Продажа недвижимости с обременением

Покупка квартиры с обременением

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Чем может обернуться покупка квартиры с обременением и стоит ли приобретать такое жилье?

Если на квартиру наложено обременение – её цена, скорее всего, будет гораздо меньше среднерыночной, но её приобретение будет нести определённые риски для покупателя – от необходимости погашения чужих долгов до потери жилья без возврата уплаченных ранее средств.

Что это значит?

Обременение, накладываемое на объект недвижимости, подразумевает перечень ограничений и запретов на любые регистрационные действия. Права владельца такой квартиры ограничены – недвижимость нельзя полноценно продать, подарить, выписать проживающих в ней лиц и т. д.

Обременения могут быть 2 типов:

1. Явные. Информацию можно запросить в общедоступных источниках – базы ЕГРН, домоуправления, паспортного стола и др.
2. Скрытые. Обременения такого типа могут возникнуть в любой момент. Иногда даже сам продавец может о них не знать. Например, беременность лица, являющегося получателем наследства, наступившая при жизни наследодателя.

Виды ограничений

Ипотека от банка

В этом случае залог оформляется владельцем квартиры для обеспечения выполнения долговых обязательств перед банком. Квартира при этом принадлежит собственнику на протяжении всего срока погашения займа.

1. Если покупатель выполняет условия заключённого ипотечного договора и своевременно вносит ежемесячные платежи — банк снимает обременение после полной выплаты долга, после чего владелец приобретает право распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
2. Если заёмщик перестаёт выполнять свои обязательства – кредитор вправе реализовать залоговую недвижимость для возврата своих средств.

Обременение накладывается в следующих случаях:

• При приобретении или строительстве объекта недвижимости с участием средств банка.
• При продаже квартиры в ипотеку.
• При оформлении залога.

Аренда

Если собственник квартиры заключил арендный договор с квартиросъёмщиком – последний приобретает право проживания в квартире до окончания срока действия соглашения. Собственник при заключении сделки передаёт съёмщику права на временное пользование объектом недвижимости.

Законной силой обладает только договор аренды, оформленный в письменном виде в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Сервитут

Сервитут фактически обозначает подчинённое положение, или ограниченные права на объект, которые должны быть предоставлены третьим лицам, не являющимся собственниками жилья в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Существует 2 формы сервитута:

1. Частный – предполагает соглашения между двумя физическими лицами. Примером может служить проходная комната в коммунальной квартире, так как если ограничить возможность прохода через неё – владельцы других комнат не смогут пользоваться своим жильём.
2. Публичный – описывает договорные отношения физического лица и государства. Например, ограничения, наложенные принудительно органами государственной власти на объект недвижимости, на месте которого должна быть построена новая дорога. Владельцу помещения при этом выплачивается компенсация или предоставляется новое жильё для переселения.

Доверительное управление

Нотариально заверенный договор доверительного управления предполагает передачу права управления объектом недвижимости управляющему без перехода прав собственности на него. Этот вид обременения теряет законную силу после оформления и регистрации договора купли-продажи.

Рента

Договор ренты означает, что владелец отчуждаемой квартиры передаёт право собственности на жильё рентоплательщику, оставляя за собой право на пожизненное проживание в данной квартире. После того как договор ренты подписан, покупатель обязан в соответствии с его условиями ежемесячно перечислять бывшему владельцу рентную плату, либо обеспечивать его содержание в социально-бытовой форме, т. е. обеспечивать продуктами и медикаментами, помогать по хозяйству и т. д.

Опека

Несовершеннолетние лица, являющиеся владельцами жилья или доли в нём защищены законом при совершении любых сделок предполагающих отчуждение имущества. Сделка проверяется органами опеки, и если права ребёнка нарушены – на продажу квартиры накладывается запрет.

Для того чтобы продажа стала возможна в органы опеки необходимо предоставить документы, подтверждающие факт предоставления несовершеннолетнему жилья по другому адресу.

Наложенный арест

Арест на недвижимость накладывается на основании судебного постановления для обеспечения долговых обязательств гражданина или если её владелец является участником судебного спора или находится под следствием.

Исторический памятник

Если квартира является исторически значимым объектом или архитектурным памятником — она охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. На собственников накладываются ограничения по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи должна быть согласована с ответственными органами.

Ограничения на проведение операций с такой недвижимостью

1. Ограничение или полный запрет на передачу жилья.
2. Запрет на сделки с отчуждением права собственности в отношении обременённой квартиры.
3. Наследование обременённого объекта.
4. Реконструкции или другие вмешательства, которые могут сказаться на общем состоянии объекта.

Риски покупателя

Возможные риски при покупке квартиры с обременением:

• При ипотечном обременении в случае невозможности исполнить долговые обязательства перед банком владелец лишится права собственности и уплаченных ранее средств.
• При заключённом арендном договоре ограничиваются права владельца на проживание в приобретённой квартире и накладывается запрет на её продажу.
• Обременение сервитутом не лишает прав собственности, но накладывает ограничения на владельца. При публичном сервитуте – компенсации за жильё может оказаться недостаточной, а предоставленная в обмен — менее комфортной.
• Доверительное управление. В этом случае собственник может понести убытки, если управляющий окажется недобросовестным.
• Обременение рентой. Договор может быть расторгнут рентополучателем при наступлении определённых условий.
• Если обременение наложено опекой – его невозможно снять без предоставления детям другого жилья.
• При аресте жилплощади владелец лишается права отчуждать его.
• В квартире, являющейся памятником истории или архитектуры, любые изменения должны быть согласованы с государственными органами, в том числе застекление лоджии, установка кондиционера, изменение цвета окон и т. д. Владелец может понести дополнительные траты в связи с реконструкцией объекта недвижимости в соответствии с указаниями госорганов.

Как не купить обремененное жилье?

1. Покупатель вправе запросить данные о зарегистрированных жильцах из ЕГРН, а также домовой книги и отделения ФМС.
2. Стоит также взять справку о зарегистрированных лицах из управляющей компании. В ней могут быть указаны сведения о временно выписанных гражданах.
3. Обременение арендой выявить сложнее. Необходимо несколько раз осмотреть квартиру и расспросить соседей о проживающих в ней лицах.
4. Органы местной администрации могут предоставить справку о том, является ли жильё памятником искусства или архитектуры.
5. Сведения об аресте квартиры можно уточнить на официальном портале судебных приставов введя Ф. И. О. и дату рождения собственника.

Какие документы затребовать у владельца?

• Правоустанавливающие документы на жильё (ДКП, договор мены, постановление суда, свидетельство о вступлении в права наследования и т. д.).
• Правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).
• Выписку из домовой книги.
• Паспорт владельца недвижимости (его стоит проверить на подлинность и обратить внимание на возраст продавца).
• Если собственник состоит в браке – необходимо предоставить письменное согласие супруга на сделку.
• Если собственник несовершеннолетний – разрешение от органов опеки.
• Справка из мед. учреждения, подтверждающая дееспособность продавца.
• Справка из ФНС об отсутствии долгов по имущественному налогу на квартиру, являющуюся предметом сделки.
• Справка из домоуправления, подтверждающая отсутствие долгов за услуги ЖКХ.
• Техпаспорт.
• Выписка из ЕГРН (в ней будут указаны сведения о собственнике жилья и имеющихся обременениях).

Где можно проверить жилье перед приобретением?

Информация о любом обременении или ограничении на объект недвижимости должна быть указана в ЕГРН. Получить эти сведения можно на официальном портале Росреестра и с помощью выписки из базы данных.

Документ, подтверждающий отсутствие каких-либо обременений на жильё – выписка из ЕГРН. Если какие-либо ограничения или обременения на конкретную недвижимость имеют место — они будут указаны в данной выписке.

В выписке также будет содержаться техническая информация на объект:

• его площадь;
• количество помещений;
• этаж, на котором расположена квартира и т. д.

Образец выписки из ЕГРН:

Стоит ли сознательно приобретать такую недвижимость?

При фактическом переходе права собственности на обременённое жильё помимо прав к покупателю переходят и все обязанности бывшего собственника. Согласно законодательству РФ он берёт на себя 100% обязательств, связанных с обременением объекта недвижимости.

Для того чтобы минимизировать риски при покупке жилья необходимо провести тщательную проверку в открытых базах данных, а также внести в договор пункт об ответственности продавца и привлечь к оформлению сделки опытного юриста или нотариуса.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Образец составления договора купли-продажи с обременением

Образец договора купли-продажи с обременением может оказать актуальную помощь сторонам при заключении сделок, предметом которых выступает товар с теми или иными обременениями. Вызвано это, в частности, тем, что как самостоятельный вид законодательством такие договоры не предусмотрены, а нормы, регулирующие данные правоотношения, содержатся в разрозненном виде в различных статьях Гражданского кодекса, включая нормы о залоге, сервитуте, праве пользования жилым помещением после перехода права собственности и др.

Что такое обременение, виды обременения

Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2017 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.

Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):

• залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
• обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
• право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.

Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.

Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца

В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.

При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.

При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).

Содержание и образец договора купли-продажи с обременением

В связи с наличием различных видов сделок с обременением и различных видов самого обременения рассмотрим содержание договора на примере образца договора купли-продажи с обременением в виде условия о залоге в пользу продавца. Он имеет свободную форму, но при этом должен содержать как минимум те условия, которые законом определены в качестве существенных. При совершении сделки по купле-продаже с залогом продаваемой вещи вследствие оплаты ее в кредит договор будет иметь общий вид и должен содержать следующую информацию (на основании норм главы 30 ГК РФ):

• сведения о сторонах, их Ф. И. О., наименовании, адресе регистрации и прописки, данных паспорта, иного удостоверения личности, регистрационные данные юридического лица и т. п.;
• наименование предмета сделки и описание, его индивидуализирующее;
• цену договора;
• порядок оплаты, способ оплаты, сроки внесения платежа (платежей);
• момент перехода права собственности, рисков;
• права и обязанности продавца и покупателя;
• перечень приложений;
• подписи сторон, дату подписания договора;
• иные условия на усмотрение сторон (расходы по совершению сделки, урегулирование споров и др.).

Важным условием данной группы договоров является обязательное упоминание положения о залоге продаваемой вещи. С образцом договора купли-продажи с обременением можно ознакомиться на нашем сайте, также его можно скачать на свой компьютер.

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.

В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.

Итоги

В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею. При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.

Покупка квартиры с обременением

При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Ипотека

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Рента

Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Аренда

Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Безвозмездное пользование

Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

Арест

По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона. Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.