1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа квартиры ипотека передача денег

Как безопасней оплатить покупку квартиры: расчет между покупателем и продавцом

При покупке недвижимости часто возникают вопросы о финансовой стороне сделки: «каким способом лучше провести расчет?», «в какой момент передавать деньги?», «расплатиться наличными или безналичным переводом?», «как максимально обезопасить себя от рисков?». Важно помнить, что перед сделкой договор купли-продажи нужно зарегистрировать в Росреестре, то есть обязательно закрепить право собственности за покупателем.

Как правильно передавать деньги во время сделки по квартире

1. Оплата по факту подписания договора

Самый простой способ – передача денег продавцу «из рук в руки», либо банковский перевод на карту. В этом случае появляется большой риск остаться без денег, как покупателю, так и продавцу: для отказа в регистрации права собственности есть множество оснований (Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Если покупатель не убедится в том, что его право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, то нечестный продавец может не вернуть деньги и дальше придется разбираться в суде. А при сделке после регистрации рискует уже продавец, так как нет никаких гарантий заплатит ли покупатель, и пока дело дойдет до суда, мошенник уже перепродаст квартиру. Данный способ используется в некоторых случаях, но уже теряет актуальность – многие предпочитают не рисковать.

2. Использование банковской ячейки

Аренда банковской ячейки считается одним из самых надежных способов расчета. Участники сделки выбирают подходящий банк и арендуют там ячейку, где будут храниться денежные средства покупателя. Заключается договор, в котором прописаны условия доступа к сейфу для каждой из сторон.

Ключ от ячейки, как правило, остается у покупателя на период регистрации и обменивается на расписку. Только после выполнения всех условий сделки продавец сможет забрать деньги. Нужно учитывать, что аренда банковской ячейки – платная услуга и нужно заранее прописать в договоре кто будет ее оплачивать. Преимущество такого способа в том, что банк выступает гарантом выполнения обязательств каждой из сторон.

3. Аккредитив – блокированный счет в банке

На данный момент это самый популярный способ оплаты недвижимости. Принцип аккредитива схож с банковской ячейкой, только оплата в данном случае проходит безналичным путем. Стоимость такой услуги в банке примерно равна аренде сейфа.

Алгоритм действий таков: покупатель открывает аккредитив и переводит туда нужную сумму денег. Банк извещает продавца о поступлении средств на счет. После предоставления необходимых документов (договор купли-продажи, подтверждение из Росреестра и т. д.) продавец сможет снять со счета полагающуюся ему сумму.

Если в течение установленного срока продавец не явится в банк, деньги вернутся на счет покупателя. Плюс такого способа в том, что ни одна из сторон не рискует: продавец уверен, что получит всю сумму, а покупатель не волнуется за сохранность средств в случае отмены сделки.

4. Услуга Сбербанка «Безопасная сделка» через ЦНС

Недавно у Сбербанка появилась возможность запрашивать информацию в Росреестре, что позволило отслеживать регистрацию перехода права собственности. В Центре недвижимости Сбербанка (ЦНС) создается специальный счет, на который покупатель перечисляет необходимую сумму. Как только сделку проверят, деньги мгновенно поступят продавцу на банковский счет и представителям обеих сторон придет уведомление.

Данный способ активно используется при оформлении ипотеки, в этом случае банк перечисляет в ЦНС продавцу оставшуюся сумму за квартиру. Стоимость услуги ЦНС на 2020 год составляет 3400 рублей. Несмотря на удобство расчета, существуют недостатки, связанные с судебной практикой в спорах по таким сделкам, а также жалобы клиентов на длительность регистрационной процедуры.

5. Оплата квартиры с услугой нотариуса

Для этого способа нужно сразу нотариально заверить договор купли-продажи квартиры и прописать в нем пункт о расчете через депозит нотариуса. Далее покупатель переводит деньги на счет нотариуса. После того, как все обязательства продавца будут выполнены, нотариус проверяет документы и, если все в порядке, переводит деньги на счет продавца.

Преимущество такой сделки для покупателя в том, регистрация перехода права собственности по нотариальной сделке проходит гораздо быстрее. В данном способе риски прежде всего связаны с личностью нотариуса, ведь теоретически никто не мешает ему снять все деньги с депозита и исчезнуть. Следует обращаться к проверенному специалисту. Кроме того, не каждый нотариус готов оказывать такую услугу и само заверение ДКП обойдется вам дороже обычной простой письменной формы.

6. Использование счета эскроу

Относительно новый способ оплаты для сделок с недвижимостью, особенно актуален при покупке квартиры в новостройке. Покупатель обращается в банк с заявлением об открытии счета. Размещение необходимой суммы возможно как наличными, так и банковским перечислением. Если в процессе выполнения условий договора возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и доступны только для покупателя.

Также в договоре можно прописать условия возврата средств в случае, если продавец не явится в банк для получения денег. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку представителю банка. После положительного решения продавец получает доступ к деньгам на счету.

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?
Читать еще:  Продажа квартир в московской области вторичное жилье

Если кратко, то квартиру в ипотеке продать можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Что делать с налогом с продажи

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи. Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

Если бы квартира была у вас в собственности больше пяти лет, налог платить бы не пришлось. Но, судя по письму, квартира принадлежит вам меньше пяти лет, поэтому налог на полученный доход платить придется.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

Читать еще:  Что такое залог при покупке квартиры

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р . Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, если вы в 2019 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 Р . Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 Р × 13% = 351 260 Р .

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Что с полученным вычетом

Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого. В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Как продать квартиру в ипотеке

Пошаговая инструкция по продаже квартиры в ипотеке

— Если вы задумались, как продать квартиру в ипотеке, первым делом найдите покупателя: вы можете сделать это самостоятельно или обратиться к риэлтору, — советует Андрей Кацайлиди, практикующий юрист, управляющий адвокатским бюро «Кацайлиди и партнеры». — После того, как вы договоритесь о цене, которая устроит обоих, нужно будет пройти ряд процедур для оформления документов.

Продавец и покупатель должны вместе пойти в банк, который в свое время одобрил ипотеку на выбранную квартиру и согласовать со специалистом по ипотечным вопросам продажу жилья. В договоре нужно будет четко прописать: какая сумма долга остается на момент продажи и как покупатель будет гасить задолженность. Это можно сделать разовой выплатой, либо попросить банк официально сменить заемщика с продавца на покупателя.

— В банке вам дадут реквизиты, на которые можно перевести сумму, — отмечает Кацайлиди. — Я рекомендую делать это только по безналичному расчету. После того, как покупатель отдал деньги в банк, сотрудники должны выдать справку о том, что они снимают ипотеку и не имеют претензий.

С этой справкой и договором купли-продажи покупатель и продавец должны вместе отправиться в Росреестр, чтобы все зарегистрировать.

— На этом этапе иногда возникают проблемы: недобросовестный продавец может получить деньги и начать тянуть с визитом в Росреестр, — вздыхает Кацайлиди. — Тогда покупатель обращается к нам, юристам. Мы идем в суд — и только через суд Росреестр регистрирует покупателя.

Проведение сделки покупки/продажи квартиры в Сбербанке

Рассмотрим виды сделок, которые можно проводить в Сбербанке:

1) Ипотечные сделки (если у Покупателя одобрена ипотека в Сбербанке)

2) Сделки с наличными деньгами (в данном случае возможно проведение сделки если речь идет об одном объекте недвижимости, т.к. альтернативные сделки с наличными деньгами Сбербанк пока не проводит)

В данной статье рассмотрим варианты проведения сделок во втором случае, когда есть Покупатель с «мешком» денег и Продавец. В первую очередь, всегда возникает вопрос каким образом будут происходить взаиморасчеты между участниками сделки. В данном случае Сбербанк предлагает три варианта взаиморасчетов:

Читать еще:  Что надо знать при покупке дома

1. Расчеты через депозитарную ячейку банка (наличная форма расчетов)

2. Безопасная система взаиморасчетов от ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка) (безналичная форма расчетов)

3. Аккредитив (безналичная форма расчетов)

Расчеты через банковскую ячейку – механизм отработанный и всем понятный. Покупатель закладывает денежную сумму за покупаемую квартиру в арендуемую в банке ячейку под условия доступа, при которых Продавец сможет забрать деньги только после регистрации перехода права на продаваемую им квартиру (при этом между Продавцом и Покупателем подписывается договор аренды банковской ячейки). Более того нужно иметь ввиду, что в условия доступа можно теперь включить не только зарегистрированный Договор купли-продажи квартиры и выписку ЕГРН, а также прописать любые другие условия доступа, например, Выписку из домовой книги, где будет указано, что бывший собственник снялся с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры (раньше в сбербанке такой возможности не было, сейчас сотрудники банка оформляют такие условия, подписывая дополнительное соглашение к Договору аренды банковской ячейки).

— после получения документов с регистрации можно в этот же день достать деньги из ячейки, не ждать «раскрытия» и перевода как в случае с ЦНС или Аккредитивом.

— если сделка проходит с «заниженной» стоимостью квартиры по договору купли-продажи, то взаиморасчеты через банковскую ячейку более предпочтительны.

— по договору аренды банковской ячейки нельзя заложить денежные средства на «третье» лицо, т.е. на человека не являющегося собственником квартиры. В этом случае нужно будет подготовить нотариальную доверенность, на данные полномочия.

— стоимость аренды банковской ячейки составляет 4 000 рублей

— проверка и пересчет денежных средств составляет 0,3% от суммы. Можно конечно разместить денежные средства в отделении Сбербанка, где будет проходить сделка, за 3 дня и заказать данную сумму к выдаче на день сделки, но на практике возникают некоторые сложности с выдачей, под разными предлогами, а-ля «проверка происхождения денег» и т.д., могут и перенести выдачу на другой день, на мой взгляд, лучше не рисковать.

Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году был создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Данный сервис был разработан в качестве аналога взаиморасчетов через банковскую ячейку, только в безналичной форме. В данном случае Покупатель размещает денежные средства на Номинальный счет, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Нельзя совершить такую сделку, если:

Покупатель использует доверенность.

По договору более двух получателей денежных средств.

Объектом является земельный участок или дом с землей.

Участники не граждане России.

Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.

-после регистрации перехода права не обязательно самому приезжать в банк для раскрытия Номинального счета, т.к. Сбербанк самостоятельно отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника. Но если время поджимает, то зарегистрированные документы можно подвести в банк самому или поручить это действие любому лицу, доверенность для этого не потребуется.

— Стоимость услуг ЦНС составляет 2000 рублей. В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет Продавца.

— Продавец может указать счет для перечисления денежных средств любого другого банка, не только Сбербанка, при этом комиссия за перевод не взымается.

-Продавец экономит на проверке и пересчете денежных средств

— В условия доступа для раскрытия Номинального счета нельзя прописать «Дополнительные условия». Только Договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о зарегистрированном переходе права на Покупателя.

— После раскрытия Номинального счета, по регламенту Сбербанка денежные средства должны поступить на счет Продавца от 1 до 5 рабочих дней. Как правило, этот процесс проходит быстро 1-2 дня, но случаи задержек имеют место быть.

— Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка

Аккредитив Сбербанка – проведение безналичных взаиморасчетов между участниками сделки. Эта схема взаиморасчетов аналогична безопасной системе взаиморасчетов через ЦНС. В день сделки открывается сберегательный банковский счет, на который размещаются денежные средства Покупателя, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Но есть ряд важных отличий:

— по аналогии с ячейками, аккредитивную сделку можно проводить со всеми видами объектов недвижимости, нет ограничений, как в случае с системой безопасных взаиморасчетов ЦНС

— В договоре об открытии аккредитива можно прописать любые дополнительные условия доступа, не только ДКП

— у Продавца для перевода денежных средств должен быть открыт счет только в Сбербанке

— Для раскрытия аккредитива потребуется личное присутствие Продавца в банке с документами, подтверждающими условия доступа (либо вариант нотариальной доверенности).

— многие пишут, что процесс оформления аккредитива занимает большое количество времени по сравнению с ЦНС, на практике это не так, на мой взгляд, одинаково, все зависит от конкретного отделения Сбербанка и работающих в нем сотрудников, в общем тот самый «человеческий фактор».

— стоимость открытия аккредитива, также как и ЦНС составляет 2000 рублей, если речь идет о физических лицах.

Даная статья является ознакомительной и основывается на моем личном опыте, в ней не отражены многие нюансы о проведении сделок с юридическими лицами, нерезидентами, о переводе денежных средств из одного банка в другой для подготовки к сделке и т.д. Но, в целом, я надеюсь она поможет разобраться простым обывателям как действовать в том или ином случае.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector