8 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что значит прямая продажа квартиры

Что такое прямая продажа квартиры и какие плюсы у такой сделки

Ежедневно совершается огромное количество сделок с недвижимостью: кто-то продает, кто-то покупает, другие арендуют или наоборот сдают. Каждый участник сделки по недвижимости хочет получить максимальную прибыть и выгоду от нее. Есть два основных типа реализации недвижимости:

  • прямая или свободная продажа квартиры;
  • альтернативная.

Данные виды продажи квартиры кардинально отличаются друг от друга. Выбор конкретного способа зависит от обстоятельств, в которых находится продавец.

Прямая продажа квартиры — что это такое?

Чтобы понять, что такое прямая продажа недвижимости, рассмотрим определение понятия. Итак:

Прямая продажа квартиры — это тип сделки, в которой принимают участие две стороны, одна из которых продает недвижимость, а другая покупает.

При этом дополнительные аспекты, как необходимость в покупке нового жилья, наличие обременения на продаваемой квартире, несовершеннолетние лица, прописанные в ней или другие собственники отсутствуют.

Второе название такого типа сделки с недвижимостью — чистая продажа квартиры. И чистая она именно из-за отсутствия отягощающих факторов. По сути продавец реализует недвижимость с целью получения выгоды от сделки, а не для обмена старого жилья на новое, улучшения жилищных условий или достижения иных целей.

Другая особенность продажи чистой квартиры — скорость. Такую сделку опытный риелтор (так называют человека, который занимается продажей за процент от сделки или зарплату, если он является наемным агентом в какой-либо риелторской фирме) закроет за пару дней, так как все документы от продавца квартиры будут на руках, ну а от покупателя требуются только деньги.

Нашел человека, готового заплатить нужную сумму, продал квартиру… Все просто!

Для сравнения: чтобы продать квартиру в ипотеке, на которую наложено обременение банка, необходимо получить согласие кредитора на сделку. На рассмотрение запроса уходит от 3-15 дней. Также сложности ожидают тех, кто хочет продать старую квартиру и сразу приобрести новую, то есть в сделке уже участвует минимум три стороны. Это уже не прямая или чистая продажа, а альтернативная. Необходимо грамотно все оформить, рассчитать разницу и учесть интересы каждой стороны. Вопрос альтернативной продажи со всеми преимуществами и недостатками рассмотрим ниже.

Что представляет собой прямая продажа квартиры?

Такой тип сделки, как прямая продажа квартиры, риэлторы еще называют “чистая продажа”. Для такой сделки характерны скорость и простота. Чтобы прямая продажа квартиры состоялась, необходимо соблюсти ряд условий:

  • В реализуемой квартире никто не должен быть зарегистрирован и не проживать;
  • Если кто-то проживает, в договор купли-продажи недвижимости вносится пункт о том, что помещение освободится во время указанного срока. Обычно на переезд дается 1 месяц;
  • Исключается необходимость в подборе альтернативной квартиры (комнаты, дома) для продавца. То есть он нанимает риелтора только для реализации свободной квартиры, а для проживания у него имеется альтернативная жилплощадь.

Прямая продажа квартиры пошагово:

  • Шаг 1: Поиск риелтора и заключение с ним договора. Можно продавать квартиру и самостоятельно, но тогда следует знать, как именно заключается договор купли-продажи, как регистрируется недвижимость на нового владельца в Россреестре и другие нюансы сделки.
  • Шаг 2: Рекламная кампания, демонстрация недвижимости, переговоры с потенциальным покупателем и заключение с ним предварительного договора купли продажи, если квартира ему подходит.
  • Шаг 3: Заключение сделки и регистрация договора купли-продажи в Росреесте.
  • Шаг 4: Подписание акта приема-передачи недвижимости и получение денег (перевод, аккредитив банка или другой вариант).
  • Шаг 5: Выплата комиссии риелтору или фирме, если он привлекался для продажи квартиры. Если все сделали самостоятельно, значит сэкономили на этом моменте.

Помните, что важно собрать полный пакет документов для совершения такой сделки. Список в видео:

Плюсы и минусы прямой продажи

Существует два вида продажи квартиры — прямой (рассматриваемый) и альтернативный. Оба способа имеют, как преимущества, так и недостатки.

Прямая продажа квартиры имеет большое количество плюсов для покупателя:

  • Скорость и экономия времени, так как въехать в приобретенное жилье можно практически сразу;
  • Получение кредита на «чистую квартиру» — более простая и быстрая процедура;
  • Есть возможность торговаться и сбивать цену, если деньги предлагаются наличными;
  • Есть возможность избежать нескончаемой цепочки юридических действий, характерных для альтернативной продажи.

Хотя для собственника еще больше плюсов, он быстро реализует квартиру и получает нужную ему сумму на руки, с которой далее может совершать любые финансовые операции.

Нельзя не учитывать и отрицательные стороны, которые могут возникнуть при прямой продаже квартиры. В первую очередь минусы такого способа могут коснуться покупателя недвижимости:

  • Потеря времени и денег. Есть вероятность, что квартира все же окажется нечистой, как бы собственник не уверял в обратном, поэтому проверка ее на обременение, наличие прописанных лиц, о которых продавец не упоминает и т.д. обязательна. Для этого нужно обратиться к юристу, а это стоит денег.
  • Возможность появления наследников. Чтобы проверить все досконально требуется юрист, самостоятельно можно приобрести проблемную квартиру.

Чтобы избежать негативных последствий, необходимо обратиться за помощью к юристу и инициировать доскональную проверку квартиры, прежде чем заключить с продавцом сделку по прямой продаже.

Читать еще:  Продажа недостроенных домов

Особенности альтернативной продажи квартиры

Альтернативная продажа квартиры — гораздо более распространенный вариант, чем прямая. Все дело в том, что не у всех продавцов есть второе жилье. Как правило, квартира продается с целью приобретения на вырученные деньги новой или же размена, к примеру, старой двушки на две однокомнатные. Это стандартная процедура при разводе, когда оба супруга не желают более проживать совместно. Или же родители хотят выделить ребенку отдельную жилплощадь.

Итак, для альтернативы характерна цепочка юридических действий со сбором огромного пакета документов. Необходимо найти покупателя на старую квартиру и подобрать новую, на которую хватает денег от продажи. Если же финансов недостаточно требуется еще и обращение в банк за ипотекой или кредитом на жилье, чтобы покрыть недостающую сумму.

В итоге такая процедура занимает гораздо больше времени, так как каждая из сторон может в любой момент передумать. Но есть и плюсы, продавец в итоге меняет квартиру на более выгодный для него вариант, а покупатель получает недвижимость по привлекательной цене.

Прямая продажа квартиры, что это такое?

Прямой продажей квартиры считается ее реализация продавцом без дополнительных условий и интересов третьих лиц. Педставляют собой сделки, когда у продавцов нет:

  1. обязательств перед банком по ипотечным кредитам, где в качестве залога выступает продаваемая недвижимость;
  2. необходимости приобретать другое жилье до реализации своей жилплощади;
  3. зарегистрированных граждан в реализуемом объекте;
  4. претензий со стороны третьих лиц на право собственности.

На вторичном рынке прямые продажи встречаются не так часто. За исключением частных домов и коттеджей.

Если покупатель обращается за заемными средствами на покупку жилого помещения по прямому договору, одобрение от банка на ипотеку получить легче. При приобретении такого объекта без привлечения заемных средств оформление и регистрацию договора можно провести за пять рабочих дней.

Риэлторы называют такие сделки «чистыми продажами». Но и они могут иметь сложности. Это касается и новостроек, и вторичного жилья. Особенно, стоит быть внимательным, когда объявляется цена ниже рыночной.

Новостройки

В новых квартирах с открытой планировкой можно столкнуться с требованиями:

  • проводить электрику и сантехнические работы специализированными организациями, имеющими лицензии на этот вид деятельности;
  • утверждать планы ремонтных работ с управляющей компанией;
  • обязательного наблюдения за ходом работ со стороны ТСЖ.

Все это значительно увеличит стоимость ремонта, о чем покупатель узнает после того, как уже приобрел жилье. Самой дешевой прямой покупкой будет приобретение помещения в новостройке непосредственно у застройщика.

Вторичный рынок

Квартиры вторичного жилого фонда, также как и дома, в которых они расположены, могут иметь скрытые недостатки. Их невозможно обнаружить при визуальном осмотре перед покупкой. Правда, в этом случае у покупателей будет шанс признать сделку недействительной по основанию умышленного сокрытия продавцами дефектов в недвижимости. Продавать такие объекты пытаются быстро и по сниженным ценам.

Чистая продажа и ипотека

При обращении клиента за ипотекой для приобретения квартиры на вторичном рынке, с чистой продажей, у него есть некоторые преимущества в сроках рассмотрении заявки.

Кредитные предложения банков имеют ограниченный срок действия. Как правило, он не превышает трех месяцев.

При прямой продаже, заемщик получает деньги сразу после одобрения кредитором и выходит на сделку. При продаже с альтернативой, он будет вынужден ждать продавца. И если срок предложения от банка к моменту покупки истечет, покупателю придется снова обращаться за займом.

Банк придерживается обычных процедур при рассмотрении заявок на ипотечные кредиты, и всегда направляет своего представителя для осмотра объекта. Поскольку он будет являться предметом залога кредитора, а, следовательно, подлежит рыночной оценке.

На ставках по кредиту простота и чистота договоров никак не отражается.

Если же приобретается новостройка по прямому соглашению у аккредитованного в банке застройщика, у заемщика есть возможность получить льготную ставку по займу. Например:

СбербанкРайффайзенГазпромбанк
7%9,5%9%

Проценты указаны при условии что:

  • строительство завершено и
  • квартира приобретается по договору купли-продажи.

На инвестиционные контракты предложения не распространяются, и к прямым договорам они не относятся.

Помимо сниженных процентов заемщику не потребуется предоставлять дополнительных справок на недвижимость, поскольку банк ее уже оценил и имеет по всему объекту полную документацию.

Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.

Разберем подробно, что значит каждый термин и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки.

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

Читать еще:  Форма купли продажи квартиры

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Прямая или свободная продажа: деньги в обмен на недвижимость

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

  • Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
  • Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
  • Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.

Самая простоя схема альтернативной сделки, стоимость квартир равна

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Участник 2 покупает альтернативную квартиру с доплатой

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

«Альтернатива подобрана» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе , у нас есть отдельная статья.

Что такое прямая продажа квартиры

Ежедневно по всему миру совершаются сотни тысяч сделок по приобретению недвижимости. Продавцы желают продать подороже, а покупатели — приобрести подешевле. Извечный закон рынка не меняется.

Продажи квартир бывают двух видов — прямая и альтернативная. Каждый из способов имеет как положительные нюансы, так и отрицательные. Что значит прямая продажа квартиры и в чем она заключается, рассмотрим далее.

Что такое прямая продажа квартиры

Прямая продажа квартиры — что это такое? Конкретного юридического определения этому понятию нет. На практике это сделка, при которой продавец продает жилье без привлечения третьих лиц и дополнительных условий. Часто можно услышать фразу «чистая продажа» — она означает то же самое.

Читать еще:  Справки для продажи квартиры

При этом способе в квартире нет зарегистрированных лиц и в ней никто не проживает. На жилье не должно быть залоговых обязательств или ареста, т.е. квартира чиста. Такой способ подразумевает, что для продавца жилье является избыточным и его цель — просто извлечение прибыли.

Агентами недвижимости этот термин употребляется в случаях продажи объекта без встречного предложения. Гражданам, которые хотят продать жилье, не требуется искать новую недвижимость для последующего приобретения, так как у них есть место для проживания.

При таком способе на квартиру уже подготовлены все документы и сделка совершается в минимальные сроки — 2 или 3 дня.

Плюсы и минусы

Как и любая другая сделка, способ имеет отрицательные и положительные стороны. Рассмотрим их и выявим отличительные особенности.

Плюсы.

  1. Экономия времени. Купить квартиру и въехать в квартиру можно без промедлений, ведь продавцу не нужно время для поисков себе нового жилья. Такой способ менее энергозатратный для всех сторон соглашения.
  2. Банковская организация охотнее согласится на кредитование квартиры. Круг возможных покупателей расширяется за счет лиц, желающих приобрести квартиру в ипотеку.
  3. Возможность торговаться с продавцом при приобретении объекта за наличные деньги.
  4. Небольшая разница в цене между чистой и альтернативной продажей. Лучше немного переплатить, но при этом сэкономить нервы и время.
  5. Покупатель обходит стороной нескончаемую цепочку юридических действий. Например, снятие с регистрационного учета жильцов продаваемой квартиры.
  6. Возможность получить скидку при срочной продаже.
  7. Заключение сделки только с собственником жилья.

В практике часто бывают случаи признания договора недействительным, даже если квартира казалась абсолютно чистой.

Каковы отрицательные стороны способа?

  1. Если объект получен по наследству, не исключено, что в скором времени появится «обделенный» наследник. Или, например, гражданин вышел из мест лишения свободы и пытается заявить свои права на недвижимость.
  2. Недобросовестность продавца, вследствие которой окажется, что на недвижимости есть обременения. Итог — потеря денег и времени. Нельзя верить на слово продавцам, которые уверяют вас в «прозрачности» объекта.
  3. Продавец может скрыть, что сделкой он нарушает права недееспособных или несовершеннолетних граждан. Такое соглашение тоже могут признать недействительным.

Важно! Если вы сомневаетесь в «прозрачности» сделки, обратитесь за помощью к юристу и выясните все факты самостоятельно.

Другие виды продаж квартир

Наряду с прямым способом продажи есть еще два — альтернативный и так называемая цепочка. Рассмотрим их далее и проанализируем.

Альтернатива

Самый распространенный способ сбыта недвижимости — альтернативный. Почему так? Все просто: подавляющее большинство продавцов на вырученные деньги сразу покупают новое жилье, а не откладывают финансы на счет или к себе под подушку.

Сделка купли-продажи происходит одновременно, то есть в один день на обе квартиры. Соглашения подписываются одновременно, как и регистрация документов.

Способ помогает продать квартиру и сразу же приобрести новую, хоть этот процесс и немного сложнее, чем чистая продажа. Альтернативная продажа несет свои риски и занимает больше времени.

Цепочка

«Цепочка квартир» — продаются сразу несколько «альтернативных» квартир. Продавцы каждой квартиры — это покупатели в следующей. Поэтому этот метод и называется «цепочкой».

Например, гражданин продает 5-комнатную квартиру. Взамен ей он приобретает 2-комнатную и 3-комнатную квартиру. Получилась цепочка из трех квартир, в которой вместо одной покупают сразу две (альтернативных).

Чем длиннее цепочка, тем больше участников и больше рисков. Сделка занимает много времени. Если один элемент цепочки «сломается», рухнет вся система. В практике цепочки свыше четырех объектов — явление редкое.

Какие могут быть опасности

От рисков при совершении сделок не застрахован никто. Даже самый опытный риелтор может ошибиться и испортить сделку. Рассмотрим наиболее вероятные опасности.

  1. Низкое качество жилья. Застройщик заявляет о высоком качестве стройматериалов, а на деле выходит совсем наоборот. Прежде чем доверять тому или иному застройщику, рекомендуем проверить сертификаты качества.
  2. Незаконные схемы продажи. Например, продажа одного объекта незавершенного строительства сразу нескольким лицам.
  3. Банкротство застройщика. Компании не могут выполнить свои обязательства перед гражданами по причине своей финансовой несостоятельности, о которой становится известно уже потом.
  4. Долгострой — нарушение сроков строительства или «замораживание» строительства. Причины такого явления могут быть самыми разнообразными — например, финансовая несостоятельность. Однако в любом случае вы страдать от этого не должны.
  5. Умышленное предоставление продавцом поддельных документов.
  6. Нарушение прав несовершеннолетних, недееспособных лиц или наследников.

Заключение

Покупка или продажа недвижимости — процесс трудоемкий и, как правило, долгосрочный. Подходить к такому мероприятию нужно с максимальной внимательностью. Подготовка документов, проверка застройщиков, проверка продавца — не стоит пренебрегать простыми правилами.

Прямая продажа квартиры — удобный способ приобретения недвижимости. Он удобен прежде всего сокращенными сроками своего исполнения.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (495) 280-04-20
+7 (812) 389-29-90
+7 (800) 511-29-38

Это быстро и бесплатно !

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector