1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа квартиры несовершеннолетнего собственника

Долевой собственник квартиры – несовершеннолетний: как продать жилье?

Далеко не все люди знают, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, а когда встает такой вопрос, они сталкиваются с непредвиденными трудностями.

Чтобы законно провести процедуру реализации жилплощади на вторичном рынке, нужно знать ряд юридических нюансов сделки с недвижимым имуществом, находящейся в собственности у гражданина, которому ещё не исполнилось 18 лет.

Для проведения отчуждения имущества нужно получить:

  • разрешение у органов опеки и попечительства (далее ООиП);
  • письменное согласие отца (даже если супруги в разводе).

Это два главных пункта, из-за которых зависит успех мероприятия.

За исключением выполнения данных условий, продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей по сути ничем не отличается от обыкновенной сделки, когда все собственники являются взрослыми гражданами и дают согласие на отчуждение имущественных прав.

Общие положения

Основные сложности при продаже недвижимого имущества возникают из-за ООиП – эта инстанция выдвигает ряд требований.

  1. Оформить сделку продажи в Регистрационной палате можно только после регистрации договора покупки ребенку доли в новой жилплощади.
  2. Размер доли ребенка в приобретаемой недвижимости должен быть такой же, как и в старой или увеличенный.
  3. Собственникам нужно доказать ООиП, что покупка другой недвижимости, взамен старой, будет являться улучшением жилищных условий.
  4. Возможен, хотя используется очень редко, вариант зачисления средств от продажи доли на банковский счет ребенка, которыми он сможет распоряжаться при достижении 18-ти летнего возраста.
  5. Все операции купли-продажи жилья, находящегося в собственности у ребенка, заверяются нотариально.
  6. Отказ ООиП или родителя можно обжаловать в судебном порядке.

Все приведенные пункты упираются в одно требование – уровень жизни ребенка после проведения сделки купли-продажи должен быть улучшен. Оценочные критерии этого уровня определяются ООиП, если они не удовлетворяются, продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка не получится.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства?

В местное отделение ООиП нужно направить заявление на продажу квартиры. Оно составляется от лица обоих родителей. Если супруги находятся в разводе, а ребенок живет с матерью, нужно получить письменное разрешение отца на проведение сделки купли-продажи – это обусловлено тем, что каждый родитель имеет одинаковые права на воспитание ребенка. Если ООиП дает отказ в проведении сделки, его можно оспорить в судебном порядке.

Получение письменного согласия отца

Каждая ситуация индивидуальна, поэтому не всегда порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка один и тот же. Он напрямую зависит от одобрения сделки ООиП и отцом ребенка. Если мать и отец ребенка находятся в разводе, последний может не дать согласие на проведение сделки купли-продажи, тогда придется обращаться в суд с просьбой разрешить отчуждение без одобрения отца. Без судебного постановления или письменного разрешения второго родителя органы опеки не дадут своего согласия на проведение сделки.

Аргумент для ООиП – предварительный договор купли-продажи

Составление предварительного договора на покупку квартиры, в котором будет прописано условие отсрочки платежа является важным аргументом для органа опеки в пользу улучшения условий жизни ребенка. Такой договор убедит ООиП в том, что родители берут на себя обязанности предоставить для несовершеннолетнего более качественные жилищные условия.

Предварительный договор является документом, накладывающим на родителей ребенка обязанности заключить в установленный срок такой договор купли-продажи недвижимости чтобы новая доля ребенка не стала меньше текущей, а жилищные условия не ухудшились.

Пример улучшения жилищных условий при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего: доля ребенка была 1/3 в 2-х комнатной «хрущёвке», родители продали это жилье и купили 2-х комнатную квартиру в панельном доме. Доля ребенка осталась прежней – 1/3, однако жилищные условия стали более комфортными.

Улучшение жилищных условий – главный довод в пользу заключения сделки

При составлении заявления в ООиП, нужно заранее продумать аргументацию и внести её в документ. Улучшение жилищных условий ребенка – это главное, на что будут смотреть сотрудники данной инстанции при рассмотрении просьбы разрешить продажу квартиры с долей несовершеннолетнего, поэтому в заявлении нужно перечислить все особенности приобретаемого жилья, к ним относятся:

  • улучшенная экологическая обстановка в районе размещения новой квартиры;
  • увеличение доли жилплощади несовершеннолетнего;
  • покупка более дорого жилья (продается квартира в бараке, покупается в панельном доме);
  • развитая инфраструктура в районе приобретения квартиры, по сравнению со старым районом.

Если в связи с переездом в новую квартиру родители будут больше зарабатывать, что даст возможность увеличить расходы на воспитание ребенка, об этом нужно обязательно сообщить в заявлении.

Разумеется, все аргументы в пользу улучшения условий жизни необходимо доказывать, каждый довод ООиП будет проверяться.

Общий порядок действий продавца

Обращение в ООиП с заявлением – это самый важный пункт в проведении процедуры продажи квартиры с детскими долями, для этого нужно предоставить пакет документов.

  • заявление на разрешение сделки (составляется продавцом);
  • паспортные данные родителей;
  • свидетельство о рождении ребенка (получают в ЗАГСе);
  • свидетельство о браке или его расторжении (получают в ЗАГСе);
  • письменное согласие отца;
  • нотариально заверенная лицензия на продажу квартиры;
  • основной или предварительный договор покупки нового жилья;
  • выписка из домовой книги (нужно получить в паспортном столе);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Если на этапе подготовки документов не возникло проблем, можно считать, что половина дела уже сделана. Направив эти бумаги в ООиП, нужно подождать 14 дней – это время рассмотрения заявления, затем обратившимся выдается предварительное согласие на осуществление сделки. Когда получено разрешение, начинается стандартная при любой сделке с недвижимостью процедура:

  • снятие с регистрации по месту жительства в паспортном столе;
  • законное (одобренное нотариусом) проведение сделки купли-продажи;
  • регистрация прав собственности на новую недвижимость в Росреестре.

После прохождения этих этапов нужно уведомить ООиП о том, что сделка успешно проведена, ребенок получил свою долю в новой жилплощади, для этого в местное отделение направляются копии правоустанавливающих документов. И вопрос, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка будет закрыт только после того, как ООиП убедятся, что родители добросовестно исполнили свои обязанности.

Смотрите видео по теме

В статье мы рассказали об основных аспектах отчуждения имущества, находящегося в собственности у ребенка. Рекомендуем также посмотреть видео по данной теме, а если у вас остались вопросы – задавайте их в комментариях.

Похожие записи

Первоочередный этап оформления доли в квартире по наследству – это выяснение, оставил ли умерший человек…

Жилое помещение полностью переходит в собственность гражданина только после приватизации. При проведении этой процедуры гражданин…

Аренда жилого помещения обходится дорого, в том числе и потому, что собственники жилья, пытаясь обеспечить…

Когда гражданин становится обладателем наследства, он обязан заплатить госпошлину, и только после выполнения такого платежа…

В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2020 году

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети. Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры. Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же. Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их можно получить.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Основные документы нужны в обязательном порядке. Также внизу после основных я перечислила дополнительные документы.

    Разрешение органов опеки и попечительства;

Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа внизу или позвоните на 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

Если ребенку до 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 до 18 лет — его паспорт.

Договор купли-продажи квартиры;

Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, то потребуется договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Изменения в законодательстве (31 июля 2019 года), которые упростили требования нотариусов, не коснулись сделок с участием несовершеннолетних. Поэтому как и раньше придется обратится к нотариусу, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор купли-продажи.

Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Составление и удостоверение стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

Читать еще:  Текст договора купли продажи квартиры

Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

Свидетельство о браке или разводе.

Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Как проверить покупаемую квартиру: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

Дополнительные документы

Ниже я перечислила документы, которые нужны для подготовки к сделке. В самой регистрации сделки они не нужны.

    Предварительный договор купли-продажи;

Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Этот договор нужен банку/Пенсионному Фонду в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

Если покупатели без ипотеки и маткапитала, то обычно этот предварительный договор они не требуют.

При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку или Пенсионному Фонду. Там же и покупатели могут спросить образец расписки.

Выписка из домовой книги;

Есть и другие названия этой выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

Архивная (расширенная) выписка из домовой книги;

В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался из квартиры, также кто временно выписан и имеет право прописаться. Сведения в ней должны быть со дня когда была приобретена квартира по сегодняшний. Как ее получить — https://prozhivem.com/obshchee/dokumenti/vzjat-arhivnuju-vypisku-iz-domovoy-knigi

Выписка из лицевого счета;

Эта выписка показывает покупателю, что у собственников нет долгов по коммунальным платежам. Берется она в бухгалтерии паспортного стола и обязательно с печатью начальника отдела.

Справка об отсутствии задолженности за телефон, домофон, интернет и т.п.;

Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями.

В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее план. Тех.паспорт нужен, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Также его могут потребовать покупатели, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Техпаспорт могут заказать только собственники. Инструкция заказа в БТИ и в МФЦ.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

Если покупатели с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

Документ, подтверждающий право собственности;

К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.

Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.

Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.

Договор основания/правоустанавливающий документ;

Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефоном 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

Продажа квартиры несовершеннолетнего собственника

Детям до 18 лет запрещено многое — водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.

Право на собственность

Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья, рассказывает заместитель управляющего директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Ирина Шугурова. Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хочешь подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, пожалуйста.

Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем: закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации.

Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

При продаже квартиры ребенком необходимо получить:

— письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;

— предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.

Что взамен?

Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд, советует юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева. Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.

К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости — должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.

Читать еще:  Сколько нельзя продавать квартиру после покупки

Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.

Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.

Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.

Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, советует эксперт «Инком-Недвижимость».

Собираем документы

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов. В органы опеки необходимо предоставить:

— заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,

— согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),

— копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,

— свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,

— справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),

— справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),

— поэтажный план и экспликация (по двум адресам),

— кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,

— выписки из домовых книг (по двум адресам),

— справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,

— свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.

Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день, рекомендует Киселева. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы.

Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект, уточняет Шугурова.

Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.

Защита собственности

В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств.

Вместе с тем, как советуют эксперты, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками. Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами. Гораздо более удобной является схема собственности «взрослый плюс ребенок», говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. В таком случае совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее — Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее — Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
БЕЗУПРЕЧНОЕ СЛУЖЕНИЕ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ С 1990 ГОДА – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Продажа недвижимого объекта – это процесс, имеющий множество нюансов. В частности, если в его пределах числится несовершеннолетие лицо. Эта одна из самых сложных, проблематичных и длительных процедур в практике юристов и риелторов. Стоит подробнее рассмотреть вопрос о том, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Законодательная база

Все нюансы продажи квартиры, с зарегистрированным на её территории несовершеннолетним лицом, регулируются рядом законов:

  • Федеральный закон об обязательной приватизации № 1541-1, вступивший в силу 4 июля 1991 года;
  • Конституция РФ;
  • Семейное право;
  • Гражданское право;
  • Закон «Об опеке и попечительстве» № 48, вступивший в силу 24 апреля 2008 года.;
  • Жилищное право;
  • Дополнительные акты муниципалитета.

Важно. Незаконное осуществление сделки, ущемляющей права несовершеннолетнего сына или дочери, может быть обжаловано в суде. При этом сделка признается недействительной, а на всех её участников возлагается административная или уголовная ответственность.

Можно ли продать квартиру?

Если семья решила переехать в другую область, в наиболее подходящий район или расширить жилищную площадь, продажа квартиры с маленькими долевыми собственниками реальна, но, при условии, что будут соблюдаться два правила:

  • Нужно, чтобы несовершеннолетний собственник был выписан из одного и вписан в другой объект с аналогичным предоставлением долей. Допускается его прикрепление по месту жительства родственников: бабушек и дедушек.
  • Количество квадратных метров на одного человека должны быть равным или больше квадратным метрам предыдущего места жительства. Не допускается перемещение ребенка из лучших условий в худшие.
Читать еще:  Сколько налога можно вернуть при покупке квартиры

Существует три случая-исключения, при наступлении которых сотрудники отдела опеки без возражений дадут согласие на изменение регистрации ребенка из большой жилищной площади в маленькую.

Продажа недвижимости с целью получения средств на лечение

Если ребенку требуется срочное обследование, лечение или операция на платных условиях, то продажа собственности, с целью получения финансирования для этого, возможна.

Но, сделка осуществляется при соблюдении двух условий:

  1. Несовершеннолетнему собственнику должна быть дана доля в другом объекте недвижимости. Например, возможна передача другому лицу доли владельца, не достигшего возраста 18 лет, в двухкомнатной квартире с последующим приобретением доли в однокомнатной квартире.
  2. Родители не могут взять деньги с выгоды от сделки наличными, они должны быть переведены на депозит или расчетный счет медицинского учреждения.

Для совершения продажи недвижимого объекта родителю потребуется доказать необходимость в проведении лечения, предоставив сотрудникам отдела опеки и попечительства соответствующий медицинский документ.

Неблагоприятный район для проживания

Если ребенок живет в неблагоприятных для него условиях, то у него могут развиваться хронические заболевания, например, астма.

В таких случаях врачи рекомендуют переехать маленькому пациенту в зону с наиболее подходящим для него климатом.

В различных населенных пунктах цены на недвижимость заметно отличаются. Например, квартира в маленьком провинциальном городе стоит дешевле, чем квартира, располагающаяся в теплом климате в непосредственной близости к морю.

Опека допускает продажу большой квартиры в неблагоприятном районе и приобретение маленькой квартиры в зоне с благоприятным климатом, если существует риск угрозы жизни и здоровью малыша.

В этом случае также обязательным условием является наличие медицинской справки.

Поступление ребенка в другое учебное заведение

Если несовершеннолетние лицо поступило в учебное заведения другого города, то родитель может продать недвижимость для того, чтобы приобрести на новом месте для него «собственный уголок»

Стоит заметить, что если очевидно нарушаются права несовершеннолетних гражданин, то сотрудники органов опеки их не одобряют. Основным документом, подтверждающим необходимость в переезде, является справка с нового учебного заведения.

Документы

Совершение любых операций с квартирой, в которой числятся маленькие дети, невозможно без одобрения сотрудников отдела опеки.

При совершении первого визита сотрудникам социальной организации требуется предоставить ряд документов:

  • Паспорта двух ответственных за детей людей (родители, опекуны, попечители);
  • Свидетельства или паспорта всех несовершеннолетних граждан, зарегистрированных на территории недвижимого объекта, подлежащего продаже;
  • Свидетельство, подтверждающее заключение или расторжение брака;
  • Предварительный договор о купли-продажи;
  • Доверенность о выделении детям долей, заверенная нотариусом;
  • Технический паспорт и ЕГРП прежней квартиры;
  • Квитанция об оплате пошлины.

Далее, заявка отправляется на рассмотрение, которое длится в течение 3-10 рабочих дней.

Перечень основных документов периодически изменяется. Рекомендуется предварительно запросить актуальную информацию в отделе опекунства по месту регистрации.

Что делать при отсутствии одного родителя?

Если супруг не согласен на продажу квартиры или его месторасположения неизвестно, то совершение сделки возможно только с вмешательством правоохранительных органов. По решению суда 2 родитель может быть лишен родительский прав или признан без вести отсутствующим. Так, его присутствие при продаже квартиры не обязательно.

Важно. При предоставлении недостоверных документов работники отдела опеки выносят отрицательное решение по рассмотрению дела.

В каких случаях органы опеки запрещают продавать квартиру?

Существует ряд случаев, при наступлении которых переезд на малыша на новое место жительства будет невозможен:

  • Мать или отец не планирует выделять для него долю и прописывать его. В таком случае, речь идет об очевидных нарушениях прав маленького гражданина, опека никогда не одобрит проведение подобной махинации.
  • Квартира была передана по наследству малышу. Её продажа будет невозможной до тех пор, пока он не вступит в наследство.
  • Родитель планируют приобрести квартиру в новом проекте, которые не достроен более, чем наполовину.

Сотрудники социальной организации, занимающейся защитой прав несовершеннолетних граждан, выносят решения сугубо в индивидуальном порядке. Если им покажется, что приобретаемый объект непригодный на проживания, то будет вынесен отрицательный вердикт.

Условием для отказа может являться переезд из благоприятного района в неблагоприятный. Например, переезд из города в сельскую местность.

Переписать малыша из квартиры в частный дом можно, только если в нем проведены необходимые коммуникации (газ, свет, вода); в нем можно прописаться; в доступности от него располагаются детские сады и школы.

Особенности сделки с квартирой

В стандартной процедуре оформления существуют некоторые особенности исходя из того, является малыш собственником или нет.

Когда ребенок является собственником?

Процесс официального перемещения несовершеннолетнего собственника из одной жилой площади в другую состоит из четырех этапов:

  1. Получение разрешение в отделе опекунства по месту прописки малыша или малышей, не достигших 18 лет;
  2. Составление договора о купли-продажи недвижимого объекта и подписание его в двухстороннем порядке: продавец-покупатель.
  3. Предоставление продавцом право на пользование квартирой, передаче покупателем денежных средств.
  4. Электронная регистрация в Росреестре.

Важный момент. Ребенок, уже получивший удостоверение личности, приобретает право собственной подписи. Обязательным условием является его согласие на продажу собственных долей.

Когда ребенок не является собственником?

Если малыш зарегистрирован в пределах недвижимого объекта, объекта, но не является его собственником, то процесс его продажи заметно облегчается. В этом случае, не необходимости запрашивать разрешение в отделе опекунства и попечительства.

Процедура оформление состоит из пяти основных этапов:

  1. Следует снять ребенка с регистрационного учета.
  2. В один день прописать его в другой недвижимый объект. Если квартира не куплена, то можно зарегистрировать его у родственника на определенное время.
  3. Составление договора о купли-продажи недвижимого объекта и подписание его в двухстороннем порядке: продавец-покупатель.
  4. Предоставление продавцом право на пользование квартирой, передаче покупателем денежных средств.
  5. Электронная регистрация в Росреестре.

Отрицательный момент подобной сделки заключается в том, что практически все покупатели отказываются приобретать недвижимость, в которой зарегистрирован несовершеннолетний жилец. Связано это с возможным наступлением проблем после её приобретения.

В некоторых семьях родственники также не идут на уступки и не прописывают малыша к себе, боясь за то, что впоследствии выписать его будет проблематично.

Продажа квартиры при условии, что ребенок не является долевым владельцем, обременена правилами:

  • Новая квартира должна содержать в себе равное или большее количество квадратных метров, нежели предшествующая.
  • Не должно быть уменьшено количество квадратных метров на одного члена семьи.
  • По закону запрещено, чтобы ребенок был прописан в квартире один.
  • Малыш не может быть зарегистрирован один, в обязательном порядке он должен быть прикреплен к прописке отца или матери.

Если сделка была осуществлена незаконной и по её результатам были нарушены права несовершеннолетнего гражданина, то на судебном заседании она будет признана недействительной.

Риски

Риски продавца в подобной ситуации заключаются в том, что он может быть привлечен к уголовной и административной ответственности за совершение неправомерной сделки. Наказание устанавливается в индивидуальном порядке. Такой «деятель» может быть лишен прав на законное представление ребенка, получить штраф или даже попасть в колонию строго режима.

Риски для покупателя заметно выше.

После приобретения квартиры, в которой прописан ребенок, для него может наступить ряд неприятностей:

  • У родителя не получится в дальнейшем выписать малыша, и он будет продолжать оставаться собственником в уже проданной квартире.
  • Незаконная сделка будет аннулирована. В таком случае, покупатель потратит напрасно время и деньги.

Чтобы не возникло подобных ситуаций, на ранних стадиях процесса купли-продажи требуется:

  1. Тщательно изучать предмет договора и условия передачи имущества, анализируя каждый пункт.
  2. Убедиться о наличии разрешения выделения доли в новом объекте в отделе опекунства и попечительства.
  3. Дополнить договор пунктом об обязательной выписке всех членов семьи до момента электронной регистрации.
  4. Убедиться в отделе опекунства в том, что родители не лишены родительских прав.

Внимание. В случае неуверенности в правильности совершения сделки не стоит переводить денежные средства покупателю.

Процесс покупки и продажи жилья обременен множеством нюансов и важных моментов. Поэтому, рекомендуется дополнительно воспользоваться услугами юридического лица.

К счастью, в Российской Федерации установлены строгие законы, которые касаются неприкосновенности несовершеннолетнего гражданина страны. Выписать малыша в никуда и ущемить его права невозможно.

Любая сделка с недвижимостью должна происходит во благо детям. В противном случае, всем участникам не избежать заслуженного наказания.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector