2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа квартиры близкому родственнику

Как лучше оформить куплю продажу квартиры между близкими родственниками в 2020 году: образец договора, налоговый вычет и порядок действий

Когда возникает необходимость переоформить квартиру на члена семьи, граждане обычно сталкиваются с самым сложным вопросом о процедуре оформления. Чтобы сделать все по закону, следует учесть ряд важных моментов, связанных не только с перерегистрацией, но и с последующими налогами. Сегодня узнаем, допустима ли купля продажа квартиры между близкими родственниками и как ее законно оформить.

Можно ли продать жилье родственнику

Налоговый кодекс (ст. 105.1) включает в круг близких родственников следующих людей: супруг, дети, родители, усыновленные и усыновители, братья и сестры (в том числе имеющие только одного общего родителя). Остальные родственники к близким не относятся, поэтому на сделки с ними распространяются общие правила.

Оформление покупки жилья договором купли продажи с близким родственником не запрещено ни одним нормативным актом. Это законная сделка, и только на том основании, что она заключена в кругу семьи, никто оспорить ее не сможет. Тем более, никаких административных или налоговых штрафов за продажу квартиры между родственниками тоже не существует. Все это справедливо при условии, что ДКП заключается именно в целях купли продажи жилья, то есть возмездного его отчуждения другому лицу.

Совершенно другая оценка сделки обеспечена, если ДКП заключается только «для галочки», чтобы формально переписать квадратные метры на другое лицо. Подобные схемы используются для ухода от ответственности по долгам, чтобы приставы не арестовали и не продали жилье с торгов. В такой ситуации соглашение можно отменить через суд по причине его мнимости.

Важно! Если вы переоформляете квартиру на близкого родственника, члена семьи с целью уйти от ответственности по налогам, штрафам, договорным долгам, коммунальным платежам или при банкротстве, помните – вашу сделку легко можно оспорить в суде. Право подать заявление имеет заинтересованный кредитор или административный орган.

С использованием материнского капитала

Пенсионный фонд настороженно относится к сделкам между родственниками. Это вызвано возросшей статистикой по преступному обналичиванию сертификатов на семейный капитал – семья заключает мнимое соглашение купли продажи, под которое выводятся деньги. Именно поэтому такие сделки проверяют особенно тщательно, однако прямого запрета на их совершение не установлено.

Фонд одобрит сделку, если:

  • цена квартиры по соглашению максимально приближена к средней рыночной по региону;
  • если семья выкупает последнюю долю в квартире, а в результате сделки получает жилье в собственность полностью;
  • представлен полный пакет документов, подлинность которых не вызывает сомнений.

Налог и вычет

Продавец по соглашению купли продажи жилья родственнику действует ровно так же, как если бы квартира продавалась любому третьему лицу:

  1. Оценивает срок владения недвижимостью.
  2. Если срок составляет более 3(5) лет – налог с купли продажи можно не платить.
  3. Если срок владения меньше – то применяется фиксированный или расходный налоговый вычет, а с остатка дохода уплачивается налог 13%.

Покупатель же в данном случае в правах ограничен. Ст. 220 НК РФ запрещает возврат НДФЛ из бюджета в связи с приобретением жилья у близкого родственника, круг которых был обозначен выше. Это означает, что даже если документы на вычет будут поданы – в возврате откажут.

Заключение договора

Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:

  • доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
  • в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
  • отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
  • можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.

Процесс включает стандартные шаги:

  1. Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
  2. Составление текста и подписание соглашения.
  3. Передача документов на регистрацию в Росреестр.

Важно! Дополнительные шаги – передача квартиры по акту и полная оплата по договору купли продажи полностью зависят от условий договора. Это можно сделать как до подачи бумаг на регистрацию, так и после.

Список документов

Для оформления купли продажи квартиры близкому родственнику понадобится:

ДокументКомментарий
1Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жильеДля сделки лучше заказать свежую выписку из Реестра, в которой будет видно наличие ограничений на жилье
2Техническая документацияТехнический план или паспорт квартиры поможет установить, имеется ли незаконная перепланировка
3Разрешение органа опеки и попечительстваЕсли продавец является несовершеннолетним
4Согласие супруга на сделкуОформляется нотариально, цена удостоверения – примерно 1 000 рублей
5Справка о прописанных или выписка из домовой книгиВ подтверждение того, что в квартире отсутствуют зарегистрированные граждане
6Справка об отсутствии долга по ЖКУНеобходима для проверки задолженности по коммунальным платежам
7ГоспошлинаКвитанция об оплате пошлины за регистрацию в ЕГРН 2 000 рублей

После сбора документов можно приступать к разработке текста договора и его подписанию, а также к оформлению передаточного акта.

Образец договора

Договор разрабатывается стандартный. Указывать степень родства в тексте не требуется. Договор нотариальному удостоверению по общему правилу не подлежит, за исключением случаев:

  • если продавец является ребенком;
  • если продается доля в квартире.

Стоимость нотариального удостоверения в двух вышеперечисленных случаях будет ниже, чем если бы купля продажа квартиры происходила между посторонними лицами.

В тексте договора нужно указать:

  • ФИО сторон;
  • предмет договора – продавец продает, а покупатель покупает жилье;
  • подробное описание квартиры (адрес, площадь, количество комнат, этаж и другие опознавательные признаки);
  • цена купли продажи и порядок оплаты;
  • порядок передачи жилья;
  • список граждан, имеющих право проживать в квартире, если такие есть.

Дополнительно стороны указывают основания расторжения договора и санкции за неоплату, однако при наличии доверия между родственниками, членами семьи можно ограничиться общими формулами.

Скачать бланк договора купли продажи квартиры между близкими родственниками можно по этой ссылке.

На что обратить внимание

Как и на любой сделке, особое внимание нужно уделить вопросам передачи и оплаты квартиры.

Передача квартиры, как правило, происходит по передаточному документу. Его функции может выполнять:

  • сам договор – если это прямо прописано в тексте;
  • отдельный документ – более разумный и безопасный вариант.

При составлении передаточного акта нужно подробно описать состояние квартиры в момент заключения сделки купли продажи.

Оплата квартиры при купле продаже между близкими родственниками чаще всего осуществляется в наличной форме или безналичными переводом со счета на счет. Нет смысла тратить средства на аренду ячейки, использование депозита, аккредитива или эскроу, ведь стороны полностью доверяют друг другу.

Наличная передача денег оформляется распиской. Скачать бланк расписки можно здесь.

Регистрация в Росреестре

Переход права на квартиру к новому владельцу нуждается в обязательной регистрации в ЕГРН. Для этого требуется:

  1. Собрать документы: 3 договора купли продажи, 3 передаточных акта и бумаги по списку выше.
  2. Подойти на прием в «Мои документы»: стороны приходят лично либо направляют своих представителей по нотариальной доверенности. Записаться в МФЦ лучше заранее, поскольку прием требует как минимум 30-40 минут свободного времени.
  3. В ходе приема специалист подготовит заявление и примет документы по описи. Каждая сторона получит свой экземпляр описи, по которому позже можно будет получить результат.
  4. По истечении срока регистрации (7-14 дней) подойти с описью и получить выписку из ЕГРН, договор и акт с регистрационными отметками.

В некоторых регионах реализована подача заявления на регистрацию в электронном виде.

С момента регистрации покупатель вступает в права распоряжения жильем. С этого же дня начинается срок владения для расчета ежегодного налога на имущество. Например, если дата договора 02.12.2016, а дата регистрации 25.01. 2017, то налог на имущество придет только в 2018 году за предыдущий год.

Купля продажа или дарственная

Анализируя ситуацию, семья в любом случае столкнется с выбором: оформлять дарственную или куплю продажу квартиры. Похожие на первый взгляд, данные инструменты серьезно отличаются друг от друга.

Читать еще:  Сколько можно возместить за покупку квартиры

Преимущества дарения близкому родственнику перед куплей продажей:

  1. Сложнее оспорить с точки зрения передачи денег. При дарении никаких средств в счет квартиры не передается, а значит, данный аргумент нельзя использовать в суде при отмене сделки по мотиву мнимости.
  2. Не нужно платить никаких налогов. Бывший собственник не получает никакого дохода, а новый освобожден от уплаты НДФЛ в силу правил Налогового кодекса.
  3. Если дарится доля в праве на квартиру, то удостоверять договор у нотариуса не требуется, расходы на сделку будут намного меньше. Это значит, что оформление подаренной доли выгоднее, чем ее купля продажа.
  4. Дарение позволяет обойти нормы о совместном имуществе. Например, если родители решат переоформить квартиру на дочь, которая состоит в браке, то при купле продаже жилплощадь станет общим имуществом ее и мужа, а при дарении – только ее личной собственностью.
  5. Даритель может вернуть себе жилье, если оно используется новым собственником не по назначению или значительно ухудшилось.

Недостаток дарения между ближайшими родственниками заключается в том, что у заинтересованных лиц появляется возможность оспаривать сделку как совершенную под давлением или угрозами. При купле продаже такая позиция доказывается сложнее.

С учетом приведенных выше аргументов дарение является более выгодной сделкой между близкими родственниками, чем купля продажа. Однако в конечном счете, что лучше – продать подарить квартиру, каждая семья решает самостоятельно.

Итак, купля продажа квартиры между близкими родственниками – процедура вполне законная, хоть и отличающаяся некоторыми нюансами. Составить договор достаточно просто, он не требует дополнительного заверения у нотариуса. Нужно учитывать особенности налогообложения и тот факт, что покупатель лишен возможности оформить налоговый вычет. Доступной альтернативой купле продаже выступает дарственная, однако как лучше оформить – в любом случае решают сами родственники, члены семьи с учетом конкретной обстановки.

По всем вопросам вы можете получить бесплатную консультацию у юриста. Запись через онлайн-консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Что выгоднее – дарственная или продажа?

– Что выгоднее оформить: дарственную или куплю-продажу квартиры?

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

  1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
  2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
  3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
  4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
  5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Основные недостатки договора дарения:

  1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
  2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
  3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
  4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
  5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

  1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
  2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
  3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

  1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
  2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
  3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции. Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее. Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает. Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает. Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Читать еще:  Расторжение договора купли продажи недвижимости

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи). С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему. Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег. Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение. Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора. Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов. Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот. А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей. То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Можно ли продать квартиру родственнику: особенности заключения договора

Сделка купли-продажи, заключенная между близкими родственниками, имеет ряд выгод. Однако при подписании договора нужно учитывать и недостатки такой процедуры. Зная обо все нюансах, можно избежать подводных камней, приняв верное решение относительно того или иного этапа сделки. О том, как продать квартиру родственнику, будет рассказано ниже.

О легальности сделок

Действующее законодательство РФ не предусматривает ограничений на проведение операций с недвижимостью между родственниками. По закону, в близком родстве состоят следующие лица:

  • родители и дети (включая приемных);
  • дедушки/бабушки и внуки;
  • сестры и братья (даже если у них один общий родитель).

Продажа недвижимости одного родственника другому имеет ряд преимуществ:

  • возможность сэкономить на оплате услуг риелтора;
  • гибкие возможности определения прав и обязанностей сторон;
  • третьи лица не смогут оспорить договор;
  • документы можно оформлять без нотариального заверения.

Помимо преимуществ, процедура покупки квартиры у родственника имеет и недостатки:

  1. Покупатель не сможет получить налоговый вычет. Если квартира приобретается в браке, то в случае развода, ее часть отойдет супругу.
  2. Продавец обязан будет уплатить налог с продажи жилья, если оно находилось у него в собственности менее трех лет.

Обзор отдельных нюансов

При покупке жилья у родственника изменяются правила проведения некоторых процедур. Однако большинство аспектов остается без изменений. Рассмотрим наиболее частые виды сделок и определим, влияет ли на их заключение степень родства:

  1. Приобретение жилья в ипотеку. Большинство банков не обращают внимания на то, что сделка заключается между родственниками. Поэтому в данном случае рассчитывать на льготные условия не приходится. Ипотека будет выдаваться на обычных условиях.
  2. Использование материнского капитала. Законодательство запрещает заключение договора купли-продажи между супругами. Вместе с тем, факт покупки квартиры у другого родственника также может насторожить сотрудников Пенсионного фонда. Виной всему – большое количество мнимых сделок, которые покрывают нецелевое использование средств материнского капитала. Поэтому все подозрительные запросы тщательно проверяются. Чтобы повысить шансы на одобрение, стоимость недвижимости должна соответствовать средним ценам по региону. Сотрудник ПФ может также потребовать предоставления дополнительных документов.
  3. Сделка продажи жилья между опекуном и опекаемым. Закон запрещает подписание договора купли-продажи между родителем и несовершеннолетним ребенком. Тоже самое касается усыновителей, опекунов. Единственный вариант передачи недвижимости в данном случае – это договор дарения. Но эта сделка осуществляется на безвозмездной основе.
Читать еще:  Продажа квартиры собственником без согласия прописанных

Возможные варианты передачи жилья в собственность

Помимо купли-продажи квартиры между родственниками, существуют и альтернативные варианты передачи недвижимости. Речь идет об оформлении дарственной или завещания. Обе процедуры предполагают безвозмездную передачу имущество в собственность. Это говорит о том, что владелец не может устанавливать цену или рассчитывать на получение какой-либо другой выгоды.

Рассмотрим особенности таких сделок более подробно:

  1. Завещание. Наследодателем должен быть совершеннолетний и дееспособный гражданин. Получателем может быть любое лицо, включая несовершеннолетних. Условием для перехода собственности является смерть завещателя. Документ составляется в одностороннем порядке и не требует согласия преемника. В течение жизни, завещатель имеет право сколько угодно раз изменять текст распоряжения.
  2. Дарственная. Обе стороны должны быть совершеннолетними и дееспособными. Договор двусторонний и требует обязательного присутствия одаряемого. Последний также должен дать свое согласие на получение дара. После заключения договора, имущество дарителя сразу же переходит к одаряемому.

Как завещание, так и дарственную можно оспорить. В обоих случаях для этого потребуется обращение в суд. Основанием для оспаривания чаще всего выступает недееспособность владельца имущества. Но ее придется доказать, предоставив веские доказательства.

Родственники завещателя достаточно часто обращаются в суд, считая, что завещательный договор нарушает их интересы. В отличие от процедур безвозмездной передачи собственности, обжаловать договор купли-продажи практически невозможно.

Особенности продажи жилья близкому родственнику

Сделка купли-продажи между родственниками проводится по обычным правилам. Единственное упрощение заключается в том, что проверять юридическую чистоту недвижимости в этом случае необязательно.

Продажа квартиры родственнику: правила процедуры

Сделки по продаже квартиры могут происходить между разными категориями действующих и потенциальных собственников. Одним из вариантов осуществления таких сделок является соглашение о купле-продаже жилой недвижимости, заключаемое между родственниками. Такая сделка будет иметь ряд своих особенностей как в оформлении, так и в процедуре реализации прав на налоговые льготы.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-31-84 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Кто является близким родственником?

Семейный Кодекс при взаимодействии с Гражданским определил, какие лица могут считаться близкими родственниками.

Данное определение необходимо как для формирования правовой возможности совершать те или иные юридически значимые действия такими лицами, так и для определения правовых возможностей взаимодействия таких лиц.

В соответствии с нормами Семейного Кодекса к близким родственникам относятся следующие категории:

  • супруги, заключившие официальный брак путём регистрации его в уполномоченных государственных органах;
  • родители и дети, в том числе лица, в отношении которых или которыми были совершены действия по усыновлению (удочерению);
  • родные братья и сестры (в том числе, те, у кого общий только один родитель, а также те, которые юридически признаны родными по факту совершения процедуры усыновления);
  • бабушки, дедушки и внуки, находящиеся в родстве по прямой линии.

Продажа доли квартиры

Для совершения сделки по продаже доли квартиры родственнику Гражданский Кодекс, выступающий основным регулятором всех совершаемых сделок с недвижимостью, не предусматривает никаких особенностей — договор купли-продажи заключается по стандартной схеме, предусмотренной для таких соглашений.

Процедура продажи выглядит следующим образом:

  • установление цены продажи имеющейся части жилплощади на основании решения владельца из расчета рыночной цены всей квартиры;
  • извещение совладельцев о желании продать свою долю в квартире с целью получения информации о желании совладельцами воспользоваться правом преимущественного выкупа представленной доли или о подготовке нотариально заверенного отказа от такого права (если совладельцем и является родственник, которому планируется продать долю, то этот этап пропускается);
  • заключение договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности (нотариальное заверение такого договора не потребуется, так как он заключается между физическими лицами, состоящими в родстве).

Продажа квартиры

Процесс передачи квартиры от одного родственника к другому путём совершения сделки по купле-продаже отличий от аналогичного процесса с лицом, не являющимся родственником, иметь не будет, кроме размера госпошлины, которую придётся заплатить за регистрацию перехода права собственности (чем родство ближе, тем меньше размер пошлины для покупателя).

Текст договора, на основании которого производится передача недвижимости родственнику, не требует нотариального заверения, так же, как и в случае продажи доли в недвижимом имуществе. Аналогично рассматривается и вопрос, связанный с подготовкой необходимых документов для сделки — их перечень также не потребуется.

Однако есть одна особенность: в том случае, если речь идёт о представлении интересов по доверенности доверенным лицом не может выступать продавец, так как оформление доверенности на него прямо запрещено гражданским законодательством.

Процедура продажи квартиры родственнику состоит из трёх основных шагов:

  • оценка стоимости квартиры и подготовка жилплощади к продаже путём оформления всех необходимых документов и погашения имеющихся задолженностей;
  • извещение всех заинтересованных в сделке и ее результате лиц о своём желании продать имеющуюся жилплощадь и получение согласий в нотариально заверенном виде на совершение сделки;
  • заключение договора и регистрация перехода права собственности (заключение договора купли-продажи, даже если такой документ не имеет нотариального заверения, необходимо, так как, несмотря на наличие родственных отношений между участниками соглашения, именно на основании такого документа оформляется переход права собственности, а также такой документ при наступлении определенных условий может использоваться в качестве основания для оформления налогового вычета).

Несмотря на стандартную процедуру купли-продажи, вопрос с налогообложением таких сделок и с возможностями получения налогового вычета имеет особенности в решении.

Правильный расчет заработной платы в нашей профессиональной статье.

Ваша командировка выпала на выходной день? Изучите этот материал!

Налогообложение

Одной из форм налогообложения при совершении сделок с недвижимостью является уплата госпошлины за регистрацию перехода права собственности от одного владельца к другому.

Вторым налогом, который обязательно уплачивается по результатам совершения сделки, является налог на доход физических лиц. Его обязан внести в бюджет продавец после того, как завершится процесс оформления перехода права собственности к новому владельцу жилплощади.

Исключением, когда налог с дохода, полученного от продажи квартиры, уплачен в бюджет быть не может, является совпадение по всем документам суммы, которая уплачена за покупку квартиры, и той суммы, которую продавец получил от покупателя. Кроме того, не придётся платить налог, если стоимость квартиры или доли в ней составляет меньше одного миллиона рублей.

Что касается налогового вычета, то оформить его можно только в том случае, если продавец и покупатель не являются близкими родственниками, так как Налоговый Кодекс фиксирует положение по порядку получения налогового вычета, согласно которому получить его не могут лица, признаваемые взаимозависимыми (в соответствии с нормами Налогового Кодекса такими лицами считаются близкие родственники по Семейному Кодексу).

Также оформление налогового вычета возможно в том случае, если его потенциальный получатель является официально трудоустроенным, а также постоянно уплачивает налог с дохода физических лиц.

Кроме того, для того, чтобы получить налоговый вычет новому собственнику, общая сумма полученного ранее возмещения не должна превышать 260 тысяч рублей (если все сделки по приобретению недвижимости были оформлены после 2014 года).

Процедура продажи квартиры родственникам является стандартной процедурой, совершаемой в соответствии с положениями действующего гражданского законодательства. Отличия будут заключаться только в перечне необходимых документов, а также в порядке уплаты налога с дохода от реализации недвижимости, а также получения налогового вычета за приобретённую недвижимость.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector