1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Форма предварительного договора купли продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Тип документа: Договор купли-продажи недвижимости

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 10,3 кб

Оформление данного вида договора начинается с заполнения шапки. В данном случае понадобится указать место проведения подписания договора и дату. Также необходимо указать такую информацию, как фамилия, имя, отчество каждой из сторон соглашения, а также их паспортные данные. В этом разделе документа также фиксируется информация о статусах участников, определяется, кто является «Продавцом», а кто «Покупателем».

Содержание рассматриваемого вида договора

После заполненной шапки идут двенадцать пунктов договора, которые и являются его содержанием. Наиболее важными моментами соглашения являются следующие детали:

  • стороны в обоюдном порядке обязуются реализовать все условия, прописанные в договоре, в четко указанный срок;
  • покупатель должен подтвердить, что абсолютно все характеристики объекта договора в полной мере его удовлетворяют (речь в данном пункте должна идти о планировке, местонахождении, параметрах, состоянии и т.п.);
  • наличие изменений и дополнений должно осуществляться исключительно по согласию обеих сторон, которое должно быть зафиксировано в письменной форме.

Также важным моментом является то, что участники соглашения должны информировать противоположную сторону о том, что возникают какие-либо обстоятельства, которые ставят под вопрос реализацию условий договора.

Предварительный договор купли-продажи жилья

Чаще всего предварительный договор купли-продажи применяется в сделках с недвижимостью и представляет собой соглашение о желании в будущем совершить сделку по реализации квартиры, жилого дома и т. п. Его объектом является не материальный предмет, а всего лишь взаимные обязанности по заключению договора на оговоренных условиях.

Самой популярной сферой использования такого договора является жилищное строительство. Все крупные подрядчики особенно заинтересованы в обеспечении себя достаточным количеством покупателей после постройки жилого дома или гаражного помещения. В то же время у потенциальных покупателей появляется возможность заранее выбрать жилое помещение или гараж по приемлемой для них цене.

Предмет и форма предварительного договора

По своей форма данный договор должен быть в соответствии с формой основного договора купли-продажи жилья под угрозой ничтожности первого из них. В регистрации предварительный договор продажи недвижимого имущества не нуждается.

Что же собой представляет предварительный договор купли-продажи жилья и для чего заключается. В данном договоре стороны не только определяют предмет договора, но и оговаривают условия купли-продажи и принимают на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи жилья в течение оговоренного в предварительном договоре срока.

Копия предварительного договора может пригодиться во время оформления кредита для покупки жилого помещения. Он будет очень кстати при принятии решения о разрешении отчуждения жилых помещений (их частей, доли на праве собственности), построенных с использованием льготных кредитов. Заключение предварительного договора направлено на обеспечение защиты обеих сторон.

Предварительный договор купли-продажи жилья: существенные условия

Исходя из комплексного анализа статей 429 и 549 ГК РФ, можно сделать вывод о необходимости включения в предварительный договор основных характеристик объекта продажи, которые впоследствии надо будет перенести в основной договор. Так, если планируется реализация жилья, в предварительном договоре можно указать только адрес дома, этаж, площадь и количество комнат. В случае покупки гаража достаточно указания его адреса и площади. Это значит, что совсем необязательно указание в договоре точных идентифицирующих признаков конкретно определенного объекта.

Тем не менее, рекомендуется включить:

  • стоимость объекта, подлежащего продаже;
  • при реализации жилья — список лиц, которые имеет право проживать в нем;
  • срок, необходимый для заключения основного договора (если срок не упоминается, то в соответствии с законодательством он признается равным одному году).

Во избежание ошибок необходимо помнить: договор, хотя и «предварительный», но если он предусматривает обязанность оплатить еще не имеющуюся в наличии вещь, квалифицируется как договор продажи будущей вещи на условии предоплаты.

Поэтому может быть предусмотрен задаток, ставящий своей целью обеспечение заключения основного договора. На практике большинство контрактов такого типа включают условие о задатке. Дело в том, что без угрозы потери денежных средств при отказе от обязательств гражданско-правовая дисциплина сторон будет намного ниже. Основные цели составления такого документа не будут обеспечены необходимыми гарантиями,которые стимулировали бы стороны неукоснительно следовать своим обязанностям.

Гарантии при заключении предварительного договора

Сторонам, заключающим предварительный договор, необходимо четко определить объект продажи, то есть, указать квартиру, цену за нее и порядок взаиморасчетов. Также должно быть определено время, когда стороны обязуются заключить основной договор, и указаны условия основного договора, по которым стороны достигли соглашения.

Предварительный договор является гарантией для обеих сторон: продавцу он гарантирует срок, в который покупатель обязан купить жилое помещегние, а покупателю – стабильность цены жилья до момента покупки. Обеспечение выполнения условий договора осуществляет пункт 5 статьи 429 ГК РФ, который дает право одной стороне при уклонении другой стороны от заключения основного договора требовать этого через суд.

Установленный законом срок для подачи в суд иска о понуждении заключить основной договор составляет 6 месяцев с начала отступления от договорных обязательств по заключению основного договора.

В случае принятия судом положительного решения договор будет считаться заключенным на принятых в судебном решении условиях с момента вступления судебного решения в законную силу.

Возможные риски для покупателя

Этот вопрос имеет две стороны: заключение предварительного договора при покупке на вторичном рынке недвижимости и при строительстве дома. Первый вариант никаких рисков для обеих сторон не несет. Если срок заключения основного договора наступил, а стороны не предлагают его заключить, предварительный договор просто прекращает свое действие.

Если же предварительный договор заключается при строительстве жилья, покупатель несет определенные риски. В большинстве случаев предварительные договоры на стадии строительства нового жилья между застройщиками и покупателями заключаются в интересах застройщиков. Таким способом они пытаются избежать выполнения дополнительных обязательств, которые предусмотрены законодательными актами России об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Читать еще:  Преимущественное право покупки комнаты

Нет гарантии получения жилья

Так как предварительным договором предусматривается не покупка жилья, а только намерение заключения основного договора купли-продажи, то при оплате покупателем указанной в предварительном договоре суммы у него нет никаких гарантий получения жилого помещения.

Возникновение риска связано с тем, что предварительный договор не содержит обязательства застройщика передать покупателю объект жилищного строительства, поэтому защитить свое право на жилье в суде будет достаточно проблематично.

Если же покупатель обратится в суд с иском, содержащим требование о понуждении к заключению основного договора, то застройщик может выдвинуть встречный иск о признании предварительного договора незаключенным или недействительным.

Риск признания предварительного договора покупки не заключенным

В соответствии с действующим законодательством в предварительном договоре необходимо четко сформулировать условия, которые позволят однозначно определить предмет основного договора купли-продажи. А также такие его существенные условия как цена, этаж, площадь жилья, количество комнат и т. д. Однако на этапе строительства многие из существенных условий предварительного договора однозначно определить невозможно, ведь нельзя прийти к соглашению о том, чего еще нет. Хитрость здесь в том, что если сторонами не достигнуты соглашения по всем без исключения существенным условиям, договор считается незаключенным.

Риск попасть на двойную продажу жилья

Известно, что предварительный договор не нуждается в государственной регистрации, так как по этому договору покупатель не получает права собственности. Поэтому отсутствие совести у продавца может привести к заключению на один объект нескольких предварительных договоров. То есть, деньги собрать со всех, а право заключения основного договора предоставить только одному из них.

Риск для покупателя жилья потерять деньги

В случае, когда недобросовестным застройщиком срываются все сроки строительства, то на выплату им неустойки надеяться не стоит, ведь в предварительном договоре единственным оговариваемым сроком является время заключения основного договора. Поэтому такое строительство запросто превратится в долгострой, и застройщик за это ответственности не понесет. При обращении в суд с иском о возврате вложенных денег и выплате неустойки, в случае признания застройщика банкротом, деньги покупателю не вернут.

Таким образом, главное, что нужно знать, заключая предварительный договор в ходе строительства многоквартирного жилого дома, – привлечение на строительство денег покупателей может быть лишь по договору участия в долевом строительстве или через выпуск специальных жилищных сертификатов. Также деньги на строительство могут привлекать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы, которые действуют на основании федеральных законов о таких кооперативах.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилья возможно по общим основаниям главы 29 ГК РФ, то есть, когда:

  • в результате заключения дополнительного соглашения стороны договорились о расторжении;
  • значительно изменились обстоятельства (в суде доказывается инициатором расторжения, причем не принимаются во внимание иски, которые мотивируются рисками и обстоятельствами, которые истец мог предвидеть);
  • одним из контрагентов допущено существенное нарушение.

Кроме того, возможен и односторонний отказ от исполнения договора. Однако в таком случае сторона, виновная в расторжении договора, должна в двойном размере возвратить переданный ей задаток. Если же вина лежит на плательщике задатка, то уплаченная им сумма просто остается у другой стороны.

Если у сторон отсутствуют предложения о заключении основного договора в предусмотренный для этого срок, предварительный договор признается прекращенным.

Таким образом, предварительный договор заключается и расторгается по общим правилам. Ему не нужна государственная регистрация, а самым существенным условием, без которого предварительный договор купли-продажи не будет считаться заключенным, является предмет будущего договора купли-продажи объекта.

Секреты успешной продажи, ч.17. Предварительный договор и его особенности

Предварительный договор купли-продажи, как и авансовый договор или договор задатка, с точки зрения закона не является обязательным документом в сделке. Однако с точки зрения эффективности процесса сделки один из этих договоров обязательно должен быть подписан.

Зачем нужен предварительный договор?

Когда участники сделки подписывают предварительный договор, они заранее обозначают все основные условия: способ передачи денег, сроки освобождения квартиры и многое другое.

Безусловно, можно договориться и на словах: встретиться в таком-то отделении банка в такой-то день и час для подписания договора купли-продажи, и уже на месте решать все вопросы. Но практика показывает, что это плохой путь.

Обычно дело заканчивается словесной перепалкой, предынфарктным состоянием участников договора и полным развалом сделки.

Так что все бурные эмоциональные процессы лучше отнести на подготовительный период, а предварительное соглашение как раз станет хорошим поводом для обсуждения и фиксации всех подробностей. При этом стоит помнить, что каждая сделка на вторичном рынке жилья – уникальна, поскольку тесно связана с жизненными обстоятельствами людей и перипетиями их «квартирного вопроса». Поэтому пункты договора также будут уникальными, предметом соглашения продавца и покупателя.

Что учесть в предварительном договоре?

Если вы захотите выбрать именно форму предварительного договора, то должны учесть следующие нюансы:

  1. Предварительный договор обязательно заключается в той форме, в которой будет заключен основной договор – в простой письменной или с нотариальным удостоверением.
  2. Предварительный договор обязательно должен включать все положения и, в особенности, существенные условия основного договора. Напомним, к существенным условиям договора купли-продажи жилой недвижимости относятся: описание объекта, которое позволит однозначно установить объект, цена продажи и указание лиц, имеющих право пользования жильем.
  3. В предварительном договоре должен быть указан срок или иное условие заключения основного договора.
  4. В случае отказа одной из сторон предварительного договора заключить основной договор другая сторона может понудить её к этому через суд.

А теперь расскажем о некоторых пунктах предварительного договора более подробно.

Объект

В договоре подробно описывают квартиру, которая продается. Называют адрес, этаж, метраж, количество комнат. Кроме того, указывают, кому принадлежит данный объект и как возникло право собственности.

Такое описание квартиры, прежде всего, важно для продавца. Подписавшись под договором, покупатель уже не сможет отказаться от сделки на основании того, что «он не знал» о тех или иных нюансах: например, об отсутствии балкона или о том, что продавец получил квартиру в наследство.

Читать еще:  Процесс передачи денег при покупке квартиры

Цена

В риэлторской практике довольно часто встречаются ситуации, когда буквально накануне сделки покупатель говорит, что ему предложили другой вариант, и предлагает снизить цену. Аналогичные случаи бывают и на стороне продавца.

Чтобы такого не случилось, цену квартиры фиксируют в предварительном договоре.

Напомним: подписывая предварительный договор, продавец и покупатель берут на себя обязательства по совершению сделки именно на указанных в нем условиях. Если же покупатель в дальнейшем откажется приобретать квартиру, то вы сможете обратиться в суд, и тот, с большой долей вероятности, вынесет решение «о понуждении к заключению договора купли-продажи». То же самое относится и к продавцу. Поэтому перед тем как заключать предварительный договор, еще раз убедитесь, что цена вас устраивает.

Сроки

В обычной ситуации в договоре указывается три срока:

  1. срок заключения основного договора купли-продажи,
  2. срок его предоставления для государственной регистрации перехода права собственности,
  3. срок фактической передачи квартиры.

Для продавца крайне важен срок фактической передачи. Это момент, до которого вы должны будете вывезти все вещи, переехать на другое место жительство и обеспечить снятие с регистрационного учета всех проживающих. Если вы уже живете в другой квартире, а в продаваемой никто не прописан, все просто. Однако если вам еще только предстоит переезд в новое жилье, а «выписываться» вы будете в квартиру, которую покупаете одновременно с продажей своей, то процесс может затянуться. Тем более что снятие с регистрационного учета – это государственная услуга, которая занимает не один день. Учтите этот факт при согласовании с покупателем всех сроков.

Иногда в договор вписывается компромиссный вариант: «юридическое» освобождение квартиры происходит спустя какое-то время после «физического». Тогда добавляется еще один срок – тот, до которого продавец и его семья обязаны сняться с регистрационного учета. До этого момента с продавца может удерживаться какая-либо сумма в качестве гарантии. И все эти условия также указываются в предварительном договоре.

Расчеты по сделке

Наиболее сложным этапом сделки считается передача денег от покупателя продавцу. Дело в том, что переход права собственности наступает только после государственной регистрации, которая занимает несколько дней (самый короткий срок – три дня). И весь этот период квартира находится в собственности продавца.

Соответственно, передав деньги при подписании договора, покупатель рискует: если в регистрации договора будет отказано, квартиру в собственность он так и не получит, а деньги уже отдал.

Если же передавать деньги после регистрации – то рискует продавец.

Поэтому, как правило, в день подписания договора вся денежная сумма помещается в банковскую ячейку, на счет в банке или на депозит нотариуса. Порядок дальнейшего доступа к ячейке или перевода денег продавцу – один из ключевых моментов договоренностей продавца и покупателя. Обычно продавец получает деньги после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру, предъявив ряд документов, прежде всего, договор купли продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

Однако в зависимости от нюансов конкретной сделки вы можете договориться и о собственных дополнительных условиях. Все они обсуждаются на этапе подписания предварительного договора и вписываются в этот договор.

Обязательства и ответственность сторон

Составляя предварительный договор, не забудьте прописать в нем обязанности и ответственность сторон. Возможно, пункты, указанные в типовом договоре, покажутся вам закономерными, из серии «кэп очевидность». Действительно, вроде бы понятно, что продавец не должен продавать квартиру другому покупателю. Или само собой разумеется, что покупатель должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга – без этого сделка просто не состоится.

Тем не менее, не стоит пренебрегать этими, казалось бы, бесспорными, пунктами. С одной стороны, они послужат напоминанием о том, что именно должна сделать каждая из сторон. С другой – напомнят об ответственности.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Константина Барсукова, генерального директора компании «Релайт-Недвижимость»

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

ГК предусматривает возможность заключить предварительный договор купли продажи квартиры, контракт задатка или аванса для защиты интересов сторон. При этом предварительный контракт может включать в себя соглашение о задатке или авансе. Документ применяется в основном для обеспечения сделок с недвижимостью.

Закон закрепляет обязанность сторон оформить постоянный контракт на условиях, которые предусмотрены в предварительном договоре. Рассмотрим подробнее порядок оформления контракта.

Информация к документу

Под предварительным договором понимается контракт, который закрепляет обязанность сторон заключить основной договор. Причем постоянный контракт должен быть оформлен на тех договоренностях, которые содержатся в предварительном соглашении. Изменение условий в одностороннем порядке не допускается.

Закон не оговаривает причины заключения предварительного договора. На практике это может быть отсутствие у покупателя необходимой денежной сумму, потребность в предоставлении контракта в государственные органы и другие причины.

Пример. При продаже жилого помещения, собственником которого является ребенок, или доля в котором принадлежат несовершеннолетнему владельцу, требуется разрешение районного отдела опеки. Порядок выдачи постановления регламентирован законодательством субъекта РФ, поэтому различается в целом по стране.

В большинстве регионов предусмотрена необходимость перечисления денежных средств за имущество несовершеннолетнего на его личный счет. Если родители одновременно осуществляют продажу одной квартиры и покупку другой, то потребуется представить предварительный договор на квартиру, которая приобретается взамен.

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Содержание договора

Информация о предварительном договоре содержится в Гражданском кодексе (ст. 429). Закон предусматривает определенные требования к такому контракту, среди них:

  1. Форма предварительного договора купли продажи квартиры закреплена законом. Если договор составляется в отношении недвижимости, то он должен обаятельно иметь письменную форму.
  2. Контракт должен содержать полную информацию о приобретаемом объекте. Необходимо включить в текст документа не только полный адрес, но и кадастровый номер, этаж, этажность дома, года возведения многоэтажного дома и другие данные.
  3. Все условия, которые содержатся в предварительном контракте, будут перенесены в основной документ. Изменения возможны исключительно по взаимной договоренности сторон. Однако цена должна быть сохранена.
  4. Предварительный договор купли продажи квартиры должен включать срок, в который будет оформлен основной контракт. Поэтому он действует только до заключения основного договора.
  5. Если стороны не оговорили сток в контракте, то по умолчанию он не может превышать 1 год.
  6. Если одна из сторон избегает заключения основного контракта, то вторая имеет право требовать заключения в судебном порядке.
Читать еще:  Продажа меховых изделий по новым правилам

Задаток

Бланк предварительного договора купли продажи квартиры не закреплен законодательством. Поэтому к нему применяются общие положения Гражданского кодекса о сделках. Если одна из сторон желает оформить задаток для обеспечения сделки, то целесообразно включить такие данные в предварительный договор. Это не закреплено законом, но на практике такой вариант является удобным.

Закон предусматривает необходимость оформления данных о задатке в письменном виде (ст. 380). В противном случае сумма, переданная продавцу, считается авансом. Однако задаток имеет другую функцию. В случае отказа продавца от сделки, он обязуется вернуть переданных сумму в двойном размере. Если от сделки отказывается покупатель, то денежные средства остаются у продавца. Закон не ограничивает сумму задатка, но на практике она редко превышает 5% от стоимости объекта. Денежные средства засчитываются в счет оплаты по контракту.

Вносить данные о задатке в основной контракт нецелесообразно, так как он наделяется юридической силой только после государственной регистрации. Таким образом, если договор расторгнут в любой момент до регистрации, то соглашение о задатке считается недействительным. Предварительный контракт наделяется силой с момента подписания. Поэтому в случае отказа одной из сторон от заключения основного договора, соглашение о задатке наделено силой в полном объеме.

Предварительный договор с соглашением о задатке является усиленным вариантом обеспечения сделки.

Особенности заключения

Нормативная база о предварительном договоре купли продажи квартиры в 2018 году не претерпела значительных изменений. Документ не подлежит государственной регистрации, хотя в остальных моментах он полностью соответствует основному контракту.

Плюсом его оформления является достижение соглашения сторон по всем существенным пунктам заранее. После чего, проще оформить основной документ.

Предварительный договор купли продажи квартиры образец должен отражать следующие моменты:

  1. Возможность продавца заключать сделки (дееспособность). Если лицо является несовершеннолетним, то необходимо получить разрешение органа опеки. В случае если продавец является эмансипированным, этот факт также необходимо отразить в документе.
  2. Отсутствие обременений, ареста и прав третьих лиц на квартиру. Для подтверждения этих данных необходимо получить выписку из ЕГРН.
  3. Указание полной стоимость квартиры. Вопрос о цене в дальнейшем изменить нельзя.
  4. Реквизиты гражданских паспортов сторон.

Стороны свободны в заключении контракта, поэтому предварительный договор может включать любые дополнительные условия. Которые противоречат законодательству. Среди них:

  • порядок оплаты сторонами затрат на оформление основного контракта (совместно, одна из сторон в полном объеме);
  • порядок оплаты государственной пошлины при регистрации контракта (совместно, одна из сторон в полном объеме);
  • оплата ячейки в кредитной организации для передачи полной оплаты по договору.

Существенные условия договора

Рассмотрим, как составить предварительный договор купли продажи квартиры образец. Существенные условия контракта включают:

  1. Предмет сделки. Стороны должны точно указать продаваемую квартиру (ее адрес, кадастровый номер, общая площадь, этаж, этажность дома, год возведения объекта).
  2. Цена объекта. С момента подписания договора, стороны не смогут изменить стоимость. Единственным вариантом является возможность расторжения предварительного договора и заключение нового с указанием другой цены.
  3. Порядок и срок оформления основного контракта. При отсутствии такого пункта, предварительный договор считается действительным в течение 1 года.
  4. Пункты об авансе или задатке вносятся на усмотрение сторон.

Предварительный договор купли продажи квартиры (образец 2018 года) должен включать данные о сторонах сделки в полном объеме. Перечень данных зависит от правового статуса сторон:

Для физических лиц – Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные.

Для юридических лиц:

  • полное наименование;
  • организационно-правовая форма (ООО, ЗАО, кооператив);
  • юридический адрес;
  • фактический адрес;
  • номер ЕГРЮЛ;
  • данные лица, действующего от имени юридического лица;
  • реквизиты документа, подтверждающего его полномочия.

Если в качестве одной из сторон выступает несовершеннолетний, то необходимо включить данные его представителя. Если родители не могут выступать в этой роли, то полномочия передаются районному отделу опеки.

Если от лица одной из стороны выступает представитель на основании нотариальной доверенности, то необходимо указать реквизиты документа.

Бланк предварительного договора купли продажи квартиры можно скачать здесь

Срок действия договора

Рассмотрим пример предварительного договора купли продажи квартиры. Контракт должен содержать условия о сроках, среди них:

  • срок действия предварительного соглашения;
  • период заключения основного документа.

В соответствии с Гражданским кодексом срок действия предварительного контракта может превышать 1 год, только если такое условие напрямую прописан в самом документе. Иначе он действует до заключения основного соглашения.

Срок заключения основного контракта может быть включен в контракт в виде периода или конкретной даты. При отсутствии таких данных по истечении года одна из сторон может требовать принудительного заключения основного договора.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Заключая предварительный договор на покупку квартиры, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

  • заключение контракта возможно только в отношении объекта, полностью достроенного и введенного в эксплуатацию;
  • документ может включать штрафные санкции за его расторжение;
  • если контракт оговаривает не все важные моменты сделки, то он может быть признан расторгнут сторонами;
  • если через год одна из сторон не подает в суд для заключения основного договора в принудительном порядке, то предварительный договор считается расторгнутым.

Если стороны приняли решение заключить предварительный договор, то необходимо подойти к его оформлению со всей ответственностью. Расторжение контракта в одностороннем порядке может привести к санкциям от второй стороны. Документ оформляется с целью обеспечения сделки.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector