Что такое альтернативная продажа недвижимости
Альтернативная продажа квартиры — что это такое?
Среди множества схем отчуждения недвижимости стоит выделить альтернативную продажу квартиры, так как такой формат сделки является одним из наиболее популярных вариантов перехода собственности (если, конечно, говорить о рынке вторичной недвижимости).
В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, что представляет собой альтернативная продажа квартиры, разберем риски, которым могут подвергаться покупатели и продавцы, а также рассмотрим достоинства и недостатки сделок этого формата.
Альтернативная продажа означает реализацию одного объекта недвижимого имущества с одновременным приобретением другого объекта.
Формально, с юридической точки зрения, стороны сделки заключают совершенно обычный договор купли-продажи, и их правовые отношения регулируются теми же законодательными актами (за некоторыми исключениями, о которых будет сказано ниже).
Альтернативная сделка: кому это выгодно
Наиболее распространенными причинами выбора альтернативной продажи является необходимость улучшения жилищных условий, разъезд (дети, супруги при разводе), расселение жильцов коммунальных квартир, покупка квартиры у пенсионеров и прочих лиц, плохо защищенных в социальном плане.
Помимо удобства сделок с недвижимостью, проводимых в этом формате, альтернативная продажа часто является единственной возможностью изменить жилищные условия. Так, например, если в сделке принимают участие представители таких категорий населения, как пенсионеры, несовершеннолетние, опекаемые — одним из основных условий продажи их имущества является наличие гарантий того, что они ни при каких обстоятельствах не останутся без крыши над головой.
При заключении договора с представителями перечисленных категорий (как и при продаже квартир, так и долей) нотариальное заверение договора является обязательным. Собственно, популярность альтернативной продажи объясняется тем, что для обычной продажи жилья требуется время, а для покупки квартиры необходимы деньги, в случае альтернативной продажи (чаще всего это обмен) не нужно собирать определенную сумму и въезжать в новое жилье можно прямо в день подписания договора.
Суть альтернативной сделки и типы участников
В единовременных сделках достаточно часто принимают участие владельцы сразу нескольких квартир. Иногда речь идет о десятке квартир, собственники которых желают обменять свое жилье или перевести недвижимое имущество в деньги. Однако риелторы стараются, насколько это возможно, ограничить количество участников: в одном из случаев для подписания договора собралась достаточно внушительная аудитория, состоящая из собственников, владельцев долей, их риелторов, всего порядка 20 человек.
Непросто сделать так, чтобы все эти люди одновременно договорились между собой, в то время, как наличие договоренности «каждого с каждым» является основным условием для того, чтобы цепочка одновременных продаж осуществилась.
Разберем типы участников сделок в альтернативных продажах. В цепочках продаж присутствуют «верхние» — которые ничего не меняют и рассчитываются за жилье деньгами, «средние» — они являются классическими участниками, так как покупают и продают одновременно, и «нижние» — такие участники передают свое имущество и получают деньги из банковской ячейки.
Особенности альтернативных продаж
Такой формат сделок с недвижимостью, как альтернативная продажа имеет свои особенности. Наибольшее преимущество заключается в том, что при обмене собственники продаваемого жилья лишены риска столкнуться с обстоятельствами, которые помешают им купить другую квартиру. Однако, с другой стороны, этот вид сделок является достаточно сложным, слишком высоки риски «не выйти на сделку», по той причине, что даже если только один из собственников передумает заключать договор, то вся цепочка разрушится. Учитывая наличие различных юридических тонкостей, а также организационных сложностей от риелтора требуется большой опыт, новичкам такие операции просто не по плечу.
Необходимо не только состыковать собственников, но и провести оценку юридической чистоты каждого объекта недвижимости, оценить вероятность исхода и проработать документальное сопровождение, чтобы после завершения сделки ни у кого из участников не возникли проблемы. Основная опасность заключается в том, что суд может признать сделку незаконной (например, если были нарушены чьи-то имущественные права).
Преимущества и недостатки альтернативной продажи
Сейчас настала пора рассмотреть преимущества и недостатки продажи недвижимости в формате альтернативной сделки. С точки зрения продавца и покупателя полезные качества и негативные моменты будут различными, поэтому рассмотрим их по очереди.
Для продавца
В условиях нестабильности рыночных цен на жилье продавец не рискует остаться без жилья. Подобное, в частности, может произойти, когда после покупки на руках у продавца оказались деньги, и в этот момент произошло резкое обесценивание денег, что является причиной невозможности купить другое жилье. Переезд и регистрация осуществляется сразу же, для этого не нужно терять время на установление отдельных договоренностей, все это уже прописано в договоре.
При альтернативной продаже приходится снижать цену, так как в этом случае снижается интерес, как покупателей, так и продавцов. Требуется больше времени – необходимо найти покупателя, подождать, пока риелтор выстроит цепочку участников, согласует условия сделки с каждым из них.
Для покупателя
Увеличение выбора на рынке недвижимости, можно оценивать гораздо больше потенциально интересных вариантов. Выигрыш в цене, так как во время прямых продаж устанавливается более высокая цена, чем во время реализации «альтернативных» квартир. Кроме того, активное участие риелтора на этапе подготовки сделки позволяет вовремя выяснить различные аспекты и быстрее добиться договоренностей. Если сделка проводится при участии банка или органов опеки, в этом случае обеспечивается дополнительная проверка объекта недвижимости на предмет юридической чистоты.
Присутствуют высокие риски срыва сделки по причине завышенных (относительно рынка) ожиданий продавца, причем, это может произойти непосредственно перед тем, как сделка должна состояться. Есть также риски возникновения конфликта в случае, если стороны начнут договариваться между собой помимо риелтора.
Зарегистрированные владельцы и не собственники
На момент проведения альтернативных сделок владельцы, чаще всего, остаются зарегистрированными на квадратных метрах, меняющих собственника. На новом месте можно зарегистрироваться после того, как владелец будет снят с учета по старому адресу. С другой стороны, собственник может выписаться и раньше, этот нюанс оговаривается в договоре. Как правило, в договоре на продавца накладывается обязательство освободить квартиру (в юридическом плане, снять с учета всех жильцов) в течение четырнадцати дней с момента передачи жилья по акту, причем, независимо от того, состоялась фактическая передача (заселение) или нет.
Помимо зарегистрированных собственников по адресу продающейся недвижимости могут стоять на учете лица, которые могут иметь права пользования квартирой, но при этом не являющихся собственниками. В отличие от собственника, зарегистрированные пользователи не несут обязательств по договору, заключаемому собственником, и вполне могут нарушать договорные обязательства, какого-либо рычага влияния на них нет. Поэтому покупатели крайне щепетильно относятся к этому вопросу и настаивают, чтобы все пользователи были сняты с регистрации. В противном случае заставить пользователей покинуть жилплощадь будет крайне непросто, даже через суд – у покупателя нет никаких договорных отношений с пользователями, поэтому нельзя говорить о нарушениях со стороны последних.
Доступ к банковским ячейкам
Изъятие покупателем денежных средств, помещенных туда продавцом, является наиболее распространенным способом расчетов при альтернативных сделках. Многие вопросы, иногда весьма существенные, по разным причинам не отражаются в договоре, и выполнение ряда условий регулируется непосредственно условиями доступа к ячейке. В том числе – и вопросы выписки пользователей. Одним из способов достижения надежных договоренностей с пользователями является нотариальное закрепление их обязательств сняться с учета. Впрочем, такие документы имеют законодательные ограничения, в силу чего могут быть не приняты судом как действительные при рассмотрении дела.
Участие несовершеннолетних собственников
Если в альтернативной сделке принимают участие несовершеннолетние, которые являются владельцами недвижимости или доли, после отчуждения жилья они должны получить недвижимость, равную по цене (или выше) той, что была продана. Если доля очень небольшая, заменой может выступать перечисление на банковский счет несовершеннолетнего соответствующей суммы. До заключения договора вопрос должен быть рассмотрен органами опеки и согласован с ними, в противном случае сделка просто не состоится.
Кстати, если продавец по какой-то причине передал долю несовершеннолетнему через дарение без согласия органов опеки, последние могут потребовать отмены сделки. Дарение недвижимости, несмотря на безвозмездный характер операции, является сделкой, а согласно закону любые сделки между опекаемым и опекуном неправомерны.
Передача квартир в альтернативных сделках
Передача недвижимости в плане фактического переезда осуществляется в направлении, обратном передвижения денежных средств. То есть, первым переезжает «верхний» участник сделки – тот, кто дает деньги и не предоставляет взамен свою недвижимость. И за ним уже по цепочке заселяются остальные участники.
Рост рисков при альтернативной продаже
Риски при альтернативных сделках растут пропорционально увеличению цепочки, об этом всегда необходимо помнить и трезво оценивать существующие обстоятельства, а также факторы, которые потенциально могут привести к появлению еще каких-либо обстоятельств. Эти риски усиливают напряжение между участниками сделки и влияют на их взаимоотношения, так как каждый из новых участников вносит собственные ожидания и свою степень неудовлетворенности условиями. Возникновение каждого сложного вопроса сопровождается риском отказа от сделки со стороны любого участника, соответственно, растет риск разрушения цепочки, что влечет за собой невозможность проведения сделки.
Заключение
Несмотря на присутствие определенных сложностей в альтернативных сделках, такой формат отношений может не только оказаться наиболее выгодным, но также единственно возможным путем поменять квартиру. Многие граждане, которые желают как-то решить свои жилищные вопросы, просто не обладают достаточной суммой денег, а также возможностью каким-то образом эти деньги привлечь (банковский заем, пр.).
Однако стоит не забывать, что выгоды компенсируются рисками. Каждый прибавляющийся в цепочке объект надлежит качественно проверить в плане его юридической чистоты. В противном случае практически у всех участников сделки появятся проблемы.
Именно очевидное наличие рисков является причиной необходимости привлечения грамотного риелтора, а в идеале заручиться поддержкой профессионального юриста, который специализируется на жилищном праве.
Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно
Сделки с недвижимостью могут быть прямыми и альтернативными. Прямая сделка — это обычная покупка или продажа, когда объект приобретается или продается напрямую, и сделку можно считать завершенной. При альтернативных продажах одна сделка может вести за собой целую цепочку: например, покупается квартира у собственников, которые продают ее, чтобы на эти деньги (или с доплатой) произвести покупку раздельного жилья (нескольких квартир).
Альтернативная продажа — это вид непрямого обмена квартир или продажа со встречной покупкой.
Рассмотрим в статье:
- Что значит свободная продажа квартиры?
- Тип продажи альтернатива — что это такое?
- В чем преимущества и недостатки альтернативных сделок?
Типы сделок на вторичном рынке: альтернативная и свободная продажа квартиры
Что такое свободная продажа квартиры
Свободная продажа (она же прямая) — это самая простая операция с недвижимостью, которая предполагает всего одну сделку: собственник просто продает свое жилье, и не ставит своей целью покупку другого.
Договор подписывается двумя сторонами, принятие решения не зависит от третьих-четвертых лиц. Операция осуществляется в короткие сроки. От участников требуется подписание предварительного соглашения и окончательного договора купли-продажи.
Прямая продажа или покупка — идеальный предпочтительный вариант быстрой необременительной сделки. Но такое, к сожалению, бывает в последнее время редко, особенно если продаются дорогие 4‑комнатные квартиры. И тогда приходится искать альтернативные варианты.
Что такое тип продажи “альтернатива”
Альтернативой называют выбор минимум из двух вариантов. Например, можно принять решение:
- остаться жить в своей 3‑х комнатной квартире и копить средства на покупку еще одного жилья;
- поменять квартиру на двухкомнатную и однокомнатную;
- продать квартиру, а на полученные деньги купить две квартиры.
Третий вариант в данном примере и представляет из себя альтернативу.
В альтернативной цепочке таким образом принимают участие минимум три стороны:
- верхнее звено (покупатель);
- среднее звено (покупатель и он же продавец);
- нижнее звено (продавец).
В каждом из звеньев может участвовать несколько квартир. Сделки между сторонами происходят с юридической точки зрения в цепочке одномоментно, а на практике могут не совпадать во времени. Чтобы цепочка работала слаженно, сделки должны совершаться последовательно снизу-вверх:
- продавцы внизу продают свои квартиры;
- покупатели-продавцы среднего звена покупают их;
- затем они продают квартиры верхнему покупателю, который завершает всю цепочку сделок прямой покупкой.
Однако на практике альтернативная продажа на промежуточных этапах может опережать продажу на конечном этапе, что удлиняет время ожидания верхнего покупателя: он уже готов совершить сделку, а нижние звенья ещё нет. И чем длиннее цепь, и больше звеньев, тем дольше приходится ждать конечной сделки. Известны случаи, когда альтернативные цепи продаж и покупок включали десятки квартир. Но обычно сделки проходят в три, максимум четыре этапа.
Альтернативна в цепочке взаимосвязанных сделок только продажа.
Продавцы среднего звена часто добавляют дополнительные средства для приобретения другого жилья, используя, например, кредиты
Когда применяется альтернатива при продаже квартиры
Альтернативная продажа встречается:
- при разделе квартиры, принадлежащей долевым собственникам;
- объединении родственников на общей жилплощади;
- обмене одной квартиры на другую с целью расширения жилой площади;
- разъезде коммунальных жильцов.
Часто альтернативная продажа производится для выделения жилья находящимся под социальной опекой гражданам: несовершеннолетним, инвалидам, пенсионерам. Такие сделки в обязательном порядке оформляются у нотариуса.
При разделе квартиры съезжающие обязаны прописаться по новому адресу. При альтернативных сделках обычно прибегают к помощи риэлторов, которые помогают и подыскать варианты через свою клиентскую базу.
Как производится расчёт в альтернативных сделках
Расчеты между сторонами осуществляются непосредственно наличными при помощи банковских ячеек, причём количество ячеек должно равняться количеству проводимых сделок.
Так, если покупатель-продавец намерен продать свою трёхкомнатную квартиру, чтобы затем купить две квартиры (двухкомнатную и однокомнатную), то для совершения этих операций необходимы три ячейки с правом доступа для контрагента (противоположной стороны сделки) после подписания договора:
- одну ячейку арендует верхний покупатель (контрагент покупателя-продавца), помещающий в ней свои средства;
- две ячейки арендует покупатель-продавец для расчета с собственниками обеих квартир.
Для заметки: При подписании договоров мены (подобие альтернативной сделки) сторонам, совершающим обмен, достаточно иметь одну ячейку, куда размещается доплата (разница между стоимостью объектов, подлежащих обмену.
Преимущество альтернативных продаж
- Когда продажа квартиры ведётся с альтернативой одномоментной покупки жилья у другой стороны, это подстраховывает продавца от риска просадки, то есть возникновения такой ситуации, когда денег, вырученных от продажи, не хватает для покупки нового объекта. Такая ситуация часто возникает:
- при плохом знании цен на рынке недвижимости;
- слишком долгом поиске варианта, в течение которого происходит подорожание цены в результате инфляции.
- Альтернативная продажа даёт возможность раздела общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Сделать это при помощи простого обмена крайне сложно.
- Договорные сделки такого рода позволяют решить проблемы сразу для нескольких сторон.
Однако у альтернативных сделок есть свои риски.
Риск альтернативных сделок
Несмотря на риэлторскую помощь в поиске, проверке недвижимости, подготовке документов для купли-продажи, альтернативные сделки часто тормозятся. Причиной чаще всего являются:
- несогласованность действий участников цепи (предыдущее звено уже продало своё жильё, а последующее ещё не готово, или наоборот);
- отказ от сделки на каком-то этапе;
- задержка с выпиской и переселением собственников и пользователей квартир;
- повышенные запросы в плане цены (нередко сдельщики меняют договорную цену, так как находится кто-то, кто готов предложить более выгодные условия, и таким образом альтернативные сделки могут превратиться в своего рода аукционы);
- юридическое несовершенство одной из сделок (например, обнаруживаются новые собственники уже проданной квартиры).
Последнее, к сожалению, возможно и в том случае, если сделку курируют риэлторы, так как и они не застрахованы от ошибок.
Особенности регистрации
Дополнительный риск даёт необходимость регистрации всех сделок не в одном договорном документе, а каждой в отдельности: каждая операция в альтернативной цепочке юридически самостоятельна и не влечет по закону обязательное заключение договора в любом из звеньев, как только это произошло в предыдущем.
То есть нередко бывает так: одна из сторон продаёт свою квартиру и регистрирует сделку, а в нижнем звене кто-то отказывается это сделать, несмотря на устную договорённость, и вся цепь рвётся. Страдают при этом продавцы-покупатели промежуточных звеньев и верхний покупатель: они остаются без желаемых квартир и рискуют потерять часть денег во время поисков других вариантов (найденное жильё может оказаться более дорогим, опять понадобятся расходы на риэлторов и т.д).
Как избежать риски при заключении взаимосвязанных сделок
- Ещё на предварительном этапе всем сторонам нужно обговорить в отдельности каждую деталь сделок и договориться о времени проведения операций с тем, чтобы операция предыдущего звена опережала по времени сделку последующего этапа.
- Также необходимо нанять единого исполнителя, курирующего заключение всех сделок в цепочке, то есть один риэлтор будет вести все сделки и держать всю ситуацию под контролем.
- Заключение договоров купли-продажи у одного нотариуса может подстраховать от преждевременного заключения договора, если вдруг не сработало предыдущее звено.
- На сайте Росреестра можно отслеживать ход регистрации, что даёт возможность увидеть, что один из собственников продаваемого или покупаемого жилья не провел регистрацию сделки в установленное время, и приостановить дальнейшие сделки, предупредив всех участников.
- Помимо этого, все участники альтернативной цепочки могут заключить добровольный договор, заверив его у нотариуса, суть которого такова: если какая-то сделка срывается, восстанавливается статус-кво, то есть предшествующие сделки аннулируются, а сторонам возвращаются уплаченные деньги.
Налогообложение в альтернативных сделках
С позиции налогового кодекса альтернативные сделки рассматриваются как совокупность обычных сделок, на которые распространяются обычные правила налогообложения и налогового вычета.
- Все продажи облагаются налогами, за исключением случаев, указанных в данной статье.
- При покупке же возможен налоговый вычет.
- Для продавца-покупателя НДФЛ при продаже может компенсироваться налоговым вычетом, и в результате налоговые выплаты могут равняться нулю.
Заключение
Альтернативная продажа квартиры, несмотря на сложные замысловатые переплетения сделок, может помочь осуществить задуманное в полной мере. Это настоящий выход для тех, кто мечтает разъехаться и поделить общую жилплощадь. Но при несогласованности действий сторон, невыполнении ими своих обязательств, вся цепочка может разрушиться и привести к непредвиденным потерям. Поэтому альтернатива при продаже квартиры должна быть осмысленной и застрахованной от риска её участниками со всех сторон.
Прямая, свободная, альтернативная продажа квартиры: что это такое, сравнение
Продавая недвижимость, собственник чаще всего планирует на вырученную денежную сумму приобрести новую жилую площадь. Реже бывают случаи, когда квартира продаётся за ненадобностью, так как у продавца уже есть своё жильё и он хочет получить деньги на руки. В этих ситуациях сделки осуществляются по-разному, где каждая продажа имеет своё название.
Типы продаж
Существует 2 основных вида продаж:
- прямая (по-другому свободная или чистая) продажа квартиры;
- альтернативная продажа квартиры.
Выделяют ещё третий тип продажи – «цепочку», которая состоит из нескольких альтернатив. Но такой вариант встречается очень редко.
Свободная (прямая) продажа квартиры
Свободная продажа квартиры – это сделка, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец или продавцы (когда в квартире несколько собственников). Покупатель в таком случае получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в квартиру, освобождённую от третьих лиц.
Такую сделку часто называют «прямой» продажей.
При свободной продаже необходимо очень внимательно оформлять документацию. В ней должны быть подробно расписаны основные условия:
- передача ключей от квартиры;
- дата выселения прежних хозяев;
- снятие жильцов с регистрационного учёта;
- наличие обременений на имущество;
- план действий при наступлении непредвиденных ситуаций.
Альтернативная продажа квартиры: что это такое, особенности
В 70% случаев недвижимость продаётся для того, чтобы на вырученные деньги приобрести новую жилую площадь. Такой тип сделки называется альтернативной продажей. Процесс оформления документации здесь более сложный, так как в ней, в отличие от «прямой» продажи, принимают участие уже 3 стороны:
- продавец квартиры № 1;
- покупатель;
- продавец квартиры № 2, которую хочет приобрести продавец квартиры № 1.
Так как владелец отчуждаемой недвижимости не может остаться без жилой площади, он ищет себе взамен другую квартиру. На это необходимо время. А покупатель вынужден ждать, пока продавец не найдёт жильё, которое будет ему подходить по всем параметрам.
Фактически это обмен или размен квартиры (для равнозначного обмена найти собственника, чтобы поменяться квартирами очень сложно).
В такой сделке деньги на руки не передаются, а засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.
Если гражданин находит недвижимость дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу собственности по альтернативной сделке он получает на руки. А если квартира оказалась дороже продаваемой жилплощади, то продавец должен доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости.
Альтернатива при продаже квартиры должна подбираться в соответствии с суммой, которой располагает продавец.
Бессмысленно завышать цену с целью покупки более дорогого жилья, так как недвижимость будет продаваться очень долго.
В таких случаях можно обратиться за помощью к риелтору, который поможет подыскать квартиру, соответствующую сумме вырученных денег. Риелтор берёт за свои услуги процент от общей стоимости продаваемой недвижимости, который составляет от 2 до 8 процентов.
В некоторых случаях выделяется отдельный вид продаж — «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Например, гражданин за счёт вырученных средств хочет приобрести две квартиры, с меньшей площадью (размен). В этом случае в сделке будут участвовать 4 человека.
Также «цепочка» может выстроиться, если продавец предыдущей недвижимости приобретает новую, продавцы которой покупают следующую.
Альтернативная продажа квартиры и риски
- Отказ продавца от сделки. Главный риск приобретения жилья по альтернативной сделке заключается в том, что собственник может передумать продавать квартиру. Это может быть связано с невозможностью подобрать подходящее жильё.
- Собственник вправе изменить условия сделки в одностороннем порядке. Это несёт риск потери денег.
- Недоговорённость между собственниками жилища. Допустим, кто-то из владельцев против продажи квартиры или недоволен её стоимостью.
- Недееспособность одного из владельцев недвижимости.
- Смерть собственника.
Существует риск создания слишком длинной «цепочки» альтернатив. Подобный тип продажи несёт за собой увеличение времени оформления, а с ней и риски разрыва сделки. Потому что в любое время один из продавцов может отказаться от продажи и вся сделка станет недействительной. Документы придётся собирать заново.
В целях безопасности при оформлении договора об авансе необходимо указать, кто из собственников будет приобретать квартиру в прямой продаже.
Даже если все нюансы сделок будут детально проработаны каждым собственником, то всё равно есть риск при оформлении документации остаться ни с чем.
Это объясняется тем, что в альтернативной сделке договоры купли-продажи никак не связаны юридически между собой. Каждый оформляется по отдельности. Если регистратор откажется оформлять один из пакетов документов, то остальные будут оставаться в процессе.
Поэтому при отказе одного из собственников от продажи недвижимости или несоответствии документации оформление одного из договоров приостанавливается.
В таком случае необходимо прервать юридический процесс подготовки других договоров регистратором. Но как это сделать на практике, когда остальных участников сделки всё устраивает? Если частичная регистрация уже произошла, значит нужно:
- договориться с другими владельцами о расторжении договоров, иначе можно остаться без квартиры;
- обратиться в суд о восстановлении права на квартиру, если добровольно не получается решить вопрос с другими продавцами.
Чтобы обезопасить себя необходимо каждый день отслеживать ход процесса регистрации по номеру заявления:
- на сайте Росреестра;
- по единому бесплатному телефонному номеру Росреестра (8-800-100-34-34).
Хорошо бы для регистрации нанять стороннего исполнителя. Этим занимаются многие юридические компании, в которых риск частичной регистрации сводится к минимуму, потому что в процессе постоянной практики они изучили требования Росреестра досконально.
Но идеальным вариантом будет поведение сделки через нотариуса. Нет необходимости проверять юристами Росреестра удостоверенные нотариусом документы. А срок оформления регистрации сократится в разы.
Тип продажи альтернатива имеет очень тонкую специфику в оформлении документов. Здесь нужна помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять или наоборот не купить желаемую собственность. Поэтому при приобретении жилплощади безопаснее приобретать квартиру с помощью прямой продажи, предварительно проверив юридическую чистоту сделки.
Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы
Прямая продажа имеет ряд плюсов:
- Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
- Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
- Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.
Минусы прямой продажи:
Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:
- возможная потеря купленной недвижимости;
- возможная потеря большой суммы денег;
- затраты на оформление документов в Росреестре;
- потеря личного времени.
Это уже далеко не «чистый» тип продаж.
Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.
Ещё минус прямой продажи может быть в конфликте между собственниками, когда одной квартирой владеют несколько человек. Они часто не могут определиться с ценой на недвижимость.
Поэтому если есть сомнения покупать квартиру или нет, то необходимо в целях безопасности проверить юридическую чистоту сделки при помощи адвоката.
Продажа и покупка квартиры одновременно. Что такое альтернативная сделка?
Среди различных способов отчуждения жилья, которые используются на рынке недвижимости, стоит упомянуть об альтернативной продаже.
Такой вариант сделок наиболее популярен сегодня на рынке вторичной недвижимости.
Что представляет собой альтернативная продажа жилья, будет подробно рассмотрено в этой статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !
Что такое реализация жилья с альтернативой?
Рассмотрим, что это такое — продажа жилой площади с альтернативой. В законодательстве не существует такого понятия, как альтернативная сделка. Но, несмотря на это, специалисты агентств недвижимости употребляют в своей профессиональной деятельности этот термин при купле – продаже недвижимости.
Особенность такой сделки состоит в том, что собственнику жилья необходимо найти покупателя для своей недвижимости и одновременно присмотреть другую жилплощадь, которая удовлетворяет его требованиям. Так вот, приобретаемая им недвижимость и будет альтернативной.
У альтернативного соглашения должно быть как минимум 3 участника:
- покупатель первой продаваемой жилплощади;
- собственник первой продаваемой жилплощади, который одновременно будет покупателем второй альтернативной жилплощади;
- продавец альтернативной жилплощади.
Альтернативная сделка проводится в следующих ситуациях:
- Необходимо улучшить жилищные условия.
- Переезд на новое место жительства.
В некоторых случаях такой вид купли-продажи охватывает несколько объектов. То есть имеет место так называемая альтернативная цепочка. Иначе говоря, продаётся не одна квартира, а несколько, иногда 4-5. Здесь продавцы каждого такого жилья являются одновременно покупателями иного жилья, из чего и складывается данная цепочка.
Важно знать, что такая недвижимость не реализуется друг за другом или последовательно. Эту процедуру следует тщательно спланировать, вплоть до мельчайших деталей, для того, чтобы в чём-то не ошибиться или не промахнуться.
В противном случае, нарушится вся цепочка. От длины цепочки прежде всего зависит то, насколько сложной будет сделка.
Число квартир, которые могут быть задействованы в этой схеме законодательно не ограничено. Сложность данного вида покупки и продажи жилья заключается еще и в том, что её объектами могут выступать как недвижимость в новостройках, так и жильё на вторичном рынке одновременно.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Какими законами, актами регламентируется?
На законодательном уровне альтернативные соглашения регулируются теми же нормативно – правовыми актами, что и любые сделки по купле – продаже недвижимости. Точнее говоря, Гражданским Кодексом РФ, ст. 131, 164, 549 — 558 и др.
Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок
- В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
- Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
В них определены:
- что представляет собой договор продажи недвижимости, его форма;
- основание госрегистрации перехода права собственности на недвижимость;
- предмет, цена в договоре продажи жилья;
- порядок передачи и последствия передачи недвижимости.
Порядок проведения процедуры
Для того, чтобы успешно провести куплю – продажу, стоит придерживаться конкретного порядка, который (на примере из альтернативной цепочки, включающей 3-и квартиры) состоит из следующих этапов:
- Оценить 1-ю квартиру, оценить 2-ую и 3-ю альтернативную недвижимость, а также просчитать сумму необходимой доплаты за неё.
- Осуществить поиск покупателя на 1-ю квартиру. Сделать предварительный поиск 2–ой и 3–ей, которые соответствуют условиям покупателей.
- Оформить необходимый задаток или аванс за 1-ю после того, как будет найден на неё покупатель.
- Собрать требуемый для сделки пакет документов на 1-ю жилплощадь, тщательно проверить всю документацию. Выбрать из имеющихся вариантов 2-ю и 3-ю жилплощади.
- Оформить аванс за 2-ю и 3-ю жилплощадь. Согласовать все условия, чтобы провести сделки по купле – продаже с продавцами этого жилья.
- Собрать документы по 2-ой и 3-ей квартире, изучить и проверить их. Предварительно подготовить шаблоны договоров на куплю – продажу по всей цепочке из трёх квартир.
- Арендовать банковские ячейки для денежных средств, которые будут использоваться для расчётов по основной сумме денег и по суммам доплат. Положить деньги в банковские ячейки и оформить соглашения о доступе к ним.
- Подписать договоры по купле – продаже недвижимости по всем 3-м квартирам одновременно.
- Передать всю необходимую документацию для регистрации всех 3-х квартир.
- Получить документы с регистрации.
- Взять денежные средства из банковских ячеек для расчётов.
- Подписать передаточные акты на все квартиры.
Риски
Как и при других способах купли-продажи, при совершении альтернативных сделок существуют вполне определённые риски. Все они типичны. Однако у таких соглашений есть свои «специфичные риски». Вот некоторые из них:
Риск | Последствия | Как избежать |
Несогласованность действий | Соглашение разорвётся, пострадают все участники, цепочка развалится. | Чтобы такого не случилось, условия соглашения детально обсуждаются со всеми участниками. Хорошо, если есть заранее продуманный, детальный, согласованный со всеми участниками план действий. |
Риск частичной регистрации | Впоследствии кто-то из участников сделки возможно останется без квартиры либо без денег. | Каждый день следить за ходом регистрации по номерам заявлений на регистрацию. Возможен наём стороннего исполнителя для того, чтобы зарегистрировать весь пакет документов. Самый надежный вариант – проведение соглашения через нотариуса. |
Неадекватные запросы участников цепочки | Способны привести к увеличению сроков оформления купли-продажи либо повышению цены | Адекватность ожиданий, то есть соответствие их рыночным ценам и возможностям. |
Альтернативные сделки квартир приобретают всё большую популярность на рынке недвижимости. Это связано с тем, что для лиц, участвующих в них не требуется иметь всю необходимую денежную сумму для покупки недвижимости.
Однако в связи с определёнными рисками, следует детально готовиться к осуществлению подобных операций, чтобы избежать негативных последствий.
Полезное видео
Информация о том, как продать и купить квартиру одновременно:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта