6 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа части земельного участка находящегося в собственности

Продажа части земельного участка находящегося в собственности

Долевая собственность всегда сопряжена с возможными трудностями при её продаже. Поэтому законом и установлены некоторые ограничения для таких сделок.

Особенности реализации части надела

Нюансы сделок купли-продажи долевой собственности касаются типа данного имущества. Закон выделяет два типа земли по отношению к её продаже:

  • Сельскохозяйственные земли можно продавать только остальным дольщикам.
  • Иные земли можно продавать на рынке, но дольщики имеют право их первоочередного выкупа.

Любая сделка с долей в земельном наделе должна учитывать эти ограничения закона, иначе она будет признана недействительной.

Как продать часть земли без согласия других собственников?

Это возможно лишь после выделения доли в отдельный земельный объект. Для этого нужно:

  • Провести межевание земли.
  • Регистрацию в кадастровых органах.
  • Регистрацию собственности в Росреестре.

Не пройдя эти этапы, продать часть участка земли без согласия других его собственников не получится.

Можно ли продавать часть земли без межевания?

Земельный кодекс в 6 статье определяет участки земли как самостоятельные объекты общественных отношений. В качестве объектов товарооборота земельные наделы определяет Гражданский кодекс в статьях 128 и 130. Но статьи 549 и 554 ГК РФ требуют, чтобы такой участок был чётко определён по кадастровым и техническим характеристикам, а также был поставлен на учёт в кадастровом органе (статья 37 ЗК РФ).

Но для кадастрового учёта участок должен пройти межевание (требование ФЗ №28). Таким образом, без межевания земли, на участок не возникнет всей полноты прав, а значит, и сделку по его продаже провести не удастся.

Реализация 1/2 части земли, находящейся в общедолевой собственности

Продажа части собственности требует выполнения определённой последовательности действий:

  • Уведомление других дольщиков, так как они имеют право первоочередной покупки. Им нужно направить письменные уведомления и дождаться их ответа. На ответ даётся 30 дней. Если ответа не последовало, значит, от покупки этой доли они отказались. Тогда можно продолжать подготовку к её продаже третьим лицам.
  • Сбор документов: выписка из ЕГРП, правоустанавливающие документы на участок земли, кадастровый паспорт и квитанция об оплате налога.
  • Составление договора купли-продажи. Законом допускается, как самостоятельное составление этого документа, так и при помощи нотариуса.
  • Регистрация сделки в Росреестре. После этого права собственности переходят к новому владельцу, и он получает выписку из ЕГРП с новыми данными.

Ключевой момент законности сделки – уведомление других владельцев участка о желании продать свою долю. Если это не сделано, то они смогут оспорить сделку в суде, признав её недействительной.

Процесс реализации земли

Стоит более детально рассмотреть типичные ситуации продажи земли.

Половины без дома

При продаже половины земельного участка, на котором нет дома и иных строений, нужно только узаконить эту долю земли как независимый объект. Для этого необходимо обратиться в землеустроительную организацию. После проведения описанных выше процедур и выдачи кадастрового номера данному участку земли, его можно будет продавать.

Земли сельскохозяйственного назначения

Федеральный закон №121 требует, чтобы продажа части земли сельскохозяйственного назначения осуществлялась только между дольщиками данного участка. То есть продать свою часть можно лишь кому-то из остальных владельцев данного участка. Но при этом не обязательно уведомлять других совладельцев.

Продать сельскохозяйственный участок третьим лицам можно, но для этого он должен быть оформлен как самостоятельный земельный объект. Это предполагает выделение доли из общего участка, её межевание и регистрацию как отдельного участка. Только после этого можно начинать его продажу.

Но для такого выделения участка из общей земли нужно согласие всех её владельцев. Если они не соглашаются, остаётся только судебный процесс по выделению участка.

Кроме этого, ФЗ №101 устанавливает ещё одно требование – право первоочередного выкупа такого участка муниципалитетом. То есть даже после выделения доли в независимый объект, нужно уведомить муниципалитет о его продаже, и дождаться ответа (в течение месяца). Если муниципалитет не решит выкупать эту землю, только тогда можно будет продавать её третьему лицу. При этом стоимость участка на момент продажи должна соответствовать указанной в уведомлении муниципалитета. Иначе придётся повторять процедуру уведомления и ожидания ответа.

Части садового надела

К продаже данного тира земель применяются те же требования, что и в остальных случаях. Нужно уведомить остальных владельцев долей участка о желании продать его часть. Переходить к поиску покупателя на рынке можно лишь дождавшись ответа дольщиков или по истечении времени, отведённого на такой ответ.

Исключением является только ситуация продажи доли другому дольщику участка. Тогда остальных владельцев уведомлять необязательно.

Что такое преимущественное право покупки и у кого оно?

Это право на покупку доли земли в первую очередь. Его имеют остальные владельцы участка. Поэтому желая продать свою долю, собственник должен уведомить каждого из них об этом. В течение месяца они должны ответить. Если ответа нет, то это считается отказом выкупать данную долю. Только после этого можно её продать третьему лицу.

Несоблюдение права первоочередного выкупа грозит расторжением сделки в суде, если кто-либо из этих совладельцев земли подаст соответствующий иск.

Список необходимых документов

Для регистрации участка перед продажей в кадастровых органах нужно подать:

  • Заявление.
  • Копию паспорта.
  • Если обращается доверенное лицо, то копию доверенности.
  • Копию идентификационного кода.
  • Технические документы землеустроительной организации (в печатном и электронном виде).
  • Квитанцию об оплате услуг.

Также при себе стоит иметь и оригиналы документов, копии которых подаются в регистрационный орган.

Как происходит процесс продажи доли земельного участка, находящегося в общедолевой собственности?

Долевая собственность является сложным объектом гражданских правоотношений. Продажа части доли земли сопровождается определенными ограничениями на законодательном уровне.

Читать еще:  Считается ли день покупки при возврате

Особенности реализации части надела

Среди главных особенностей при продаже части земельного участка выделяют следующие:

  • для земель, предназначенных под сельскохозяйственные нужды, продажа производится исключительно участникам долевой собственности;
  • для земель обычного пользования – участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки.

Можно ли продавать часть земли без межевания?

Согласно статье 6 Земельного Кодекса РФ часть земли является самостоятельным объектом правоотношений.

Нормами Гражданского Кодекса объектами товарооборота определены недвижимые предметы, в том числе участки земли (см. ст. 128 и ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со статьями 549 и 554 ГК РФ участок земли, приобретаемый по договору купли-продажи, должен быть четко определен по кадастровым и техническим характеристикам. Земельный Кодекс регламентирует продажу земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом органе (см. ст. 37 ЗК РФ).

По итогам учета каждый земельный надел наделяется характеристиками, которые позволяют выделить участок и произвести его экспертизу (см. ст. 1 ФЗ-№28). С этой целью земельному объекту приписывают индивидуальный код. Согласно статье 19 ФЗ-№28, чтобы внести запись об участке в кадастр, требуется наличие документов о проведенных межевых работах.

Следовательно, продажа части земли сопровождается процедурой размежевания, результатом которой становится разделение участка на отдельные объекты с четкими границами.

Принимая во внимание, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, собственник обязан произвести процедуру межевания, для того чтобы получить право собственности на новообразованную часть надела с целью дальнейшей продажи.

Реализация 1/2 части, находящейся в общедолевой собственности

Процесс реализации ½ части земли, находящейся в общедолевой собственности сопровождается следующими стадиями:

  1. Получение отказа остальных собственников в письменной форме.

С этой целью необходимо направить в адрес совладельцев уведомление о предстоящей сделке с указанием ее цены.

ВНИМАНИЕ. В случае нарушения условия уведомления совладельцев, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

  1. Подготовка пакета документов:
  • Выписка из ЕГРП при ее наличии;
  • Документы, подтверждающие право на собственность (договор купли-продажи, арендное соглашение, свидетельство о вступлении в наследство и прочие);
  • Кадастровый паспорт на землю;
  • Квитанция об оплате налогового взноса.
  1. Составление договора.

Составить договор можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса. Документ, закрепляющий продажу части земли должен содержать следующие сведения:

  • Персональные данные контрагентов;
  • Точное описание предмета сделки (площадь – ½ участка, кадастровые сведения, категория и назначение земли, адрес участка);
  • Данные о документе, подтверждающем право продавца на реализуемую собственность;
  • Цена сделки;
  • Метод оплаты и сроки зачисления средств;
  • Ограничения по использованию объекта.
  1. Регистрация договора в Росреестре.

Финальная стадия сделки по продаже части земельного надела. Стороны соглашения обращаются в службу государственной регистрации с подготовленными документами, после чего им выдается расписка с указанием даты выдачи выписки из ЕГРП. В момент получения выписки право на собственность переходит новому владельцу.

Процесс реализации земли

Половины без дома

Для того чтобы продать половину участка без дома, требуется узаконить ее в качестве независимого объекта.

Для этой цели необходимо обратиться в землеустроительную организацию.

После того как часть продаваемой земли обретет индивидуальный кадастровый номер, собственник имеет полное право распоряжаться ей, как отдельным объектом.

Важно после проведения размежевания зарегистрировать половину участка в органах государственного кадастра. Необходимо написать соответствующее заявление и прикрепить к нему перечень документов:

  • Копию удостоверения личности (оригинал взять с собой);
  • Копию доверенности (при наличии);
  • Копию идентификационного кода;
  • Техническую документацию, выданную землеустроительной организацией в электронном и печатном формате;
  • Квитанцию об оплате услуг.

Финальный этап перед продажей части земли без дома является регистрация прав собственности в органах Росреестра. После получения выписки из ЕГРП собственник может продавать половину участка.

Земли СХ назначения

Владелец части земли сельскохозяйственного назначения имеет право реализовывать свою долю исключительно другому участнику данной долевой собственности (см. ст. 12 ФЗ-№101).

В данном случае уведомление остальных совладельцев не требуется.

Реализация доли земли с/х назначения третьему лицу разрешена только после выделения земельного участка из общей доли. Владелец надела должен осуществить межевание земли и оформить долю в качестве отдельного участка.

СПРАВКА. Разделение общего землевладения допустимо при согласии всех долевых участников. При отсутствии согласия совладельцев разрешается производить выдел собственность в судебном порядке.

Однако после оформление своей доли в качестве отдельного участка, собственник не вправе сразу продавать землю третьим лицам (см. ст. 8 ФЗ-№101).

Согласно Федеральному Закону №-101 приоритетное право на покупку земли сельхоз. назначение имеют муниципальные власти. Собственник надела должен письменно уведомить муниципалитет о продаже участка земли, указав его площадь, адрес, стоимость и сроки расчета.

Если в течение одного месяца местные власти не направят в адрес владельца участка письменного уведомления о желании приобрести надел по приоритетному праву, землю можно реализовывать третьим лицам.

ВНИМАНИЕ. Стоимость участка должна соответствовать изначально заявленной в уведомлении цене.

Части садового надела

При реализации садового надела необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  1. Письменно уведомить совладельцев о продаже части надела, указав стоимость доли участка.
  2. При отсутствии в течение месяца желания со стороны долевых собственников приобрести часть земли, ее можно реализовывать в пользу третьих лиц.

При реализации части участка в пользу одного из совладельцев, извещать остальных собственников не требуется.

Что такое преимущественное право покупки и у кого оно

Участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки части общего имущества на равных условиях по цене, за которую она продается, кроме случая публичных торгов (см. ст. 250 Гражданского Кодекса РФ).

Заключение

Реализация долей земельных участков напрямую связана с правом преимущественной покупки совладельцев. Продажа земли должна подкрепляться кадастровыми документами, а также сделки подобного рода в обязательном порядке регистрируют в органах Росреестра.

Читать еще:  Продажа через банковскую ячейку

Как продать часть земельного участка?

Продать долю земельного участка возможно при выполнении требований, устанавливаемых земельным и гражданским законодательством. Перед продажей такое имущество должно пройти межевание и постановку на учет в установленном порядке.

Законодательное регулирование

Сфера правоотношений, возникающих при продаже частей земли, регламентируется нормами ГК РФ (ст.250), ЗК РФ (ст.11.5) и других актов. Так, статьей 8 ФЗ-101 рассматривается продажа земель с/х назначения, а ст.12 определена возможность реализации доли земельной площади.

Правила выделение доли объекта для последующей реализации

Для того чтобы владельцу части территории, свободно ею распоряжаться, её стоит выделить. Это потребует осуществления деятельности по её размежеванию и оформлению принадлежащей части в установленном порядке.

Надо отметить, что раздел участка и выделение доли возможны только, если остальные совладельцы согласны на это. Если согласия достичь не удается, это можно сделать в судебном порядке.

Оформление производится в следующем порядке:

  1. Когда земельное имущество стоит на кадастровом учете, а собственники не против, оно делится на доли, производятся межевые работы. По их результатам оформляется документация, и участки вносятся в кадастровый реестр.
  2. Если надел не прошел кадастровый учет, то изначально нужно провести межевание, выделив несколько частей и осуществить регистрацию в кадастре.
  3. После этого можно оформлять право собственности на часть земли.
  4. После окончания процесса долю можно продавать как самостоятельный предмет.

Возможно ли продажа доли объекта без межевания

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ часть земельного имущества является самостоятельным предметом земельных правоотношений. Нормы ГК РФ определяют объектами гражданского товарооборота имущество, включая и недвижимые предметы. В их число входят и земельные участки (ст.128, 130 ГК РФ). Доли вещей как самостоятельные единицы не указываются.

Положениями ГК РФ установлено, что договором продажи участка во владение приобретателя передается земельная территория, которая должна быть конкретно определена с указанием её кадастровых и технических параметров (ст.549, 554). Земельным законодательством регламентировано положение о том, что объектом продажи могут выступать только земли, поставленные на кадастровый учет (ст.37).

Статьей 1 ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре» определено, что в результате учета каждая земельная площадь получает соответствующие характеристики, позволяющие выделить её из всех и провести качественную и стоимостную экспертизу. Для этого объекту присваивается индивидуальный код. В соответствии со ст.19 Закона, для внесения записи в государственный кадастр необходимо предоставить в числе прочих документацию о проведении межевых работ.

Соответственно, чтобы реализовать часть земельного имущества, собственнику необходимо осуществить процедуры размежевания, в процессе которой осуществляется деление участка на самостоятельные объекты с определением границ. Учитывая, что права на недвижимость должны быть зарегистрированы в установленном порядке, владельцу нужно пройти процедуру, чтобы официально получить право на вновь созданный участок, после чего он вправе осуществлять его продажу.

Как продать долю земельной территории без её выделения

Пай, на который возникли правомочия после проведения приватизации различных угодий сельскохозяйственного назначения, является собственностью их владельца. Оборот этих земель определяется нормативными актами федерального уровня. Учитывая их положения, без выделения части участка можно:

  • Завещать её в установленном порядке;
  • Отказаться от её владения;
  • Внести в уставный капитал компании, осуществляющей эксплуатацию территории;
  • Произвести продажу или дарение участка участнику долевой собственности или постоянному пользователю такой земли.

Законодательно запрещена реализация или дарение пая без процесса его выделения субъектам, не являющихся дольщиками или другими участниками владения землей. Если такая часть выделялась из общего поля, значит был сформирован новый надел, были проведены межевые работы и обозначены его пределы, осуществлена регистрация в Госкадастре, его можно продавать или дарить заинтересованному лицу.

Надо отметить, что продажа таких земель производится с учетом преимущественного права приобретения. Это могут сделать:

  • Субъекты России;
  • Муниципальное образование.

Приобретение на преимущественных основаниях выражается в покупке объекта за сумму, требуемую продавцом. При отказе соответствующих органов от такой покупки либо не уведомлении продавца в течение 30 дней, угодья могут передаваться заинтересованным лицам.

Помимо этого, существует такая категория земель, называемая невостребованной долей. Таковой признается часть земельного имущества, ранее принадлежавшая конкретному субъекту, который не осуществил её передачу в наем либо не распорядившимся ею самостоятельно в период до трех лет. Кроме того, чтобы она была отнесена к невостребованным объектам, на неё не должно быть зарегистрировано право в Росреестре.

При выявлении такого участка, местный муниципалитет может распорядиться участком в установленном порядке. Для это потребуется обратиться в суд за признанием правомочий собственника.

Таким образом, являясь дольщиком в сельскохозяйственной организации, можно приобрести либо принять в дар долю без её выделения в отдельный участок. Если же субъект не является сособственником, но надел был выделен в качестве пая, его можно купить или получить в подарок.

Кстати, без выделения доли в такой земле, можно получить ее часть в виде наследственного имущества.

Как продать часть земли без согласия других собственников

Возможная продажа доли участка может вызвать неудобства для других его пользователей и повлечь возникновение конфликтных ситуаций, которые лучше избежать. Для этого потребуется прежде, чем предлагать объект другим лицам, уведомить о желании его продать прочих собственников долей на такой территории.

Извещение должно проводиться должным образом, чтобы при разбирательстве имущественных споров в суде можно было представить его подтверждение. Никто из других владельцев не может запретить реализацию части владения, но за каждым из них закреплено право на её первоочередное приобретение.

На основании требований статьи 250 ГК РФ при реализации доли земельной площади третьему лицу, иные дольщики могут приобрести её за определенную сумму, предложенную продавцом. При этом ему нужно самостоятельно известить их о намерении произвести реализацию и указать точную сумму сделки и другие условия, на которых она осуществляется.

Читать еще:  Трехступенчатая справка для продажи квартиры образец

Передать принадлежащую долю постороннему субъекту можно только в случае, когда остальные собственники откажутся от своего преимущества.

Если при проведении сделки продавцом будут нарушены необходимые требования, которые ранее передавались владельцам, обладающих правомочиями на осуществление её в суде в течение 90 дней с переводом на себя прав и обязательств приобретателя.

ВНИМАНИЕ! Переуступка преимущественного права приобретения доли имущества не возможно.

Как произвести продажу части участка

Для осуществления сделки потребуется совершить следующие действия:

  1. Получить отказ других владельцев долей территории, желательно в письменной форме, что в дальнейшем может помочь отстоять свои интересы в суде. Для этого потребуется направить им уведомления о намерении совершить сделку с точным указанием её цены, которую в дальнейшем уже нельзя будет изменить. При нарушении такого условия сделка может признаваться судом недействительной, а на претендентов могут переводиться права и обязанности покупателя.
  2. Подготовка необходимой документации. К ней относятся:
  • Выписка о зарегистрированном праве из ЕГРП (при её наличии);
  • Правоустанавливающие бумаги (договора продажи, соглашения об аренде, свидетельство на наследство, дарственная и иное);
  • Кадастровый паспорт на недвижимость;
  • Документация на строения, находящиеся на участке (при их присутствии);
  • Платежная квитанция об уплате госпошлины.
  1. Составление договора. Сделать это можно самостоятельно либо в нотариальной конторе. Последний вариант не обязателен для исполнения. Он должен включать существенные условия, без которых может быть признан недействительным. К ним относятся:
  • Личные данные участников процедуры;
  • Точное описание предмета – площадь доли, кадастровый номер, категория земель, их назначение, адрес места расположения, наличие либо отсутствие построек и т.д.;
  • Название и реквизиты документа, установившие правомочия продавца;
  • Стоимость части участка;
  • Способ и сроки её оплаты;
  • Ограничения по использованию объекта.

ВАЖНО! Договор не должен содержать положений, дающих возможность продавцу вернуть приобретаемую долю по его желанию, ограничивающих права приобретателя по распоряжению имуществом, избавляющих от ответственности при предъявлении претензий со стороны посторонних субъектов.

  1. Регистрация договора в Росреестре и МФЦ. Для этого все участники должны посетить соответствующую службу и подать заявление, а также пакет требуемых документов. После их приема, сотрудником службы выдается расписка, где указывается дата получения выписки из ЕГРП. В назначенный день её нужно прийти и получить. С этого момента право на долю приобретает новый владелец, а с ними и обязанности по её уходу, содержанию и обработке.

При продаже части участка иногда возникают сложности, связанные с наличием нескольких владельцев земельной территории. К примеру, письменные извещения не всегда своевременно приходят к собственникам. Отсутствие такого уведомления служит причиной для обращения в суд в течение 3 месяцев с оспариванием сделки. Иногда такие совладельцы для того, чтобы сбить стоимость продаваемой земли, пытаются сорвать процедуру, используя свое право на преимущественное приобретение, но на самом деле не покупают. Тогда продавцу приходится заново начинать поиск покупателя, направлять извещения и, в итоге, понижать цену.

Как оформить продажу части земельного участка, находящегося в долевой собственности?

Хочу продать 4 сотки земельного участка, находящегося в долевой собственности. Всего пять собственников: двое взрослых и трое детей. Есть покупатель. Опека дает согласие на продажу. Как оформить продажу 4 соток из 14 соток?

Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в долевой собственности, регулируются общими положениями ГК РФ о долевой собственности (ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ).

Закон предоставляет право участнику общей собственности распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.

Пункт 1 ст. 252 ГК РФ предусматривает общее правило о том, что по соглашению участников долевой собственности имущество может быть разделено. Специальные нормы относительно раздела земельного участка содержатся в Земельном кодексе РФ. Статья 11.4 ЗК содержит правила раздела земельного участка.

При решении вопроса о разделе земельного участка необходимо учитывать, что инициативы участников совместной собственности и их соглашения недостаточно для такого раздела. Вновь образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям законодательства. Перечень таких требований содержится в ст. 11.9 ЗК РФ:

— земельные участки должны соответствовать минимальным и максимальным допустимым размерам (эти размеры устанавливаются в зависимости от категории земель градостроительными регламентами – ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ; законами, принятыми органами местного самоуправления, — п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

— границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

— должна оставаться возможность разрешенного использования расположенных на участке (участках) объектов недвижимости;

— должна сохраняться возможность использования обременений;

— образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель;

— не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ), и земельные участки, не отнесенные к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте (ст. 27, 52 ЗК РФ).

С 1 января 2017 г. государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Рекомендую обратиться к нотариусу для консультации и подготовки проекта договора купли-продажи доли земельного участка.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector