретная дата или квартал определенного года.
  • Стоимость жилья: конкретная цена, за которую квартира приобретается. Указывается как цифрами, так и прописью, во избежание ошибок и недоразумений.
  • Гарантии от застройщика: есть не всегда, но если они присутствуют – это хороший знак. Обычно указывается гарантия на срок до 5 лет и прописывается, на что именно она относится. Например, на систему отопления, структурную целостность конструкции, газоснабжение и так далее.
  • Дата сдачи в эксплуатацию и передачи жилья собственнику: это обычно две разные даты. Дом может быть сдан в эксплуатацию в январе, а квартира будет передана владельцу в марте.
  • Подпись: от клиента подписывается он лично или его доверенное лицо. А со стороны застройщика обязан подписывать договор представитель компании. Часто им выступает генеральный директор, но это не обязательно. Если на собрании учредителей принято решение о том, что представлять интересы застройщика может сотрудник, находящийся на другой должности (например, руководитель отдела продаж) и ему выданы соответствующие полномочия (оформляются доверенностью), то этот человек и будет подписывать договор.

Какие документы должны быть при покупке квартиры у застройщика

Примерный перечень документов, которые застройщик должен предоставлять клиенту:

  • Данные о работе компании, ее учредители, офисах и так далее.
  • Устав застройщика.
  • Свидетельство о регистрации компании.
  • ИНН фирмы.
  • Перечень совладельцев, имеющих более 5% голосов.
  • Информация об участии компании в различных СРО (саморегулируемых организациях).
  • Финансовая отчетность за последние 3 года.
  • Финансовые результаты текущего/прошлого года.
  • Перечень уже возведенных и проданных объектов.
  • Разрешение на строительство данного дома и данные на землю, на которой возводится дом.
  • Проектная декларация.
  • Данные последней аудиторской проверки.

Что нужно знать при покупке квартиры у застройщика в сданном доме

Если дом уже готов или почти готов, допускается покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли продажи. Это документы определяет намерения сторон: купить или продать квартиру на определенных условиях. Застройщик получает понимание того, что жилье действительно будет продано, а покупатель знает, что никому другому эта квартира не отойдет.

Обычно такой договор заключается именно на последних этапах или непосредственно при прямой покупке жилья у юридического лица. Но это не значит, что не нужно проводить полную проверку застройщика.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Покупаем квартиру: восемь шагов к новоселью

Приобретение жилья – одно из важнейших событий. От того, насколько грамотно и внимательно вы подойдете к решению этой задачи, зависит комфортная жизнь вашей семьи. Наша пошаговая инструкция расскажет, как купить недвижимость правильно.

Шаг 1. Составляем список параметров жилья

Функциональные параметры

В первую очередь необходимо определиться с функциональными параметрами жилья. Это метраж квартиры, количество комнат, планировка, этаж, наличие балкона, гардеробной, кладовой и пр.

Этаж и дополнительные параметры планировки (гардеробные комнаты, несколько санузлов и пр.) следует определять исходя из приоритетов ваших потребностей. Например, если в семье есть малыш или планируется прибавление, квартира на пятом этаже в доме без лифта вряд ли подойдет.

Локация

Далее выбираем район проживания. Большинство людей стремятся приобрести квартиру в районе, где они проживают сейчас, однако это не всегда оправдано. Гораздо важнее ориентироваться на транспортную доступность, а также инфраструктуру: детсады, школы, поликлиники, магазины и пр.

Шаг 2. Определяем бюджет

Продумайте, какую сумму вы можете потратить на приобретение жилья. Изучите сайты с предложениями, чтобы понять, в какой ценовой категории находится квартира, обладающая важными для вас критериями. Не исключено, что требования к жилью придется скорректировать.

Выясните, достаточно ли вам собственных средств или придется брать ипотеку. Изучите ипотечные программы, точно рассчитайте кредит. Учтите, что помимо стоимости квартиры вас ждут дополнительные затраты. «За сопровождение сделки на вторичном рынке придется заплатить 3% от суммы покупки, услуги по регистрации в Росреестре могут обойтись в сумму до 100 тыс. рублей, также в затраты могут входить услуги нотариуса, госпошлины и пр.», – предупреждает Александр Галицын, директор по развитию «S.A. Ricci жилая недвижимость».

Услуги риэлторов составляют в среднем 2-3% от стоимости квартиры, но в сложных случаях могут быть и выше. И не забывайте, что после приобретения квартиры вам понадобятся средства на ремонт.

Читать еще:  Список документов для продажи квартиры

Шаг 3. Выбираем варианты

Начинайте поиск с просмотра сайтов о продаже недвижимости. Сравните цены на жилье в строящихся домах и на вторичном рынке.

обычно квартира в новостройке стоит дешевле. при этом Стоимость «квадрата» жилья на начальном этапе строительства и на завершающем может отличаться на треть и более.

Покупка на первичном рынке имеет ряд особенностей. Главная – вы не сможете въехать сразу, нужно будет ожидать окончания сдачи жилого комплекса в эксплуатацию несколько месяцев, а возможно и лет.

Александр Галицын директор по развитию «S.A. Ricci жилая недвижимость»

Прежде чем принять решение о покупке внимательно изучите «биографию» девелопера. «Сейчас у каждого застройщика должен быть сайт, на котором можно познакомиться с компанией и объектом. В обязательном порядке там должны быть выложены действующее разрешение на строительство, а также проектная декларация с подробной информацией. Также должны быть опубликованы экспертное заключение и форма договора долевого участия», – поясняет Юлия Дымова, руководитель офиса продаж Est-a-Tet .

Узнать о ходе строительства жилого комплекса поможет фотоотчет со стройки, который застройщик регулярно размещает на сайте. Кстати, нередко здесь же работает камера, с помощью которой можно следить за ходом строительства в режиме реального времени.

Когда вы точно решите купить квартиру в новостройке и получите четкое представление о нужных вам параметрах жилья, районе расположения дома и бюджете сделки, постарайтесь посетить офисы продаж всех жилых комплексов, которые соответствуют вашим требованиям. Это необходимо для того, чтобы уточнить оставшиеся вопросы лично у представителей девелопера и подробно ознакомится с ближайшим окружением дома.

После знакомства с новостройками рекомендуем изучить аналогичные варианты на вторичном рынке. Рассматривать квартиры в построенных домах следует и в том случае, когда нужно въехать как можно быстрее.

При выборе квартиры на сайтах с объявлениями о продаже будьте внимательны. Если для вас важным критерием является близость к метро, не ленитесь проверить по «Яндекс-карте» реальное расстояние от дома до метро, иначе может оказаться, что дом расположен в 40 минутах езды на электричке от указанной станции.

До того, как покупать квартиру в Москве на вторичном рынке, обязательно проверьте, не входит ли здание в программу реновации. Многие дома с квартирами отличной планировки и расположением у метро попадают под снос исключительно благодаря своему почтенному возрасту. Будет очень обидно купить квартиру мечты, сделать ремонт и узнать, что дом через два года снесут. Карту реновации с домами под снос можно посмотреть здесь .

Шаг 4. Выезжаем на просмотр квартир

На этом этапе вам пригодятся несколько несложных советов.

  • Заранее составьте список вопросов, которые вы хотите задать продавцу: была ли перепланировка, узаконена ли она, сколько человек прописано, есть ли обременения, когда продавец сможет освободить квартиру, возможен ли торг. Рекомендует также спросить, зачем люди продают квартиру.
  • Назначайте просмотр на выходные дни. Это даст вам возможность понять, насколько качественная в квартире звукоизоляция, узнать, что за соседи проживают за стеной.
  • Обратите внимание на состояние подъезда. По его виду можно сделать вывод о том, как жильцы относятся к дому.
  • Желательно пообщаться с соседями, это позволит составить более подробное представление о людях, проживающих в подъезде.
  • Проверьте, совпадает ли реальная площадь помещений с той, что указана в документах.
  • Во время просмотра обратите внимание на вид из окна. Шумовые и видовые характеристики жилья влияют на решение о покупке, не каждый готов жить рядом с транспортными путями, например.
  • Сделайте детальные фото всех помещений квартиры с разных ракурсов, чтобы придя домой еще раз все рассмотреть и при необходимости задать продавцу вопросы.
  • Если квартира вам понравилась, внимательно осмотрите дом и придомовую территорию (наличие ночного клуба в соседнем подъезде лучше обнаружить до того, как купить жилье), прогуляйтесь по району, посмотрите, где расположены остановки транспорта, детсад, магазины.

Юлия Антясова руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Покупка квартиры в ипотеку. С чего начать?

К «жизни взаймы» следует подходить с максимально ответственностью – отдавать кредит предстоит вам, а с учетом процентов, страховки квартиры и других расходов расстаться придется с гораздо большей суммой, чем вы взяли. Как грамотно купить жилье в ипотеку?

  1. Внимательно изучите разные ипотечные программы. Выясните, какие выплаты помимо самого кредита вам предстоит сделать: проценты, стоимость независимой оценки жилья, страхования квартиры и жизни заемщика, комиссия за открытие аккредитива, выдача кредита и проч.
  2. Определите, какую сумму вы хотите и можете взять в банке, сколько денег можете внести в качестве первоначального взноса. Срок выплаты ипотеки зависит от ваших возможностей. Если готовы ежемесячно платить крупную сумму, берите кредит на пять лет. В противоположном случае выбирайте максимально возможный для вас срок (например, 30 лет) с условием досрочного погашения. Помните, что сумма ежесменного платежа напрямую зависит от первоначального взноса и срока кредита, старайтесь сделать первый взнос максимально большим.
  3. Ежемесячные расходы на ипотеку в идеальном варианте должен составлять не более 30% от суммы совокупного дохода семьи, тогда у вас будет возможность спокойно оплачивать свои постоянные расходы и откладывать на дополнительные издержки – например, на отдых. Иначе есть риск возникновения «финансовой усталости» от ипотеки, что ведет к проблемам. Если не получается достичь идеального соотношения, старайтесь, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 40% от совокупного дохода всех членов семьи.
  4. Рассматривая банк, выбирайте наиболее комфортные условия кредитования (с меньшей ставкой, подходящим первоначальным взносом). Следует обратить внимание на простоту и скорость одобрения банком вашего ипотечного кредита. Важно, чтобы банк удовлетворили документы о доходах, которые вы можете предоставить.
  5. Получить пониженную ставку по ипотеке поможет выполнение дополнительных условий банка – например, оформление страховки в определенной компании.
  6. Не забывайте ежегодно продлевать страховку на квартиру и своевременно предоставлять новые документы в банк, иначе ипотечная ставка может вырасти.

Шаг 5. Проверяем документы на квартиру

Этот этап может занять срок от 7 до 14 дней.

Для покупки квартиры в новостройке изучаем:

1. Учредительные документы компании-застройщика (устав, свидетельства ИНН и ОГРН). Также необходимо удостовериться в правоспособности подписанта (приказ о вступлении в должность генерального директора или доверенность). Как правило, документы можно найти на сайте застройщика;

2. разрешение на строительство (также должно быть на сайте девелопера);

3. проектную документацию;

4. документы, подтверждающие права на земельный участок (не забудьте уточнить срок действия);

5. финансовые (бухгалтерские) отчеты.

Для покупки квартиры на «вторичке» смотрим:

1. Все предыдущие договоры купли-продажи;

2. паспорт продавца;

3. государственную регистрацию права собственности на квартиру.

4. техпаспорт (убедитесь, что указанные в нем данные идентичны реальным размерам);

5. домовую книгу;

6. справки об отсутствии долгов по коммунальным и налоговым платежам;

7. согласие на сделку от социальных служб – при необходимости, если в квартире прописаны или являются собственниками дети, не достигшие совершеннолетия.

Шаг 6. Подписываем соглашение и вносим предоплату

Когда вы окончательно определились с вариантом покупки и получили копии запрошенных документов, можно приступать к сделке: подписывать предварительный договор (соглашение) и вносить предоплату. «В этом документе фиксируются все договоренности сторон: описание квартиры, ее стоимость, сроки и форма заключения договора, порядок произведения расчетов за квартиру, расходы участников сделки, сроки физического освобождения квартиры и проч.», – рассказывает Татьяна Маркелова, юрист Penny Lane Realty.

Предоплата бывает двух видов: задаток и аванс. Более выгодным является задаток: если продавец вдруг отказывается от сделки (по любой причине), он обязан вернуть полученные деньги в двойном размере, считает Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. А вот аванс интереснее для владельца квартиры, который в любой момент может расторгнуть соглашение и просто вернуть деньги. Например, если кто-то еще предложит более высокую цену.

Шаг 7. Проводим сделку

Встреча происходит в банке или у нотариуса.

Татьяна Маркелова юрист Penny Lane Realty

Приобретая квартиру на первичном рынке, покупатель заключает с девелопером договор долевого участия (ДДУ), который должен включать в себя:

  • подробное описание вашей квартиры (точный адрес, этаж, площадь); если жилье сдается с отделочными работами, указываются материалы, использованные для отделки;
  • сроки окончания строительства;
  • цену квартиры и порядок оплаты;
  • гарантийный срок (должен составлять не менее пяти лет).

Шаг 8. Регистрируем права на квартиру

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами он считается заключенным, однако еще не исполненным. «Таковым он станет, когда переход права собственности будет зарегистрирован в Росреестре, бывший владелец жилья получит оплату, а покупатель – квартиру по акту приема-передачи», – объясняет Юлия Антясова.

1. Зарегистрировать право нового собственника на жилье в Росреестре. Для этого нужно собрать и подать в МФЦ следующие документы: договор купли-продажи, паспорт, заявление (можно оформить непосредственно в МФЦ), квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. рублей). После этого продавец получает свои деньги, передает расписку в обмен на деньги.

2. Подписать акт приема-передачи квартиры. После этого вы становитесь ее полноправным собственником, продавец снимает с себя обязанности по содержанию жилья и общедомовой территории, их принимает покупатель. Если сделка проходила на основании заключения договора долевого участия, то сначала нужно принять квартиру по акту и лишь потом зарегистрировать в Росреестре.

3. Оформить регистрацию. Подать в МФЦ свидетельство о праве собственности на недвижимость, паспорт, заявление.

4. Перезаключить договоры с ресурсоснабжающими компаниями (энергосбытом и пр.).

5. На квартиру, купленную по ипотеке, необходимо сдать документы в банк не позднее установленного срока.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×