1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа доли в земельном участке

Как продать часть земельного участка?

Продать долю земельного участка возможно при выполнении требований, устанавливаемых земельным и гражданским законодательством. Перед продажей такое имущество должно пройти межевание и постановку на учет в установленном порядке.

Законодательное регулирование

Сфера правоотношений, возникающих при продаже частей земли, регламентируется нормами ГК РФ (ст.250), ЗК РФ (ст.11.5) и других актов. Так, статьей 8 ФЗ-101 рассматривается продажа земель с/х назначения, а ст.12 определена возможность реализации доли земельной площади.

Правила выделение доли объекта для последующей реализации

Для того чтобы владельцу части территории, свободно ею распоряжаться, её стоит выделить. Это потребует осуществления деятельности по её размежеванию и оформлению принадлежащей части в установленном порядке.

Надо отметить, что раздел участка и выделение доли возможны только, если остальные совладельцы согласны на это. Если согласия достичь не удается, это можно сделать в судебном порядке.

Оформление производится в следующем порядке:

  1. Когда земельное имущество стоит на кадастровом учете, а собственники не против, оно делится на доли, производятся межевые работы. По их результатам оформляется документация, и участки вносятся в кадастровый реестр.
  2. Если надел не прошел кадастровый учет, то изначально нужно провести межевание, выделив несколько частей и осуществить регистрацию в кадастре.
  3. После этого можно оформлять право собственности на часть земли.
  4. После окончания процесса долю можно продавать как самостоятельный предмет.

Возможно ли продажа доли объекта без межевания

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ часть земельного имущества является самостоятельным предметом земельных правоотношений. Нормы ГК РФ определяют объектами гражданского товарооборота имущество, включая и недвижимые предметы. В их число входят и земельные участки (ст.128, 130 ГК РФ). Доли вещей как самостоятельные единицы не указываются.

Положениями ГК РФ установлено, что договором продажи участка во владение приобретателя передается земельная территория, которая должна быть конкретно определена с указанием её кадастровых и технических параметров (ст.549, 554). Земельным законодательством регламентировано положение о том, что объектом продажи могут выступать только земли, поставленные на кадастровый учет (ст.37).

Статьей 1 ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре» определено, что в результате учета каждая земельная площадь получает соответствующие характеристики, позволяющие выделить её из всех и провести качественную и стоимостную экспертизу. Для этого объекту присваивается индивидуальный код. В соответствии со ст.19 Закона, для внесения записи в государственный кадастр необходимо предоставить в числе прочих документацию о проведении межевых работ.

Соответственно, чтобы реализовать часть земельного имущества, собственнику необходимо осуществить процедуры размежевания, в процессе которой осуществляется деление участка на самостоятельные объекты с определением границ. Учитывая, что права на недвижимость должны быть зарегистрированы в установленном порядке, владельцу нужно пройти процедуру, чтобы официально получить право на вновь созданный участок, после чего он вправе осуществлять его продажу.

Как продать долю земельной территории без её выделения

Пай, на который возникли правомочия после проведения приватизации различных угодий сельскохозяйственного назначения, является собственностью их владельца. Оборот этих земель определяется нормативными актами федерального уровня. Учитывая их положения, без выделения части участка можно:

  • Завещать её в установленном порядке;
  • Отказаться от её владения;
  • Внести в уставный капитал компании, осуществляющей эксплуатацию территории;
  • Произвести продажу или дарение участка участнику долевой собственности или постоянному пользователю такой земли.

Законодательно запрещена реализация или дарение пая без процесса его выделения субъектам, не являющихся дольщиками или другими участниками владения землей. Если такая часть выделялась из общего поля, значит был сформирован новый надел, были проведены межевые работы и обозначены его пределы, осуществлена регистрация в Госкадастре, его можно продавать или дарить заинтересованному лицу.

Надо отметить, что продажа таких земель производится с учетом преимущественного права приобретения. Это могут сделать:

  • Субъекты России;
  • Муниципальное образование.

Приобретение на преимущественных основаниях выражается в покупке объекта за сумму, требуемую продавцом. При отказе соответствующих органов от такой покупки либо не уведомлении продавца в течение 30 дней, угодья могут передаваться заинтересованным лицам.

Помимо этого, существует такая категория земель, называемая невостребованной долей. Таковой признается часть земельного имущества, ранее принадлежавшая конкретному субъекту, который не осуществил её передачу в наем либо не распорядившимся ею самостоятельно в период до трех лет. Кроме того, чтобы она была отнесена к невостребованным объектам, на неё не должно быть зарегистрировано право в Росреестре.

При выявлении такого участка, местный муниципалитет может распорядиться участком в установленном порядке. Для это потребуется обратиться в суд за признанием правомочий собственника.

Таким образом, являясь дольщиком в сельскохозяйственной организации, можно приобрести либо принять в дар долю без её выделения в отдельный участок. Если же субъект не является сособственником, но надел был выделен в качестве пая, его можно купить или получить в подарок.

Кстати, без выделения доли в такой земле, можно получить ее часть в виде наследственного имущества.

Как продать часть земли без согласия других собственников

Возможная продажа доли участка может вызвать неудобства для других его пользователей и повлечь возникновение конфликтных ситуаций, которые лучше избежать. Для этого потребуется прежде, чем предлагать объект другим лицам, уведомить о желании его продать прочих собственников долей на такой территории.

Извещение должно проводиться должным образом, чтобы при разбирательстве имущественных споров в суде можно было представить его подтверждение. Никто из других владельцев не может запретить реализацию части владения, но за каждым из них закреплено право на её первоочередное приобретение.

На основании требований статьи 250 ГК РФ при реализации доли земельной площади третьему лицу, иные дольщики могут приобрести её за определенную сумму, предложенную продавцом. При этом ему нужно самостоятельно известить их о намерении произвести реализацию и указать точную сумму сделки и другие условия, на которых она осуществляется.

Передать принадлежащую долю постороннему субъекту можно только в случае, когда остальные собственники откажутся от своего преимущества.

Если при проведении сделки продавцом будут нарушены необходимые требования, которые ранее передавались владельцам, обладающих правомочиями на осуществление её в суде в течение 90 дней с переводом на себя прав и обязательств приобретателя.

ВНИМАНИЕ! Переуступка преимущественного права приобретения доли имущества не возможно.

Как произвести продажу части участка

Для осуществления сделки потребуется совершить следующие действия:

  1. Получить отказ других владельцев долей территории, желательно в письменной форме, что в дальнейшем может помочь отстоять свои интересы в суде. Для этого потребуется направить им уведомления о намерении совершить сделку с точным указанием её цены, которую в дальнейшем уже нельзя будет изменить. При нарушении такого условия сделка может признаваться судом недействительной, а на претендентов могут переводиться права и обязанности покупателя.
  2. Подготовка необходимой документации. К ней относятся:
  • Выписка о зарегистрированном праве из ЕГРП (при её наличии);
  • Правоустанавливающие бумаги (договора продажи, соглашения об аренде, свидетельство на наследство, дарственная и иное);
  • Кадастровый паспорт на недвижимость;
  • Документация на строения, находящиеся на участке (при их присутствии);
  • Платежная квитанция об уплате госпошлины.
  1. Составление договора. Сделать это можно самостоятельно либо в нотариальной конторе. Последний вариант не обязателен для исполнения. Он должен включать существенные условия, без которых может быть признан недействительным. К ним относятся:
  • Личные данные участников процедуры;
  • Точное описание предмета – площадь доли, кадастровый номер, категория земель, их назначение, адрес места расположения, наличие либо отсутствие построек и т.д.;
  • Название и реквизиты документа, установившие правомочия продавца;
  • Стоимость части участка;
  • Способ и сроки её оплаты;
  • Ограничения по использованию объекта.

ВАЖНО! Договор не должен содержать положений, дающих возможность продавцу вернуть приобретаемую долю по его желанию, ограничивающих права приобретателя по распоряжению имуществом, избавляющих от ответственности при предъявлении претензий со стороны посторонних субъектов.

  1. Регистрация договора в Росреестре и МФЦ. Для этого все участники должны посетить соответствующую службу и подать заявление, а также пакет требуемых документов. После их приема, сотрудником службы выдается расписка, где указывается дата получения выписки из ЕГРП. В назначенный день её нужно прийти и получить. С этого момента право на долю приобретает новый владелец, а с ними и обязанности по её уходу, содержанию и обработке.
Читать еще:  Что значит свободная продажа квартиры

При продаже части участка иногда возникают сложности, связанные с наличием нескольких владельцев земельной территории. К примеру, письменные извещения не всегда своевременно приходят к собственникам. Отсутствие такого уведомления служит причиной для обращения в суд в течение 3 месяцев с оспариванием сделки. Иногда такие совладельцы для того, чтобы сбить стоимость продаваемой земли, пытаются сорвать процедуру, используя свое право на преимущественное приобретение, но на самом деле не покупают. Тогда продавцу приходится заново начинать поиск покупателя, направлять извещения и, в итоге, понижать цену.

Продажа доли земельного участка

Время чтения: 7 мин.

Право собственности на земельный надел дает его владельцу множество возможностей. Хозяин может как угодно распорядиться своим участком, в том числе «заложить» и продать. Это право действует, когда речь идет о целой части недвижимости, а вот если нужно продать долю земельного участка, ограничения всё же есть. Законодатель установил, что в данном случае права остальных совладельцев должны учитываться.

Собственники часто полагают, что могут продать свою долю кому угодно. Их позиция понятна. Каждый считает, что вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом в соответствии со своим волеизъявлением. Но долевое владение является совместным, отсюда и имеющиеся ограничения.

Что такое доля в праве общей собственности?

Когда имущество принадлежит одновременно двум и более лицам, то собственность считается общей. Такие правила устанавливает Гражданский кодекс РФ, в статье 244. Если же часть каждого владельца определена, то собственность определяется как долевая.

Учитывая сложившиеся приоритеты на рынке недвижимости, долевая собственность считается более предпочтительной, поскольку минимизирует риск возникновения конфликтов, хотя не исключает их полностью. В таком случае часть каждого сособственника чётко определена, например, одному принадлежит треть объекта, а второй обладает остальными.

Отдельно взятая часть каждого собственника и считается его законной долей. С одной стороны, право собственности позволяет лицу продать объект кому угодно, но с другой, режим совместной долевой собственности накладывает некоторые ограничения. При намерении одного собственника доли ее продать нормы закона устанавливают право остальных собственников объекта на преимущественное право касаемо приобретения доли, которая отчуждается.

Правовое регулирование

В первую очередь долевые отношения регулирует Гражданский кодекс, так как именно он определяет основные правила сделок по купле-продаже и правовой режим собственности, в том числе и на недвижимое имущество. Так, в статье 250 устанавливается преимущественное право покупки.

Не стоит забывать и о нормах Земельного кодекса. Так, статья 11.5 устанавливает возможность выдела земельного участка из совместной собственности.

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет особые правила для земель данной категории, например, в 8 статье говориться о купле-продаже и порядке осуществления сделки, а в статье 12 указывается возможность продажи доли в таком участке.

Ссылка на документ: Федеральный закон № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Правила продажи доли

Если доля в праве уже выделена, то есть собственник имеет документ, подтверждающий, что он хозяин определённой части участка, процедура всё равно будет невозможна без согласия других собственников.

Так, продать долю в общей долевой собственности можно в следующем порядке:

  1. провести переговоры с сособственниками. Если он один и желает сразу купить объект по приемлемой для обеих сторон стоимости, то можно сразу провести сделку. Если же владельцев несколько, можно продать им объект в равных частях. При наличии разногласий, лучше переходить к дальнейшим пунктам;
  2. подготовить предложение к приобретению долю сособственникам. Оно должно содержать цену. Направляется каждому. Можно вручить лично или направить почтой. Срок рассмотрения и ответа составляет 30 дней с момента получения. Ещё один вариант – получить от таких лиц отказ в приобретении, заверенный нотариально;
  3. начать процедуру оформления доли с другими лицами, если сособственники отказались от приобретения.

Цена имеет важное значение. Если изначально в предложении стояла одна стоимость, а в итоге доля была продана другому лицу за меньшую, сособственник сможет обжаловать сделку. Поэтому важно направлять новое предложение в случае уменьшения продажной стоимости.

Последующая продажа будет осуществляться по общим правилам присущим для подобных сделок с недвижимостью. Нужно будет подготовить договор, собрать пакет документации, оплатить пошлину и обратиться в Росреестр для регистрации перехода права.

Какие документы потребуются для регистрации

Переход права собственности на объект недвижимости регистрируется в Росреестре или МФЦ. Если речь идёт о продаже доли, то помимо договора потребуются:

  • свидетельство о праве собственности на долю либо выписка из ЕГРП (на основании закона № 218-ФЗ с 2017 года выписку из ЕГРП/ГКН заменяет выписка из ЕГРН);
  • предыдущий правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т. д.);
  • кадастровый паспорт либо выписка (на основании закона № 218-ФЗ сведения из кадастрового паспорта объекта находятся в выписке ЕГРН об основных характеристиках и правах);
  • согласие сособственников на продажу доли, если договор заключается не с ними. Оформляется договор через нотариуса.
  • согласие супруга на отчуждение объекта, если он приобретался по коммерческой сделке в период брака. Такой документ также оформляется через нотариат, простой письменной формы будет недостаточно;
  • квитанция, которая подтвердит факт оплаты пошлины. Нужно обратить внимание, что реквизиты для оплаты будут отличаться в зависимости от того, в какой орган обращаются стороны — в Росреестр или МФЦ. Следует уточнять это заранее;
  • доверенность, если сделка регистрируется через представителя;
  • документ, подтверждающий согласие органа опеки на отчуждение, если объект принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному.

Также нужно приготовить документы, которые подтвердят личности каждого участника договорных отношений.

Договор составляется в количестве сторон, включая и Росреестр. Один экземпляр будет храниться в его архиве.

Выдел доли в праве совместной собственности

По оплатному договору передать долю в праве общей собственности можно при соблюдении условий преимущественного права. Свободное же распоряжение участком возможно только в случае, если доля будет выделена в натуре. В некоторых случаях это хоть и практически реализуемо, но требует определённых действий от собственника, в том числе межевания.

Фактический раздел земельного надела можно осуществить, если остальные участники дадут своё согласие. В противном случае разрешение нужно будет получать через суд.

Процедура выдела выглядит следующим образом:

  • если кадастровый учёт был осуществлён и все участники совместной собственности не против выдела доли, нужно провести межевание и на основании этих документов зарегистрировать в Росреестре право уже единоличной собственности;
  • если кадастровый учёт не выполнялся, сначала проводится межевание, а затем участок ставится на учёт в кадастровую палату;
  • далее в общем порядке регистрируется право на свою часть надела.

Выдел доли позволит продать участок без получения согласия от сособственников, никаких ограничений на реализацию не будет.

Можно ли продать участок, если не проводить межевание?

Продать участок без межевания можно, но в данном случае речь будет идти о передаче доли в праве общей собственности. Согласие остальных сособственников будет обязательным.

В некоторых случаях данный вариант представляется единственно возможным. Местное законодательство содержит нормы, определяющие минимальный размер земельного участка. Так, в жилой зоне он чаще всего составляет 4 сотки.

Часто на территории одного участка находится 2 дома, собственник решает продать один, но не может этого сделать без передачи права на участок, так как земля должна следовать судьбе строения. В данном случае есть два варианта:

  1. выделить часть в натуре;
  2. передать лицу долю в праве.

Если надел изначально небольшой, например, 5 соток, а в данном муниципальном образовании для выделения отдельного адреса минимум составляет 4 сотки, то не получится продать половину надела, так как участок в 2,5 сотки нельзя будет поставить на учёт. В таком случае в договоре купли-продажи прописывается, что объектом сделки является право собственности на дом и доля в праве общей долевой собственности на участок в таком-то размере.

Можно ли продать долю без согласия сособственников?

Необходимость получения согласия от остальных сособственников – основное правило и основная проблема, которые возникают при продаже. По общему правилу, такое согласие обязательно, но не всегда можно его получить. Иногда такие лица просто отказываются оформлять документ, в некоторых случаях контактов с ними просто нет. В таком случае есть другой вариант — направить им предложение и дождаться срока, установленного законодателем для ответа.

Читать еще:  Сбербанк возврат денег на карту за покупку

С момента уведомления нужно дать лицам 30 дней для дачи ответа! В противном случае впоследствии они могут оспорить заключенный договор на отчуждение доли.

Несомненно, такой вариант представляется более долгим. Получить простой отказ проще и быстрее, но при отсутствии практической возможности приходится действовать именно так.

Уведомление нужно будет направить по адресу регистрации. Уточнить информацию можно в выписке из ЕГРН или направить по адресу надела, особенно если на нём располагается жилое строение.

Продажа доли на землю с располагающимися постройками

Если на территории участка находится строение, то продать его отдельно от земли будет невозможно. Закон не позволяет владеть строением без наличия прав на надел. При этом земля не обязательно должна находиться в собственности. Это может быть аренда, право бессрочного пользования и так далее.

То есть, продавая дом, не обязательно продавать и землю. Продать строение можно целиком, а земля может быть передана частично. Можно выделить часть или передать право в долевой собственности, оба варианта допустимы.

Заключение

Продажа доли земельного надела возможна двумя способами: собственник выделяет часть земли в натуре и продаёт её как отдельную собственность или передаёт лицу право в общей доле собственности. Если имущество ранее было общим владением, то сначала часть должна быть предложена остальным сособственникам и только потом продаваться на общих основаниях. В противном случае договор может быть расторгнут.

Как продать долю земельного участка

  • Можно ли продать квартиру с долями земельного участка без нотариуса.
  • Можно ли продать дом с земельным участком, где в доле несовершеннолетние?
  • Как продать долю земельного участка, который принадлежит несовершеннолетнему?
  • Можно ли продать долю наследства земельного участка при общей долевой собственности?
  • Как продать земельный участок если в доле есть несовершеннолетние дети?
  • Доли земельного участка
  • Продать земельный участок
  • Продать земельных участков
  • Как продать земельный участок
  • Доля в доме и земельном участке

1.1. Александр, нужнео заключить договор купли-продажи у нотариуса. А потом зарегистрировать его в Росреестре.

2. У меня в собственности 1/3 доли земельного участка и 1/6 дома. Письменные отказы от преимущественного права покупки каждому участнику долевой собственности через нотариуса оформила (письма отсылала) давно. Какие мои дальнейшие действия? Размежевать землю? Как? Выделить долю дома с отдельным входом? Ведь непонятно какую часть (комнату) или в каком месте клочок земли можно продать. И даже сдать не могу.

‘Использована информация юридической социальной сети https://www.9111.ru’оли дома.

2.1. Если вы приняли решение продать свою долю, то дальше ваша задача найти покупателя, который приобретёт у вас по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.
А поскольку вы продаёте именно долю на участок и квартиру, то ничего выделять и межевать, вы сейчас не сможете.
Покупатель приобретёт вашу долю в квартире и земельном участке.
А вот если вы хотите чтобы у вас был отдельный земельный участок и отдельная квартира, нужно было действовать совсем по-другому

Остались вопросы, Обращайтесь в личные смс.

2.2. Выделить долю в натуре можно по соглашению между собственниками, либо через суд устанавливать границы в доме.
А так, можете просто продать долю через нотариуса, без выделения комнат и границ.
Желаю Вам удачи и всех благ!

3.1. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на дом в течение месяца, со дня извещения, что будет оформлено письменным отказом от преимущественного права покупки от имени каждого участника долевой собственности, Вы имеете право продать свою долю любому лицу.
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.]Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3.2. Получите письменные отказы от других сособственников от приоритетного права выкупа или удостоверьте такой отказ (в т.ч. молчаливый) у нотариуса. Затем выставляйте на свободную продажу своих долей.

4.1. Татьяна
Вы имеете право продать два гаража с указанием в качестве продавцов этих двух собственников.
Право собственности на земельный участок в этом же договоре указывается за соответствующим собственником.
При этом новый собственник покупатель получит соответствующие недвижимое имущество, если это один и тот же покупатель, значит он получает оба гаража и право собственности на земельный участок.

5.1. если у вас есть зарегистрированное право на 1/2 доли земельного участка вы можете продать эту долю за любую цену.
Права на долю дома вы передать не можете, так как, судя по вашим словам, у вас его нет.

6.1. Собственник земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с/х назначения имеет право продать и сдать в аренду только совладельцам или арендатору.
В Вашем случае, для того чтобы иметь право на распоряжение (передачу в аренду, продажу, дарение и др.) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельхозназначения необходимо прежде всего выделить эту долю в натуре.
Для этого потребуется обратиться к кадастровому инженеру, который выдаст межевой план для выдела доли в натуре. Да, при отсутствии согласия других дольщиков придётся обращаться в суд. Но распоряжаться землей для Вас тогда будет больше прав.
Вы сможете продавать, сдавать в аренду любому лицу свою землю, поскольку это будет уже не доля, а земельный участок выделенный из общего массива.
Это регулируется
ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) в ст.12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

7.1. Землю можете вернуть только вместе с долями здания.

8.1. согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

8.2. Если со дня смерти наследодателя прошло более 3 лет, то налог не платится, декларация не подается.

9.1. В общей долевой собственности каждый собственник выступает в отношении своей доли самостоятельно. Поэтому Вы вправе выкупить только одну долю.

9.2. Да, Вы можете принять предложение только одного собственника, а другое проигнорировать. Никакой обязанности выкупать обе доли у Вас нет.

10.1. вы можете указать в договоре общую сумму и прописать кому сколько перечисляете.

11.1. К сожалению, заставить выкупить вашу долю вашего бывшего мужа вы не сможете. Остается только искать покупателя на долю. Может быть таковой найдется, а можете найти «покупателя», который, якобы, желает приобрести вашу долю. Это может встревожить вашего бывшего и он согласится у вас ее выкупить. В общем, нужно проявить смекалку.

12.1. Да, можете выделить доли детям путем дарения. При этом имейте в виду, что деньги, равные стоимости долей детей в имеющейся квартире должны быть после продажи депонированы на счетах детей и распорядиться ими Вы сможете только с согласия органа опеки и только в интересах детей, ст. 37 ГК РФ, то есть вложить эти деньги в строительство не получится.

13. Имеем квартиру в Санкт-Петербурге, где есть доля несовершеннолетнего.
Муж хочет продать квартиру, а деньги потратить на покупку земельного участка и постройку нового дома в Ленинградской области.

Читать еще:  Регистрируется ли договор купли продажи земельного участка

1.Не посчитают ли органы опеки смена региона Санкт-Петербурге на Ленинградскую область — ухудшением условии?

2. Можно ли приобрести дом (где будет доля ребенка) если земельный участок будет оформлен на одного из родителя?

Или нам надо приобрести именно квартиру?

13.1. 1. С большей степенью вероятности органы опеки не дадут согласие на продажу квартиры с долей ребенка с условием покупки земельного участка на родителей ребенка.
2. дом следует судьбе земельного участка на котором он расположен.

Как продать долю земельного участка в 2020 году

Закон устанавливает ряд требований по совершению сделок с недвижимым имуществом. Они распространяются и на участки земли. Как продать долю земельного участка? Возможно ли продать объект без оформления дополнительных документов, межевания, выделения и регистрации договора у нотариуса? Рассмотрим подробнее.

Особенности продажи долей земельных участков

Земельный участок относится к объектам собственности, свободный оборот которых ограничен законодательством РФ. Лицо, обладающее правами на землю должно обладать следующими документами:

  • документ о праве собственности (свидетельство, выписка из ЕГРН, договор дарения, купли-продажи);
  • кадастровый паспорт (выписка);
  • информация об отсутствии ограничений или обременений в отношении объекта.

В соответствии с ФЗ от 1992 года № 122 сделки, совершаемые с долями недвижимого имущества, в том числе земельных наделов, подлежат нотариальной заверке.

Продажа долей земли имеет свои особенности. Рассмотрим подробнее.

Межевание

Закон ограничивает возможность отчуждения доли земельного участка. При разделе такого объекта недвижимости на 2 и более доли, каждый из них становится отдельный земельным наделом. После разделения территория подлежит новому оформлению. Исключение составляют земли сельхозназначения.

Для проведения сделки по отчуждению, собственнику необходимо оформить новый полный пакет документов на каждый из выделенных самостоятельных объектов. С 2018 года продажа земельного участка без межевания является противозаконной.

Выделение

Продажа доли земельного надела, входящей в состав земель сельскохозяйственного назначения (пай), может осуществляться без выделения. Однако только для других пайщиков.

Собственник не может распоряжаться паем по своему усмотрению. Даже оформив его надлежащим образом (межевание, выделение), закон предусматривает следующие ограничения:

  • преимущественное право на приобретение объекта устанавливается за регионом или муниципалитетом;
  • следующим по приоритету покупателем являются другие собственники долей земельного участка.

Для продажи доли другим гражданам или юридическим лицам, выделение является необходимой процедурой.

Согласие других дольщиков

Обязательным условием при продаже земельного надела является уведомление всех собственников других долей. Каждый из них обладает преимущественным правом приобретения отчуждаемого имущества.

Факт уведомления необходимо зафиксировать. Например, при помощи заказного письма с уведомлением, сбора подписей на обходной лист, записи устного разговора.

Обязательным условием является сообщение дольщикам всех условий сделки. Включая описание доли, цены и других условий.

Важно! Другие пайщики не могут запретить продажу.

Если собственники не воспользовались своей возможностью, то владелец может продать пай другому лицу.

При нарушении правил уведомления пайщиков, лицо, права которого нарушены, может оспорить факт продажи в судебном порядке.

Другому дольщику

Самым простым вариантом продажи является отчуждение доли другому собственнику. Владелец освобождается от необходимости поиска покупателя. Однако закон предусматривает правила, которые нужно соблюсти при совершении сделки:

  • уведомление других собственников;
  • сохранение условий уведомления при регистрации сделки.

Внесение изменений в стоимость или другие существенные условия договора запрещены. Если в процессе заключения договора меняются условия, другие собственники могут оспорить сделку через суд.

Правила оформления сделки

Порядок совершения сделки выглядит следующим образом:

  1. Владелец доли земельного надела оформляет документы, необходимые для проведения сделки.
  2. Стороны составляют и подписывают письменный договор купли-продажи.
  3. Документ заверяется у нотариуса.
  4. Покупатель регистрирует сделку в Росреестре.

С момента регистрации, право собственности на земельный участок переходит к новому владельцу.

Без согласия других дольщиков

Продажа доли в земельном наделе возможна при наличии согласия всех собственников ( ст. 250 ГК РФ ). Исключение составляет продажа путем публичных торгов или участка с расположенным на нем зданием или отдельным помещением в сооружении.

Продажа доли путем проведения публичных торгов возможна при предъявлении требований кредитором собственника. Если на объект обращено взыскание, необходимо выделение доли. В ситуации, когда пайщики возражают против выделения, кредитор может потребовать продать долю по праву преимущественной покупки.

В качестве цены устанавливается средняя цена по рынку земельных участков.

Если пайщики отказались от приобретения, кредитор должен обратиться в суд. Решение суда по обращению взыскания на долю в общем имуществе позволяет продать ее с помощью публичных торгов без согласия других собственников.

Участок под индивидуальное жилое строительство

Земельный надел, подготовленный к продаже, может быть как свободным, так и застроенным. Наличие построек не мешает продаже, но требует обязательного наличия документов на объекты строительства.

Если владелец участка не хочет тратить время и денежные средства на оформление построек, необходимо удалить их (снос, вывоз).

Наличие ветхих построек отрицательно скажется на стоимости участка. Кроме того, это может увеличить период поиска покупателя.

Если на земельном наделе находятся объекты капитального строительства, оформлять сделку по продаже участка придется совместно с постройками. Для этого объекты необходимо зарегистрировать в БТИ.

Участок земель сельхозназначения

Продажа участка сельхозназначения включает подготовительные мероприятия:

  1. Направление уведомления в орган местного самоуправления о продаже участка. Документ должен содержать цену и другие условия сделки.
  2. При отсутствии ответа в течение 90 дней со дня вручения уведомления, объект можно продать в течение 1 года.
  3. При внесении изменений в условия договора (уменьшение цены объекта) уведомление направляется повторно.

Чтобы подтвердить направление информации в орган местного самоуправления нужно либо лично сдать уведомление в канцелярию и поставить печать на второй экземпляр документа, либо направить почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

От предварительного предупреждения органов власти освобождаются владельцы участков при совершении сделки без выделения доли в отдельный объект. Покупателем в такой ситуации может быть только другой пайщик.

Порядок подготовки документов на объект

В связи с изменениями законодательства, с 2017 года правила продажи земельных участков подверглись изменениям. Однако необходимо соблюсти и ранее установленный порядок.

Перед выставлением участка на продажу необходимо провести следующие процедуры:

  • межевание;
  • выделение;
  • постановка на кадастровый учет.

Обязательно нужно уведомить других собственников о проведении межевания и выделения. Процесс оформляется в письменном виде. При возможности документ оформляется в виде письма.

Заявление о постановке на кадастровый учет и межевании земли подается в орган местного самоуправления. К нему необходимо приложить:

  • информацию с подписями собственников;
  • межевое дело;
  • документы о праве собственности на объект (договор купли-продажи, дарения, документы о наследовании, свидетельство о праве собственности).

Оформление постановки на кадастровый учет занимает не более одного месяца. Исключение составляют ситуации, когда владелец предоставил неполный пакет документов.

Подготовка документов для совершения сделки

При оформлении договора владелец и покупатель должны подготовить информацию, необходимую для оформления сделки:

  • личные документы сторон (паспорта, свидетельства о рождении несовершеннолетних собственника или покупателя);
  • информация об отсутствии строений на участке;
  • документация на постройки, в том числе из БТИ;
  • свидетельство о постановке на кадастровый учет;
  • кадастровый паспорт;
  • документы о правах на участок;
  • нотариальное согласие супругов сторон на совершение сделки;
  • разрешение районного отдела опеки на продажу объекта (при наличии несовершеннолетнего собственника).

Если право собственности на участок возникло у владельца до 1997 года, в процессе подготовки к совершению сделки необходимо привлечь юриста по земельному праву. Правила оформления за прошедший период прошли неоднократное изменение. Во избежание сложностей при оформлении договора, нужно обратиться к специалисту.

Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документы на оформление с 2018 года возможно подать исключительно через МФЦ.

Совершение сделок с долями земельных наделов имеет много особенностей. Они зависят от места расположения объекта, его назначения и других нюансов. Продавая участок, необходимо подготовить значительный пакет документов.

После регистрации договора, бывший владелец должен предоставить информацию о совершении сделки в налоговый орган, во избежание начисления земельного налога за последующий период.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector