1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа предприятия как имущественного комплекса

Особенности договора продажи предприятия

Договор продажи предприятия – это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ).

Правовое регулирование отношений, возникающих из договора продажи предприятия, осуществляется нормами § 8 гл. 30 ГК РФ. Правила, предусмотренные для продажи недвижимости, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК РФ).

Предметом договора продажи предприятия является предприятие – имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью.

По общему правилу в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (земельные участки, здания, сооружения и пр.), права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания, наименование места происхождения товара), и другие исключительные права.

По договору не могут быть переданы права и обязанности хотя и входящие в состав предприятия, но которые продавец не вправе передавать другим лицам. Например, права, возникающие из лицензии на занятие определенным видом деятельности.

Сторонами договора продажи предприятия по общему правилу могут быть обладающие необходимым объемом сделкоспособности субъекты предпринимательской деятельности, поскольку цель использования предприятия особая – предпринимательская.

Форма договора продажи предприятия

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 560 ГК РФ). К договору должны быть приложены документы: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК РФ).

В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Переход права собственности на предприятие подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 564 ГК РФ).

Существенные условия договора продажи предприятия

Существенными условиями договора продажи предприятия являются данные, позволяющие определенно установить недвижимость, подлежащую передаче покупателю, т.е. состав предприятия (ст. 554 ГК РФ). Состав предприятия определяется в договоре на основе полной инвентаризации. Кроме того, для договора продажи предприятия существенным условием является условие о цене (ст. 555 ГК РФ).

Обязанности продавца по договору продажи предприятия

1. Продавец обязан передать предприятие покупателю (п. 1 ст. 563 ГК РФ).

Передача осуществляется по передаточному акту. В передаточном акте указываются следующие сведения: о составе предприятия, об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта. Юридическое значение подписания сторонами акта заключается в том, что с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

2. Продавец обязан передать предприятие надлежащего качества (ст. 565 ГК РФ).

Ненадлежащее качество предприятия может проявляться в неучтенных долгах, в недостающем имуществе в составе предприятия и пр. В случае исполнения данной обязанности ненадлежащим образом, если в передаточном акте указаны сведения о выявленных недостатках предприятия, то продавец обязан уменьшить покупную цену. Он освобождается от этой обязанности, если докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. При привлечении продавца к ответственности за передачу предприятия, состав которого не соответствует договору, применяются общие положения о договоре купли-продажи.

Права покупателя по договору продажи предприятия

1. Покупатель вправе требовать передачи предприятия надлежащего качества (ст. 565 ГК РФ).

Если в передаточном акте указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, то по общему правилу покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены. При нарушении продавцом обязанности передать предприятие надлежащего качества покупатель вправе требовать расторжения или изменения договора и возвращения того, что исполнено сторонами по договору. Это правило действует, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно. Расторжение или изменение договора по указанным основаниям производится в судебном порядке.

2. Покупатель вправе требовать передачи предприятия в собственность (ст. 559 ГК РФ).

Если предприятие передано покупателю, но право собственности на него сохраняется за продавцом (до оплаты или наступления иных обстоятельств), то правомочие распоряжения появляется у покупателя не в полном объеме, а в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено (п. 3 ст. 564 ГК РФ).

Иные права и обязанности продавца и покупателя специальными правилами Гражданского кодекса РФ о продаже предприятия не предусмотрены. Поэтому в соответствующих случаях применяются правила о договоре продажи недвижимости (п. 2 ст. 549 ГК РФ) и общие положения о договоре купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Договор продажи предприятия

Содержание материала

Понятие, предмет и стороны договора продажи предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. (п. 1 ст. 559 ГК).

Выделение договора продажи предприятия в качестве самостоятель­ной разновидности договора продажи недвижимости обусловлено спе­цификой предмета — предприятия как имущественного комплекса, ис­пользуемого для предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 132 ГК).

При продаже предприятия исключительные права на средства ин­дивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продав­ца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к по­купателю , если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 559 ГК).

Следует иметь в виду, что в состав предприятия как предмета про­дажи в соответствии с законом не включаются права , полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответ­ствующей деятельностью (например, право на оказание транспорт­ных, аудиторских услуг и т.д.). Такие права не подлежат передаче по­купателю предприятия, если иное не установлено законом или ины­ми правовыми актами.

Передача покупателю в составе предприятия обязательств , исполнение которых покупателем невозможно при от­сутствии такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность (п. 3 ст. 559 ГК).

В отличие от многих развитых правопорядков российское граж­данское законодательство признает предприятие разновидностью не­движимого имущества. Такой подход игнорирует то обстоятельство, что в современных экономических условиях предприятие — это живое предпринимательское дело — бизнес .

Статья 132 ГК говорит о возможности продажи предприятия как в целом, так и в части (имея в виду, например, возможность продажи цеха или участка производственного предприятия).

Поэтому при так называемой продаже предприятия по частям фак­тически имеют место дробление целостного имущественного образо­вания на составные части и их продажа в качестве конкретного дви­жимого или недвижимого имущества, а не имущественного комплек­са. Только при отчуждении предприятия в целом возможна передача фирмы, «клиентелы», деловой репутации, сохранение производствен­ного и торгового дела, рабочих мест для занятых на предприятии лю­дей. Вследствие этого продажа предприятия в целом предпочтительнее и с публично-правовой точки зрения, поскольку в противном случае велика угроза увода под видом договора продажи предприятия акти­вов в различных неблаговидных целях (например, увод имущества от возможности наложения взыскания по требованию кредиторов) . По­ложение о возможности отчуждения предприятия только в целом на­ходит подтверждение и в специальном законодательстве (см., напри­мер, п. 3 ст. 110 Закона о банкротстве).

Читать еще:  Расписка на покупку дома

Часть предприятия может быть продана по правилам о договоре продажи предприятия только после оформления данной части в каче­стве самостоятельного дела (бизнеса) . Для этого необходимо присвое­ние данной части коммерческого обозначения, передача ей клиентуры и т.д. И лишь благодаря этому она приобретет признаки самостоятель­ного предпринимательского дела — предприятия (бизнеса) — оборо-тоспособного объекта гражданских прав.

Именно поэтому предприятие как имущественный комплекс нельзя отнести к сложным вещам в традиционном смысле — соединению разнородных вещей, имею­щих между собой материальную связь, например здание, корабль, шкаф.

Такой же позиции придерживается и судебная практика. ВАС РФ считает, что ма­териальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду сво­ей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться в совокупности от­дельно от пассивов предприятия (в первую очередь его долгов), выступающих как сво­его рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов данного предприятия (см. постановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2002 г. № 6245/01).

В роли продавца предприятия по общему правилу могут выступать

  • гражданин-предприниматель или
  • юридическое лицо, которым пред­приятие принадлежит на праве собственности. , продавцом может быть только
  • уполномоченный государственный орган (при продаже имуще­ственного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления), выступающий от имени соответствующего публичного образования как собственника прода­ваемого имущества, но не само унитарное предприятие.

Покупателями предприятия могут быть

  • граждане-предпринимате­ли,
  • юридические лица,
  • государство,
  • муниципальные образования.

Помимо общих требований к покупателям предприятия, закреплен­ных в гражданском законодательстве, в законодательстве о привати­зации и несостоятельности (банкротстве) могут устанавливаться осо­бые требования к ним.

Преддоговорные действия сторон и заключение договора продажи предприятия

Перед заключением данного договора стороны должны

  1. совершить предварительные действия по удостоверению состава продаваемого предприятия,
  2. провести аудиторскую проверку его деятельности и
  3. осу­ществить оценку предприятия как бизнеса.

На основании их результа­тов в соответствии со ст. 561 ГК должны быть составлены и рассмот­рены сторонами:

  • акт инвентаризации;
  • бухгалтерский баланс;
  • заключение независимого аудитора о составе и стоимости пред­приятия;
  • перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований;
  • документ об оценке предприятия.

Удостоверение состава продаваемого предприятия есть не что иное, как его полная инвентаризация (п. 1 ст. 561 ГК). Акт инвентаризации дополняется заключением независимого ау­дитора о составе и финансовом состоянии предприятия.

  1. проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям;
  2. проверка законности совершенных хозяйственных опера­ций.

Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтер­ского баланса предприятия.

Условие о цене является существенным условием договора прода­жи предприятия. При отсутствии в договоре согласованного условия о цене продаваемого предприятия он считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). При определении цены предприятия принимается во вни­мание не только стоимость составляющего его имущества. Цена пред­приятия как бизнеса напрямую зависит от его деловой репутации, ре­номе — goodwill. Внешне это выступает как цена знаков индивидуализации, которая иногда может быть сравнима с ценой передаваемых материальных активов или даже значительно превышать ее.

Договор продажи предприятия должен быть заключен в письмен­ной форме путем составления одного документа , подписанного сто­ронами. К договору обязательно должны быть приложены:

  • акт инвентаризации;
  • бухгалтерский баланс;
  • заключение независимого аудитора о составе и стоимости пред­приятия;
  • перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 1 ст. 560 ГК).

При отсутствии какого-либо из указанных документов письменная форма договора будет считаться нарушенной. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК).

Договор продажи предприятия подлежит государственной регист­рации и считается заключенным с момента такой регистрации . Поря­док регистрации прав на предприятие и сделок с ним определен ст. 22 Закона о регистрации прав на недвижимость.

Продажа предприятия как имущественного комплекса

Обзоры КонсультантПлюс

Гражданско-правовые отношения

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью и может быть объектом купли-продажи. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, если иное не предусмотрено законом или договором (п. п. 1, 2 ст. 132 Гражданского кодекса РФ).

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа с обязательным приложением к нему документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК РФ. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. п. 1, 3 ст. 560 ГК РФ) .

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. п. 1, 2 ст. 561 ГК РФ).

Передача предприятия покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта (п. п. 1, 2 ст. 563 ГК РФ).

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права, которая, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, осуществляется непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. п. 1, 2 ст. 564 ГК РФ) .

Бухгалтерский учет

На наш взгляд, продажу предприятия в целом как имущественного комплекса можно отразить в том же порядке, что и продажу прочих активов. В таком случае поступления от продажи предприятия признаются прочим доходом организации на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданное предприятие к покупателю. Указанный доход признается в размере продажной цены, установленной договором (п. п. 7, 16, пп. «г» п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).

Сумма признанного прочего дохода отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы», в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Стоимость активов проданного предприятия списывается со счетов их учета (01 «Основные средства», 10 «Материалы», 41 «Товары», 43 «Готовая продукция» и др.) в дебет счета 91, субсчет 91-2 «Прочие расходы». Сумма НДС, начисленная при реализации предприятия (о чем будет сказано ниже), отражается по дебету счета 91, субсчет 91-2, и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» (Инструкция по применению Плана счетов, п. п. 11, 19 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

Налог на добавленную стоимость (НДС)

При реализации предприятия в целом как имущественного комплекса налоговая база по НДС определяется отдельно по каждому из видов активов предприятия (п. 1 ст. 158 Налогового кодекса РФ).

Для целей налогообложения НДС цена каждого вида имущества принимается равной произведению его балансовой стоимости на поправочный коэффициент, который в данном случае равен 2,2 (11 000 000 руб. / 5 000 000 руб.) (абз. 2 п. 2, п. 3 ст. 158 НК РФ).

Читать еще:  Продажа металлического гаража без документов

Продавцом предприятия составляется сводный счет-фактура, в котором каждая из статей активов баланса выделяется в самостоятельную позицию, а в графе «Всего с НДС» указывается цена продажи предприятия. К сводному счету-фактуре прилагается акт инвентаризации (абз. 1 п. 4 ст. 158 НК РФ) . В сводном счете-фактуре цена каждого вида имущества принимается равной произведению его балансовой стоимости на поправочный коэффициент (абз. 2 п. 4 ст. 158 НК РФ).

По каждому виду имущества указывается расчетная налоговая ставка в размере 15,25%. Сумма НДС определяется как соответствующая расчетной налоговой ставке в размере 15,25% процентная доля налоговой базы (абз. 3 п. 4 ст. 158 НК РФ).

В данном случае все активы предприятия являются имуществом, реализация которого облагается НДС. Следовательно, сумма НДС, указываемая в сводном счете-фактуре, составляет 1 677 500 руб. (5 000 000 руб. x 2,2 x 15,25%).

Налог на прибыль организаций

В гл. 25 НК РФ не предусмотрено особого порядка определения доходов и расходов при продаже предприятия как имущественного комплекса.

Если руководствоваться общими принципами признания доходов и расходов, то в состав доходов организации включается выручка от продажи предприятия (без учета НДС) (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). В состав расходов включаются расходы, связанные с его продажей (остаточная стоимость основных средств, стоимость материалов, товаров и прочего имущества, а также иные затраты, непосредственно связанные с продажей предприятия) (п. 1 ст. 268 НК РФ).

Вместе с тем согласно п. п. 6.1, 7.1 Порядка заполнения налоговой декларации по налогу на прибыль организаций, утвержденного Приказом Минфина России от 05.05.2008 N 54н, в случае продажи предприятия как имущественного комплекса налогоплательщик отражает в декларации по налогу на прибыль два показателя: по строке 023 Приложения N 1 «Доходы от реализации и внереализационные доходы» к листу 02 декларации — выручку от реализации предприятия как имущественного комплекса и по строке 061 Приложения N 2 «Расходы, связанные с производством и реализацией, внереализационные расходы и убытки, приравниваемые к внереализационным расходам» к листу 02 — стоимость чистых активов реализованного предприятия.

Таким образом, исходя из приведенных норм Порядка заполнения налоговой декларации по налогу на прибыль организаций организация-продавец вправе уменьшить доход от реализации имущественного комплекса на стоимость чистых активов .

Содержание операцийДебетКредитСумма, руб.Первичный документ
На дату государственной регистрации права собственности на предприятие как имущественный комплекс на имя покупателя
Отражена договорная стоимость активов предприятия6291-111 000 000Договор продажи предприятия, Акт приемки-передачи предприятия, Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности
Начислен НДС при продаже предприятия как имущественного комплекса91-2681 677 500Сводный счет-фактура
Списана балансовая стоимость активов проданного предприятия91-201, 10, 41, 43 и др.5 000 000Акт приемки-передачи предприятия
На дату получения оплаты от покупателя
Получена плата за проданный имущественный комплекс516211 000 000Выписка банка по расчетному счету

Порядок государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним установлен в ст. 22 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В данной схеме не рассматриваются операции, связанные с уплатой госпошлин в связи с регистрацией договора купли-продажи предприятия, а также регистрацией права собственности на предприятие.

Если в составе предприятия как имущественного комплекса реализуются несколько объектов недвижимости, то в счете-фактуре следует указывать наименование каждого объекта недвижимости и его стоимость (консультация референта государственной гражданской службы РФ 3 класса Р.М. Ригер от 30.11.2007).

Стоимость чистых активов определяется в соответствии с Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденным Приказом Минфина России N 10н и ФКЦБ России N 03-6/пз от 29.01.2003. В данной схеме исходим из предположения, что стоимость чистых активов равна балансовой стоимости переданного имущества.

Г.Г.Джамалова, Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению

Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса

Сергей Рыбаков, руководитель юридической практики Консалтинговой группы «Тензор»

Один из способов продать бизнес – это реализовать предприятие целиком как единый имущественный комплекс. Этот процесс имеет свои особенности, знать которые будет нелишним как продавцу, так и покупателю.

Правовые особенности сделки

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 559 ГК РФ). Такой договор регулируется нормами параграфа 8 главы 30 Гражданского кодекса. Следует отметить, что имущественный комплекс является объектом недвижимости. Поэтому к отношениям, связанным с его продажей, применяются правила, регулирующие продажу недвижимости. Если же по каким-либо моментам такие правила отсутствуют, руководствоваться следует общими положениями о купле-продаже товаров (п. 2 ст. 549 ГК РФ).

Говоря о предприятии как об имущественном комплексе, необходимо отметить, что состав его элементов определяется соглашением сторон. Однако при этом необходимо сохранить ту целостность имущественного комплекса, которая необходима для предпринимательской деятельности (ст. 132, п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Также законом установлены весьма жесткие требования к форме договора купли-продажи предприятия. Он должен быть письменным и подлежит обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Заключенным он считается только с момента такой регистрации.

Договор продажи предприятия отличается от договора продажи недвижимости двумя особенностями. Первая – он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю. Вторая – продавец переводит на покупателя долги, что требует согласия кредиторов. Поэтому Гражданский кодекс определяет особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562 ГК РФ).

Кроме того, существует еще одна особенность договора купли-продажи предприятия (ст. 566 ГК РФ). Как и другие виды договоров, в ряде случаев он может быть признан недействительным, изменен или расторгнут. При этом полученное по нему имущество стороны (или одна из сторон) обязаны возвратить. Однако к договору купли-продажи предприятия эти правила могут применяться, только если указанные последствия существенно не нарушают:

  • права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя;
  • права и охраняемые законом интересы кредиторов других лиц;
  • не противоречат общественным интересам.

Алгоритм продажи

В процедуре заключения договора купли-продажи предприятия можно выделить несколько этапов.

Этап 1.Принятие решения о купле-продаже полномочным органом юридического лица. Практически во всех случаях данный договор является для продавца крупной сделкой. Ведь он, вероятнее всего, повлечет отчуждение имущества, стоимость которого превышает 25 процентов балансовой стоимости активов компании на дату совершения сделки.

Крупную сделку должен одобрить Совет директоров в случае, если цена сделки составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов предприятия, или Общее собрание акционеров (участников), если цена сделки больше половины стоимости активов компании (ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах», ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Принятие решения должно подтверждаться соответствующим протоколом (решением) совета директоров или собрания акционеров.

Если и для покупателя данная сделка является крупной, то ему также необходимо соблюсти процедуру ее одобрения полномочным органом. В случае невыполнения данного требования договор купли–продажи предприятия может быть признан недействительным (ст. 168 ГК РФ).

Этап 2. Подготовка документов, которые являются неотъемлемой частью договора купли-продажи предприятия. Такими документами являются (ст. 561 ГК РФ):

— Акт инвентаризации. Он должен быть составлен на основании инвентаризации, которая проводится до продажи предприятия. Ее результаты определяют состав и стоимость продаваемого предприятия (п. 1 ст. 561 ГК РФ).

Инвентаризация имущества предприятия должна проводиться в порядке, определенном в Методических указаниях по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (Приказ Минфина РФ от 13 июня 1995 г. № 49);

— Аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия.

— Реестр всех обязательств, включаемых в состав предприятия. В нем указываются все кредиторы, характер, размер и сроки исполнения их требований.

— Бухгалтерский баланс. Перед продажей должен быть составлен отдельный баланс имущественного комплекса. При этом до продажи его данные включаются в состав официальной бухгалтерской отчетности собственника предприятия.

Этап 3. Уведомление кредиторов. Как было отмечено ранее, стороны обязаны оповестить кредиторов о продажи предприятия до его передачи покупателю (п. 1 ст. 562 ГК РФ). На практике уведомление уполномоченному лицу кредитора вручается нарочным либо просто отправляют заказное письмо с обратным уведомлением. По общему правилу кредиторов уведомляет продавец предприятия, однако по соглашению сторон это может сделать и покупатель.

Кредиторы, не давшие согласие на перевод долга, могут потребовать, чтобы обязательства перед ними продавец исполнил досрочно и возместил причиненные этим убытки. Также кредиторы вправе обратиться в суд для признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично (постановление ФАС Дальневосточного округа от 13 февраля 2004 г. по делу № Ф03-А73/04-1/32, постановление ФАС Московского округа от 20 октября 2004 г. по делу № КА – А40/8486-04-П).

Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня его получения. А кредитор, до которого уведомление не дошло, — в течение года, считая с даты, когда он узнал или должен был узнать о продаже.

Этап 4. Подписание договора купли-продажи предприятия сторонами. Договор должен быть подписан обеими сторонами. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы. В западной договорной практике договоры о продаже бизнеса представляют собой настоящие переплетенные тома, содержащие несколько сотен или даже тысяч страниц.

Существенными условиями такого договора являются предмет (то есть сам имущественный комплекс) и те условия, согласования которых в письменной форме потребовала одна из сторон сделки.

В параграфе 8 главы 30 Гражданского кодекса отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия. Однако это условие, безусловно, также является существенным. Поэтому в данном случае применяется статья 555 Гражданского кодекса, которая посвящена вопросам цены в договоре продажи недвижимости. Из этой нормы можно сделать такой вывод: договор продажи предприятия является заключенным, если в нем есть согласованное сторонами в письменном виде условие о цене. Причем эта цена должна учитывать стоимость всех видов имущества, входящего в состав предприятия .

Этап 5. Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия. На данном этапе учреждение юстиции регистрирует договор по месту регистрации предприятия как имущественного комплекса.

Этап 6. Фактическая передача имущественного комплекса покупателю. Она осуществляется на основании передаточного акта. С даты его подписания сторонами предприятие считается переданным покупателю.

В передаточном акте должны быть указаны данные о составе предприятия, сведения об уведомлении кредиторов. Также в него вносят данные о выявленных недостатках переданного имущества. Кроме того, в акте может быть перечислено имущество, обязанности по передаче которого продавец не исполнил ввиду его утраты.

При этом подготавливать предприятие к передаче, а также составлять передаточный акт обязан продавец, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 563 ГК РФ).

Этап 7. Государственная регистрация перехода права собственности на предприятие (п. 1 ст. 564 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, право собственности на предприятие переходит к покупателю. Оно подлежит государственной регистрации непосредственно после фактической передачи имущественного комплекса. Регистрация прав проводится в учреждении юстиции по месту регистрации предприятия как юридического лица (ст. 22 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В состав имущественного комплекса зачастую входят отдельные объекты недвижимости. Переход прав на предприятие приводит, соответственно, к смене собственника и этих помещений (п. 2 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним»). Поэтому на практике одновременно с регистрацией договора купли–продажи предприятия, как правило, регистрируется и переход права собственности на объекты недвижимости.

«Комплекс с недостатками»

Возможны ситуации, когда покупатель получает имущественный комплекс с недостатками, которые существенно снижают стоимость и затрудняют его использование в процессе ведения бизнеса. Какие права в данном случае есть у покупателя?

Во-первых, недостатки предприятия либо утрата его имущества могут быть выявлены уже при передаче с их указанием в передаточном акте. В этом случае покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены. Договор продажи предприятия может предусматривать право предъявлять продавцу и иные требования. Однако в этом случае покупатель будет лишен возможности требования снижения цены.

Во-вторых, покупатель вправе требовать уменьшить цену, если в составе предприятия ему были переданы обязательства продавца, не указанные в договоре продажи или передаточном акте. Правда, продавец может доказать, что покупатель знал о наличии таких обязательств. Если это ему удастся, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия.

В-третьих, покупателю, обнаружившему недостатки имущества (или отсутствие отдельных его видов), рекомендуется уведомить об этом продавца. Последний может незамедлительно заменить его на имущество надлежащего качества (или предоставить недостающее). Тем самым продавец избежит возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.

Названные правила о последствиях нарушения договора продажи предприятия носят специальный характер. Они не подлежат расширительному толкованию, что подтверждено судебной практикой (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 21 от 13 ноября 1997 г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли – продажи недвижимости»).

Рекомендации

Процесс купли-продажи бизнеса как для продавца, так и для покупателя связан со значительными финансовыми и репутационными рисками. Чтобы их нивелировать, можно рекомендовать несколько простых, но эффективных правил, в частности:

— проводить комплексную правовую и экономическую диагностику бизнеса (due diligence) перед его покупкой;

— привлечь профессионального оценщика, чтобы он определил действительную рыночную стоимость предприятия;

— детально продумать и согласовать с контрагентом пошаговый алгоритм приобретения бизнеса;

— максимально подробно регламентировать все существенные условия покупки в тексте договора. Особенно это касается условий о составе имущественного комплекса, распределения прав и обязанностей сторон по исполнению сделки, порядка фактической передачи имущества, действий сторон по регистрации договора и перехода права собственности, порядка расчетов и т. д.

— заранее продумать неформальный процесс передачи «рулевого управления» во взаимоотношениях с клиентами, партнерами, аффилированными лицами и сотрудниками приобретаемого предприятия. Ведь помимо юридического контроля над компанией и ее активами покупателю важно сохранить работающую бизнес-структуру. Как раз для этого он должен заранее узнать о таких неформальных моментах, как кадровая политика на предприятии, особенности отношений с поставщиками и потребителями, имеющиеся административные ресурсы, деловая репутация и проч.

Только соблюдая на всех этапах сделки купли-продажи предприятия эти правила и обеспечив ее грамотное юридическое сопровождение, можно рассчитывать на позитивный результат.

Госпошлина при покупке предприятия

Юлия Антошкина, юрист ЗАО НПО «Химсинтез», генеральный директор Ассоциации производителей и потребителей денатурированной продукции «ДенАлко»

«Юридическая консультация относительно купли-продажи предприятия будет неполной, если не упомянуть о госпошлине, уплачиваемой при смене его собственника. Покупателю необходимо будет уплатить пошлину за регистрацию:

  • прав на предприятие как имущественный комплекс;
  • договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса;
  • ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс.

Госпошлина составляет 0,1 процента от стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав имущественного комплекса. Однако ее совокупный размер не может превышать 30000 рублей (пп. 19 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)».

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector