7 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа квартиры с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: особенности оформления

Покупка жилья в нынешних реалиях предусматривает использование разных способов расчётов. Причём это касается не только приобретения недвижимости в новостройках, но и на вторичном рынке.

Одной из схем является сделка по договору купли-продажи квартиры в рассрочку (п. 1 ст.489 ГК РФ). Как понятно из его названия, такая сделка предусматривает оплату приобретенной недвижимости частями.

Вместе с тем, данный вариант таит в себе риски для обеих сторон. На них мы подробно остановимся далее по тексту материала.

Как составить договор купли-продажи квартиры в рассрочку

Начнём с того, что его можно написать как в стандартном виде, так и заверить с помощью нотариуса. В последнем случае на стороны лягут дополнительные расходы по нотариальному оформлению сделки.

Теперь остановимся по пунктам на том, что же должно быть прописано в самом договоре. Само собой, это преамбула, где содержатся сведения относительно продавца и покупателя с указанием их паспортов, ИНН.

Затем следует предмет договора, где подробно описывается предмет продажи (адрес, этаж, число комнат, размер жилой и общей площади). Необходимо указать и реквизиты тех документов, в силу которых жилье является объектом собственности продавца.

Следует также отразить порядок передачи недвижимости в собственность с учётом того, что она будет предоставлена с рассрочкой платежа. В частности, в соглашении разрешается прописать, что жилье передаётся одновременно с заключением договора.

Нелишним будет прописать условие о том, что до момента полной оплаты, объект недвижимости находится в залоге у продавца в силу п.5 ст. 488 ГК РФ. Данная норма права дисциплинирует покупателя, ведь продавец может инициировать процедуру реализации проданной квартиры через суд в целях обеспечения обязательств покупателе по полной оплате.

Финансовая сторона договора

Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.

Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).

Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.

Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.

Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).

Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.

График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.

Риски для сторон

Главным из них для продавца является нарушение покупателем сроков оплаты. Ведь если квартира продаётся в рассрочку, то не исключено, от недобросовестных покупателей деньги придётся ждать годами.

Покупатель имеет также свои риски. Главным из них является то, что в случае срыва графика оплат продавец вправе забрать проданную квартиру назад. Кроме того, надо учитывать, что есть некоторые категории лиц, которые сохраняют право пользования квартирой и после продажи.

Особенно это касается случаев с приватизацией жилья. Поэтому, если такой факт имеет место, то важно в договоре сразу перечислить таких граждан, чтобы впоследствии для покупателя не было неприятных сюрпризов.

Продавец может отрицать, что был внесён очередной платёж за квартиру. Поэтому покупателю следует хранить у себя все банковские квитанции по совершенным выплатам (если деньги поступали продавцу на счёт). Когда же покупатель оплачивал жилье наличными, то каждый взнос следует подтвердить распиской от продавца.

Договором может быть предусмотрено, что покупатель до внесения всей суммы за квартиру не имеет право отчуждать (перепродать, обменять, подарить). Этот аспект также следует принять во внимание.

Наконец, при несоблюдении очерёдности платежей, покупатель рискует оплатить крупные финансовые санкции. Данный момент также нужно не упускать из вида, заключая договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Продажа в рассрочку и налоги

Если продавец делает отчуждение квартиры, то у него возникает сумма налоговых обязательств по НДФЛ. В частности, совершённую операцию нужно задекларировать в годовой налоговой декларации и уплатить с неё определённую сумму налога при условии, что квартира была в собственности менее 5 лет. Данное правило распространяется на объекты недвижимости, приобретённые после 1 января 2016 года.

В свою очередь покупатель получит для себя право на применение налогового вычета. Он подразумевает возврат части НДФЛ, удержанного работодателем из его зарплаты. Если после перехода права собственности рассрочка растянулась на несколько лет, то и вычет можно использовать соответствующими частями.

Однако нужно помнить, что право на вычет ограничено суммой на покупку недвижимости. Её размер составляет 2 миллиона рублей.

Чтобы оформить вычет следует принести в ИФНС заявление и договор, подтверждение перехода права собственности на жилье, а также копии расписок или банковских квитанций.

Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку

Для упрощения задачи продавца или покупателя, за основу можно взять бланк договора купли-продажи квартиры в рассрочку, образец которого любой из участников предстоящей сделки может скачать с помощью нашего ресурса.

Впоследствии предложенную форму можно видоизменить применительно к содержанию конкретной сделки.

Всегда необходимо помнить о том, что приобретение жилья в рассрочку сопряжено с некоторыми нюансами, о которых мы рассказали выше. Поэтому, все условия договора перед его подписанием следует тщательно проработать. Также следует объективно оценить и собственные финансовые возможности.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Мало кто знает, что, покупая квартиру на вторичном рынке, можно оформить ипотеку между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты «Метриум Групп» разобрались, как эта схема работает и какие риски предполагает.

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Читать еще:  Расторжение предварительного договора купли продажи автомобиля

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

Как оформить продажу квартиры между физическими лицами в рассрочку

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 28 сентября 2017. Время чтения 7 мин.

Читать еще:  Согласие на покупку квартиры

При оформлении договора купли-продажи в рассрочку стороны договариваются о сроках, величине выплат и вносят соответствующие положения в договор. Продавцу важно также оформить пункт о наложении обременения на квартиру в договоре и в заявлении при госрегистрации сделки в Росреестре. В таком случае покупатель не сможет распоряжаться недвижимостью до полного погашения задолженности.

Оплата в рассрочку

Выходом в таком случае может стать оформление ипотеки между частными лицами. Несмотря на то, что «кредит» у наших граждан стойко ассоциируется с банками, на самом деле само понятие не предполагает обязательного участия в сделке третьих лиц.

Рассрочка может оформляться как между частными лицами, так и между покупателем и застройщиком.

Согласно ст. 488 ГК РФ, оно подразумевает передачу имущества с условием оплаты его полной стоимости в течение определенного времени. При этом на товар налагается отягчение, то есть новый собственник не сможет продать или подарить его до момента полной выплаты всей положенной суммы продавцу.

Физические лица могут согласовать выплату стоимости квартиры по договору купли-продажи в рассрочку, если покупатель ожидает получения средств. Договор при этом может быть составлен 3 видов.

  1. Задаток + единовременный платеж. Схема предполагает уплату покупателем первоначального задатка, который является гарантом намерения приобрести данный объект недвижимости. Оставшаяся часть суммы выплачивается одним платежом в установленный срок. Этот вариант подходит, если покупатель ожидает получения крупной суммы.
  2. Задаток + ежемесячный платеж. Этот вариант также предполагает уплату задатка, но основная часть долга возвращается частями. Сроки и частота выплат устанавливаются по соглашению сторон. Такая сделка может предполагать уплату покупателем дополнительных процентов и штрафные санкции за задержку оплаты. Срок договора – от 1 года.
  3. Помесячная оплата без задатка. Этот вариант редко встречается при заключении договора рассрочки между физлицами. Похожие условия могут предлагать застройщики при покупке квартиры в недостроенном доме. Договор заключается на продолжительный срок и предполагает большую процентную ставку по рассрочке.

Задаток отличается от аванса. В отличие от него, если покупатель передумает приобретать квартиру, то уплаченная им денежная сумма останется у продавца. Если же нынешний хозяин недвижимости откажется от сделки, то уже он должен будет передать сумму задатка, увеличенную вдвое. Аванс в этом случае никаких гарантий сторонам не дает и возвращается покупателю при отказе от сделки любой из сторон.

Риски при продаже

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами предполагает определенные опасности.

Таблица 1. Риски продавца и покупателя

Риски продавцаРиски покупателя
Невыплата покупателем денежных средств по договору рассрочкиОтказ продавца от снятия отягчения с квартиры после уплаты последнего взноса по договору рассрочки
Дополнительные расходы, связанные с судебными издержками в случае признания сделки недействительной на основании невыполнения второй стороной своих обязательствДополнительные расходы, связанные с оплатой судебных издержек при обращении в суд
Падение стоимости объекта недвижимого имущества за время его использования покупателемПри неполучении денежных средств и невыплате платежа в установленные сроки квартиру у покупателя могут забрать, а уплаченные денежные средства – вернуть не полностью. Из этой суммы будут вычтены штрафные санкции

Могут присутствовать и другие риски, которые будут зависеть от текста договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Важно уделить внимание его оформлению, так как даже от незначительной ошибки в его пунктах может возникнуть немало проблем. К примеру, отсутствие в тексте документа четко обозначенных сроков совершения выплат способно привести к длительному ожиданию положенных денежных средств.

Особое внимание необходимо уделить формулировке пункта, связанного с передачей права собственности. В нем должно быть указано, что покупатель вступает в права собственности по факту совершения последнего платежа по договору. Если в нем будет отмечено, что полные права передаются покупателю после совершения первого платежа, то он сможет продать недвижимость после его внесения и исчезнуть.

Процесс оформления

Процесс оформления продажи в квартиры между физическими лицами в рассрочку практически ничем не отличается от совершения сделки в общем порядке. Он имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать при подготовке документов.

Первое, что должны сделать стороны, – согласовать график выплат и порядок их осуществления. Договоренности следует зафиксировать в договоре купли-продажи с рассрочкой между физлицами и заверить его нотариально.

В большинстве случаев рассрочка предполагает внесение платежей в крупных размерах. Стоит предусмотреть передачу средств распиской в присутствии нотариуса. При возникновении спора этот документ подтвердит совершение оплаты в установленный срок и в полном объеме.

Подписанный договор вместе со всеми бумагами предоставляется в Росреестр, куда стороны обращаются для регистрации сделки. Данный госорган в установленные сроки фиксирует факт передачи права собственности на объект недвижимого имущества.

Обе стороны в обязательном порядке при оформлении документов в Росреестре должны заявить о том, что недвижимое имущество будет находиться в обременении. Это защитит продавца от перепродажи или дарения квартиры до полной выплаты всей ее суммы. Такая недвижимость также не может быть передана по наследству до выплаты долга.

Отметка об обременении вносится и в выписку из ЕГРН о гос. регистрации права на объект недвижимого имущества. Этот документ заменил свидетельство о собственности с июля 2016 г.

Обременение должно быть снято продавцом после получения им последней выплаты по договору купли-продажи с рассрочкой. Для этого обе стороны должны обратиться в Росреестр и написать заявления.

Список документов

Вместе с договором купли-продажи для регистрации сделки и перехода права собственности необходимо подготовить пакет документов.

  1. Тех. план объекта недвижимого имущества. Срок действия данного документа составляет год с момента его оформления. Если он был получен ранее этого срока, то владельцу квартиры потребуется обратиться в БТИ и оформить новый экземпляр документа. Процедура в среднем занимает месяц и требует от владельца оплаты госпошлины в размере от 1,5 до 2 тыс. рублей.
  2. Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества оформляется в бумажном или электронном виде и содержит в себе данные из ГКН.
  3. Выписка из домой книги оформляется в ЖКХ по месту нахождения объекта недвижимого имущества. В ней содержится информация о прописанных и выписанных из квартиры лицах.
  4. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Копия счета оформляется в ЕИРЦ, и в ней должно быть отражено, что долгов за данным объектом недвижимости по квартплате не числится. Если задолженность есть, то продажа недвижимости может быть затруднена.
  5. Документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение сделки в размере 1 тыс. рублей.
  6. Заявления сторон о госрегистрации передачи прав собственности на объект недвижимого имущества.
  7. Паспорта покупателя и продавца. Если сделка совершается по доверенности, необходим нотариально заверенный документ, подтверждающий право данного лица на совершение сделки.

Как составить договор купли-продажи

Договор о продаже квартиры в рассрочку между физическими лицами отличается от обычного документа только в части, касающейся проведения платежей. Чтобы сделка была признана ипотечной, стороны должны подробно расписать данный раздел и все, что касается условий передачи имущества покупателю. Среди обязательных пунктов, наличие которых характеризует данный вид сделки, следующие:

  • цена за весь объект недвижимости;
  • величина задатка, если он используется сторонами, или первоначального взноса, который должен уплатить покупатель (она указывается в виде денежной суммы, а также в процентном соотношении к общей стоимости квартиры);
  • число и величина платежей, которые должен совершить покупатель для полного погашения общей суммы;
  • проценты за ипотеку, если о таковых была договоренность между сторонами;
  • порядок и сроки внесения этих сумм, максимально возможные задержки выплат;
  • срок, до истечения которого покупатель должен погасить всю задолженность за объект недвижимого имущества;
  • штрафные санкции;
  • порядок прекращения договора в случае отсутствия своевременных выплат за квартиру.

Помимо данных пунктов договор должен содержать указание того, что объект недвижимого имущества, в соответствии со ст. 488, 489 ГК РФ, находится в залоге. Также необходимо отметить, в каком порядке передаются права на квартиру, а именно – после осуществления последнего платежа по договору.

Отдельно необходимо рассмотреть вариант с привлечением средств, получаемых покупателем от государства в рамках различных программ, – к примеру, мат. капитал. Деньги перечисляются продавцу только после предоставления заключенного договора в отделении ПФР. Специалисты учреждения оценивают предоставленные бумаги и принимают решение о возможности выдачи средств.

С этим у покупателя способны возникнуть сложности, вследствие чего он не сможет совершить необходимый платеж. Если в договоре в качестве источника финансирования был указан ПФР или иной госорган, то из-за отказа продавцу придется обращаться в суд для получения полагающейся ему суммы.

Читать еще:  Продажа квартир с обременением

Чтобы избежать юридических проблем, в договоре следует предусмотреть эту ситуацию, внеся в него соответствующий пункт. Необходимо указать, что при отказе в начислении денежных средств госорганам всю сумму покупатель должен выплатить за счет собственных средств. В таком случае невозможность совершения платежа повлечет расторжение договора и не потребует процедуры обжалования решения в суде.

Законодательная база

Основным нормативным актом, регулирующими процедуру оформления договора купли-продажи и ипотеки между частными лицами, является Гражданский кодекс РФ. Нормативно-правовой акт содержит в себе положения, регламентирующие оформление документов в данной сфере, права и обязанности сторон. В нем закреплены специфические ситуации, которые могут возникнуть при осуществлении договоренности.

Ст. 454 ТГ РФ регулирует вопросы, связанные с оформлением договора купли-продажи. Процедура приобретения товаров в кредит, которая применяется при рассрочке платежей за квартиру, регулируется положениями ст. 488 ГК РФ.

Ряд вопросов при продаже недвижимости охватывается Семейным кодексом РФ. К примеру, если квартира является совместно нажитым имуществом супругов или находится в общей собственности нескольких граждан, то процедура продажи производится с учетом ст. 34,35 СК РФ.

Нюансы оформления договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Как не попасть впросак?

Сделка с рассрочкой платежа может быть выгодна обеим сторонам. Продавец решает проблему с продажей недвижимости, а покупатель получает квартиру и не переплачивает банку проценты за кредит. В правильном составлении договора больше заинтересован продавец, так как именно он предоставляет покупателю кредит и несет риски в случае прекращения поступления денежных взносов.

Законодательные основы

При составлении договора применяются нормы гражданского права. Согласно статье 489 ГК возможна продажа товара с рассрочкой платежа. Рассрочка – это способ оплаты, при котором товар оплачивается частями в течение определенного времени. При этом в договоре необходимо указать стоимость, порядок оплаты, сроки и размеры платежей.

При определенных обстоятельствах одна из сторон может расторгнуть договор и обратиться в суд с исковым заявлением.

Особенности

Перед тем как отправиться в МФЦ на оформление и регистрацию сделки необходимо обсудить и прописать в договоре определенные условия:

  • Цена объекта и сроки погашения.
  • Проценты (если предусмотрены). Регулируется ГК РФ (статья 395) и зависит от ключевой ставки ЦБ.
  • Первоначальный взнос (10-50%).
  • График платежей с указанием даты и вносимой суммы.
  • Ответственность сторон.
  • Размер неустойки (штрафы, пени). Регулируется ГК РФ (статья 330-333).

Последний пункт очень важен, так как на основании его продавец может взыскать с покупателя неустойку (при нарушении договоренностей). Также важно прописать, что квартира будет находиться в залоге у продавца до полного погашения всей задолженности.

Как оформить соглашение между физическими лицами?

На первоначальном этапе необходимо подготовить пакет документов:

  • паспорта участников сделки;
  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • свежая выписка из единого государственного реестра недвижимости;
  • документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (договор о приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, по решению суда и т.д);
  • свежая справка из домовой книги о зарегистрированных лицах (жэк);
  • квитанция об оплате госпошлины (2000 руб).

Если квартира находится в собственности или общей совместной собственности этих документов вполне достаточно, чтобы составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку. При необходимости оформляется нотариальное согласие одного из супругов.

Условия и порядок погашения

Обговаривается индивидуально и прописывается в договоре или отдельным соглашением. При этом необходимо обратить внимание на:

  • Первоначальный взнос. Оформляется авансом (предоплата) или задатком. Может составлять от 10 до 50% от стоимости квартиры.
  • Порядок и график платежей. Прописывается в договоре отдельными пунктами (цифрами и прописью) с указанием конкретного числа и вносимой суммы.
  • Сроки погашения. Если остаточная сумма платежа небольшая, то в договоре можно указать конкретную дату, когда покупатель обязуется погасить всю задолженность. В этом случае график платежей можно не прописывать.
  • Возможность досрочного погашения. Если взносы платятся с процентами, то этот пункт имеет важное значение для покупателя.
  • Ответственность сторон. Каждая сторона при подписании договора берет на себя определенные обязательства и должна их соблюдать. Продавец обязуется предоставить квартиру и снять обременение после погашения задолженности. Покупатель берет на себя обязательства по своевременным платежам.
  • Размер неустойки. Этот пункт в договоре дисциплинирует покупателя, так как предусматривает штрафы и пени за просрочку платежей. Важный пункт для продавца квартиры.

Подводные камни для сторон сделки

В оформлении документов и подписании договора принимают участие две стороны: продавец и покупатель.

Каждый из участников берет на себя определенные обязательства и риски:

  • Продавец рискует остаться без денег и будет вынужден доказывать свои права в суде.
  • Покупатель может остаться без квартиры и потерять определенную денежную сумму.

Основные пункты

Перед процедурой регистрации права собственности проверьте условия договора, а именно:

  1. паспортные данные участников сделки;
  2. данные об объекте недвижимости (адрес, этаж, площадь, количество комнат и т.д);
  3. цена на объект и порядок оплаты;
  4. сроки погашения (дата последнего взноса);
  5. сумма первоначального взноса и порядок расчетов;
  6. пункт о залоге квартиры (важен продавцу);
  7. ответственность сторон;
  8. порядок освобождения квартиры и снятие с регистрационного учета (сроки);
  9. размер неустойки (при несоблюдении графика платежей).

Требуется ли оформлять акт приема-передачи?

Акт приема-передачи жилого помещения может прописываться в договоре отдельным пунктом и во многих регионах не требуется отдельного соглашения (статья 556 п.1 ГК РФ).

Если при подписании договора купли-продажи передаются ключи, то составлять отдельный документ нет необходимости. Достаточно прописать, что квартира признается переданной и договор одновременно является передаточным актом.

Обязанности сторон

После подписания договора КП каждая из сторон берет на себя определенные обязательства. Продавец обязуется передать квартиру в том состоянии, при котором производился осмотр. Покупатель обязуется своевременно осуществлять платежи в установленные договором сроки.

Все обязательства продавца и покупателя регулируются гражданским кодексом, а все спорные вопросы решаются самостоятельно или в судебном порядке. В этом случае, сторона, нарушившая условия договора оплачивает судебные издержки.

Стоимость и сроки

Цена на квартиру между продавцом и покупателем обговаривается заранее и только потом фиксируется на бумаге. Что касается сроков, то они устанавливаются от 3 до 12 месяцев. На больший срок продавец идет крайне редко, так как деньги могут просто обесцениться, а недвижимость подняться в цене. При этом в договоре необходимо указать конкретную сумму платежа и дату, а также форму оплаты (наличные, расчетный счет, карта и т.д).

Важные пункты

Обратите внимание на важные пункты в договоре, а именно:

  • Цена объекта. Прописывается цифрами и прописью. После подписания меняться не может.
  • Сроки оплаты. В договоре отдельным пунктом указана дата последнего платежа.
  • График платежей. Вносится по договоренности между участниками сделки с указанием конкретных дат и сумм.
  • Возможность досрочного погашения.
  • Переход права собственности. После подписания договора права на квартиру переходят к покупателю. С этого момента все риски по содержанию и оплате коммунальных услуг несет он.
  • Акт приема-передачи квартиры. Прописывается отдельным пунктом в договоре или составляется дополнительный документ (ст.556 ГК РФ).
  • Залог квартиры. Жилое помещение будет находиться в залоге у продавца до полного погашения. Важный пункт для продавца. Регулируется ГК РФ (ст.488 п.5).
  • Порядок освобождения квартиры и снятия с регистрационного учета. Обговаривается заранее и прописывается в договоре. Важный пункт для покупателя.
  • Размер неустойки. График платежей, проценты (если предусмотрены) и штрафы (при несвоевременной оплате) составляются отдельным соглашением. В договор включают, как правило, только график платежей.

Если требуется продать дом

При продаже дома обращайте внимание на пункты в договоре, что и при продаже квартиры. Проверьте данные участников сделки и данные на объект продажи. Разница может быть только в цене и условиях, которые заранее обговариваются между продавцом и покупателем.

Составление соглашения без залога недвижимости

Некоторые продавцы не соглашаются на условия, при которых право собственности на объект переходит к покупателю, а деньги поступят в обозримом будущем. В этом случае составляется договор, при котором квартира не будет находиться в залоге у продавца, но и право собственности сохраняется за ним до полного погашения всей суммы. Если в первом случае основные риски несет продавец, то во втором покупатель.

Если вы не сталкивались в своей практике, с таким видом сделок, то обратитесь к опытному юристу. Он поможет вам составить договор с учетом ваших пожеланий. И только после консультаций принимайте решение о сделке.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео, в котором юрист рассказывает о нюансах составления ДКП недвижимости с рассрочкой платежа:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector