1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа муниципального жилья

Статья 8. Продажа муниципальных жилых помещений гражданам

Статья 8. Продажа муниципальных жилых помещений гражданам

8.1. Настоящая статья устанавливает порядок продажи гражданам муниципальных жилых помещений:

— находящихся в пользовании граждан по договору коммерческого найма;

— в коммунальных квартирах;

— в качестве формы обеспечения граждан жильем, нуждающихся в улучшении жилищных условий и отнесенных к льготной категории.

8.2. Продажа муниципальных жилых помещений в иных случаях осуществляется на аукционе.

8.3. Действие настоящей статьи не распространяется на жилье, находящееся у муниципальных предприятий и учреждений.

8.4. В соответствии с настоящей статьей подлежат продаже жилые помещения, отвечающие санитарно-техническим требованиям. Не подлежат продаже жилые помещения признанные в установленном порядке непригодными для проживания, в домах, подлежащих сносу, в специализированных жилых помещениях, находящихся под арестом. Запрещается продажа жилых помещений для целей, не связанных с проживанием людей.

8.5. Продажа муниципальных жилых помещений осуществляется в пределах доли, ежегодно устанавливаемой постановлением главы района.

8.6. Рыночная стоимость объекта определяется отчетом об оценке.

Стоимость продажи определяется согласно методике реализации жилищного фонда гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

8.7. Средства от продажи жилых помещений в полном объеме поступают в местный бюджет.

ГАРАНТ:

Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником

8.8.1. Продаже жилых помещений в коммунальных квартирах (квартиры, в которых проживают несколько нанимателей либо наниматели и собственники жилых помещений) подлежат только физически и юридически свободные изолированные жилые помещения при выполнении следующих условий:

— отсутствии в данной квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

— наличии в коммунальной квартире граждан, желающих приобрести настоящее жилье;

— отсутствии в коммунальной квартире граждан, имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на одного человека)

— в обязательном порядке уполномоченный орган составляет акт обследования жилищно-бытовых условий в данной квартире.

8.8.2. При выполнении условий пункта 8.8.1. настоящей статьи уполномоченный орган несет гражданам, проживающим в данной квартире, письменное предложение о заключении договора купли-продажи на освободившееся жилье. Граждане, претендующие на заключение договора купли-продажи, в течение месяца подают заявление в администрацию района с просьбой продать освободившееся жилое помещение и справку о регистрации по месту жительства. Администрация района вправе требовать и иные документы для заключения договора.

8.8.3 При наличии более одного претендента на жилое помещение его продажа осуществляется на закрытом аукционе. Победителем признается лицо, давшее большую цену (стартовая цена — оценочная стоимость). Договор заключается с победителем комитетом имущественных отношений в течение пяти дней со дня проведения аукциона. Оплата производится покупателем в течение двадцати дней со дня подписания договора. В договоре может быть предусмотрена рассрочка платежа, но не более чем на три года, в этом случае 30% стоимости покупателем перечисляются в течение 20 дней со дня подписания договора, оставшаяся сумма должна быть погашена в соответствии с графиком.

8.8.4. Право собственности на жилые помещения переходит к покупателю после перечисления в бюджет района полной стоимости приобретаемого жилого помещения.

8.9. Продажа жилых помещений, находящихся в пользовании по договору коммерческого найма, производится в случаях, когда:

— право выкупа прямо предусмотрено договором;

— гражданин прожил в данном жилом помещении не менее пяти лет.

8.9.1 Сторонами по договору выступает комитет имущественных отношений и гражданин, являющийся нанимателем. Стороной по договору могут быть и граждане, совместно проживающие с нанимателем.

8.9.2. С целью приобретения указанного жилья в собственность граждане обращаются в администрацию района с заявлением о намерении приобрести данное жилье по договору купли-продажи за тридцать дней до окончания срока договора, к заявлению прикладывают:

— справку с места жительства и о составе семьи;

— письменное соглашение, заключенное нанимателем с совместно проживающими гражданами, об определении доли участия в договоре;

— в случае отказа совершеннолетних, проживающих в квартире, от участия в сделке, ими представляется письменный отказ.

8.9.3. Оплата стоимости жилого помещения покупателем производится в течение 20 дней со дня подписания договора купли-продажи. В договоре может быть предусмотрена рассрочка платежа согласно графику, но не более пяти лет, тридцать процентов стоимости оплачиваются сразу. Стоимость жилого помещения определяется отчетом об оценке.

8.9.4. Право собственности переходит к покупателю после перечисления в бюджет района полной стоимости жилья.

8.10. Продажа жилых помещений гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, осуществляется гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства и имеющим в соответствии с действующим законодательством право на получение жилого помещения.

8.10.1. Оплата стоимости жилого помещения производится гражданином в следующем порядке: 30% перечисляются в бюджет в течение 20 дней с момента подписания договора, остальная часть выплачивается в рассрочку в течение пяти лет с момента заключения договора в соответствии с графиком, являющимся неотъемлемой частью.

8.10.2 Граждане, желающие приобрести муниципальные жилые помещения по договорам купли-продажи, обращаются в администрацию района с заявлением об этом и могут претендовать на жилое помещение, соответствующее нормам предоставления, исходя из состава семьи.

Читать еще:  Процесс сделки купли продажи квартиры

8.10.3. В случае заключения договора купли-продажи, гражданин исключается из списка нуждающийся в улучшении жилищных условий.

8.10.4. Ответственность за подготовку документов для заключения договора купли-продажи, составление договоров, за государственную регистрацию договоров и регистрацию перехода права, исключение из реестра муниципальной собственности и иных действий, соответствующий уполномоченный орган.

>
Мена муниципального жилищного фонда
Содержание
Решение Думы Заводоуковского муниципального района Тюменской области от 11 мая 2005 г. N 226 «Об утверждении положения.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Можно ли продать муниципальное жилье?

Жилье, которое находится на балансе местной администрации или не приватизировано, считается муниципальным. Что это значит для тех, кто там живет? У них нет права собственности поэтому проводить какие-то юридические операции с жильем, включая даже прописку, можно только с разрешения муниципалитета.

А можно ли продать такое жилье? Ведь формально оно не принадлежит нанимателю, значит он не имеет права проводить такие сделки. Так ли это на самом деле и можно ли каким-то образом обойти этот пункт закона расскажем дальше.

Что такое муниципальное жилье?

Сначала разберемся в правовом статусе такого объекта недвижимости.

Муниципальное жилье — согласно статье 674 ГК РФ, это жилье, которое предоставляется гражданам для проживания без взымания у них арендной платы. Их обязанность только оплачивать коммунальные услуги, аккуратно обращаться с недвижимостью, не допуская ухудшения ее технического состояния и снижения стоимости на рынке.

Арендодателем в таком случае выступает муниципалитет и право собственности на квартиру у него. Не следует путать муниципальное жилье со служебным. В первом случае собственник — государство, а во втором юридическое лицо (компания, на балансе которой находится квартира) и это частная собственность.

Можно ли продать такое жилье?

Квартира считается муниципальной до тех пор, пока ее не приватизировали. Сроки приватизации законом не ограничены, а сделать это один раз в жизни вообще можно бесплатно.

После того, как квартира будет приватизирована, с ней делать собственник может все, что хочет: продавать, дарить, менять, закладывать в банке, передавать по наследству или сдавать в аренду.

Продать неприватизированную квартиру можно, но:

  1. это рискованный способ — можно попасть на нечестного покупателя, который присвоит себе недвижимость и не заплатит денег;
  2. муниципалитет может не одобрить какую-либо из необходимых для продажи операций. Например, понадобится прописка будущего собственники и в администрации могут отказать, сославшись на то, что это посторонне лицо;
  3. квартира, которая продается неприватизированной, сильно теряет в цене;
  4. даже свершенную сделку муниципалитет потом может оспорить в суде, а дальше уже будут проблемы как и продавца, так и покупателя. И хорошо, если все ограничится только возвратом денег, а не дойдет до УК РФ по статье “мошенничество”.

Так что продавать, равно как и покупать неприватизированное жилье, вариант не самый лучший. Тем более, что у продавца нет права собственности, так что фактически он и не имеет права ее продать в юридически верном смысле этого слова.

Если других вариантов нет…

Конечно, лучше сначала решить вопрос с муниципалитетом — провести приватизацию, получить право собственности в Росреестре, а уже потом заниматься продажей.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 600-26-31
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Но, у продавца может не быть времени на это (срочно нужны деньги), нет возможности нормально все оформить и приходится делать это окольными путями. Поэтому, возможно придется рассмотреть вариант продажи без приватизации.

Есть несколько способов реализации муниципальной квартиры, но ни один из них нельзя назвать надежным:

  1. Прописка нового нанимателя. Действует это так: основной квартиросъемщик подает в муниципалитет запрос о прописке третьего лица . Если в администрации на это дают добро, то покупателя прописывают, прежний владелец забирает оговоренную за сделку сумму и выписывается. Выписываются и все остальные жильцы. В итоге покупатель остается единственным прописанным лицом в квартире и подает запрос на подписание договора социального найма, а потом уже на оформление приватизации. После завершения приватизации он становится полноправным собственником. Минусы тут для покупателя: продавец может деньги забрать, а из жилья не выписаться. Доказать тут будет что-то сложно, так как нет сделки по купле-продаже, это просто договоренность. Проворачивать такое можно только между хорошо знакомыми людьми, родственниками. К тому же, муниципалитет может не подписать новый договор найма и покупателю останется только добиваться этого через суд.
  2. обмен жилья — по факту тут нет продажи, наниматели социального жилья меняются квартирами и каждый оформляет у себя приватизацию, а потом продает, меняет или делает любую другую юридическую операцию.
Читать еще:  Продажа квартиры наследство менее 3 лет

Стоит ли покупать такое жилье?

Преимущество в покупке муниципального жилья только одно — цена может быть ниже в 2, а то и 3 раза. Но, сказать, что гражданин купил себе квартиру тут нельзя, потому что:

  1. он не покупает право собственности, скорее только право проживания;
  2. чтобы приватизировать квартиру, нужно сначала переоформить на себя договор социального найма, а на это может не пойти муниципалитет, потому что государство не особенно любит бесплатно раздавать квартиры;
  3. есть риски как для покупателя, который в итоге может остаться без квартиры, так и для продавца, который может остаться и без квартиры, и без денег, да еще и с проблемами в суде.

Поэтому, как продажа, так и покупка муниципального жилья — это не безопасные сделки и прибегать к ним стоит только в самых крайних случаях.

Правила продажи муниципального жилья Администрацией

Где прописаны правила продажи муниципального жилья Администрацией? Интересует, кто имеет первым право купить квартиру у администрации поселка, после выставления квартиры администрацией на продажу в газету?

Ответы юристов ( 2 )

Добрый день, Константин.

Следует отметить, что продажа жилого помещения муниципального жилищного фонда осуществляется в соответствии с Приложением № 4 к Решению Северо-Енисейского районного Совета депутатов от 27 декабря 2010 г. № 214-15 «Об управлении муниципальным жилищным фондом Северо-Енисейского района».

Аукцион не предусмотрен, поэтому действия жилищного отдела законны.

2.2. Для заключения договора купли-продажи жилого помещения муниципального жилищного фонда физические и юридические лица обращаются в администрацию района с соответствующим заявлением.

Преимущественное право на приобретение жилья муниципального жилищного фонда коммерческого использования по договору купли-продажи имеют граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, при условии обращения граждан указанной категории с заявлением о приобретении жилого помещения.

Приложение N 4 к Решению Северо-Енисейского районного Совета депутатов от 27 декабря 2010 г. N 214-15 ПОЛОЖЕНИЕ О ПОРЯДКЕ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СЕВЕРО-ЕНИСЕЙСКОГО РАЙОНА

II. ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

2.1. Продажа жилых помещений осуществляется на условиях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством и настоящим Положением.

2.2. Для заключения договора купли-продажи жилого помещения муниципального жилищного фонда физические и юридические лица обращаются в администрацию района с соответствующим заявлением.

2.3. Учет желающих приобрести жилые помещения по настоящему Положению не ведется, а поступившие от них заявления рассматриваются по мере их поступления.

Право на приобретение муниципального жилого помещения, в отношении которого Главой администрации района принято решение о продаже, имеет лицо, первым подавшее заявление, если отсутствуют заявления лиц, имеющих преимущественное право на приобретение такого жилья.

Преимущественное право на приобретение жилья муниципального жилищного фонда коммерческого использования по договору купли-продажи имеют граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, при условии обращения граждан указанной категории с заявлением о приобретении жилого помещения.

Судя по порядку продажи, продажа осуществляется на основании заявлений, поданных желающими купить такое жилье. Вероятно стоит подать жалобу для проверки с целью установления, было ли подано от гражданки, которая приобрела квартиру, письменное заявление и когда оно было подано.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Неприватизированная квартира является собственностью государства или муниципалитета. Проживание в ней возможно только по договору социального найма. Наниматели не являются собственниками, поэтому по закону распоряжаться таким имуществом не могут. Разберем, можно ли продать неприватизированную квартиру?

Можно ли по закону продать неприватизированную квартиру?

Законных способов реализации неприватизированной квартиры не существует, но можно воспользоваться лазейками в законодательстве. Такие схемы не запрещены, но рискованны.

Каждый из вариантов реализации жилья, принадлежащего государству, не имеет под собой законных оснований. Поскольку оборот такого жилого фонда относится ведении Жилищного кодекса, а он запрещает продажу неприватизированных квартир.

В соответствии со ст. 67 ЖК наниматель вправе только использовать жилье по назначению, прописывать граждан при условии, что площадь позволяет это сделать, сдавать в субаренду и обменивать на другую равнозначную жилплощадь из муниципального жилого фонда.

Остается только пойти по пути приватизации и последующей сделки уже со своим имуществом или рискнуть и выбрать один из способов продажи, описанных ниже.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Проверенными вариантами реализации квартиры, не прошедшей процедуру приватизации, являются следующие схемы:

  1. Сначала приватизация, затем – продажа.

Самый продолжительный по времени вариант, но самый законный, сводящий риски к минимуму. Для этого потребуется сначала выяснить в местной администрации, возможно ли провести приватизацию в отношении этой квартиры. Если проблем не возникает, то время перейти к поиску покупателя.

Не следует скрывать от покупателя, что жилье еще не приватизировано! Свои намерения сделать это в ближайшее время, лучше показать, подписав предварительный договор купли-продажи и предусмотреть внесение задатка или аванса. Затем собирайте необходимые документы и направляйте в муниципалитет на рассмотрение, срок которого обычно составляет в пределах двух месяцев.

Читать еще:  Советы при покупке дома с участком

После подписания договора о приватизации теперь уже владелец физическое лицо должен зарегистрировать переход права собственности на квартиру и получить выписку из ЕГРН на свое имя. Только теперь подписывается основной договор сделки, происходит полный расчет и переход права собственности уже к покупателю.

  1. Прописка покупателя, выписка продавца.

Такая схема сопряжена с риском остаться вообще ни с чем: без жилья и денег! Потому важно использовать ее только при доверии к покупателю.

Принцип действий заключается в прописке покупателя в неприватизированной квартире с целью дальнейшей ее продажи. Для прописки потребуется получить согласие:

  • от местной администрации, если прописываемый не является родственником квартиросъемщику;
  • от всех совместно проживающих с ним граждан, когда вписывается родственник.

Затем на нового жильца переоформляется лицевой счет, происходит передача денежных средств за квартиру и прежние жильцы выписываются. Уже после за покупателем остается право приватизировать приобретенную квартиру.

Передачу денег рекомендуется оформить распиской в присутствии нотариуса. По своему смыслу сделка не может называться куплей-продажей, но нарушений закона в ней нет. Риски в этом случае существуют, если покупатель окажется мошенником. Потому вариант желательно использовать, когда покупатель достаточно надежен или имеет родственное отношение к квартиросъемщику.

  1. Обмен неприватизированной квартиры.

Жилищный кодекс в ст. 72 и 73 не препятствует обмену муниципальной квартиры на жилье в таком же статусе. Исключение составляют случаи, когда:

  • обмен происходит на квартиру, которая уже участвовала в приватизации;
  • одна из квартир отнесена к аварийному фонду, подлежащему расселению и сносу;
  • к нанимателю обмениваемой квартиры предъявлен иск об изменении или прекращении договора соцнайма, а также оспаривается в суде право пользования обмениваемым жильем;
  • по дому, где находится муниципальная квартира, принято решение о капитальном ремонте, в ходе которого будет произведена перепланировка жилых помещений;
  • в коммунальную квартиру в результате обмена будет вселен гражданин с одним из хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ;
  • наниматель помещения признан недееспособным, потому не вправе совершать с ним сделки.

Понятно, что такая схема проводится только с разрешения администрации, поскольку собственником обмениваемых квартир является муниципалитет. Но, как правило, он не препятствует таким сделкам. Потому риэлторские агентства в своем распоряжении имею неприватизированные квартиры, которые можно под видом обмена использовать в качестве «буферной» жилплощади.

По документам происходит обмен, затем выкуп квартиры агентством обратно. Соответственно, гражданин получает денежные средства и не нарушает закон. Но здесь важно не нарваться на недобросовестное агентство.

Алгоритм в таком случае следующий:

  • с покупателем заключается договор, объектом продажи по которому является «буферная» квартира, принадлежащая агентству недвижимости. При этом покупатель должен быть предупрежден о том, что квартира не приватизирована;
  • происходит обмен «буферной» квартиры на муниципальную, что планировалось изначально продать;
  • теперь «буферная» жилплощадь выкупается агентством обратно и продавцу выплачивается разница между стоимостью муниципальной квартиры и затратами на сделку, которые понесло агентство.

Риски и подводные камни при продаже неприватизированной квартиры

Продажа муниципального жилья не подкреплена законом, потому подвергнута большим рискам:

  • вариант с обменом может не отвечать всем юридическим требованиям (например, квартира может оказаться в залоге или под арестом, в ней прописаны посторонние граждане и т.д.);
  • «буферная» квартира принадлежит агентству и может одновременно использоваться в нескольких схемах, т.е. продана нескольким покупателям сразу. При этом агентство настоятельно просит внести задаток еще до момента совершения сделки и многие соглашаются на это, поскольку продать неприватизированное жилье очень сложно. В итоге может оказаться, что сделка будет признана недействительной, но вернуть задаток уже невозможно;
  • еще одним подвохом является необходимость постоянной регистрации в муниципальной квартире. Но до тех пор, пока нынешний жилец не выписался, в нее нельзя подселять других жильцов. Это может существенно замедлить сроки продажи подобной недвижимости;
  • если с квартиросъемщиком проживают несовершеннолетние дети, то продать муниципальную квартиру, минуя этап приватизации, невозможно.

В результате может случиться так, что наниматель останется и без квартиры и без денег. Потому рекомендуется совершать такие действия только в сопровождении с проверенными риэлторами или родственниками. Чтобы свести к минимуму риски попасть к недобросовестному агенту, придерживайтесь следующих простых правил:

  • проверьте документы и репутацию агентства по продаже недвижимости, прочитайте отзывы и обратите внимание на количество лет успешной работы на этом рынке;
  • не бросайтесь сразу подписывать договор с агентством, особенно, когда вам обещают, что только сегодня и только сейчас действует акция на услуги риэлтора. Помните, что это способ заманить вас к себе, а услуги имеют фиксированную стоимость, которая мало отличается от других агентств.

Покупателю неприватизированной квартиры следует взвесить не только выгоду от сделки, но и возможность впоследствии перевести ее законным путем в свою собственность.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector