2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа недостроенных домов

Выгодно ли купить недостроенный дом, дачу, коттедж? Каковы риски покупки недостроя? на сайте Недвио

Недостроенный частный дом или дача – на первый взгляд выгодное приобретение, которое позволяет сэкономить и обустроить постройку полностью на свой вкус. Однако такой объект недвижимости – это «кот в мешке», который требует особой осторожности при покупке.

Необходимо учесть все плюсы и минусы такого приобретения, а при покупке лучше нанять специалиста, который оценит качество постройки. Это снизит риски, о которых рассказано ниже.

В каких случаях выгодна покупка «недостроя»?

Купля-продажа недостроенного объекта выгодна не только покупателям, но и юридическим лицам. Это могут быть строительные компании, занимающиеся возведением коттеджных поселков. Многие девелоперы сдают дома на этапе чистовой отделки, чтобы не тратить дополнительные средства на оплату услуг подрядчиков и дизайнера интерьеров. В данном случае, сделка максимально чистая, приобретать дом можно без опасений, только проверив документы.

Если говорить о покупателях, то главная выгода для них – тоже экономическая. Недостроенное здание можно закончить своими руками, благодаря чему в целом участок и дом обойдутся дешевле. Но это не единственное преимущество «недостроя». Он может интересовать не только покупателей с ограниченным бюджетом, но и следующим категориям:

  • покупателям, которые хотели бы самостоятельно создать внутреннюю планировку здания, но при этом не «заморачиваться» насчет фундамента;
  • частным строителям, способным самостоятельно подвести коммуникации и сделать чистовую отделку, но не умеющим возводить стены и / или кровлю.

Экономия при покупке недостроенного объекта – обычно около 20%.

Основные риски при купле-продаже недостроенного дома

Продавец далеко не всегда продает здание по причине нехватки средств для окончания строительства. Иногда в продажу выставляются объекты, которые просто невозможно достроить физически. Главный риск, в случае приобретения «недостроя» — это столкнуться именно с таким зданием.

При продаже не полностью построенного дома, владелец может столкнуться со строительными ошибками. Они приводят к полному демонтажу конструкций, что увеличивает затраты денег и времени.

Еще одна проблема незаконченных домов – бумажная волокита. Если продавец недобросовестный, он может возводить здание на участке, не пригодном для жилищного строительства. В данном случае, будет очень сложно согласовать постройку с администрацией, возможно, придется просто перепродавать участок.

При масштабном строительстве, затраты на окончание проекта слишком велики. В итоге те 20-30%, что были сэкономлены на приобретении коттеджа, окажутся перекрыты серьезными расходами на стройматериалы и бригаду строителей. Иногда покупатель даже уходит «в минус», не экономя, а тратя даже больше из-за всех разбирательств с «недостроем».

Могут возникнуть и менее масштабные проблемы – например, этажность здания будет слишком большой. На территории России, под индивидуальное жилье, обычно допускается строить лишь трехэтажные жилые дома. Если этажей больше, придется их демонтировать.

Данных рисков можно избежать, если тщательно изучить документы, регламентирующие строительство частных домов, или нанять специалиста.

Виды недостроенных домов

«Недострой» — понятие, которое объединяет несколько стадий готовности объектов незавершенного строительства. Не все из них выгодно приобретать:

1. Дом под чистовую отделку

Здание достроено, коммуникации подведены, но внутренняя отделка стен и мебель отсутствует. На данном этапе, постройка уже может быть зарегистрирована и согласована со всеми инспекциями. Экономия в таком варианте небольшая, зато и риск минимальный.

2. Дом под черновую отделку

Коттедж построен, но коммуникации не подведены.

Может потребоваться согласование с технадзором. После подведения сетей, придется оформлять документы и регистрировать объект. Не всем понравится бумажная волокита.

Данный тип подходит покупателям, которые хотят сделать свободную планировку: сделать несколько санузлов или раковин на кухне, более свободно расположить розетки, выключатели. Обычно проблем при покупке такого дома или дачи нет, нужно обращать внимание только на документы.

3. Готова только «коробка»

Это самый проблемный вариант. Стройматериалы еще не покрыты отделочным слоем, на них отрицательно воздействуют влага и мороз. Каркас, части стен могут разрушаться, где-то, возможно, есть техническая ошибка. Такой вариант лучше не покупать.

4. Есть только фундамент

Экономия в этом случае максимальная, но и строить придется дольше всего. Однако и проблем меньше, чем с «коробкой»: достаточно проверить фундамент на качество и прочность, и оценить документы. Нет нужды рассматривать все стены и перекрытия, нанимать оценщика.

Чаще всего, на рынке, «незавершенку» на стадии «коробки» или фундаментов продают физические лица, дома под отделку – коммерческие организации и застройщики коттеджных поселков.

Как оценить качество «недостроя»?

При анализе вариантов, нужно обратить внимание на несколько условий. Если они соблюдены, можно смело заключать договор. В противном случае, желательно отказаться от незавершенной постройки в пользу готового дома.

Основные условия безопасного приобретения:

  1. Здание стоит дешевле окружающих на 20-30%. Если ценник дороже, это экономически невыгодно, дешевле – значит, продавец вероятно скрывает какой-то недочет;
  2. Присутствуют все документы: разрешение на жилищное строительство, согласование проекта здания с техническим надзором, пожарной инспекцией. Владелец обязательно должен предоставить документ, подтверждающий факт единоличного владения участком и недостроенным зданием;
  3. Бывший владелец может предоставить смету по строительным материалам и тратам на бригаду, работавшую над возведением коттеджа. Это лишний раз подтвердит, что цена не завышена или занижена;
  4. Строительные материалы не испортились из-за нахождения на открытом воздухе. Перекрытия должны быть целыми, кладка – прочной, металлические элементы – не ржавыми и т.д;
  5. Окончание строительства обойдется дешевле, чем те 20-30% экономии, которые можно получить при покупке готового объекта.

Если все условия соблюдены, нет причин опасаться обмана. В некоторых случаях, у владельца может не оказаться документов от пожарной инспекции и архитектора – это простительно, однако новому собственнику придется самому их оформлять, в ходе чего могут вскрыться (ранее незамеченные) недочеты постройки.

Читать еще:  Регистрация договора купли продажи недвижимости у нотариуса

Способы сократить риск

Чтобы не столкнуться с мошенничеством или просто невыгодным предложением, рекомендуется самостоятельно оценить здание или воспользоваться услугами специалистов. Второй вариант более надежный, однако не подходит людям, которые приобретают «недострой» в целях экономии.

Для самостоятельной оценки, нужно, как минимум, обладать юридическими навыками и знаниями в области строительства. Нужно ознакомиться с Гражданским и Земельным кодексом, изучить случаи, когда частный дом не подлежит регистрации и является незаконным. Также важно оценить качество кладки недостроенного объекта, фундамента и всех других частей строения.

Если есть бюджет для оплаты услуг специалиста, можно нанять профессионального оценщика. Скорее всего, понадобятся два специалиста:

  1. профессионал, проверяющий здание на наличие строительных и юридических ошибок;
  2. оценщик в более традиционном смысле. Он просто рассчитает сумму, которую необходимо будет потратить на завершение строительства.

Расчет предстоящих трат на ремонт незавершенного дома можно произвести и самостоятельно. Принимать во внимание нужно не только затраты не следующие этапы строительства, но и средства, которые пойдут на компенсацию недостатков здания.

Практика показывает, что большая часть «недостроя» требует реновации: подкраски, шлифовки, обработки от грибка и плесени, замены деревянных элементов и пр.

Ситуации, когда приобретать «недострой» не стоит

Часть недостроенных домов продается по той причине, что первоначальный строитель допустил грубую ошибку в ходе возведения, и теперь не может закончить проект. Здания с грубыми строительными ошибками не будут приняты пожарной инспекцией и администрацией, из-за чего дом не будет введен в эксплуатацию.

Такие постройки приходится демонтировать и перестраивать, чтобы пользоваться домом на законном основании. Приобретать коттеджи с техническими ошибками абсолютно не выгодно.

Указатель того, что дача или дом несут в себе кучу проблем (юридических или строительных) – это длительный срок продажи. Хорошие экземпляры «недостроя» продаются в течение 1-го — 2-ух лет. Остальные можно считать не ликвидными.

Если такой дом все же приглянулся, следует выяснить у продавца причину длительной продажи, а также воспользоваться услугами специалиста, который оценит качество строительства.

Лучше отказаться от приобретения дома, который слишком долго простоял в недостроенном состоянии, и подвергся за несколько лет природным негативным внешним факторам.

Под воздействием ветра, дождя и мороза «коробки» постепенно разрушаются: становится хлипким каркас, трескается соединительный слой кладки, стены покрываются плесенью. Ликвидация таких признаков деформаций и разрушения, отнимет у инвестора слишком много средств.

Особенности оформления документов

При покупке недостроенных домов, предыдущие владельцы указывают статус постройки, как «строительные материалы». Это связано с особенностями Гражданского кодекса РФ. Согласно этому документу, объектами недвижимости считаются только зарегистрированные дома. А зарегистрировать такую постройку можно только после возведения «коробки» и крыши, и черновой отделки.

Поэтому покупателя не должно смущать, что здание обозначается, как строительные материалы – это способ (законный) обойти ограничение Гражданского кодекса.

Во избежание юридических проблем лучше пригласить юриста, который будет присутствовать при заключении сделки.

СРОЧНЫЙ ВЫКУП ДОМОВ в Подмосковье

Срочный выкуп дома – это востребованная услуга на рынке загородной недвижимости в Московской области. Мы выкупим ваш дом дорого и оперативно! Главное преимущество срочного выкупа домов и коттеджей заключается в том, что в качестве покупателя выступает агентство, а не физическое лицо. При самостоятельной продаже загородной недвижимости собственник вынужден тратить время на поиски покупателей и проведение показов дома – это может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. Также без профессионального юридического сопровождения продавец ставит себя под риски мошеннических афер и потери имущества, не говоря уже про утомительный процесс должной подготовки необходимых документов.

• Требуется срочный выкуп дома в Москве и области?
• Хотите решить финансовые вопросы с гарантией безопасности сделки?
• Срочно нужны деньги?

Агентство недвижимости «ОГРК» оказывает услуги полного цикла «Срочный выкуп домов в Московской области» — это выгодный способ для продавца быстро выйти на сделку и получить деньги. Наша компания оперативно выкупает дома с участком за счет собственных средств и в последствии занимается самостоятельной продажей дома по своей клиентской базе.

Наши услуги предусматривают:

• срочный выкуп таунхаусов в Москве;

• срочный выкуп домов, коттеджей, дач в Московской области;

• обмен дома на квартиру в Москве и Подмосковье.

• обмен квартиры на загородный дом.

При этом наша компания рассматривает сделки любой сложности, включая:

• срочный выкуп домов с долгами по ЖКХ;

• срочный выкуп домов в залоге и ипотеке;

• срочный выкуп домов без приватизации;

• срочный выкуп доли дома;

3 причины обратиться к нам за консультацией прямо сейчас:

1. Оперативно. Ваша заявка сразу поступает в работу, решение о сделке принимается за один день и при наличии пакета документов вы получаете аванс в день обращения! При отсутствии нужных документов мы помогаем в их оформлении в максимально быстрые сроки.

2. Безопасно. Все условия сделки прописаны в договоре — никаких дополнительных взносов и скрытых комиссий. Мы предоставляем подробную консультацию риэлтора и полное сопровождение сделки.

3. Выгодно. Сотрудничество с профессионалами экономит ваши силы и время. Мы рассматриваем сделки любой сложности, берем на себя все расходы и оказываем полный спектр услуг срочного выкупа дома.

Хотите, чтобы наш эксперт бесплатно проконсультировал вас?
Звоните нам по телефону +7 (499) 399-55-90
или закажите обратный звонок!

Как продать дом по выкупу?

Достаточно сделать один звонок в агентство недвижимости «ОГРК», чтобы получить комплекс услуг по срочному выкупу дома:

Риэлтор АН «ОГРК» консультирует вас и договаривается с вами о дате просмотра дома под выкуп;

Риэлтор выезжает в Подмосковье для оценки стоимости участка с домом;

Эксперт АН «ОГРК» проводит анализ рынка недвижимости Московской области, в которой расположен объект, изучает уровень цен и планы развития микрорайона;

Читать еще:  Продажа дарственного дома

Эксперт определяет рыночную стоимость для максимально выгодного выкупа участка с домом;

Риэлтор согласовывает с собственником даты и условия переезда, подготовку документов, предпочитаемые способы получения денежных средств и прочие тонкости;

Юрист АН «ОГРК» составляет договор купли-продажи и предоставляет полный список документов, которые необходимы для конкретной ситуации;

Осуществляется проверка документов, подписание договора и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество;

Собственник освобождает дом и участок, проводит подготовку объекта к передаче;

АН «ОГРК» осуществляет выкуп загородного дома за счет собственных средств и производит расчет с собственником.

Как производится расчет с собственником дома с выкупом?

Срочный выкуп домов агентство недвижимости «ОГРК» проводит по надежной и безопасной схеме. Существуют различные способы расчета с собственником, наиболее распространенным из которых являются:

• банковский аккредитив при продаже дома — счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость;

• аренда ячейки сейфа в банке — собственник присутствует на закладывании денег в ячейку и далее получает в банке всю сумму, указанную в договоре;

• срочный выкуп дома наличными : оперативное получение всей суммы на руки в Центральном офисе АН «ОГРК».

Наши эксперты с удовольствием ответят на любые вопросы!
Звоните нам по телефону +7 (499) 399-55-90 или закажите обратный звонок!

Как продать недостроенный дом: тонкости реализации

Новостройки

  • Балашиха 67
  • Домодедово 35
  • Мытищи 45
  • Реутов 23
  • Красногорск 67
  • Химки 88

  • Каширское 84
  • Киевское 80
  • Горьковское 50
  • Дмитровское 123
  • Ярославское 214
  • Пятницкое 29

Недостроенные дома пользуются довольно неплохим спросом, ведь цена такого объекта будет в два-три раза ниже уже готового и сданного в эксплуатацию. Как же продать недострой и что для этого понадобится?

Чтобы продать недостроенное строение, необходимо иметь права на землю, оформленное разрешение на строительство, документы купли-продажи, паспорт. Более точный перечень необходимо узнавать заранее.

Подготовка к продаже

Если все работы проводились на земле, которая находится в вашей собственности, и, помимо недостроя, там есть еще, к примеру, ветхое строение, необходимо подготовить бумаги на эти два объекта и сам участок. Понадобится посетить федеральное управление по учёту земли кадастра и картографии, бюро технической инвентаризации, чтобы взять там выписки из кадастрового паспорта, а также Федеральное Управление государственного регистрационного центра, куда подаются бумаги, удостоверяющие, что вы являетесь владельцем, на каком основании проводились строительные работы, эскизы и т. д. Там происходит регистрация недостроя.

Если земля была получена в ходе аукционных торгов, понадобится обратиться в местный муниципалитет. Там вам перечислят список документов, которые необходимо будет предоставить. Сделка регистрируется в ФУГРЦ.

При продаже недостроенного дома, стоимость которого свыше 250 тыс. рублей, платится налог 13%. То же самое происходит, если он был в собственности менее трех лет.

Причины продажи недостроя

Самые распространенные причины продаже недостроенных объектов:

— нет финансов для постройки дома;

— содержать участок и дом нет возможности;

— возникли проблемы с проведением или подключением коммуникаций;

В любом из этих случаев стоит поторопиться, так как с каждым годом стоимость дома будет снижаться. Спустя 2-3 года ценной будет только земля под ним.

Такая недвижимость считается низколиквидной, поэтому иногда довольно сложно найти покупателя. Помните, хорошая реклама и невысокая цена – два ключевых аспекта, на которые следует ориентироваться. Если дается объявление в газете, интернет-портале или в социальных сетях, можно указать, что дом продается по стоимости участка.

Обязательно стоит указать плюсы местности, где недострой расположен. К примеру, наличие поблизости водоема, лесного массива, а также развитая инфраструктура и хорошая транспортная развязка привлечет потенциальных покупателей. Преимуществом будет, если к участку подведены коммуникации. Но на стоимости дома в данном случае это не должно отражаться. Это, скорее, приятный бонус.

Чтобы понять, на какую стоимость можно рассчитывать, необходимо площадь участка умножить на среднюю цену сотки в данном районе и добавить процентов 10-15 за дом. Если строительство «заморожено» на этапе заложения фундамента, за такой объект дополнительно деньги брать не стоит. А в некоторых случаях еще и отнимается от стоимости участка стоимость услуг по сносу объектов. Ведь ваш проект дома может полностью отличаться от того, что хочет построить покупатель.

Чтобы удачно презентовать недострой, нужно хорошо подготовиться к показу. В идеале – убрать строительные материалы и инструменты с участка, вывезти мусор. В крайнем случае – накрыть их. Для устранения неровностей участка можно воспользоваться спецтехникой. Ведь самое главное – правильно презентовать земельный участок. Порой довольно сложно визуально оценить габариты земли, поэтому лучше оградить территорию импровизированным забором.

Если недострой нужно продать как можно быстрее, можно воспользоваться услугами риелторов. Также существует огромное количество компаний, которые сразу же выкупают такие объекты. Правда, цена озвучена будет вам в таком случае минимальная. В дальнейшем они его достроят и продадут по более выгодной стоимости.

Проблемы при продаже

При продаже такого объекта вы можете столкнуться с тем, что в БТИ откажут регистрировать недостроенное здание, если оно не возведено хотя бы на 50%. В таком случае можно указать в документах, что продается земельный участок, на котором расположен недострой. Также следует быть готовым к тому, что при продаже вы вернете только часть вложенных в строительство денег.

Продажа недостроенных домов

Планы по строительству загородного дома могут потерпеть фиаско в кризис из-за нехватки средств, тогда перед некоторыми владельцами встанет непростая задача продать недострой. Риелторы напомнили читателям сайта «РИА Недвижимость» основные правила, которые помогут сделать подобный неликвид максимально привлекательным для покупателя.

Читать еще:  Продажа квартиры какие документы нужны

Планы по строительству загородного дома могут потерпеть фиаско в кризис из-за нехватки средств, тогда перед некоторыми владельцами встанет непростая задача продать недострой. Риелторы напомнили читателям сайта «РИА Недвижимость» основные правила, которые помогут сделать подобный неликвид максимально привлекательным для покупателя.

Реклама и оценка

Нужно понимать, что любой недострой — это фактически брошенный дом, ликвидность которого очень низкая, замечает управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. «Но, как известно, у недвижимости нет такой болезни, которую нельзя было бы вылечить ценой. Поэтому акцент при продаже недостроенного объекта необходимо делать исключительно на цене», — добавляет он. Ценовая выгода в рекламном сообщении может быть отражена слоганом «Дом по цене земельного участка».

Слово «недострой» в объявлении скорее отпугнет покупателя, поэтому лучше написать, что продается дом или земельный участок. Хотя, конечно, при звонке покупателя ему нужно обязательно честно рассказать, на какой стадии строительства находится дом, рекомендует директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

Среди «выгодных» моментов в объявлении начальник отдела офиса «Беляево» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Игорь Клейменов предлагает также сделать упор на такие факторы, как наличие вблизи участка леса, водоема, развитой инфраструктуры и хорошей транспортной доступности. Эти факторы часто имеют первоочередное значение для покупателей.

Дача по закону: как правильно строить индивидуальный дом

Определить же стоимость недостроенного дома крайне сложно, все зависит от стадии готовности дома. Конечно, основная привязка идет к стоимости участка, подчеркивает Клемейнов. Наличие подведенных коммуникаций приветствуется, однако, обращаясь к статистике сделок с недостроенными объектами, можно констатировать, что коммуникации, введенные в дом, предлагались скорее бонусом, то есть не добавляли ничего к стоимости объекта, делится опытом Яхонтов.

Для того чтобы самостоятельно определить возможную стоимость, необходимо найти похожие объявления, узнать стоимость одной сотки земли в этом районе и умножить на площадь участка, советует Менжунов.

Если объект «заморожен» на уровне фундамента или цокольного этажа, то, как правило, к его стоимости нельзя прибавить стоимость недостроя. Если уже возведены первый или второй этажи дома, и строительство близится к завершению, то в этой ситуации тоже нужно постараться выставлять минимальную цену за недвижимость, говорит эксперт «Инком-Недвижимости». Иногда в этом случае прибавляется, причем по минимуму, стоимость затраченных стройматериалов и проделанных работ, обращает внимание Клейменов.

Кстати, нередко недострой реализуется по стоимости земельного участка за вычетом стоимости работ по сносу построек, предупреждает Менжунов. «Дело в том, что, приобретая фундамент, клиент должен строить дом по уже существующему проекту или вносить в него минимальные изменения. Далеко не факт, что вариант понравится новому собственнику», — поясняет он.

Здесь на помощь может прийти качественный проект дома. «Если у вас проект имеется не в самом презентабельном виде, то лучше заказать его повторную отрисовку профессионалам», — инструктирует частный риелтор Евгения Галинская. Возможно, увидев красивый проект, покупатель согласится достроить его в соответствии с замыслом.

Презентация «недостроя»

Как ни странно, но недостроенный дом при показе тоже можно подать в выгодном свете. «Фактически, перед покупателем предстает картина «замороженной» стройки, поэтому нужно сделать все, чтобы ее вид не отпугнул его», — объясняет Галинская. Ни одному покупателю не понравится вид разбросанных стройматериалов, инструментов, а также грязь, стихийные кучи досок или металла, добавляет она.

Судьба землемера: как правильно провести межевание приусадебного участка

Поэтому территорию стройки перед показом нужно привести в порядок, аккуратно сложить инструменты или материалы, которые можно перетащить без помощи техники. Если на участке лежат кучи гравия или песка, то их необходимо накрыть. Это, кстати, спасет их от размывания и замусоривания при ветре и дожде. Разумеется, весь мусор, от крупного до мелкого, должен быть вывезен с участка.

«Поскольку при продаже «недостроя» основной упор делается на земельный участок, то его нужно выставить в максимально выгодном свете. Так, если вокруг него еще нет капитального забора, то нужно соорудить хотя бы временный, пусть даже их проволоки. Покупателю будет проще оценить его размер. Если на участке колосится бурьян, то его однозначно надо скосить. Если же участок совсем голый, а земля была повреждена техникой, то ее нужно выровнять», — говорит риелтор. Поверьте, аккуратность всегда производит сильное впечатление, добавляет она.

Собираем документы

На руках у продавца, конечно, должно быть разрешение на строительство, сейчас это обязательное требование, говорит Клейнов. Требуется также наличие основных правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на землю и на дом, добавляет Яхонтов.

Покупаем чистое поле: плюсы, минусы и подводные камни участков без подряда

В качестве правоподтверждающих документов выступает свидетельство о государственной регистрации права установленного образца или иное свидетельство, выданное до 1998 года. Свидетельство о праве собственности на земельный участок в любом случае должно быть, подчеркивает собеседник агентства. Для государственной регистрации сделки, по словам эксперта «Миэль-Загородная недвижимость», необходимо представить кадастровый паспорт земельного участка (выписку из него). При этом если в делах регистрирующего органа уже есть документы кадастрового учета, и с земельным участком не происходило никаких изменений, повторно его можно не предоставлять, уточняет он.

Что касается дома, то необходима справка БТИ или выписка из кадастрового паспорта на строение. Впрочем, без этого в случае недостроенного дома можно и обойтись.

Дело в том, что недостроенное здание крайне редко официально регистрируется. Как правило, специалисты БТИ не готовы рассматривать недострой, возведенный менее чем на 50-70%. «Поэтому нет ничего страшного, если вы покупаете по документам просто земельный участок, а на нем расположено то или иное недостроенное здание. Это обычная практика», — объясняет Менжунов.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector