Предмет договора купли продажи земельного участка

Энциклопедия решений. Предмет договора купли-продажи земельного участка

Предмет договора купли-продажи земельного участка

Основное требование к условию о предмете в договоре продажи недвижимости предусмотрено ст. 554 ГК РФ: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Пленум ВАС РФ в п. 2 постановления от 11.07.2011 N 54 (далее — Постановление N 54) разъяснил, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Для договора купли-продажи земельного участка наличие соответствующих сведений является необходимым, поскольку, в силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.*(1) То обстоятельство, что в отношении являющегося предметом договора купли-продажи земельного участка не осуществлен кадастровый учет может рассматриваться как свидетельствующее о незаключенности соответствующего договора (постановления Семнадцатого ААС от 14.05.2015 N 17АП-4406/15, АС Уральского округа от 09.04.2015 N Ф09-1012/15, АС Московского округа от 19.02.2015 N Ф05-17210/14, Пятнадцатого ААС от 03.12.2015 N 15АП-19449/15). Небезосновательным представляется и подход, согласно которому в отсутствие кадастрового учета земельный участок не признается объектом гражданских прав (постановления АС Поволжского округа от 04.12.2015 N Ф06-1999/15, Пятого ААС от 13.04.2016 N 05АП-1823/16), а значит сделки, направленные на распоряжение им, не могут быть исполнены (ст. 416 ГК РФ).

Вместе с тем, как разъяснено в п. 10 Постановления N 54, предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ) может являться и такой земельный участок, который на момент заключения договора ещё не образован в порядке, установленном главой I.1 Земельного кодекса РФ. Следовательно, если выступающий предметом договора продажи будущей вещи земельный участок индивидуализирован в договоре с учетом разъяснений, приведенных в п. 2 вышеупомянутого постановления, то само по себе то обстоятельство, что он не поставлен на кадастровый учет, не свидетельствует о незаключенности договора или его несоответствии п. 1 ст. 37 ЗК РФ (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24/04/2014 N Ф04-675/14). Представляется, что требование о постановке участка на кадастровый учет должно быть соблюдено на момент исполнения договора, поскольку, исходя из Постановления N 54, если предметом договора о продаже будущей вещи является земельный участок, не поставленный на кадастровый учет, продавец по такому договору не может быть понужден к совершению действий по межеванию участка и постановке его на кадастровый учет (см. постановление Девятого ААС от 27.05.2015 N 09АП-54535/14).

*(1) О документах, необходимых для кадастрового учета, а также о документах, подтверждающих постановку объекта на такой учет, см., в частности, ст. 18 и ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Информационный блок » Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки » — это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным темам в сфере гражданского права

Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства

Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности

Материал приводится по состоянию на март 2020 г.

См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки

При подготовке Информационного блока «Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки» использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, П. Ериным, Ю. Раченковой, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.

Предмет договора купли продажи земельного участка

Скачать бланк (образец) — пример договора купли-продажи с сайта Росреестра:
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (простой)

Продажа (покупка) земли с домом можно схематически разделить на два компонента.
Сделка купли-продажи предполагает отношение к этим двум компонентам как к нераздельным частям. Поэтому оформляется единый договор, в котором указывается и дом и земля. В то же время, в законодательстве РФ нет запрета на составление двух отдельных договоров.

При сделке продавец обязан подготовить необходимый пакет документов на землю и дом. Покупатель же должен удостовериться в их наличии и действительности.

Как правило, перечень необходимой документации выглядит следующим образом:
— Документ, подтверждающий правомерность права распоряжаться продаваемой недвижимостью.
— План дома (поэтажный) с приложенной экспликацией.
— Кадастровый план с привязкой и определением периметра надела.
— Справка, свидетельствующая об отсутствии задолженности налога на землю.
— Выписка, выданная государственным регистрационным органом (Росреестра).

Договор можно составить самостоятельно участникам сделки, либо с привлечением юриста или в присутствии нотариуса. Последние два варианта более надежны.

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

Договор должен содержать следующее [1 — Росреестр]:
1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного Места жительства или преимущественного пребывания физического лица.
2. В договоре купли-продажи жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Если эти данные отсутствуют, то договор считается незаключенным.
3. Договор купли-продажи должен предусматривать цену жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. При продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей. Если жилое помещение приобретается за счет кредитных средств банка, то в договоре купли-продажи следует указать реквизиты кредитного договора и приложить его копию.
4. Существенным условием договора является перечисление лиц, имеющих право пользования данным жилым помещением, с указанием их прав.
Помимо этого в договоре необходимо указывать вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у продавца возникло это право (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.); ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых. В этой связи необходимо отметить, что распорядиться недвижимостью путем заключения договора купли-продажи продавец может только в том случае, если его право собственности на данную недвижимость было зарегистрировано.
Кроме того, в случае, если жилое помещение является совместной собственностью супругов, то для заключения договора необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу или покупку жилья (ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Наконец, основным условием действительности договора купли-продажи является его государственная регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, либо в его территориальных отделах по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом о регистрации. [3].
Источник части информации: Росреестр: 1, 2, 3.

Договор купли-продажи земельного участка

– гражданско-правовая сделка, предметом, которого является недвижимое имущество в виде земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка имеет свои особенности, которые должны учитывать участники сделки.

В качестве предмета договора купли-продажи могут выступать только те земельные участки, которые внесены в кадастровый учёт Росреестра. Такие участки имеют идентификационные характеристики: адрес, чётко определённые границы и категорию хозяйственного назначения земли.

В договоре купли-продажи земельного участка (ст. 37 ЗК РФ) недопустимо:

• Закреплять за продавцом право по своему желанию на обратный выкуп участка.
• Ограничивать ответственность продавца при предъявлении своих прав на земельный участок третьими лицами.
• Устанавливать условия, ограничивающие возможные последующие сделки с участком.

Сделка может быть признана ничтожной, если нарушено требование законодательства (ст. 250 ГК РФ) о праве преимущественной покупки третьими лицами.

Земельный участок, являющийся предметом залога, может быть продан только при согласии залогополучателя.

В соответствии с действующим законодательством РФ нотариальное заверение договора не требуется, за исключением случаев:

• земельный участок или доля участка принадлежит несовершеннолетнему лицу или лицу признанному ограниченно дееспособным;
• собственник продаёт свою долю земельного участка являющегося объектом общей собственности;
• отчуждение своих долей по одной сделке всеми участниками долевой собственности.

Результатом сделки купли-продажи земельного участка должен стать переход права собственности. Для этого в учреждение Государственной регистрации подаются следующие документы:

• заявление;
• договор купли-продажи земельного участка;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• паспорта участников сделки (нотариально заверенную доверенность в случае представителя одной из сторон);
• нотариально заверенный документ о согласии второго супруга на отчуждение земельного участка приобретенного в период брака;
• акт приема-передачи;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода права на земельный участок.

Образец договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка

зарегистрированный по адресу:

город ……………………… улица …..……. …. …. ………..… дом ……… корпус ……… квартира ……..

именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

зарегистрированный по адресу:

город ……………………… улица …..……. …. …. ………..… дом ……… корпус ……… квартира ……..

именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с «Договором», «Продавец» обязуется передать в собственность «Покупателю», а «Покупатель» принять и оплатить земельный участок.

Описание земельного участка:

общая площадь …………………. …. квадратных метров,
(прописью)

на земельном участке отсутствуют здания, строения и сооружения.

1.2. Земельный участок принадлежит «Продавцу» по праву собственности, что подтверждается

Свидетельством о государственной регистрации права от «……» ………………. 20…… года,

(наименование органа выдавшего свидетельство)

запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок

1.3. Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в соответствии с ст. 551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

1.4. Настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 25-26 ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и вступает в силу с момента такой регистрации.

2. Цена и порядок расчётов

2.1. По соглашению сторон стоимость земельного участка составляет:

………………………………………………………………………. …………………………………………………..…………………..
(передача «Покупателем» наличных денежных средств «Продавцу» при подписании настоящего договора)
(перечисление денежных средств «Продавцом» на банковский счет, указанный Покупателем)

2.2. Расходы по регистрации настоящего договора и перехода права собственности оплачиваются

3. Права и обязанности сторон

3.1. «Продавец» обязан:

3.1.1. Передать «Покупателю» земельный участок в течение ……. ……..…. ……. (….…) дней после Государственной регистрации настоящего договора.

3.1.2. Передать «Покупателю» земельный участок свободным от любых прав третьих лиц.

3.1.3. Предоставить Покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

3.2. Покупатель обязан:

3.2.1. Обеспечить государственную регистрацию настоящего договора, а также переход права собственности на земельный участок.

3.2.2. Оплатить стоимость земельного участка в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

3.3. Передача земельного участка «Продавцом» и принятие его «Покупателем» осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

3.4. «Продавец» считается выполнившим свои обязательства по передаче «Участка» в собственность «Покупателя» после фактической передачи «Участка» во владение «Покупателя», государственной регистрации договора и перехода права собственности на «Участок» на имя «Покупателя».

3.5. «Покупатель» считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого земельного участка с момента передачи/перечисления денежных средств «Покупателем» способом и в размере указанном в разделе 2.1. договора.

3.6. «Покупатель», в случае предоставления ему «Продавцом» заведомо ложной информации об обременении земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения настоящего договора и возмещения, причиненных ему убытков;

3.7. В случае если выяснится, что передаваемый «Покупателю» земельный участок был обременен к моменту государственной регистрации правами третьих лиц, «Покупатель» имеет право потребовать уменьшения стоимости земельного участка либо расторжения настоящего договора, если не будет доказано, что «Покупатель» знал или должен был знать о правах третьих лиц на земельный участок, существовавших к моменту государственной регистрации прав на его имя.

4. Ответственность сторон

4.1. Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

4.2. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

4.3. В случае расторжения договора по инициативе Продавца или по соглашению сторон, а также в случае признания настоящего договора недействительным по любым основаниям, возникшим до государственной регистрации права собственности на земельный участок на имя «Покупателя», «Продавец» обязан возместить «Покупателю» убытки в размере рыночной стоимости недвижимости, которая будет существовать к моменту расторжения (признания недействительным) настоящего договора. При этом размер убытков, подлежащих возмещению по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом, в любом случае не может быть ниже стоимости недвижимости, определенной настоящим договором.

4.4. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Настоящий договор составлен в 3 (трех) подлинных экземплярах на русском языке.

Один находится у «Продавца», второй — у «Покупателя», третий — для регистрирующего органа.

Договор купли продажи земельного участка — этапы оформления документов

• Описание
• Отзывы

Договор купли продажи земельного участка составляется при проведении гражданско-правой сделки, как между физическими, так и юридическими лицами. Оформляется в простой письменной форме с указанием обязательных пунктов. Нотариального заверения не требует. Чтобы разобраться во всех специфических нюансах, рекомендуется ознакомиться с образцом, либо обратиться к юристу, чтобы не допустить ошибок и не пропустить важный пункт.

Предмет договора

Не все наделы могут являться предметом сделки, а только те, что имеют межевание, кадастровые свидетельства. При составлении договорного соглашения, необходимо указать следующее:

Если земельный участок находится в качестве залогового обеспечения у финансово-кредитного учреждения, его продать нельзя, пока не будут погашены все обязательства.

Основания для заключения сделки

Договор может быть заключен при наличии определенного пакета документов у собственника земельного участка. В частности, он должен иметь на руках следующие свидетельства:

Если интересы собственника представляет третье лицо, у него должно быть нотариально заверенная доверенность. В нем должно быть четко прописано, какие действия он может проводить: оформлять куплю-продажу, получать средства от покупателя после заключения и регистрации сделки.

Особенности договора купли-продажи

При его оформлении должны учитываться все нормы гражданского законодательства. Речь идет о статьях №549, №550, №551 ГК РФ. Как ранее и упоминалось, договор заполняется письменно с указанием обязательных пунктов. Так, в нем должны присутствовать следующие пункты:

Чтобы учесть все пункты, сначала рекомендуется составить предварительный договор купли-продажи, и затем предоставить нотариусу или юристу для ознакомления.

Как заключить договор

В соответствии с действующим законодательством, сделка заключается в простой письменной форме, без обязательного заверения в нотариальной конторе. Но законом также предусмотрены и некоторые исключения.

Для справки❗️ Договор купли-продажи в обязательном порядке оформляется у нотариуса, если полноправным владельцем недвижимого имущества является несовершеннолетнее лицо, или один из собственников общей долевой собственности продает свою долю.

Если нотариальное заверка сделки является обязательным, специалист проверяет законность проведения этой сделки, имеющиеся документы, и если все в порядке, заверяет договор. Это дополнительная гарантия юридической чистоты, как для самого собственника участка, так и покупателя.

После того как новый собственник получит землю, обретаемые права на собственность подлежат госрегистрации. Для этого нужно обратиться в росреестр или в многофункциональный центр. И если в течение нескольких недель договор не будет зарегистрированным, соответственно он не является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон.

Купля-продажа земельного участка 2020

Факт передачи объекта недвижимости новому владельцу подтверждает передаточный акт, а также подписи, которые стоят в нем от покупателя и продавца. Если одна из сторон откажется от выполнения возложенных обязанностей, это считается злостным нарушения арендного соглашения.

В этом документе в обязательном порядке должны присутствовать следующие данные:

Совершается купля продажа земельного участка 2020 по описанному принципу, и внесение каких-либо изменений не планируется. Отслеживать новости можно на региональном онлайн ресурсе.

Какие могут возникнуть нюансы

Согласно Российскому законодательству договор купли-продажи необязательно регистрировать в отделении росреестра. Но все изменения, относительно хозяйствующих субъектов, которые ранее распоряжались недвижимым объектом на законных правах, и кто сейчас является собственником, отображаются в ЕГРН. В связи с этим, договор купли-продажи рекомендуется все-таки зарегистрировать в Едином реестре прав на недвижимое имущество.

Есть несколько условий, которые не должны быть прописаны в договорном соглашении. А именно:

К договорному акту следует приложить копии документов. А именно, это: кадастровый паспорт, правоустанавливающий документ, реквизиты которого прописаны в договоре, а также передаточный акт – он является доказательством факта принятия имущества покупателем.

Для справки❗️ Если стороны договорились о внесении платы в рассрочку или частями, к договору необходимо прикрепить график платежей. Предварительно стоит согласовать с покупателем, в течение какого срока он планирует выплатить полностью всю сумму, и размер ежемесячного платежа.

После того как договор пройдет регистрацию в государственном кадастре недвижимости, новые данные будут внесены в межведомственное взаимодействие в налоговую инспекцию. Налогоплательщиком теперь будет являться новый собственник. Чтобы учесть все нюансы, предварительно стоит посмотреть образец купли продажи земельного участка. И уже на основании него, составлять акт. Но лучше сразу воспользоваться юридической помощью, чтобы в последующем не возникло никаких негативных последствий, решение которым пришлось бы искать в суде.