1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что означает прямая продажа квартиры

Чистая продажа квартиры: что это значит и есть ли «подводные камни» у сделки

Продажа квартиры или её приобретение – дело не из простых. Поиск подходящего варианта, согласование вопросов, сбор документов и другие мероприятия необходимо выполнить, прежде чем купить, или сбыть доступное жилье.

Когда времени на «проволочки» нет, стоит искать объявления «чистой продажи» квартир. В этой статье разберем, что понимают под этим термином, стоит ли доверять объявлениям, содержащим заманчивые слова.

Понятие

На рынке недвижимости термин «чиста продажа» означает предложение, при котором недвижимость продается непосредственно владельцем и без каких-либо временных задержек, без подбора встречного варианта. После заключения сделки купли-продажи собственник обязуется вас не беспокоить и немедленно предоставить жилье.

Чтобы прямая продажа недвижимости была возможна, ее обладатель обязан выполнить следующие условия:

  • он должен являться единоличным хозяином;
  • в квартире никто не должен ни проживать, ни быть в ней прописанным.

Преимущества чистой продажи

Главное преимущество этой сделки состоит в скорости исполнения договорных обязательств. Переезд владельца собственности жилья на новое место, подготовка всех документов и иные мероприятия должны быть выполнены заранее.

Второе преимущество вытекает из первого – оптимальная стоимость. При заключении договора «свободной продажи» можно быть уверенным, что стоимость на намеченную жилую площадь не вырастет из-за колебаний на рынке.

Более того, хозяева прибегают к такому типу сделки, когда срочно нужны деньги, поэтому торговаться не будут, возможно, даже предложат скидку.

На покупку «чистых» объектов недвижимости банки охотнее выделяют кредитные средства, поскольку нет цепочек покупателей и продавцов.

О возможных рисках при продаже квартиры по переуступке прав читайте здесь.

Опасности

Любая сделка купли-продажи таит в себе неожиданности, поэтому с вопросом свободного приобретения квартиры стоит быть предельно внимательным.

Нередко на подобные ухищрения идут мошенники, которые стремятся скорее сбыть незаконно овладевшим имуществом.

Другую неприятность вы можете обнаружить только после заселения — выясняется, что жить в помещении невозможно по многим причинам:

  • соседи шумные;
  • крыша течет;
  • стены обваливаются;
  • старые трубы.

Не удивительно, что собственник постарался быстро избавиться от подобного жилого помещения. Поэтому осматривайте любое жилище перед его приобретением!

Не исключено, что объявления с подобной формулировкой не имеют ничего общего с реальным объектом. Вероятно, продавец надеется таким образом на привлечение большего числа покупателей.

Так как это «чистая продажа», то на проверку документов достаточное количество времени практически никто не уделяет, что делать запрещено. Не пренебрегайте этим обстоятельством, иначе вы можете в скором времени после покупки столкнуться с еще одним собственником жилья.

Смотрите видео-советы эксперта на тему «Как быстро продать квартиру»:

Свободная продажа квартиры: что это такое и в чем особенности сделки

Об этом стоит знать! Продавцы-«альтернативщики» все чаще обманывают покупателей, указывая о том, что квартира находится в «свободной продаже»! Из-за неопытности покупателю может показаться, что так называется всего лишь сделка без посредников, но это и есть основная ошибка.

Такое жилье позиционируется как наиболее удачный вариант, но в чем его специфика? Мы постарались разобраться – какая альтернатива свободной продаже имеется, и почему разграничение может оказаться столь принципиальным.

СОДЕРЖАНИЕ

В чем разница: «свобода» или альтернатива?

Многие покупатели и продавцы квартир, пытающиеся действовать без привлечения профессионалов рынка недвижимости, нередко «спотыкаются» о понятие «свободная продажа». Для начала определим разницу – все сделки с квартирами, которые предлагаются на вторичном рынке, помимо прочего, подразделяются на два вида:

свободные в продаже, то есть – владельцы просто хотят получить определенную сумму денег за свою недвижимость, а в сделке участвуют только две стороны;

предназначенные для альтернативной сделки, когда собственник продаваемой квартиры тут же приобретает иную недвижимость для себя с доплатой или без нее (возможна так называемая «цепочка альтернатив»).

Иными словами, «свободная продажа» предполагает, что сама сделка будет быстрой: продавец получит свои деньги, а покупатель сможет тут же зарегистрировать право собственности и въехать в новое жилье.

Такое понятие, как свободная продажа, не встречается ни в одном законодательном акте. Однако в узкоспециальной литературе можно увидеть термин «безальтернативная сделка».

Стоит отметить, что для реализации подавляющего большинства представленных на рынке квартир используется «альтернативная сделка». Аналитики отмечают уменьшение количества действительно свободных квартир, которые всегда в цене.

Их продавцы, как правило, не торгуются за каждую сотню, и поскольку подготовка к завершению сделки ограничивается несколькими днями, такие квартиры покупаются очень быстро.

В отличие от «свободной продажи», альтернативная сделка означает, что конкретная жилплощадь является не самостоятельным объектом реализации, а предполагает дальнейшее действие продавца по нахождению жилплощади для себя. Таким образом, может образоваться целая «цепочка сделок» и процесс естественным образом затягивается.

Если части денег на покупку вам не достает, вы можете попробовать получить субсидию на покупку недвижимости, особенно полезно это будет молодым семьям.

Преимущества безальтернативной сделки

Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.

Быстрая свободная продажа – идеальное решение для тех, кто приобретает квартиру в кредит, поскольку банки, как правило, указывают конкретный срок, в течение которого можно воспользоваться заемными средствами, а при безальтернативном варианте покупку спланировать намного легче.

Читать еще:  Продажа квартиры по цене ниже кадастровой стоимости

Если квартира свободна, то есть – не нужна собственнику для проживания и обмена на другое жилье и уже полностью освобождена от мебели и жильцов, сделку можно провести моментально. Продавец не будет требовать дополнительного времени на оформление документации, снятие с регистрационного учета и вывоз личного имущества.

Очевидные и вероятные риски прямой продажи

Видя объявление о прямой или свободной продаже, необходимо, прежде всего, прояснить, соответствует ли оно действительности, и вкладывает ли продавец в это понятие правильный смысл. Уже на этом этапе можно столкнуться со многими неожиданностями. Например, в квартире, якобы свободно реализуемой и свободной физически, вполне могут проживать зарегистрированные жильцы.

Случается и другое: жилье абсолютно свободно с юридической точки зрения, но фактически ее занимают люди, которым требуется время для выселения. Только при наличии физический и юридической составляющих можно делать вывод, что перед покупателем действительно почти безупречный вариант.

Иногда продавец считает продажу абсолютно свободной, поскольку реализуемая жилая площадь не имеет обременений. Но по факту выясняется, что он все же одновременно с продажей квартиры планирует купить другую недвижимость. То есть – по формату организации сделка все же является альтернативной, и если не подойти к вопросу профессионально, риск того, что сделка сорвется, достаточно большой.

Часто под видом свободной продажи предлагаются квартиры, владельцы которых уже нашли подходящий вариант жилья, и им осталось лишь дождаться покупателя. Это уже не безальтернативная сделка, поскольку до подписания договора, по сути, ничего не мешает владельцу жилья изменить условия или отказаться от продажи.

Если квартира нравится, документы в порядке, но все же на поверку выясняется, что сделка будет альтернативной, не всегда стоит от нее отказываться, однако все же желательно привлечь толкового риелтора или юриста. Дело в том, что квартиры надо не только купить по всем правилам, но и зарегистрировать собственность без каких-либо «сбоев».

В частности, во время одновременной регистрации может произойти так, что Росреестр по каким-то причинам откажется оформлять один из объектов недвижимости. В этом случае придется ожидать, пока будут разрешены вопросы, препятствующие сделке, а это может занять неопределенное время.

Иногда свободная продажа все же не означает быструю покупку. Имея в собственности другую недвижимость, не нуждаясь в «быстрых деньгах» и зная о ценности «безальтернативных квартир», владелец жилья может не спешить, выбирая покупателя и неоднократно меняя свои условия.

Как «распознать» свободную продажу?

Желая убедиться в том, что планируется именно свободная, то есть безальтернативная продажа, стоит спросить у продавца прямо, является ли он в данный момент собственником другого жилья, и есть ли намерение сразу же купить за вырученные деньги недвижимость для себя или членов семьи. Надо выяснить, готов ли он сразу подписать договор и «закрыть сделку» уже в ближайшие дни.

Что касается стоимости безальтернативных квартир, то влияние статуса сделки на цену – понятие относительное. Все зависит от конкретной ситуации, самой недвижимости, а также планов продавца. Притом, что квартиры, находящиеся в свободной продаже, имеют особую ценность, иногда купить их удается дешевле, чем аналогичное жилье, участвующее в альтернативной цепочке.

Если собственник уже определился с квартирой, которую он хочет приобрести взамен продаваемой, он постарается продать ее дороже, чтобы получить искомую сумму. В то же время, владельцы свободного жилья, желающие завершить сделку быстрее, могут даже слегка уступить в цене.

Как минимизировать риски покупателям и продавцам?

Вне зависимости от того, речь идет о свободной продаже или альтернативе, надо очень внимательно относиться к проверке всей документации, связанной с квартирой, выяснить количество реальных собственников, убедиться в соблюдении прав несовершеннолетних, а также в том, что жилье не находится под обременением. Если квартира продается по доверенности, не помешает проявить особую бдительность и постараться связаться с владельцами недвижимости. Важно, чтобы все собственники недвижимости были готовы подписать согласие на свободную продажу.

Если собственник явно слишком торопится продать жилье, при всех соблазнах и обещаниях выгодных условий, стоит подробно ознакомиться с историей квартиры. Когда одно и то же жилье меняет собственников много раз за короткий период, нельзя исключить, что эта сделка – часть мошеннической схемы.

Очень внимательно нужно относиться к жилплощади, которая недавно была получена в результате реализации наследственного права. Сохраняется риск появления «неучтенного» наследника, готового отстаивать право на квадратные метры.

Важно понимать, что если квартира действительно свободна, ее продавцу нет нужды затягивать завершение процесса отчуждения. Если он использует разнообразные предлоги, чтобы отсрочить подписание финального договора, скорее всего, имеют место скрываемые им подробности, которые на данный момент препятствуют сделке.

Во избежание недоразумений, в текстовую часть договора необходимо внести пункт о том, что жилая площадь должна быть передана в день его заключения или, по крайней мере, в период одних-трех суток. Если владелец жилья, преподносимого как свободное, не готов к подписанию договора, где содержится такое временное ограничение, скорее всего, он все же находится в поиске альтернативы.

Читать еще:  Сдача с покупки

Если в сделке участвуют только две стороны, то есть – она безальтернативная, но физически или юридически квартира все же не свободна, в договоре важно учесть все нюансы: дату выселения прежних домочадцев и передачи ключей, срок снятия с регистрации и так далее. Важно, чтобы все пункты, связанные с ответственностью сторон, были четкими, чтобы каждая из них получила возможность со всеми основаниями добиваться исполнения договора.

Итак, о свободной (чистой или безальтернативной) продаже можно вести речь лишь в случаях, если соблюдаются следующие условия:

в квартире никто не живет, и нет зарегистрированных граждан, в том числе, и временно;

собственник имеет другое жилье (как вариант – уезжает на ПМЖ), намерен получить только деньги, и не ищет недвижимость взамен продаваемой;

в договоре оговаривается пункт об освобождении и передаче квартиры в указанный, непродолжительный период.

Заключение

Несомненным плюсом безальтернативной сделки является возможность быстрого оформления договора без риска оказаться в ситуации, когда одно из звеньев длинной цепочки оказывается слишком слабой. Впрочем, если квартира достойная, отказываться от нее лишь потому, что сделка альтернативная, тоже не стоит. Главное – правильно провести всю процедуру.

Только покупатель может решить, каким способом приобретать квартиру, и на какие варианты соглашаться. Лучше, конечно, отдавать предпочтение свободной продаже, но такого жилья на рынке намного меньше.

Кстати, не стоит забывать и о том, что в некоторых случаях недлинная альтернативная «цепочка» завершается намного быстрее, чем поиск и оформление «свободного» жилья.

Что такое прямая продажа квартиры

Ежедневно по всему миру совершаются сотни тысяч сделок по приобретению недвижимости. Продавцы желают продать подороже, а покупатели — приобрести подешевле. Извечный закон рынка не меняется.

Продажи квартир бывают двух видов — прямая и альтернативная. Каждый из способов имеет как положительные нюансы, так и отрицательные. Что значит прямая продажа квартиры и в чем она заключается, рассмотрим далее.

Что такое прямая продажа квартиры

Прямая продажа квартиры — что это такое? Конкретного юридического определения этому понятию нет. На практике это сделка, при которой продавец продает жилье без привлечения третьих лиц и дополнительных условий. Часто можно услышать фразу «чистая продажа» — она означает то же самое.

При этом способе в квартире нет зарегистрированных лиц и в ней никто не проживает. На жилье не должно быть залоговых обязательств или ареста, т.е. квартира чиста. Такой способ подразумевает, что для продавца жилье является избыточным и его цель — просто извлечение прибыли.

Агентами недвижимости этот термин употребляется в случаях продажи объекта без встречного предложения. Гражданам, которые хотят продать жилье, не требуется искать новую недвижимость для последующего приобретения, так как у них есть место для проживания.

При таком способе на квартиру уже подготовлены все документы и сделка совершается в минимальные сроки — 2 или 3 дня.

Плюсы и минусы

Как и любая другая сделка, способ имеет отрицательные и положительные стороны. Рассмотрим их и выявим отличительные особенности.

Плюсы.

  1. Экономия времени. Купить квартиру и въехать в квартиру можно без промедлений, ведь продавцу не нужно время для поисков себе нового жилья. Такой способ менее энергозатратный для всех сторон соглашения.
  2. Банковская организация охотнее согласится на кредитование квартиры. Круг возможных покупателей расширяется за счет лиц, желающих приобрести квартиру в ипотеку.
  3. Возможность торговаться с продавцом при приобретении объекта за наличные деньги.
  4. Небольшая разница в цене между чистой и альтернативной продажей. Лучше немного переплатить, но при этом сэкономить нервы и время.
  5. Покупатель обходит стороной нескончаемую цепочку юридических действий. Например, снятие с регистрационного учета жильцов продаваемой квартиры.
  6. Возможность получить скидку при срочной продаже.
  7. Заключение сделки только с собственником жилья.

В практике часто бывают случаи признания договора недействительным, даже если квартира казалась абсолютно чистой.

Каковы отрицательные стороны способа?

  1. Если объект получен по наследству, не исключено, что в скором времени появится «обделенный» наследник. Или, например, гражданин вышел из мест лишения свободы и пытается заявить свои права на недвижимость.
  2. Недобросовестность продавца, вследствие которой окажется, что на недвижимости есть обременения. Итог — потеря денег и времени. Нельзя верить на слово продавцам, которые уверяют вас в «прозрачности» объекта.
  3. Продавец может скрыть, что сделкой он нарушает права недееспособных или несовершеннолетних граждан. Такое соглашение тоже могут признать недействительным.

Важно! Если вы сомневаетесь в «прозрачности» сделки, обратитесь за помощью к юристу и выясните все факты самостоятельно.

Другие виды продаж квартир

Наряду с прямым способом продажи есть еще два — альтернативный и так называемая цепочка. Рассмотрим их далее и проанализируем.

Альтернатива

Самый распространенный способ сбыта недвижимости — альтернативный. Почему так? Все просто: подавляющее большинство продавцов на вырученные деньги сразу покупают новое жилье, а не откладывают финансы на счет или к себе под подушку.

Сделка купли-продажи происходит одновременно, то есть в один день на обе квартиры. Соглашения подписываются одновременно, как и регистрация документов.

Способ помогает продать квартиру и сразу же приобрести новую, хоть этот процесс и немного сложнее, чем чистая продажа. Альтернативная продажа несет свои риски и занимает больше времени.

Читать еще:  Список документов необходимых для продажи квартиры

Цепочка

«Цепочка квартир» — продаются сразу несколько «альтернативных» квартир. Продавцы каждой квартиры — это покупатели в следующей. Поэтому этот метод и называется «цепочкой».

Например, гражданин продает 5-комнатную квартиру. Взамен ей он приобретает 2-комнатную и 3-комнатную квартиру. Получилась цепочка из трех квартир, в которой вместо одной покупают сразу две (альтернативных).

Чем длиннее цепочка, тем больше участников и больше рисков. Сделка занимает много времени. Если один элемент цепочки «сломается», рухнет вся система. В практике цепочки свыше четырех объектов — явление редкое.

Какие могут быть опасности

От рисков при совершении сделок не застрахован никто. Даже самый опытный риелтор может ошибиться и испортить сделку. Рассмотрим наиболее вероятные опасности.

  1. Низкое качество жилья. Застройщик заявляет о высоком качестве стройматериалов, а на деле выходит совсем наоборот. Прежде чем доверять тому или иному застройщику, рекомендуем проверить сертификаты качества.
  2. Незаконные схемы продажи. Например, продажа одного объекта незавершенного строительства сразу нескольким лицам.
  3. Банкротство застройщика. Компании не могут выполнить свои обязательства перед гражданами по причине своей финансовой несостоятельности, о которой становится известно уже потом.
  4. Долгострой — нарушение сроков строительства или «замораживание» строительства. Причины такого явления могут быть самыми разнообразными — например, финансовая несостоятельность. Однако в любом случае вы страдать от этого не должны.
  5. Умышленное предоставление продавцом поддельных документов.
  6. Нарушение прав несовершеннолетних, недееспособных лиц или наследников.

Заключение

Покупка или продажа недвижимости — процесс трудоемкий и, как правило, долгосрочный. Подходить к такому мероприятию нужно с максимальной внимательностью. Подготовка документов, проверка застройщиков, проверка продавца — не стоит пренебрегать простыми правилами.

Прямая продажа квартиры — удобный способ приобретения недвижимости. Он удобен прежде всего сокращенными сроками своего исполнения.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (495) 280-04-20
+7 (812) 389-29-90
+7 (800) 511-29-38

Это быстро и бесплатно !

Прямая продажа квартиры, что это такое?

Прямой продажей квартиры считается ее реализация продавцом без дополнительных условий и интересов третьих лиц. Педставляют собой сделки, когда у продавцов нет:

  1. обязательств перед банком по ипотечным кредитам, где в качестве залога выступает продаваемая недвижимость;
  2. необходимости приобретать другое жилье до реализации своей жилплощади;
  3. зарегистрированных граждан в реализуемом объекте;
  4. претензий со стороны третьих лиц на право собственности.

На вторичном рынке прямые продажи встречаются не так часто. За исключением частных домов и коттеджей.

Если покупатель обращается за заемными средствами на покупку жилого помещения по прямому договору, одобрение от банка на ипотеку получить легче. При приобретении такого объекта без привлечения заемных средств оформление и регистрацию договора можно провести за пять рабочих дней.

Риэлторы называют такие сделки «чистыми продажами». Но и они могут иметь сложности. Это касается и новостроек, и вторичного жилья. Особенно, стоит быть внимательным, когда объявляется цена ниже рыночной.

Новостройки

В новых квартирах с открытой планировкой можно столкнуться с требованиями:

  • проводить электрику и сантехнические работы специализированными организациями, имеющими лицензии на этот вид деятельности;
  • утверждать планы ремонтных работ с управляющей компанией;
  • обязательного наблюдения за ходом работ со стороны ТСЖ.

Все это значительно увеличит стоимость ремонта, о чем покупатель узнает после того, как уже приобрел жилье. Самой дешевой прямой покупкой будет приобретение помещения в новостройке непосредственно у застройщика.

Вторичный рынок

Квартиры вторичного жилого фонда, также как и дома, в которых они расположены, могут иметь скрытые недостатки. Их невозможно обнаружить при визуальном осмотре перед покупкой. Правда, в этом случае у покупателей будет шанс признать сделку недействительной по основанию умышленного сокрытия продавцами дефектов в недвижимости. Продавать такие объекты пытаются быстро и по сниженным ценам.

Чистая продажа и ипотека

При обращении клиента за ипотекой для приобретения квартиры на вторичном рынке, с чистой продажей, у него есть некоторые преимущества в сроках рассмотрении заявки.

Кредитные предложения банков имеют ограниченный срок действия. Как правило, он не превышает трех месяцев.

При прямой продаже, заемщик получает деньги сразу после одобрения кредитором и выходит на сделку. При продаже с альтернативой, он будет вынужден ждать продавца. И если срок предложения от банка к моменту покупки истечет, покупателю придется снова обращаться за займом.

Банк придерживается обычных процедур при рассмотрении заявок на ипотечные кредиты, и всегда направляет своего представителя для осмотра объекта. Поскольку он будет являться предметом залога кредитора, а, следовательно, подлежит рыночной оценке.

На ставках по кредиту простота и чистота договоров никак не отражается.

Если же приобретается новостройка по прямому соглашению у аккредитованного в банке застройщика, у заемщика есть возможность получить льготную ставку по займу. Например:

СбербанкРайффайзенГазпромбанк
7%9,5%9%

Проценты указаны при условии что:

  • строительство завершено и
  • квартира приобретается по договору купли-продажи.

На инвестиционные контракты предложения не распространяются, и к прямым договорам они не относятся.

Помимо сниженных процентов заемщику не потребуется предоставлять дополнительных справок на недвижимость, поскольку банк ее уже оценил и имеет по всему объекту полную документацию.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector