4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа 1 2 доли квартиры

Как продать долю в квартире, продажа приватизированной 1/2 долевой собственности

Что понимают под долевой собственностью

На рынке недвижимости существуют различные виды принадлежности жилых помещений, включая в себя находящиеся в собственности граждан (они имеют возможность беспрепятственно пользоваться ими, распоряжаться по своему усмотрению), в собственности государственных предприятий (администрации).

В последнем случае квартиры и дома делятся:

  • служебные (в них могут проживать граждане, которые работают на временной основе в организации);
  • муниципальные, приспособлены для проживания людей, по договору, предполагающему социальный найм. Они имеют возможность со временем провести приватизационные процедуры.

В жилых помещениях, находящихся в личном пользовании людей, могут выделяться доли, при условии, что в процессе перехода жилья к праву собственности участвовали все граждане (члены семьи).

Выделяя доли всем участникам приватизации, приходит понимание того, что теперь они все являются собственниками данного жилого помещения. У каждого человека имеется своя территория, выражающаяся в квадратных метрах, которой он может распоряжаться по своему желанию.

Особенностью такой процедуры является то, что в семье воспитываются и проживают дети, права которых должны быть защищены. Этот момент строго контролируется управлениями по опеке, работающими в каждом районе, проверяющими такие сделки на наличие нарушений законодательства в выделении доли детям (не менее определенного норматива, в каждом регионе он разный).

Когда все члены семьи имеют доли – оптимальный вариант, где каждому выделена своя территория, но в будущем граждане часто сталкиваются с проблемой при намерении продать жилье, так как для этого необходимо согласие всех людей, имеющих право на собственность.

Существуют ситуации, когда на грани развода один или несколько человек, которым принадлежит часть собственности, не желают больше совместно проживать, стараются выкупить свою долю, чтобы со временем приобрести другое жилье, вложив собственные деньги.

В этом случае многие люди задумываются: можно ли продать долю в квартире?

Законодательством предусмотрен механизм продажи, регулируемый государственными органами (регистрационной палатой, кадастровой палатой, управлениями по опеке, нотариусами), подлежащий реализации по согласованию с другими членами семьи, имеющими доли.

Первоочередность в продаже доли гражданина

Продажа доли в квартире в любом случае происходит по согласованию со всеми остальными людьми, имеющими право распоряжаться имуществом. Перед тем, как продать долю в приватизировонной квартире лицу, совершенно не имеющему отношение к данному жилью, следует предложить приобрести эту территорию всем остальными собственникам. Продажа доли в квартире другому собственнику в первую очередь предусмотрена законодательством. Они имеют первоочередное право на ее покупку, что закреплено в статье 250 ГК.

Данное предложение не должно быть проигнорировано со стороны всех остальных участников приватизационной деятельности. При согласии одного из них, можно совершить сделку через регистрационную палату, предварительно составив договор у нотариуса.

Действия при возникновении проблем с получением разрешения от других дольщиков

Отказ всех собственников от покупки имущества не говорит о невозможности его передачи другому гражданину за определенную стоимость. При желании продажи доли в квартире в этом случае необходимо:

  • всем лицам, имеющим долю, оформить заявление, что они намерены отказаться от приобретения этого имущества;
  • если они отказываются составить такой документ, то человеку, желающему осуществить продажу доли в квартире, необходимо уведомить собственников о реализации своего права (лучше это сделать в письменном виде, зафиксировав росписи о получении, либо направить по почте с уведомлением);
  • подождать 1 месяц с даты их уведомления;
  • предложить покупку третьим лицам, при наличии покупателя можно совершить сделку через нотариуса и регистрационную палату.

Важно проработать момент с подтверждением того, что все дольщики получили уведомительный документ, в противном случае один или несколько ущемленных в правах собственников, могут обратиться в судебную инстанцию с вопросом о незаконной продаже доли в квартире без уведомления их о намеченных планах продавца.

Особенности при реализации прав на сделки по продаже долей

Продажа 1/2 доли квартиры или другой ее части может быть затруднена под воздействием разных факторов (нежеланием других членов семьи совершать сделку, отсутствием покупателей). Перед тем, как продать часть квартиры в долевой собственности, необходимо учесть некоторые моменты:

  • при продаже доли в общей квартире третьему лицу часто возникают сложности в определении границ его нового жилья, так как в документах указывается только площадь помещения, а что оно представляет собой на практике – иногда разобраться сложно;
  • наличие подтверждений об отказе граждан, имеющих права на близ расположенную собственность, их уведомление о продаже доли другим людям, являются обязательными, в противном случае, появится возможность признать проведенную сделку незаконной;
  • при решении продавца оформить договор дарения (его реализацию со стороны родственников запретить нельзя), что будет сопровождаться передачей денежных средств как при продаже, оба гражданина рискуют остаться без жилого помещения и суммы, выставленной к оплате. Это обусловлено тем, что данная деятельность незаконна;
  • если одним из граждан, владеющих частью недвижимости, является несовершеннолетний ребенок, то для проведения всех процедур понадобится разрешение управления по опеке, не препятствующее манипуляциям с отчуждением.

Перед тем, как продать долю в квартире, можно получить консультативную помощь квалифицированного специалиста, чтобы исключить риск возникновения сложных ситуаций, из которых сложно выйти без финансовых потерь.

Задайте вопрос и получите бесплатную юридическую консультацию в течение 5 минут.

*все поля обязательны для заполнения

Оформление договора дарения вместо сделки по продаже и приобретению жилья

Многие люди, понимая, что при продаже своей доли в праве собственности необходимо уведомлять других владельцев, предлагать им в первую очередь купить свою часть квартиры, предполагают провести сделку по дарению третьему лицу объекта недвижимости.

В этом случае оповещение других собственников не требуется, сам процесс перехода имущественных прав происходит намного быстрее и с минимальными затратами денежных средств. Следует понимать, что этот вариант развития событий также имеет свои минусы:

  • другие собственники при развитии таких событий узнают о проведении сделки, а также ее можно оспорить с помощью обращения в судебный орган (родственникам необходимо доказать факт родственной связи с продавцом, что обычно не составляет особого труда, этот вопрос легко решаем с помощью предоставления свидетельств, подтверждающих факт рождения, а также регистрации брака);
  • самому владельцу, подарившему свою долю третьим лицам, при отмене своего решения, дарственную оспорить в судебной инстанции будет намного сложнее, чем продажу. При оформлении дарения человек выразил собственную волю, передав жилье другим гражданам, его намерения ничем не подтверждены. Если он в этот момент находился в здоровом психическом состоянии, не признан недееспособным, то признать дарение недействительным практически невозможно. Почти недоказуемым является применение к дарителю угроз, физической силы, если отсутствуют свидетели, видео, аудио факты.

В любом случае, лучшим вариантом являются законные меры по продаже части квартиры, тогда вопрос по оспариванию сделок и дополнительной защите прав граждан, не будет актуален, не возникнет конфликтов между родственниками.

Как продать долю в помещении, если один из собственников – ребенок?

При отчуждении части имущественного объекта могут складываться разные ситуации со своими трудностями. Особенно интересным моментом является желание гражданина продать долю ребенка. Здесь вопрос может встать достаточно остро, так как защита прав детей строго контролируется со стороны отделов опеки в каждой отдельной территории.

Важно понимать, что имущественные права несовершеннолетнего не должны ущемляться. Значит, его законный представитель берет на себя обязательство обеспечить ребенку право собственности в другом жилом помещении, где его доля не будет меньше проданной (в таком же размере, либо увеличена).

Читать еще:  Расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации

Этот процесс должен происходить одновременно, то есть одна доля несовершеннолетнего продается и сразу же приобретается в другом жилье, обязательно соответствует требованиям, а также реальные бытовые условия проживания не должны быть ухудшены.

Последовательность действий получения разрешения компетентного органа предусмотрена таким образом:

  • обращение в орган опеки за консультацией с целью получения перечня документов, необходимых к предоставлению;
  • сбор пакета документов, его производят не только граждане, желающие продать собственность, но и покупатели (картина сделки должна быть полной, так как ребенок не должен остаться без имущества);
  • предоставление его специалистам для рассмотрения;
  • процесс анализа и разработки разрешения (приказа, постановления, распоряжения), происходит в течение 10 рабочих дней.

В некоторых случаях обстоятельства предполагаемой сделки не соответствуют законодательству, такие вопросы решаются специалистами коллегиально, то есть комиссией (приглашаются заявители, описывают свою ситуацию, если продажа доли противоречит интересам ребенка, то гражданам отказывают в проведении сделки).

Документы в орган опеки для реализации отчуждения части имущества ребенка

Для того, чтобы рассмотрение пакета документов при желании продать часть собственности детей, было конструктивным, необходимо представить его в полном объеме:

  • паспортные данные всех участников отчуждения имущества;
  • свидетельства, подтверждающие факт рождения детей, либо их паспорт по достижении 14 лет;
  • правоустанавливающие сведения на собственность (продавцам и покупателям), к их числу относятся справки из реестра недвижимости и свидетельства, подтверждающие право собственности, выдаваемые в регистрационной палате;
  • выписки, полученные из домовой книги, либо справки, где зафиксированы все лица, зарегистрированные в данном жилом помещении;
  • отказы от покупки имущества другими собственниками, оформленные в письменном виде и удостоверенные нотариусом;
  • документы, выданные оценочной компанией, где указана рыночная стоимость площади.

Если продавец задался целью продать долю ребенка, то необходимо проводить данную процедуру в соответствии с нормами законодательства, не ущемляя его прав и интересов.

Задайте вопрос юристу онлайн, и получите бесплатную юридическую консультацию в течение 5 минут.

*все поля обязательны для заполнения

Бесплатная юридическая консультация по телефону
ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ

Купить долю в квартире

  • Применить
  • Сбросить

Удачное вложение средств с возможностью сдавать или проживать самостоятельно. Подходит под ипотеку. Помощь в получении ипотеки. Возможен обмен на вашу недвижимость.

Продaм 1/2 дoлю в 3-х комнaтнoй квартире. Дo метро «Oтрaдное» 10 минут пешком. В квaртиpe прoживaeт cемья из трех человек, все документы на руках. Развитая инфраструктура. подробности по телефону.

Продам 1/2 доли в двухкомнатной квартире. Высокий первый этаж, окна ПВХ, балкон застекленный, металлическая входная дверь. Подъезд чистый, в доме домофон. Развитая инфраструктура района. Быстрый выход на сделку.

Квартира чистая, дом после ремонта, тихий двор, спокойный район. Соседи- семейная пара (душевные люди)

Квартира в старой Москве. Продаётся 1/2 2 ком.кв. квартиры есть возможность выкупить квартиру целиком. Отказы получены, обременений нет, свежий ремонт, отличная цена и шаговая доступность до всего необходимого. По всем .

Без доступа. 1/3 дoля в 2-х комнатной квартирe в пешeй доcтупноcти oт мeтpо Бабушкинcкaя. Комнaты изoлиpoвaны. Доля не выделена, другиe собственники о прoдaжe увeдoмлены. Дoля наxoдитcя в coбcтвeннoсти с 2010г. Хоpоший вaриaнт для .

Продается 1/3 доли в 3-х комнатной квартире ( что соответствует 11 кв.м) Развитая инфраструктура,

Продается доля. Квартира под ремонт. Два собственника.

Продается доля 1/3 ( 12 кв.м ) в 3-х комнатной квартире. В комнате балкон. Развитая инфраструктура. Рядом магазины, детский сад, школа. Соседи хорошие, тихие. Быстрый выход на сделку. Звоните. Подробности по телефону.

Просьба не беспокоить в сообщениях — буду рада пообщаться по телефону! Продается три комнаты в четырехкомнатной квартире. Комнаты благоустроенные,с высокими потолками, кухня, удобная для большой семьи, раздельный .

Продается 1/3 доля в 3-х комнатной квартире, что соответствует комнате 19 кв. м. Развитая инфраструктура, рядом школы, детские сады, магазины. Метро в пешей доступности. Быстрый выход на сделку. Помощь в получении .

Продаются 1/3 доли (комната 17 кв.м) в 3-х комнатной квартире. Общая площадь 61 кв.м. Тихие спокойные соседи. Развитая инфраструктура. Рядом школа, детские сады, магазины. Быстрый выход на сделку. Все подробности по .

Продается комната с балконом в 3-х комнатной квартире. Район тихий, В пешей доступности метро. развитая инфраструктура, рядом школы, детский сад, поликлиника, торговый центр. Прямая продажа, быстрый выход на .

Продается студия 13м2 в 4-х комнатной квартире С качественным ремонтом На первом этаже.

Эксклюзивное предложение от Агентства недвижимости «ОГРК-центр»! Вашему вниманию предлагается ДОЛЯ – 1/2 (не выделенная комната) в 2 ух комнатной квартире в шаговой доступности от метро Беляево. Три минуты пешком. .

В квартире проживает один собственник. Документы готовы к сделке.

Продается 1/2 доли в ПРОСТОРНОЙ трёхкомнатной квартире. Комнаты все ИЗОЛИРОВАННЫЕ. Всего два собственника. Документы: раздел имущества по суду.

Продается комната в 4-х комнатной квартире, по документам доля. Никто не прописан. 1 Собственник. Остальные 3 комнаты занимает семья. Центр Балашихи, рядом остановка до метро Новогиреево.

1/2 доля в 3х комнатной квартире, состояние «среднее»- жилое, всего три собственника, проживает один человек, уведомление отправлено.

Звоните по телефону +7 (499) 399-55-90. Менеджеры агентства недвижимости ОГРК ответят на все вопросы!

Несколько способов выгодно продать одну вторую долю в квартире

Продать можно не только квартиру или дом, находящиеся в собственности.

Аналогичное действие разрешается произвести и с одной второй долей в квартире.

Однако дело это намного сложнее и требует более тщательного оформления, поскольку в таком случае затрагиваются интересы других лиц.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Можно ли продать 1/2 долю в квартире?

Закон разрешает сделки с долями недвижимого имущества. Однако процедура должна проводиться при строгом соблюдении всех требований и определенного нормативными активами порядка оформления сделки.

Нормативное регулирование

Основным документом, который регулирует продажу доли недвижимости, является Федеральный закон 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные активы РФ» от 02.06.2016 г.

Основное нововведение касается того, что теперь все сделки с долевой собственностью необходимо производить с участием нотариуса. В противном случае зарегистрировать сделку в Росреестре будет невозможно.

Введение такого правила связано с тем, что при оформлении уведомлений нередко встречались случаи мошенничества: подделка подписей.

Поэтому и было принято решение о том, что подобные сделки будет заверять нотариус.

Перед подписанием документов он должен удостовериться, что решение принято добровольно и давление одной стороны на другую не было.

Тарифы на услуги нотариуса, а также государственные пошлины регулируются Налоговым кодексом (ст. 333.24).

При этом в расчет может приниматься как рыночная, так и кадастровая стоимость.

Выбор между ними продавец делает самостоятельно.

Если объект недвижимости оценен по обеим видам стоимостей, то для расчета платежей принимается более низкая.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Для долевого собственника

Купля продажа 1 2 доли квартиры, если она находится в долевой собственности, возможна только в том случае, когда на это согласные остальные собственники.

При этом ст. 250 Гражданского кодекса предусматривает, что другие собственники имеют преимущественное право на приобретение доли.

Это значит, что если они согласны на покупку полквартиры, то сделку должны провести именно с ними. И только когда они отказались, можно отчуждать свою часть недвижимости третьим лицам.

Читать еще:  Электронное согласие супруга на покупку недвижимости

Правила государственной регистрации недвижимого имущества подлежат оформлению согласно положений Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.

Он устанавливает, что документы о праве собственности на недвижимость не оформляется и не выдается на руки.

Подтверждают их выписки из ЕГРП.

Для совместного собственника

Если жилье находится в совместной собственности, то нотариально заверять выделение долей не всегда обязательно. Однако при желании заверить сделку перед регистрацией можно.

Какие сделки с долями на квартиру нельзя совершать?

Долю в квартире можно продавать, дарить, наследовать.

Но ни в коем случае нельзя уступать право на нее.

Таким образом, закон запрещает заключение договора цессии в отношении недвижимости.

Кому нужна 1/2 доля в квартире?

Половина квартиры может потребоваться супругам при разводе. Если у них было общее жилье, то в случае расторжения брака они могут оформить доли на каждого из них.

Впоследствии один экс-супруг сможет выкупить долю у второго либо продать, чтобы более не проживать вместе.

Может возникнуть и такая ситуация, что человеку нужна регистрация, а купить полноценное жилье он не в состоянии по финансовым причинам.

Тогда прописаться можно, купив долю.

Как продать 1/2 долю квартиры: пошаговая инструкция

Для квартиры, находящей в совместной собственности, вне зависимости от того, сколько в ней комнат, сделка по продаже доли будет проходить в два этапа:

  1. Cначала следует выделить на каждого собственника доли. В случае, если имущество делят супруги, то обязательным будет нотариальное заверение. Если же имущество является совместной собственностью, но владельцы не состоят в супружеских отношениях, то достаточно будет письменного соглашения о выделении долей.
  2. Далее следует непосредственно сделка по продаже одной из долей.

Когда владельцы недвижимости являются мужем и женой, то оба упомянутых этапа можно оформить одним соглашением. Оно подлежит нотариальному заверению.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то процедура продажи доли в ней будет такая:

    Один из совладельцев, решивший продать свою долю, должен уведомить других собственников о своем намерении.

Делается это обязательно в письменной форме, так как в дальнейшем могут возникнуть разногласия. А официальное письменное уведомление будет подтверждением тому, что данные действия имели место.
Собственники, получившие такое уведомление, должны направить в адрес продавца свои письменные ответы о согласии либо несогласии с фактом отчуждения. Это адекватная реакция.

Продолжать процесс продажи доли можно в случае неадекватной реакции других владельцев жилья либо при их согласии на продажу доли третьим лицам.
По прошествии 30 дней после отправки уведомления можно приступать к оформлению документов.

Раньше этого срока можно совершать сделку только в том случае, когда все собственники согласились с отчуждением доли.

  • Составляется договор купли-продажи доли недвижимости, а сам факт перехода права собственности подтверждается подписанием акта приема-передачи. На основании Федерального закона № 218-ФЗ сделка удостоверяется нотариусом.
  • При оформлении сделки купли-продажи доли необходимы следующие документы:

    • письменный отказ или согласие других владельцев;
    • в случае непредставления своего мнения относительно отчуждения части жилья либо при неявке к нотариусу документы, подтверждающие отправку уведомления (квитанции, чеки), являются доказательством, что оповещение производилось;
    • документы относительно государственной регистрации доли;
    • документы о дарении, наследовании, покупке и т.п., т.е. правоустанавливающие;
    • технический паспорт на недвижимость;
    • кадастровый паспорт;
    • в случае, если квартира находится в совместной собственности супругов, необходимо письменное согласие второго на продажу доли;
    • если нет госрегистрации доли, потребуется выписка их ЕГРП;
    • договор купли продажи;
    • акт приема-передачи;
    • в случае, когда в квартире, находящейся в долевой или совместной собственности зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо получение разрешения от органов опеки.

    В однокомнатной квартире

    Сделка с половиной однокомнатной квартиры проходит по вышеописанному алгоритму.

    Также нельзя правильно определить порядок пользования ею.

    В такой ситуации вряд ли получится продать свою часть по максимальной цене: такие доли неликвидны.

    В двухкомнатной квартире

    В случае двухкомнатной квартиры также может возникнуть понятие «проблемной» доли.

    Это имеет место, когда одна из комнат является проходной.

    Продать выгодно такую долю не получится.

    Если же комнаты отдельные, то ликвидность жилья повышается, да и покупателя найти намного легче.

    В трехкомнатной и более квартире

    Для более просторных квартир их половина является идеальной долей, т.е. пользоваться ею можно, не нарушая права других совладельцев.

    Два собственника могут поделить ее так, что каждый будет занимать по одной комнате, а остальную площадь они могут отвести для общего пользования.

    При этом вне зависимости от того, сколько квадратных метров занимает каждый владелец, коммунальные платежи подлежат оплате на равных.

    Риски при продаже

    При продаже доли недвижимости могут возникнуть риски, если сделка осуществляется на основании генеральной доверенности.

    Также необходимо внимательно проверить договор, поскольку при выявлении в нем ошибок, неточностей или несоответствий он может быть признан недействительным.

    Еще одним моментом может быть появление владельцев других долей, о которых ранее не было известно. Поэтому важно проверить документы о праве собственности перед покупкой доли.

    Нередко случается, что мошенники при составлении документов, заменяют понятия комнаты и доли. На законных основаниях купить можно именно долю в квартире.

    Совершать сделки купли-продажи с долями квартиры можно, но при этом надо соблюдать ряд положений нормативных актов, касающихся определения совместной или долевой собственности, а также государственной регистрации недвижимости.

    Совладельцы жилья имеют преимущественное право, т.е. продавец должен в первую очередь предложить им купить его долю.

    Только при их отказе либо игнорировании уведомления часть недвижимости может быть отчуждена в пользу третьих лиц.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

    Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры

    Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах. Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников. Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

    Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

    В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах. Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств. Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

    Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли. При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей. Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

    Читать еще:  Что такое банковская ячейка при покупке квартиры

    Способ 1. Продать квартиру целиком

    Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

    Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

    С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю. То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже). Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

    Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке. Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок. Бывает, что за десятую часть реальной цены.

    Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

    Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст. 252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе. Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

    Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

    Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать. Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям. Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

    Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

    Способ 4. Арендовать долю у совладельца

    Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

    Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре. По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход. Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

    Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

    Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

    Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко. Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире. Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

    1. Продать

    Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

    Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

    2. Подарить

    Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

    Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

    3. Отдать за долги

    И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля. После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

    Не забывайте про нотариуса

    2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

    Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector