0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа квартир на первичном рынке

Стоит ли сейчас покупать квартиру или еще подождать? Мнения экспертов

Во время кризисов недвижимость дешевеет: снижаются доходы населения, меньше людей могут позволить себе покупку жилья, спрос падает. Уже в апреле, по данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), объемы выданной в РФ ипотеки просели почти на 40%.

Вместе с тем продавцам квартир, попавшим в сложную жизненную ситуацию, приходится опускать ценник. Начинается лавинообразный процесс — цены снижают другие владельцы жилья, рынок падает.

Имеет ли смысл покупать сейчас квартиру или лучше подождать, пока жилье подешевеет? АиФ.ru узнал у экспертов.

Елена Иванкина, зав. кафедрой управления недвижимостью и ЖКХ факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС:

«Начало 2020 года показывало поступательные тенденции развития рынка недвижимости: стабильный рост спроса и незначительное повышение цен на жилье. Но известные события (снижение цен на нефть, рост курса валют и пандемия COVID-19) оказали отрицательное влияние на рынок недвижимости.

Спрос на жилье в марте уменьшился на 54,9% по отношению к аналогичному периоду 2019 года. А в апреле — на 65,1%. Меньше всего пострадали новостройки Подмосковья. Число сделок по этим объектам в апреле сократилось на 50%, в новой Москве — на 30%.

При этом резкого снижения цен на недвижимость не произошло, но выросли скидки и бонусы, до 10-15%. Вторичный рынок тяжелее перенес коронакризис, учитывая, что льготная ипотека под 6,5% распространяется только на новостройки.

Как ожидает Центробанк РФ, из-за коронавируса ВВП России в 2020 году может снизиться на 4-6% (МВФ прогнозирует падение на 5%). По прогнозам ВШЭ, в 2020 году ожидается снижение доходов населения на 8,2%. Вкупе эти события могут привести к падению цен на жилье на 10-15%. Очень вероятен рост льгот, скидок и бонусов при продаже жилья. Ожидается стагнация вторичного рынка на фоне роста рынка загородной недвижимости».

Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России»:

«Если рассматривать ситуацию с точки зрения ставок по ипотечным кредитам, то сегодня сложилась идеальная ситуация для приобретения жилья. В первую очередь это касается новостроек. Надеяться на еще большее снижение ставок не стоит.

Если рассматривать ситуацию с точки зрения застройщиков, то она тоже на пользу покупателям. Реальных предпосылок на снижение цен на жилье со стороны девелоперов нет. Более того, цена за квадратный метр в новостройках сегодня находится в оптимальном балансе спроса и предложения.

При этом нет предпосылок и к существенному росту цен. Все процессы, связанные, например, с удорожанием стройматериалов, в условиях падения реальных доходов населения, застройщики будут решать за счет оптимизации. Сегодня не та экономическая ситуация, чтобы поднимать цены на жилье.

Если покупатель планировал покупку квартиры, но откладывал принятие решения, сегодня стоит его принять и приобрести жилье. До середины осени на рынке жилья вряд ли произойдут серьезные изменения».

Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей:

«В кризис жилье стоит покупать тем, у кого есть существенные накопления и антикризисная „подушка безопасности“. В начале кризиса, как правило, люди пытаются спасти свои накопления, поэтому наблюдается незначительный рост спроса на недвижимость, которая у большинства россиян ассоциируется с надежными инвестициями.

Сейчас мы видим, как начинается череда сокращений, урезание зарплат, поэтому накопления тех, кто собирался покупать квартиру или копил на первоначальный взнос по ипотеке, уходят на пропитание и оплату аренды квартиры, спрос на недвижимость закономерно начинает снижаться.

За 2020 год реальные доходы россиян могут снизиться на 10-15%, соответственно, это ударит по спросу на недвижимость. Новостройки уже начали реагировать скидками на 3-5% и акциями, но это только начало падения. К лету — началу осени скидки могут достичь 7-11%.

Главный удар придется на рынок вторичного жилья: к концу года спрос на него может сократиться до 40%, а цены могут скорректироваться до 20%. Льготная ипотека под 6,5% не способна перекрыть падение спроса и падение доходов.

После того, как жилье купят те, кто и так планировал это сделать, рынок недвижимости ожидает длительная стагнация сроком до 3 лет, нечто подобное мы видели в 2015-2017 годах. При этом сократится количество предложений по продаже вторичного жилья, так как продавцам выгоднее „переждать“ кризис, чем продать жилье по низкой цене.

Также на рынке появится большое количество квартир с дисконтом, которые будут изъяты у должников, преимущественно ипотечников, которые не смогут справиться со своими обязательствами. Это также окажет давление на рынок вторичной недвижимости».

Александр Ширяев, руководитель направления ценообразования компании-застройщика:

«Сейчас, пожалуй, один из самых выгодных периодов для покупки жилья. И новая сниженная ипотечная ставка по программе господдержки — мотивирующий фактор. К примеру, при покупке в ипотеку под 6,5% стандартной однокомнатной квартиры сроком на 10 лет размер итогового платежа уменьшится более чем на 10%. И это достаточно ощутимая скидка для покупателя с любым уровнем доходов.

Многие застройщики выборочно дают дисконт до 5-7% на выделенные пулы квартир и уменьшают цены на некоторые квартиры на 1-3% без констатации факта скидки. Бонус при онлайн-покупке квартиры введен почти у всех застройщиков, в среднем он составляет 1-2%».

Алексей Болонин, профессор кафедры банковского дела университета «Синергия»:

«Пандемия привела к сокращению или даже потере доходов у большого количества семей. И хотя жилищный вопрос рано или поздно становится актуальным для каждой семьи без исключения, его решение предполагает десятилетия выплат банкам по ипотечным кредитам, на что могут решиться единицы, уверенные в своем завтрашнем дне в плане работы и зарплаты. На сегодняшний день, несмотря на господдержку девелоперов и обещания субсидий по ипотеке под 6,5%, люди вряд ли будут готовы принять решение взять на себя многолетние кредитные обязательства даже с учетом скидок застройщиков, которые наверняка будут предлагаться покупателям для поддержания и восполнения собственного оборота денежных средств.

Но поскольку застройщики сами привлекают кредиты для реализации своих проектов (введение эскроу-счетов подтверждает платежеспособный спрос и готовность покупателя приобрести недвижимость, но не позволяет использовать средства покупателей в ходе строительства), скидки не могут быть большими, так как банки-кредиторы не позволят застройщикам менять их финансовую модель.

Вторичный рынок в этом отношении может предлагать любые скидки, но даже падение спроса на этом рынке не вызовет быстрого падения цен. Ориентируясь на динамику цен на первичном рынке, продавцы вторичной недвижимости будут вынуждены следовать ценовым трендам, но за исключением экстренных ситуаций, дефицит времени у собственников вторичной недвижимости отсутствует.

Вывод такой: в ближайшее время роста активности на рынке недвижимости не произойдет».

Руслан Сухий, девелопер и инвестор в недвижимость:

«Сейчас отличное время, чтобы найти хороший объект, договориться с застройщиком о максимальной скидке. Качественных проектов строить будут все меньше. Увеличение себестоимости строительства жилой недвижимости, вызванное ростом курса валют и переходом на эскроу-счета, вынуждает застройщиков ужиматься в доходности, поэтому они начнут делать проекты более экономичными, снижать расходы на отделку или инфраструктуру.

Покупать квартиры на котловане с целью заработать на ее перепродаже не стоит. Стратегия покупки жилья на нулевом цикле строительства с целью перепродажи уходит в прошлое. Если ранее это была доступная возможность заработать, особо не задумываясь о локации и качестве объекта, то с нынешним уровнем котлованных цен сделать это практически невозможно. Исключением являются точечные проекты с уникальной локацией, правильной концепцией, высоким качеством строительства и, самое главное, небольшим количеством квартир».

Надежда Коркка, управляющий директор риелторской компании:

«С точки зрения условий, предлагаемых банками и застройщиками, сейчас очень удачный момент для приобретения жилья. Никогда еще ставки по ипотеке не опускались до уровня 6-6,5%, и после окончания программы субсидирования (к ноябрю 2020 года) ставки могут вновь возрасти. Поэтому лучше воспользоваться моментом сейчас, тем более учитывая тот факт, что банки не так охотно одобряют заявки в период кризиса, и не исключено, что нужно будет делать не одну попытку подачи заявки. Помимо этого, некоторые застройщики сохраняют дисконтные программы и субсидируют дополнительно ипотеку до 0,1-0,5%.

Читать еще:  Форма договора купли продажи доли в квартире

Пока нет явных предпосылок к тому, что жилье подешевело. Повышается себестоимость строительства из-за девальвации рубля, а также перехода отрасли на новую модель финансирования, предполагающую привлечение банковского кредита вместо средств дольщиков».

Как купить квартиру на первичном рынке (в новостройке): риски, пошаговая инструкция

Покупка квартиры в новостройке – ответственный шаг, который требует от будущих собственников определенных знаний в этом вопросе. Перед совершением сделки важно изучить ее нюансы, чтобы избежать нежелательных последствий. Для читателей сайта «Новый Домострой» мы составили пошаговую инструкцию, как купить квартиру на первичном рынке (в новостройке) правильно, чтобы минимизировать риски.

Пошаговая инструкция, как купить квартиру в новостройке

Будущим собственникам предстоит совершить следующие шаги на пути к новой квартире своей мечты:

  1. Подобрать наиболее подходящий жилой комплекс (ЖК) с развитой инфраструктурой, ознакомиться с техническими характеристиками объекта.
  2. Узнать, кто застройщик и проанализировать информацию о строительной компании.
  3. В офисе компании получить пакет документов на строительство и желаемый объект покупки.
  4. Осмотреть жилищный комплекс в целом и квартиры в частности.
  5. Заключить договор о купле-продаже.
  6. Перечислить оплату за покупку квартиры.
  7. Получить недвижимость по составленному акту.
  8. Зарегистрировать право собственности и прописаться на своей жилой площади.

Если недвижимость приобретается на стадии застройки жилищного комплекса, то руководство к действию такое же, как и в предыдущем случае, за исключением пункта об осмотре квартиры. При такой сделке заключается предварительный договор долевого участия. В договоре должен быть прописан ряд нюансов, связанных с покупкой недостроенного жилья, включая риски замораживания строительства.

Важно! Покупатель может обезопасить себя, указав в договоре пункт, что имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке, если застройщик не сдаст объект вовремя.

Правильный выбор жилья на первичном рынке – залог успешной сделки

Прежде чем заключить сделку, необходимо сделать детальный анализ компаний-застройщиков. Рекомендуется ознакомиться с информацией о уже выстроенных объектах, отзывами покупателей. Существует четыре типа застройки новостроек:

На формирование цены влияют такие качества застройки, как:

  • местоположение (удаленность от центральной части города);
  • развитость инфраструктуры;
  • планировка квартиры;
  • качество используемых материалов.

Выбирать будущий дом необходимо, опираясь на собственные потребности. Значительно проще купить квартиру уже у застройщика, который сдал дом в эксплуатацию. В таком случае покупатель может самостоятельно изучить:

  • качество используемых материалов;
  • отопительную систему;
  • электрическую проводку;
  • посмотреть, как обустроены места общего пользования.
  • Также покупатель имеет право попросить такие документы как:
  • разрешение на застройку;
  • используемые материалы;
  • договор покупки или аренды земельного участка под домом;
  • экспертную оценку.

Не получится попасть на объект, если он находится на стадии строительства, но можно потребовать документы на разрешение строительных работ, договор покупки или аренды земельного участка. А также узнать о разрешении на строительство многоэтажного дома, план квартиры, технических характеристиках объекта.

Преимущества и недостатки покупки жилплощади в новостройках, риски

Одним из преимуществ покупки квартиры на стадии застройки является цена. Так как такая недвижимость стоит на 30-35% дешевле, нежели в доме, сданном в эксплуатацию.

Но покупка недвижимости на первичном рынке жилья имеет ряд рисков:

  • использования некачественного строительного материала;
  • объект не сдается в срок;
  • заморозка строительных работ;
  • двойная продажа.

У застройщика остаётся право на смену проектной документации, при этом он не сразу ставит покупателей в известность.

Поэтому при заключении договора необходимо учитывать все риски и прописать все нюансы.

Оценка перспективы компании-застройщика обанкротиться

Существует несколько способов, как определится с компанией застройщиком, чтобы деньги не были потрачены зря. Покупатель должен обладать такой информацией:

  1. Какой стаж работы компании (желательно больше 5-ти лет). Не мешает посмотреть, сколько объектов было сдано в эксплуатацию за этот период.
  2. Необходимо изучить полный пакет документов на застройку: от регистрации в государственном реестре до плана квартиры и инфраструктуры микрорайона.
  3. Важно узнать, умеет ли компания договоры с банковскими организациями. Хорошо когда жилье можно взять в ипотеку.
  4. Нужно получить информацию об учредителе: посмотреть какая у него репутация, какой опыт работы в строительной сфере.
  5. Проверить информацию об исках на застройщика. Имеются ли они вообще. А также не подавала ли компания документы на объявление себя банкротом.

Хорошо иметь несколько вариантов, куда можно обратиться за покупкой недвижимости в новостройках. Тогда можно оценить все преимущества и недостатки, определить лучшую и наиболее надежную компанию.

У каждой компании есть сайты, поэтому с некоторой информацией лучше всего ознакомиться оттуда, а также посетить форумы и прочесть отзывы. Можно посетить строительную площадку и пообщаться с бригадиром или строителями.

Все эти усилия нельзя назвать лишними, так как они помогут минимизировать риски отдать деньги недобросовестному застройщику, а в итоге остаться без жилья или вселиться в некачественную квартиру.

Если застройщика объявили банкротом, то необходимо будет подать иск в суд. Свои права можно отстоять в судебном порядке, в противно случае покупатель не сможет вернуть свои деньги.

Покупка квартиры в новостройке – шаг рискованный, но риск можно свести к минимуму и выбрать надежного застройщика, которому банкротство не грозит. Если вы будете следовать пошаговой инструкции, приведенной выше, и выполните другие приведенные рекомендации, вы вряд ли останетесь и без денег, и без квартиры, хотя полной гарантии безопасности дать нельзя. Поэтому жилье на первичном рынке и стоит на треть дешевле. чем в уже построенном доме. Но экономия существенна, поэтому есть смысл немного подождать, затем вселиться в новую квартиру, в которой вы будете первыми хозяевами.

ТОП-5 ЗАСТРОЙЩИКОВ, РАБОТАЮЩИХ ПО СИСТЕМЕ ТРЕЙД-ИН

Информационный портал Urbanus.ru составил топ-5 застройщиков, которые дают своим клиентам возможность купить квартиру в трейд-ин, и изучил условия, которые они предлагают.

Покупка квартиры в трейд-ин – востребованная услуга на отечественном рынке жилья. Как правило, она представляет собой взаимозачет – обмен одного объекта недвижимости на другой (обычно, старого на новый и с доплатой).

Чаще всего к трейд-ин прибегают в том случае, когда у собственника нет времени или возможности заниматься самостоятельной продажей старого жилья.

В большинстве случаев покупатели меняют вторичную недвижимость на квартиру в новостройке. Девелопер выкупает у собственника старую квартиру – естественно, с дисконтом – продает ее, а деньги принимает в счет взноса за новую недвижимость. При этом размер дисконта, сроки и другие параметры сделки могут сильно варьироваться.

Информационный портал Urbanus.ru составил топ-5 застройщиков, которые дают своим клиентам возможность купить квартиру в трейд-ин, и изучил условия, которые они предлагают.

ПИК-Брокер

Дочерняя компания застройщика «ПИК». Чтобы взять квартиру в трейд-ин, нужно оставить на сайте заявку на продажу старой квартиры и там же выбрать новую. При этом компания предоставляет на нее скидку до 2%.

В число других бонусов входит бесплатная дистанционная оценка старой недвижимости с помощью искусственного интеллекта (чтобы уменьшить влияние человеческого фактора), проверка документов и подготовка договора.

От проверки документов до сделки проходит не более 10 дней. Дисконт от рыночной стоимости старого жилья составляет 7%.

Компания заявляет о своей готовности выкупить квартиру в любом из 15 российских городов-миллионников (Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Тюмень, Москва и Санкт-Петербург), а также ближайшем Подмосковье и Ленинградской области в пределах 15 км от МКАД (КАД) по дороге до ближайшей развязки и следующих городах Московской области: Балашиха, Долгопрудный, Домодедово, Жуковский, Зеленоград, Коломна, Королёв, Красногорск. Люберцы, Мытищи, Ногинск, Одинцово, Орехово-Зуево, Подольск, Пушкино, Раменское, Реутов, Сергиев Посад, Серпухов, Химки, Щёлково, Электросталь.

Читать еще:  Продажа имущества несовершеннолетнего

В целом, условия застройщика максимально приближены к «рыночным», а за счет скидки на приобретение новой квартиры многие покупатели практически полностью перекрывают убытки от дисконта при выкупе старого жилья. К минусам можно отнести существенное количество ограничений, которые компания предъявляет к объектам выкупа.

Так, ПИК не принимает по программе трейд-ин квартиры, если участник долевого строительства не вступил в права собственности (даже если дом уже сдан); они стоят дороже 20 млн рублей для Москвы и МО, Санкт-Петербурга и ЛО, и дороже 5 млн рублей для других регионов; в домах на сх землях; в коттеджных поселках; 4 и более-комнатные; в домах менее 5 этажей; участвующие в судебных спорах и тяжбах; части (доли) квартир; в домах под снос, а также построенных до 1901 года; апартаменты и муниципальное жилье (жилье по договору социального найма).

ГК «Самолет»

Застройщик предлагает два варианта программы trade-in.

Внутренний трейд-ин или level up – программа для тех клиентов, которые хотят обменять квартиру в строящемся доме на бóльшую. Большой плюс для покупателя – этим вариантом можно воспользоваться ей до получения права собственности. Однако с некоторыми оговорками: обмен возможен только в рамках одного ЖК; поменять квартиру можно до подписания акта приема-передачи; программа работает только в случае увеличения площади, а сделка должна проводиться по одной схеме расчётов (ДДУ-ДДУ; эскроу – эскроу).

Трейд-ин с участием партнеров (ДомКлик, «Пик-Брокер», агентства «Этажи» и «Моментум 24») – это «стандартная» программа выкупа. Средний дисконт от рыночной стоимости старого жилья составляет 7-10%, но и скидка на приобретение новой квартиры достигает 3%. Средний срок выхода на сделку в этом случае составляет 7-14 дней. При этом стоимость приобретаемой квартиры фиксируется на срок от 45 до 60 дней, что, несомненно, выгодно для покупателей, приобретающих жилье в строящихся жилых комплексах с растущей ценой.

МИЦ «Девелопмент»

Застройщик работает только по программе внутреннего trade-in – выкупается недвижимость исключительно в столичных жилых комплексах МИЦ «Девелопмент» («Южное Бунино», «Новогорад Павлино», «Кленовые Аллеи», «Зеленые аллеи» и «Цветочные поляны). Новая квартира должна также находиться в одном из них.

Срок продажи старой квартиры составляет не более 60 дней (в среднем, 43 дня). Клиенту нужно лично прийти на подписание договора с новым владельцем.

Весомым достоинствам программы является возможность прибегнуть к трейд-ин на любом этапе строительства: по переуступке прав требования, предварительному договору купли-продажи или договору купли-продажи. В компании считают, что внутренний трейд-ин позволяет увеличить прибыль от продажи квартиры в среднем на 8-10% от рыночной стоимости.

«Инград»

В рамках программы трейд-ин этого застройщика существует несколько сценариев выкупа.

Зачет (выкуп) без проживания – в этом случае жилье выкупается компанией по цене, максимально приближенной к рыночной, а иногда даже дороже рынка, но бывший владелец должен съехать из нее в кратчайшие сроки.

Зачет (выкуп) с дисконтом, размер которого варьируется от 0% до 15% (в зависимости от ликвидности объекта). По договоренности с застройщиком покупатель может жить в старой квартире безвозмездно до момента получения ключей от нового жилья, оплачивая только коммунальные услуги.

Еще одна специфическая услуга этого застройщика – трейд-ин по военной ипотеке. То есть, девелопер может выкупить квартиру и с обременениями по действующим кредитам, приобретенную военнослужащим ранее по программе военной ипотеки.

Сроки выхода на сделку варьируются от 1 до 3 месяцев.

ГК «А101»

Чтобы купить квартиру по трейд-ин в одном из жилых комплексов застройщика, клиенту придется забронировать ее на 90 дней. Компания фиксирует цену на весь этот срок, однако стоимость бронирования составит 50 000 рублей.

Покупатели сами оплачивают сопровождение сделки, а также комиссию агентству недвижимости. Вместе с тем, для них сохраняются все скидки и акции. В компании считают, что обычно их размер полностью покрывает агентскую комиссию.

При срочном выкупе старой квартиры дисконт может составить до 20-30% от рынка. Но, как правило, реальный его размер не превышает 6-7%. На все процедуры уходит около 30-60 дней.

В программе могут принять участие квартиры в собственности у клиентов, с узаконенной перепланировкой (если такая была), без судебных споров и тяжб. Важный момент – привлеченные агентства недвижимости также принимают ликвидные апартаменты, ДДУ ГК «А101» и ликвидные ДДУ других застройщиков.

Как видно, большинство программ, предлагаемых застройщиками, похожи друг на друга. Однако между ними есть и существенные отличия. Эксперты Urbanus.ru напоминают – чтобы покупка квартиры в трейд-ин не закончилась разочарованием, необходимо внимательно изучать все условия и тщательно подходить к заключению договоров.

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+

Вторичный и первичный рынок жилья: особенности покупки квартиры

Предложений на рынке недвижимости множество. Это касается квартир первичного и вторичного рынка. Порой покупатели теряются в их разнообразии, не могут понять, какое жилье выгоднее. Разобраться в этом поможет риэлтор, специалист, сопровождающий сделку купли-продажи. Обращение к нему при желании приобрести квартиру является насущной необходимостью настоящего времени. Рынок таит в себе много рисков, как при приобретении новой квартиры, так и при покупке вторички.

Первичный рынок жилья

Представлен новыми квартирами, которые реализует государство в виде уполномоченных им органов, компании – застройщики, граждане, по доверенности на продажу жилья. То есть, новая квартира не имеет собственности: это право передается покупателю в процессе сделки.

Преимущества новых квартир перед вторичным рынком

  1. Стоимость. В основном, в ближайшем Подмосковье можно увидеть массовые застройки в любом из направлений от МКАД. И для покупателей решающее значение приобретает цена. Она значительно ниже, чем на аналогичное жилье вторичного рынка. Это объясняется тем, что при проведении сделки объекта недвижимости еще нет (покупка с котлована). Либо дом построен, но отсутствует разрешение на сдачу в эксплуатацию. Таким образом, получается, что фактически приобретатель первички платит за то, чего еще нет в природе. Застройщик компенсирует это неудобство сниженной стоимостью. Но если дом готов, но не сдан, стоимость жилого объекта выше, приближена к вторичному рынку.
  2. Большой выбор. Предложений много, покупатель имеет возможность рассмотреть различные варианты, как в черте города, так и за его пределами (в непосредственной близости к МКАДу, на удаленности и т.д.)
  3. Выбор объекта первичного рынка проще вторичного. Во многих случаях жилую недвижимость посмотреть невозможно, так как она существует только в документах. Покупатель может посмотреть на схему будущей квартиры, оценить ее месторасположение, выбрать этаж.
  4. Кроме того, потенциальный приобретатель при выборе жилой недвижимости должен оценить для себя, какая из них ему предпочтительна. Застройщик предлагает панельные, монолитные, бетонные и кирпичные дома. Это в первую очередь оговаривается при приобретении.

Монолитные – выше по стоимости, так как создаются по проектам архитекторов. Эти проекты эксклюзивны, квартиры в домах со свободной планировкой. Монолит хорош тем, что обладает повышенной звука и теплоизоляцией. Кроме того, обладает качеством долговечности, если сравнивать его с панелью. В массовой застройке монолит встречается не так часто.

Панельные – типовые дома, планировка квартир задана заранее. Эти дома строятся быстрее монолитных, они дешевле.

Особенности

Рассматривая первичный рынок, потенциальный приобретатель сталкивается с различными рисками, принципиально отличающимися от вторички:

  • долгострой;
  • риски: технологический, маркетинговый;
  • двойные продажи.

Рассмотрим каждый из них подробнее.

Долгострой – самый распространенный. Застройщик ставит один срок, в реальности сдает квартиру намного позже. Крайний вариант развития негативной ситуации – обман дольщиков. Это возникает в случае, если застройщик не может полностью профинансировать стройку, например, при падении курса национальной валюты. Также распространены ситуации, когда он же не может разрешить возникающие организационные вопросы, например, получение разрешения на ввод дома в работу. Экономическая нестабильность 2008 года подтвердила, что не все застройщики выдержали испытание и многие из них ушли с рынка. В основном, это коснулось небольших компаний. Крупные остались на плаву и до сих пор предлагают варианты застроек.

Читать еще:  Этапы сделки купли продажи квартиры

Технологический риск заключается в том, что при строительстве допускаются недоделки. Они видны сразу. Семья вселяется в квартиру, через определенный период времени начинаются проблемы: некачественная кровля, обнаруживается промерзание стены в холодное время года. Эти ситуации – результат некачественной работы. И от этого не застрахован никто. Обезопасить себя возможно: например, почитать отзывы о застройщике от людей, которые уже въехали в его жилье. Обычно они охотно делятся как проблемами, так и радостными событиями.

Маркетинговый – заключается в том, что человек купил то, чего не ожидал, то есть обманулся в своих надеждах. Основные параметры квартиры застройщик показывает потенциальному покупателю, но мелочи не учитываются. Сюда можно включить плохую звукоизоляцию дома, слабый напор воды, общую площадь квартиры, которая может не совпасть с готовым жильем.

Инфраструктура также играет роль. Например, приобретателю было обещано строительство объектов торговли, здравоохранения, но на деле этого не происходит. Для кого-то социальная инфраструктура не так важна, но для переселения семьей с детьми она имеет значение. В этом вопросе предугадать ничего нельзя. Поэтому стоит опираться на порядочность застройщика в отношении подачи информации о будущем Жилого Комплекса.

Двойные продажи говорят сами за себя. Объект может быть продан нескольким лицам. Ситуация стандартная: обычно она возникает не только в силу злого умысла покупателя, а скорее — по халатности, проявленной со стороны соинвесторов. Каждый из них реализует право требования на один и тот же объект.

Этот риск нейтрализуется при приобретении квартиры по договору долевого участия. Этот документ утвержден №214-ФЗ. Договор подлежит регистрации в государственном реестре. И это исключает двойную продажу.

Вторичный рынок жилья

Это квартиры, имеющие собственника или нескольких. Вторичный рынок представлен многочисленными предложениями, начиная от панельных домов, заканчивая кирпичными. На этом рынке существуют определенные риски в покупке. Обойтись без риэлтора, который проведет сделку, сложно.

Условно покупку вторичной квартиры делят на несколько этапов. Основное состоит в том, что все они требуют массу времени от потенциального покупателя, внимательности, а также минимальных юридических знаний.

  1. Поиск подходящего жилья. С этим вопросом человек может справиться самостоятельно. Найти район с развитой инфраструктурой, подходящий дом. Дальше лучше обратиться к риэлтору, чтобы избежать развития негативной ситуации.
  2. Осмотр жилья. На этом этапе обязательно обращаем внимание на документы, предоставленные продавцом.
  3. Проверка продавца. Существует риск, что продавец не является собственником жилого помещения, а значит – не имеет права его реализовывать.
  4. Переговоры. Покупатель, продавец обсуждают вопрос стоимости жилого помещения, сроки проведения сделки, а также иные нюансы.
  5. Заключение договора.
  6. Регистрация сделки в Росреестре.

Что такое иные нюансы проводимой сделки? Например, это решение вопроса о том, когда продавец, а также живущие вместе с ним люди, планируют выписаться из квартиры. Если они проживают в ней, когда освободят помещение, вывезут мебель и иные вещи. Что в квартире продавец сможет оставить?

«Подводные камни» продаж:

  1. Доверенность. Покупка квартиры у человека, продающего ее по доверенности, должна быть тщательно проверена.
  2. Продавец – организация. Это всегда настораживающий покупателя факт.
  3. Материнский капитал. Если жилье приобретено на средства того государственного пособия, то в нем обязательно прописываются доли несовершеннолетних. При продаже такой квартиры, доли детей должны быть оформлены в другом объекте жилой недвижимости, полностью пригодном для проживания. Таким образом, закон защищает права детей.
  4. Социальный статус владельца квартиры. Если человек страдает алкогольной или наркотической зависимостью, он, конечно, может заключить сделку. Но при возникновении вопросов к договору купли-продажи, состояние здоровья этого человека может стать основанием признания недействительной сделки. Важно, что покупатель в этой ситуации почти не защищен законом.
  5. Квартиру продают муж и жена, обладающие равными правами на недвижимость (по долям). В этом случае необходимо согласие одного из них на реализацию объекта. Оно берется у нотариуса.
  6. Обременение: например, квартира может находиться в залоге у банка. Либо в ней может быть прописан человек, не являющейся собственником, но он «передается» вместе с объектом потенциальному покупателю. Ради справедливости скажем, что цена на такие квартиры ниже стандартной стоимости. Если собственник честный и в объявлении, при переговорах сразу же указывает на это обстоятельство.
  7. Перепланировка, совершенная незаконно. Интересно, но если этот факт был проигнорирован покупателем, устранять последствия этого действия придется ему.
  8. Квартира разделена на доли. Отметим, что по закону у дольщиков существует преимущественное право выкупа. Только после отказа от покупки продаваемой доли в квартиры, продавец имеет право выйти на сделку. Если этот факт будет проигнорирован, совладельцев могут подать иск в суд. И главное — судебный орган останется на их стороне, продавец понесет убытки.

Таким образом, у вторичного рынка отсутствуют определенные риски, присущие первичке. Зато возникают другие, обусловленные законностью получения объекта недвижимости в свое владение. А также процесса передачи права от собственника к покупателю. Также, не стоит забывать, что право пользования и проживания во вторичке никто не отменял. Речь идет о так называемом обременении на квартиру. Конечно, риски вторички ниже тех, которые присущи первички – например, долгострой. Но вторичному рынку свойственны определенные нюансы, которые отсутствуют у первички, и их больше по количеству.

При покупке вторичной квартиры следует обратить особое внимание на количество собственников. Чем их больше, тем вероятнее возникновение различных проблем, правовых коллизий, связанных с правом собственности на объект, а также пользования им. Риэлторы подскажут, что перепродаваемое неоднократно жилье (в течение трех лет), постоянно меняющее собственников, выступает высокорисковым объектом покупки для приобретателя.

В проводимой сделке по купле-продаже Росреестр регистрирует переход права от бывшего к настоящему собственнику. С 2013 года договор не регистрируют, он обязательно должен быть передан государственному регистратору в составе пакета документов.

Таким образом, регистрационный процесс Росреестра юридически представляет собой только передачу права собственности и внесение новых данных в единую базу. Запись в ЕГРП является прямым, но единственным доказательством существования права собственности человека на определенную квартиру.

А как же свидетельство о собственности? Действительно, у большинства собственников оно присутствует в составе документов на квартиру, иное помещение. Но Росреестр волевым решением заявил, что с лета 2016 года они не будут выдавать населению доказательства прав на объект недвижимости в бумажном варианте. Единственное, что остается на руках у сторон после регистрации перехода права собственности, это сам договор купли-продажи с отметками регистрирующего органа, печатью и штампом. Кроме того, акт приема-передачи объекта недвижимости с подписями сторон, расписка в получении денежных средств, выписка из ЕГРН.

У первичного рынка список документа несколько иной:

  • выписка из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие оплату квартиры: справка, выданная застройщиком, расписка дольщика о том, что состоялась переуступка прав;
  • договор: долевого участия, либо уступка права требования.

Сделка на любом из рынков недвижимости: первичном, вторичном требует от потенциальных приобретателей много времени, порой – нервов. Но самое главное – знаний российского законодательства, отдельных нюансов покупки и продажи недвижимости.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич.

Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×