Продажа квартиры родственнику налог

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья у родственников

В соответствии с п.5 ст.220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет при покупке квартиры/дома/земли не применяется в случаях, если сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. К взаимозависимым лицам относится и определенный круг родственников физического лица.

Перечень родственников, которые считаются взаимозависимыми, и при покупке жилья у которых нельзя использовать налоговый вычет, был изменен с 1 января 2012 года после изменений ст.220 Налогового кодекса РФ. В результате список взаимозависимых родственников был сужен, что стало благоприятным фактором для налогоплательщиков. Важно отметить, что изменения действуют только на сделки, заключенные с 1 января 2012 года. Сделки по покупке недвижимости, совершенные до 2012 года, регулируются старыми нормами.

Рассмотрим особенности получения имущественного вычета при сделках, заключенных до и после 2012 года.

Имущественный вычет при покупке жилья у родственников после 2012 года

Для всех сделок, заключенных с 1 января 2012 года, взаимозависимые лица определяются в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.

В пункте 2 ст.105.1 список взаимозависимых родственников конкретизирован. Ими признаются: супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. При покупке жилья у этих родственников имущественный налоговый вычет получить нельзя (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014). При покупке у любых других родственников никаких ограничений на налоговый вычет нет.

Пример: В 2019 году Иванов И.И. купил квартиру у своего дедушки. Так как дедушка не относится к числу взаимозависимых лиц по ст.105.1 НК РФ, Иванов И.И. сможет получить налоговый вычет за покупку квартиры.

Пример: В 2019 году Петров П.П. купил квартиру у своей матери и хотел получить налоговый вычет по этой квартире. В вычете Петрову П.П. было правомерно отказано, так как согласно п.2 ст.105.1 мать и сын являются взаимозависимыми лицами, и при сделках купли-продажи между ними вычет предоставлен быть не может.

Пример: Васильева В.В. купила квартиру у брата мужа. Так как брат мужа не включен в список взаимозависимых лиц в ст.105.1 НК РФ, Васильева В.В. может получить имущественный налоговый вычет при покупке этой квартиры.

Приведенный выше перечень родственников является исчерпывающим, однако согласно п.7 ст.105.1 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 данной статьи. То есть, формально, данный пункт позволяет налоговой обращаться в суд для установления взаимозависимости при покупке жилья у иных родственников. Однако на практике мы ни разу не встречали ситуации, когда налоговая служба занималась бы этим.

Имущественный вычет при покупке жилья у родственников до 2012 года

До 1 января 2012 года действовала редакция ст.220 НК РФ, согласно которой взаимозависимость физических лиц определялась в соответствии со статьей 20 НК РФ. В пп.3 п.1 ст.20 НК РФ было определено, что взаимозависимыми признаются, в частности, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Определение понятия близких родственников приведено в статье 14 Семейного кодекса РФ, но при этом понятия отношений родства или свойства в Семейном Кодексе не конкретизированы. В связи с этим список взаимозависимых лиц не был четко определен и налоговые органы при его определении, в дополнение к Налоговому и Семейному Кодексу, опирались на Гражданский Кодекс и «Общероссийский классификатора информации о населении. ОК 018-95» (Письма МинФина РФ от 31.01.2012 N 03-04-08/9-12, от 04.08.2011 N 03-02-08/86, Письмо ФНС России от 19.04.2012 N ЕД-4-3/6609@).

В результате контролирующие органы относили к взаимозависимым лицам практически всех ближних и дальних родственников физического лица: детей, внуков, дедушек, бабушек, прадедушек, прабабушек, племянников, племянниц, дядей, тетей, полнородных и неполнородных братьев и сестер, двоюродных братьев и сестер, супруга, родителей, пасынков, падчериц, отчима, мачеху и других.

В дополнение к своим родственникам в понятие «отношения свойства» контролирующие органы включали также отношения, возникающие между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов.

То есть для сделок, заключённых до 1 января 2012 года, при покупке жилья практически у любого своего родственника или родственника супруга, налоговый вычет предоставлен быть не мог.

Каким образом налоговая обнаружит, что жилье было приобретено у родственников?

Наиболее часто возникающим вопросом у граждан, желающих получить налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников, является вопрос о том, как налоговая сможет узнать, что продавец и покупатель состоят в родстве. Однозначных и гарантированных методов обнаружения данного факта у налоговых органов пока нет.

Налоговые инспекторы сопоставляют различные данные (например, фамилии, места прописки), проверяют данные по базам данных органов регистрации актов гражданского состояния, могут также попросить покупателя-налогоплательщика написать письменное подтверждение о том, что он не состоит в родстве с продавцом.

Хотя порой гражданам удается скрыть факт родства от налоговой инспекции и получить вычет, следует отметить, что это не законно, и если впоследствии скрытый факт будет обнаружен, необходимо будет вернуть вычет в полном объеме.

Приобретение жилья у родственников не по договору купли-продажи и имущественный вычет

Пункт 5 ст. 220 НК РФ содержит ограничение на получение налогового вычета при приобретении квартиры/дома у родственников только в отношении сделок купли-продажи. По мнению контролирующих органов при приобретении жилья не по договору купли-продажи, а по другому договору (например, договору уступки права требования), в вычете не может быть отказано. Основание: Письма Минфина России от 21.08.2014 N 03-04-05/41883, от 07.03.2013 N 03-04-05/4-194, от 12.12.2012 N 03-04-05/4-1390, ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-3-3/3991@.

Пример: Отец заключил договор долевого участия в строительстве жилья и внес оплату за квартиру. Позже отец продал квартиру сыну по договору уступки права требований. Передача денежных средств отцу была зафиксирована в расписке. После подписания акта приема-передачи квартиры сын подал документы на вычет в налоговую инспекцию. Несмотря на то, что между отцом и сыном была заключена сделка, налоговый вычет сыну будет предоставлен (так как ограничение на получения вычета при сделках с взаимозависимыми лицами относится только к договорам купли-продажи).

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Продажа квартиры родственнику: удастся ли избежать уплаты налога?

Сделки купли — продажи жилплощади между родственниками — распространенное явление, позволяющее близким людям решить жилищные проблемы. Существенным отличием от процедуры дарения является указание покупной стоимости квартиры в договоре и передача денег между сторонами. Именно этот момент провоцирует юридические нарушения при переходе прав собственности на жилье между родней.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-31-84 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Правила оформления сделки

Заключение договора родственниками облегчает сбор необходимых справок, поскольку некоторым сведениям (отсутствию задолженности по коммунальным платежам, количеству прописанных в жилплощади лиц и т.д.) близкие могут поверить на слово.

Между тем, не следует прибегать к услугам риелторов и юристов, предлагающих провести процедуру «по-родственному» без оформления части бумаг, поскольку допущенные нарушения оставляют возможность оспорить сделку, признать ее недействительной.

Особых условий процесс покупки жилья у родственников законодательством не предусмотрен. Для составления соглашения стороны готовят стандартный пакет документов. Когда квартира является совместно нажитой собственностью, покупателю необходимо проконтролировать наличие оформленного у нотариуса согласия супружеской половины.

Присутствие несовершеннолетних в числе совладельцев обязывает продавца получить разрешение органов опеки на сделку (ст.37 ГК РФ).

Нюансы покупки жилья у родственника:

• купля — продажа квадратных метров между супругами возможна, когда недвижимость принадлежит одному из них, в противном случае допускается реализация только половины жилья (имущество считается совместно нажитым);
• чем больше степень родства, тем меньше пошлина за нотариальное удостоверение сделки, которое осуществляется по соглашению сторон;
• когда продавец — близкий родственник (взаимозависимые лица — согласно ст.20 НК РФ), покупатель лишается права получить налоговый вычет (п.5 ст.220 НК РФ).

Договор купли — продажи квартиры у родственников

Юридически грамотно составленный документ служит гарантией того, что стороны в дальнейшем не вправе вмешиваться в действия друг друга: покупатель волен распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, а продавец не сможет передумать и отозвать сделку обратно.

Оформление покупки квартиры происходит путем подписания договора, составленного в произвольной письменной форме (ст.160, 550, 434 ГК РФ). Необходимыми сведениями являются ФИО покупателя и продавца, данные о регистрации по месту жительства, характеристики и точное местонахождение недвижимости, права и обязанности сторон. Полезно зафиксировать отсутствие обременений и взаимных претензий у сторон сделки.

Часто родственники, особенно близкие, договариваются о передаче прав собственности на квартиру без оплаты, что неприемлемо для купли — продажи (ст.454 ГК РФ).

Указание стоимости квартиры обязательно, причем в рублях (ст.317 ГК РФ).

Занижение цены недопустимо, поскольку налоговые органы отслеживают сделки с недвижимостью, заключённые с подозрительно низкой суммой, и повышают налог до минимального размера, дополнительно включив в оплату пенни. С 2016 года налог платится продавцом, владеющим собственностью меньше 5 лет (а не 3 года, как было раньше).

Приобретение права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации в органах государственного учёта (ст.131, 558 ГК РФ). С 2017 года ранее выдаваемое свидетельство заменено на выписку из ЕГРП. Право на получение ключей от квартиры и вселение в нее покупателю даёт подписанный акт приема — передачи (ст.556 ГК РФ).

Сколько придется ждать многодетной семье, чтобы получить заветную землю? Узнайте об этом из нашей статьи.

Мечтаете получить земельный участок для ведение фермерской деятельности? Здесь есть пошаговая инструкция, как достичь своей цели максимально быстро.

Изменения законодательства в 2018 году

Часто родственники при передаче друг другу прав собственности на квадратные метры стремятся договориться, чтобы обойти закон и избежать дополнительных трат.

Ожидаемые изменения в порядке реализации жилья, касающиеся заключения сделок между родственниками, следующие:

1. Продавец обязан самостоятельно уведомить о сделке купли — продажи налоговые органы и заплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости (свыше 1 млн.рублей), если жилье было в собственности менее 5 лет.
2. Минимальная цена покупки, указанние которой допустимо в договоре, определена в 70% от кадастровой стоимости жилплощади, установленной в результате независимой экспертной оценки. Подобное ограничение вводится для того, чтобы граждане не занижали полученную прибыль для уменьшения налога.
3. В свидетельстве собственности обязательно указание даты получения прав на недвижимость для начала отсчёта 5-тилетнего срока, избавляющего от уплаты налога с продаж. Дата заключения договора при этом не имеет значения.

Ужесточение правил проведения сделки между родственниками направлено не только на пополнение государственного бюджета, ежегодно недополучающего крупную сумму из-за недобросовестности налогоплательщиков, но и на защиту граждан от возможности стать жертвой мошенников, которыми оказались купившие или продавшие квартиру родственники.

Образец договора доступен по ссылке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.

Купля продажа квартиры между близкими родственниками, договор и налоговый вычет

Законодательство не запрещает передавать права собственности на объекты недвижимости путем заключения соглашений купли — продажи между лицами, признаваемыми родственниками. В некоторых случаях допускается получения налоговых льгот.

Покупки квартиры у родственника — какие отличия от дарственной, завещания

Купля продажа квартиры – одна из самых популярных сделок, посредством которой права собственника переходя от одного лица к другому.

Однако существуют и другие формы передачи прав на недвижимые объекты: дарение, завещание.

Между указанными сделками существуют следующие различия:

Соглашение купли — продажи

Договор дарения

Завещание

СтороныПродавец — лицо, обладающее правом собственности на объект договора,

Покупатель – любое лицоДаритель – все лица за исключением недееспособных, малолетних.

Одаряемый – любое лицо, за исключением установленным ст. 575 ГК РФЗавещатель – дееспособное лицо, обладающее правом собственности на имущество.

Наследник.ФормаПисьменная, не требующая нотариального заверенияТребует нотариального удостоверенияПисьменная, удостоверяется нотариусомПредметПередача объекта недвижимости на возмездной основеПередача объекта на безвозмездной основеПередача имущества на безвозмездной основеПрава и обязанностиШирокий перечень, устанавливается по усмотрению сторонДаритель обязан передать объект, одаряемый обязан принятьНаследник обязан принять наследственную массуНалогообложениеПродавец уплачивает НДФЛ,

Стороны имею право на вычетОдаряемый (если не родственник) уплачивает НДФЛВыплачивается в том случае, когда стоимость наследства составляет больше МРОТ в 850 разПереход праваПраво собственности переходит только после регистрации соглашенияПраво собственности переходит только после регистрации соглашенияПраво собственности переходит только после регистрации свидетельства

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: плюсы и минусы

Поскольку гражданин, являющийся собственником своего имущества, имеет право самостоятельно выбрать способ передачи своего имущества, то необходимо дать характеристику соглашению купли — продажи, поскольку он является самым распространенным способом изменения собственника.

Договор купли – продажи имеет следующие положительные стороны:

1. Субъекты правомочны получить налоговую льготу, если не признаются в качестве близких родственников;
2. Соглашение имеет простую форму, процедура составления не трудная;
3. Невозможность оспорить совершенную сделку третьими лицами;
4. Возможность для сторон предусмотреть широкий круг гарантий;
5. Допустимость заключения предварительного соглашения.

Среди отрицательных характеристик можно выделить:

1. Обязанность уплатить обязательный налоговый платеж на доход;
2. Для супругов, приобретенная собственность получает статус совместной.

Продажа доли квартиры родственнику

Купля — продажа доли в квартире между родственниками не имеет глобальных отличий от оформления сделки с третьим лицом. Однако существуют некоторые нюансы, которые стоит учесть.

Реализация доли объекта недвижимости допускается когда лицо имеет право распоряжения конкретной частью квартиры. Эта часть указана в документе о собственности.

Продажа допускается только при наличии согласия остальных сособственников, независимо от того, кто является покупателем, родственник или постороннее лицо.

Перед заключением соглашения, сособственники должны быть уведомлены, поскольку приоритетное право на выкуп имеют они.

Уведомление всегда составляется в письменном виде и должно иметь следующие основные положения:

1. Описание предмета продажи с указанием его места расположения, площади;
2. Размер стоимости;
3. Период времени, в течение которого сособственник должен принять решение (не менее одного месяца, с момента получения документа).

Обратите внимание, когда одним из владельцев доли является несовершеннолетний, необходимо обращение с уведомлением в орган опеки и попечительства.

Помните по общему правилу, купля продажа квартиры между близкими родственниками не предусматривает получение вычета.

Как продать квартиру родственнику без налогов, в каких случаях это возможно

Опираясь на нормы действующего законодательства можно сделать вывод о том, что купля продажа недвижимости, осуществляемая между близкими родственниками, практически ничем не отличается от подобной сделки между посторонними лицами, за одним исключением: размер государственной пошлины, за удостоверение соглашения будет взиматься в соответствии с принципом родства. Чем ближе родственники, являющиеся сторонами соглашения, тем меньше размер сбора.

Близким родственником признается:

Итак, как оформить продажу без налогов?

На основании норм налогового законодательства (информация 2020-го года), налог не подлежит уплате когда:

1. Недвижимый объект являлся собственностью три года и более;
2. Его стоимость равна менее 1 000 000 рублей;
3. Размер стоимости, указанной в соглашении соответствует стоимости её покупки.

Еще одним способом продать квартиру родственнику без последующей уплаты налога — «продажа» (правильнее сказать — передача) по договору дарения.

Договор купли продажи между родственниками, образец

Соглашение о купле – продаже заключаемое между родственниками, должно иметь письменную форму.

Удостоверение такое соглашение не требует.

В документе должны быть отражены обязательно следующие пункты:

1. Предмет соглашение должен быть подробно описан (адрес месторасположения, площадь объекта, количество комнат);
2. Стоимость соглашения (указывает каким образом, должна производиться оплата наличным или безналичным);
3. Указываются права и обязанности сторон;
4. Случаи, когда наступает у сторон ответственность.

⇒ Образец договора купли – продажи можно скачать по следующей ссылке договор купли-продажи квартиры образец между физическими лицами.

Кому положен имущественный вычет

Налоговый вычет является налоговой льготой, гарантированной государством, права на которую имеют лица, официально осуществляющие трудовую деятельности, купившие объект недвижимости.

Основаниями получения признается:

1. Приобретение недвижимости;
2. Самостоятельное строительство жилого объекта;
3. Осуществление расходов на ремонт жилого объекта.

Претендовать на льготы могут:

1. Официально трудоустроенные граждане, которые каждый месяц осуществляют перечисление налога на доход;
2. Лица, не достигшие возраста совершеннолетия, получившие объект на правах собственника;
3. Пенсионеры в том случае, когда обращение за средствами было осуществлено не позднее 3 лет с момента получения пенсионного обеспечения.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников — кто и как может его получить

Налоговый Кодекс РФ исключает право на вычет у лиц в том случае, когда покупка объекта недвижимости была осуществлена между сторонами, являющимися взаимозависимыми.

Категории лиц, признаваемые взаимозависимыми, являются:

1. Супруги, находящиеся в браке, зарегистрированном в предусмотренном порядке на момент исполнения договора;
2. Родители;
3. Дети;
4. Сестры и братья.

Такое ограничение установлено для тех соглашений, которые были совершены после наступления 2012 года.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, можно получить в том случае, когда эти родственники не имеют статус близких.

В этом случае необходимо следовать следующему алгоритму действий:

1. Дождаться, когда после подписания договора пройдет не менее одного года;
2. Обратиться либо по месту официального трудоустройства, либо в налоговую службу;
3. Представить следующие документы:
   1. Сведения о правах на квартиру;
   2. Основание получения прав собственника (соглашение о покупке объекта);
   3. Справка 2 НДФЛ;
   4. Заполненная декларация 3 НДФЛ;
   5. Заявление о предоставлении вычета.

В документе следует указать:

• Наименование органа;
• Первоосновные данные заявителя (ФИО, паспортные данные, метро проживания, телефон);
• Описание приобретенного объекта;
• Требование о возврате средств в размере 13 % от стоимости на основании пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ.

Сколько раз предоставляется

В соответствии с налоговым законодательством РФ, возврат налога при покупке квартиры осуществляется в пределах, который установил законодатель.

Так, в случаях, когда сделка была оформлена до наступления 2014 года, лицо может получить вычет только один раз в размере 13 % от стоимости недвижимости.

Когда покупка недвижимости была осуществлена после наступления указанного года, имущественный вычет может предоставляться до тех пор, пока его максимальная сумма не составит 260 000 рублей, то есть право на льготу может реализовываться несколько раз.

Ограничению и нюансы связанные с получением имущественного вычета

Ограничение, которое содержит налоговое законодательство, касаемо предоставления вычета между сделками, заключаемыми близкими родственниками, касается только соглашения о купли – продажи.

Однако, продажа квартиры родственнику, признаваемого близким, может быть осуществлена при помощи заключения иного соглашения.

Так, допускается передача прав собственника на основании норм соглашения об уступке прав требования.

В этом случае, лицо, выступающее покупателем, получает право на возвращение части средств. Нарушением закона такая процедура являться не будет.

Когда можно оформить дарственную после покупки квартиры

В качестве альтернативы коммерческой сделке может выступать дарение недвижимого имущества, но у вас может возникнуть вопрос: когда можно составить договор дарения на приобретенную в собственность квартиру? По слухам, нужно ждать какое-то время.

На самом деле, в соответствии с законом, оформить дарственную после покупки квартиры можно в любое время, после того как покупатель зарегистрировал свои права по распоряжению имуществом в установленном порядке.

Независимо от времени оформления дарения налог между близкими родственниками взиматься не будет. Если в качестве второй стороны соглашение выступает не родственник, то он должен внести налог равный 13% от кадастровой стоимости полученного объекта.

Заключение

Таким образом, родственники имеют широкий круг прав по определению вида соглашения, являющегося основанием перехода прав собственника. Если стороны соглашения не близкие родственники, они могут реализовать права на получение вычета.

Налог с продажи квартиры для физических лиц

Налог с продажи квартиры для физических лиц в России нужно платить не всем. Есть нюансы, о которых мы расскажем в этом материале. Также поделимся информацией о налоговой ставке и формуле расчета, которую ФНС использует для начисления.

В какой срок нужно заплатить налог с продажи квартиры в 2020 году, есть ли льготы и другие популярные вопросы в материале «Комсомольской правды», который мы подготовили совместно со старшим менеджером ФБК Legal Натальей Рябовой.

— Во многих странах порядок налогообложения дохода от продажи жилья очень сложный и зависит от срока нахождения его в собственности, порядка продажи и еще от очень многих условий. В России достаточно всего пяти лет нахождения жилья в собственности, чтобы налог вообще не уплачивался, т.е. условия мягкие для налогоплательщика, — считает Наталья Рябова.

Ставка налога при продаже квартиры

Расчет налога с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры (комнаты) платить не нужно, если.

• вы владеете квартирой (комнатой) три года и это единственное жилье;
• квартира (комната) куплена после 1 января 2016 года, вы продали ее после того, как она была в собственности пять лет и это не единственное ваше жилье;
• квартира (комната) была приватизирована более трех лет назад;
• квартиру (комнату) получили в наследство и владели ей три года;
• квартиру (комнату) получили в подарок от близких родственников и владели ей три года.

Во всех остальных случаях нужно заплатить 13%-й налог. Вот алгоритм, как он рассчитывается.

1. Прежде нужно знать, с какой суммы будет взиматься налог. Узнайте кадастровую цену квартиры. Для этого посетите сайт Росреестра. Затем умножьте эту сумму на 0,7.

2. Сравните получившуюся кадастровую цену с той, что указана в договоре купли-продажи. Налог платится с большей суммы.

3. Примените вычеты (о них читайте ниже).

4. От получившейся суммы отсчитайте 13% — это и есть налог с продажи квартиры.